不動産投資を始める人が読むべき良書まとめ。成功者のノウハウや経験から学ぼう！
近頃、不動産投資を始める人が増えましたね。
不動産投資の敷居は徐々に低くなっており、30代～50代が中心で、4割以上は「サラリーマン大家さん」です。
そもそも、不動産投資とはなんでしょう？
まずは簡単に整理してみます。
不動産投資とは、利益を得ることを目的として建物や土地、物件といった不動産に自己資金を投下することです。その不動産が生み出した利益を見返りとして回収します。
例えば、投資した物件を第三者に住ませて（賃貸）、毎月、賃料という利益を受け取る方法があります。これを「賃料収入」と言います。
賃料収入とは別な方法が、投資した不動産を購入した金額以上で第三者に売却し、買値と売値の差額で儲ける「値上がり益」も代表的な投資方法です。
では、実際にどれくらい儲かるのかを、不動産投資の収益モデルを例にして確認してみましょう。
不動産投資における2つの利回り
不動産投資には「表面利回り」や「実質利回り」があります。利回りとは、回収した金額のパーセンテージです。不動産投資の利回りは、
不動産から得た1年間の収入（賃料）÷投資した金額×100
で計算することができます。つまり、これが表面利回りです。
表面利回りに対して実質利回りとは、税金や手続きの費用など「経費」を差し引いたあとの利回りを言います。計算式は次のとおりです。
（不動産から得た1年間の収入（賃料）－諸経費）÷（投資した金額＋購入時の諸経費）×100
比較すれば分かりますが、実際に手元に残る利益を計算する際には「実質利回り」によって判断することになります。この2つは不動産投資において収益に関わる重要なポイントとなるので覚えておきましょう。
1 賃料収入の収益モデル
投資で儲けている投資家たちは、1％どころか0.01%の変動だって気にします。かなりシビアな世界であることを忘れてはいけませんね。1万円の1％と、1,000万円の1％では結果が大きく変わってくるからです。
さて、3,000万円の物件を購入した際、いくらの利益が見込めるのかを予測してみましょう。この物件の表面利回りを5％とします。そして、毎月得る賃料を12万5千円と仮定したとき、1年間の収入は150万円です。表面利回りが5％になりますね。
投資した3,000万円を回収するとなれば、20年が必要になります。21年目から得た利益が、はじめて純粋な収入となるわけです。しかし、これは表面利回りでしか予測していません。税金などの経費は差し引かれていない数字です。
2 値上がり益による収益モデル
3,000万円を回収するのに21年？！そんなに待っていられないという投資家は、「ある程度まで賃料収入を続け、時期が来たら不動産を売却して投資金を回収」する手段を選択します。
例えば、上記の収益モデルを例にすると、3,000万円の投資で10年間150万円の賃料収入を続け、11年目に投資した不動産を売却するパターンです。ですが、不動産の価値は下がったり上がったりするわけですから、購入した3,000万円で売却できるとは限りません。
仮に、30%価値が下がったとして売値を計算すると、11年目には2,100万円の価値です。表面利回りで考えたとき、11年目の収益は600万円となります。
- 3,000万円を投資（表面利回り5％）
- 年150万円の賃料収入×10年＝1,500万円
- 3,000万円×0.7（30%価値が下がったとき）＝2,100万円で売却
- 賃料収入1,500万円＋売却値2,100万円＝トータル3,600万円の回収
- 回収トータル3,600万円－初期投資3,000万円＝11年で600万円の利益
不動産投資は利回りが重要！
もうお分かりいただけたと思いますが、不動産投資は利回りが重要になります。確実に儲けるためには表面利回りではなく、実質利回りで収益の予測を立てることが大事です。税金や手続きに関する経費は安くありません。
今回の収益モデルは表面利回り5％を参考にしましたが、実際には8％や10％といった物件（不動産）が基準となるでしょう。評価の高い物件では20～25％といった高利回りもあるくらいです。
また、3,000万円の投資を例にしましたが、300万円や500万円といった投資物件もあります。ただ、注意したいのは利回りが低ければ投資金が安くても“うま味”がないということです。
不動産投資のリスク
結論を言うと、不動産投資は“ミドルリスクでミドルリターン”です。大きく儲けるわけではなく、長い目で見て収益を積み重ねていくという考え方が一般的です。途中で規模を拡大し、所有する物件を増やすことで利益も増大します。
