家の売却時にかかる税金　-　家を高く売る時に知っておきたい５つのこと

家の売却時にかかる税金

 

家を売った時の２パターン

 

１．買った時よりも家が高くうれた
　　　→利益申告しないといけないので、確定申告が必要です。

 

２．買った時よりも家が安くなった
　　　→申告することで税金がかかりません。確定申告が必要です。

 

ということは、どんな価格で売れようと確定申告が必要だということです。

 

税金がかからないのはこの条件
  • 譲渡所得が３０００万円以下の場合
  • 買った時よりも家が安くなった場合

 

税金はかからないのですが、申告しないと、その他の優遇措置が受けられません。
必ず確定申告をしましょう。

 

 

譲渡所得は、売却価格から購入代金とそれに関わる付帯費用の和を引いたものを示します。
通常の家であれば、この譲渡価格が３０００万円以上行くご家庭は少ないのではないかと思います。

 

 

むしろ、買った時より安くなる家の方が多いですから。
申告することによる、税金の優遇措置を知っておいた方がいいです。

 

 

居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の特別控除の特例

　　http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

 

概要→譲渡所得から最高３０００万円まで控除することが出来ます。

 

適用要件
  1. 住んでいる家屋や、家屋とともにその敷地（または借地権）を売却すること。また以前住んでいた場合、住まなくなった年の３年目の年の１２月３１日までに売却すること。
  2. 売った年の前年及び前々年にこの特例やその他の特例の適用をうけていないこと。
  3. 売った家や、敷地から、収用等の特別控除特例の適用を受けていないこと。
  4. 災害によって滅失した家屋の場合、その地に住まなくなった日から３年目の１２月３１日までに売却すること。東日本大震災の場合は、これが７年になります。
  5. 売り主と買い主の関係が、親子や夫婦などの特別な間柄でないこと。

 

 

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

　　https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3305.htm

 

概要→長期譲渡所得の税額を通常より低い税率で計算する軽減税率特例を受けることが出来る。

 

適用用件
  1. 住んでいる家屋や、家屋とともにその敷地（または借地権）を売却すること。また以前住んでいた場合、住まなくなった年の３年目の年の１２月３１日までに売却すること。
  2. 売った年の１月１日に、所有期間が１０年を超えていること
  3. 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと
  4. 売った家や、敷地から、マイホーム買い替えや交換の特例の適用を受けていないこと
  5. 売り主と買い主の関係が、親子や夫婦などの特別な間柄でないこと。

 

 

マイホームを買い換えたときの特例

　　http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3355.htm

 

概要→平成25年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる

 

適用用件
  1. 住んでいる家屋や、家屋とともにその敷地（または借地権）を売却すること。また以前住んでいた場合、住まなくなった年の３年目の年の１２月３１日までに売却すること。
  2. 売った年の前年及び前々年に３０００万円の特別控除、軽減税率等の優遇措置の適用を受けていないこと。
  3. 売った家と、買った家は、収用等の特別控除特例の適用を受けていないこと。
  4. 売却代金が１億５０００万円以下であること
  5. 売った年の１月１日に、所有期間が１０年を超えていること
  6. 買い替える家の床面積が５０平方メートル以上で、買い替える土地が５００平方メートル以下であること
  7. 売った年の前年から翌年までの3年の間に家を買い換えること。
  8. 売り主と買い主の関係が、親子や夫婦などの特別な間柄でないこと。

 

 

税額を計算しよう
売却した年の１月１日時点で所有期間が５年以下・・・短期譲渡所得
売却した年の１月１日時点で所有期間が５年以上・・・長期譲渡所得

 

 

長期譲渡所得
所得税 課税譲渡所得　×　税率１５％
住民税 課税譲渡所得　×　税率５％

 

短期譲渡所得
所得税 課税譲渡所得　×　税率３０％
住民税 課税譲渡所得　×　税率９％

 

※平成２５年から平成４９年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の２．１％を所得税と併せて申告・納付することになります。

 

軽減税率の特例を受ける場合の計算式

所有期間が１０年以上のとき、下記計算式により税額が決定されます。

 

譲渡所得が６０００万円以下
所得税 課税譲渡所得　×　税率１０％
住民税 課税譲渡所得　×　税率４％

 

譲渡所得が６０００万円以上
所得税 （課税譲渡所得−６０００万円）×　税率１５％　＋　６００万円
住民税 （課税譲渡所得−６０００万円）×　税率５％　＋　２４０万円

 

 

買換えた場合に譲渡損失が生じたときの特例

　　http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm

 

概要→買い替えにあたって生じた損失を４年間に渡って繰り越すことができる。これらの特例を、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例という。

 

これ凄い難しいですが、例えば４０００万円で購入した家を２０００万円で売却したとしたら。
２０００万円の損失ですよね。通常その２０００万円は所得から控除できますが、その年では消化することができません。
ですので、後の３年分も繰り越しで控除してもよいですよという制度です。

 

そうすると、申告した後に、損失した分の税金が後から戻ってくるんですね。
これは素晴らしい、使わないと損です。