不動産投資におけるリスクは、
- 不動産の価値や評価が上下する「値上がり益」
- 災害や劣化などで「不動産を修復」しなければならないトラブル
- 入居者が定まらず「賃料収入」が不安手になる
- 不動産投資における「賃料収入」と「値上がり益」を理解する
- 不動産投資は「表面利回り」よりも「実質利回り」が重要
- インターネットに散漫する情報に惑わされない
- 「不動産投資のリスク」を理解する
- 成功者のノウハウや経験から学ぶことで「不動産投資の基本」を固める
この3つのリスクが考えられます。
リスクだらけと思ってしまうかもしれませんが、株式やFXに比べると“自分の努力次第で回避”できるリスクと言えます。これらを払拭する条件は、「管理における知識を高めること」と「投資物件の選択」です。
不動産投資は賃料の下落や空室、不動産の価格が下落、地震など災害で建物が消失してしまうといったリスクはありますが、基本的には価値が0円になるという可能性は考え難いです。
不動産投資の知識を高めるためには
不動産投資の知識を高めたいのであれば、“常勝の道”を選ぶに限ります。不動産投資における常勝の道とは、「成功者のマネ」をすることです。
最近は、不動産投資に関する書籍が多く出版されており、管理方法や投資方法、物件の選び方や経費についてなど細かく説明されています。
筆者の多くが「現状も不動産投資を行っていて、利益を得ている」ということが何よりのポイントです。要するに、“新鮮なノウハウ”が詰まっている本だからこそ価値があるのです。
では、「これから不動産投資を始める人が読むべき書籍」をご紹介させていただきます。堅実な投資ライフを実現するために、一読してみてはいかがでしょうか。
1. 知識ゼロでも大丈夫!基礎から応用までを体系的に学べる!不動産投資の学校[入門編]
著者：日本ファイナンシャルアカデミー 価格：1,728円
不動産投資の基本から肝心なポイントまでが注意深く解説されている一冊です。その名のとおり、不動産投資の入門書となります。しかし、入門書といっても薄い内容が書かれているわけではなく、大事な注意点を的確に簡潔に述べているので完成度が高いです。
物件を検討する際にも、融資に関することも、管理やリスク対応、経費や利回りについてなど、必ず理解しておかなければならない“不動産投資の基本”を頭に叩き込むことができます。
この本の最大の特徴は、「儲け方」や「ノウハウ」ではなく「失敗しないための基本」をきちんと理解できる構成に仕上がっていることです。不動産投資を始めようと思うなら、まずは手に取るべき一冊と言えるでしょう。
知識ゼロでも大丈夫!基礎から応用までを体系的に学べる!不動産投資の学校[入門編]―「お金持ち大家さんになりたい!」と思ったら必ず読む本
2. 不動産投資 1年目の教科書: これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え
著者：玉川洋介 価格：1,620円
不動産投資のイロハから経済の読み解きまでが解説された一冊です。最大の特徴は、今日から投資を始める初心者でも読みやすいという点です。難しい専門用語ばかりでは読む気がなくなりますからね。
内容はというと、不動産投資をとりまく環境や背景、リスクのほとんどを説明しています。多方面な角度から質問形式でページがつづられており、データや過去の実例、これまでの不動産投資などリアルな見解でトータル80項目を回答しています。
筆者はコアプラス・アンド・アーキテクチャーズ株式会社の代表取締役を務めるプロの投資家ということもあり、「儲かる」「儲からない」の観点ではなく「リスク」「堅実」といった実用性の高い情報であることもこの本の特徴です。
＜ページの一例＞
・世界不況、果ては首都直下地震となったらどうなるか？
・海外の投資家は震災以降東京の不動産をどうみているか？
・東京の不動産市況の今後とその理由づけ
・何故区分マンションではなく、一棟買いなのか？
・区分マンションのリスクと発展性
・地方物件の優位性とリスクとは何か？
不動産投資 1年目の教科書: これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え
3. 満室大家さん ガラガラ大家さん 「女性目線」で実現! 家賃収入が途絶えない満室経営ノウハウ
著者：尾浦英香 価格：1,512円
女子目線でアパート、マンション経営のノウハウをつづった一冊で、最大の特徴は「なるほど」と思わずうなずくような“即実践型”の情報が解説されているところです。また、これといって難しいことを書いているわけではなく、読みやすいのもポイントです。
筆者は米国不動産経営管理士、米国収益不動産投資アドバイザーの資格者で、日本で唯一の女性賃貸マンションコンサルタントとして起業した実力者でもあります。“満室コンサルタント”の愛称でも知られる不動産投資のアドバイザー的存在です。
筆者自信も不動産投資の経験者で、アパート・マンション経営の“細かな盲点”が説明されているところに共感が持てます。本の中から興味深い内容を抜粋すると、「賃貸不動産の市場は女性が85％の決定権を持っている」そうです。詳しい内容は書籍でご確認を。
＜ページの一例＞
・「玄関、トイレ、バス、キッチン」が変われば賃料収入が増える
・「女性目線」で部屋を改築する
・「コストをかけずに」優良物件であることをアピールする
・「部屋のセンスと管理」は賃料収入に直結する
・「入居者が10秒で決まる」部屋づくり
満室大家さん ガラガラ大家さん 「女性目線」で実現! 家賃収入が途絶えない満室経営ノウハウ
4. 200万円から6年で20億円! 売却から逆算思考する不動産投資
著者：岡田のぶゆき 価格：1,620円
この本を一言で表すと、「不動産投資の理想像」です。初心者もベテランも繰り返し読みたくなる不動産投資の教科書と言えます。一般的に言われる「出口戦略」に関する書籍ですが、物件の売却におけるノウハウが分かりやすく解説されています。
筆者は不動産業を営む一方、自身でも不動産投資を行う経験者で、過去に投資物権を60件あまり売却し収益をあげています。一棟マンションを中心にビル、区分所有、底地、工場、倉庫、駐車場、別荘と幅広い範囲で投資を行い、総投資額は30億以上、融資総額は25億以上といった現役の不動産投資家です。
タイトルの「200万円の投資から6億円にまで増やしたというノウハウ」と「売却から逆算思考」の意味が理解できる一冊になること間違いないでしょう。
「長期的に運用する物件」と「短期で売却する物件」を見極めて“高い確率で高い収益をあげるための論理”と“実践方法”が濃密に詰まった一冊です。
200万円から6年で20億円! 売却から逆算思考する不動産投資
5. 5年で引退できるセオリー破りの不動産投資
著者：徳田文彦 価格：1,620円
数ある書籍の中でも、こんなに現実的で生々しい不動産の投資ノウハウが書かれた本は珍しいですね。というのも、かなり堅実的な内容が細かく記されているからです。
投資に関する注意や“独自の成功法”が分かりやすく良心的に解説されています。「必ず儲かる」「失敗しない」など聞こえのよい表現は一切なく、例えば、サラリーマンが不動産投資を副業にする場合は何から始めるべきか、今後はどのように規模を拡大するのが好ましいか、といった方法論と仕組みが学べます。
不動産投資を通して「経済的な自由を得るためのロジックと着地点」が筆者の経験と現実的な目線で書かれた一冊です。「簡単に儲かる話はない」そんなメッセージが込められたノウハウ本と言えるでしょう。
6. 不動産投資でゼロから7年間で1億円貯めた私の方法
著者：星輝 価格：1,620円
この本の特徴は、不動産投資における成功や失敗の対処、リスクや管理、経費や手続きといった一連の流れが「ストーリー」になっていることです。分かりやすく言えば、マンガや小説のように構成されているわけです。
ストーリーといっても、記載されている内容は“筆者の実体験”なので、ノウハウ本として不動産投資の役に立つことは確かでしょう。華やかなタイトルとは真逆に、不動産投資の不安や盲点が興味深く書かれているため、これから不動産投資をはじめる方には身近な一冊と言えます。
また、投資するまでの過程や心境、業者や銀行とのやり取り、ほかの不動産投資家とのセッションがリアルに書かれているので、通常の参考本では“見えてこない部分”も把握できるのが最大の魅力です。
これから不動産投資を始める人へ まとめ
さて、いかがでしたか？
お役に立ちそうな本はありましたか？
これから不動産投資を始めるにあたり、様々な知識が必要になることと思います。そして、経験やノウハウが試される瞬間が訪れるでしょう。その基盤となるのが「不動産投資の基本」です。基本は、なんとしてでも習得しておかなければなりません。
不動産投資はリスクが0とは言えませんし、必ず儲かるとも限りませんが、成功者の経験や失敗からノウハウや知識を学ぶことで、収益の可能性を格段に高めることはできます。
本記事をまとめると、
となります。
不動産投資はギャンブルではありません。骨組みが重要です。ノウハウを確実に積み重ねていけば多額な資産を築くことも夢ではないのです。