ここでは、個人投資家が不動産売却を検討する際の注意事項を数値例を用いて解説していきます。
目次
オーナーを売却に向かわせる不安感
個人投資家の方が多額のローンを利用して物件を購入した後のことです。こうした投資家の方がまず直面するのが空室を埋めることの困難さです。書籍で勉強はしていても実際の対応は想像とまったく違います。空室が埋まらないまま１ヶ月がすぎ２ヶ月が過ぎ…、そうこうしている間にまた空室が発生する。
空室リスクが購入前に想定していたよりも大きいのに初めて気付き、不安感に包まれます。
さらにオーナーの不安に拍車をかけるのが少子高齢化による賃貸経営の環境悪化のニュース。少子高齢化であることは間違いないし空室リスクが高まっているというのも日頃から耳にしていましたが、実際に自分が物件を所有して空室リスクを実感した後となっては感じる切迫感が違います。
こうして物件購入から3,4年は耐えた個人投資家もまだ相場が値崩れしないうちに売却してしまいたいと考えるようになります。
売却前にこれだけは確認しよう
たしかに個人投資家さんが売却したくなる気持ちはわかります。しかし売却前に少し立ち止まって考えてみましょう。購入して3,4年の売却だと税務上短期譲渡として区分されます。
短期譲渡の場合は売却利益に対して41.1%の税金がかけられますが、それでも問題はありませんか？
5,000万円の木造中古物件を4,500万円4.5%の借入で購入していた場合（表面利回り12%）
仮に5,000万円の木造中古物件を利率4.5%の4,500万円借入で購入していたとしましょう。3年たったときにはこの借入金は4,272万円にまで返済が進んでいます。
3年たって、この間も空室対策を色々試してみましたがなかなかうまくいかず、費用を控除した実質利回りは7.2%でした（空室20%、費用25%）。3年間で得られた利益は487万円（減価償却除く）、キャッシュは259万円です。
空室対策がうまくいかず、物件価格が4,700万円くらいにまで落ちてきていることを知った個人投資家は不安にかられて物件の売却を検討しはじめます。
仮のこの３年間の減価償却費が900万円だったとしたら、売却利益は459万円（4,700万円×97%－4,100万円）、得られるキャッシュは98万円（4,700万円×97%－借入4,272万円－税金189万円）です。
この3年間で得られたキャッシュの合計は357万円となります。
意外と許容できる物件価格の下落
この投資家は空室対策がうまくいっていないのと売却価格が下落傾向にあることを恐れて売却を検討しましたが、5年以内の短期譲渡のため税金の負担が大きくなり、思ったほど手元にキャッシュが残らないことに気付きました。
それでも売却価格がこれ以上下がるのが怖い投資家はどうしても売却しようとしてしまいます。
しかし、少し冷静に考えてみると、空室対策がうまくいっていなくても毎年キャッシュは得られています。もう少し我慢して購入から５年もたてば、運用から得られるキャッシュは432万円になります。
すると売却の時にキャッシュアウトが75万円あったとしても3年目に売却したのと同じだけのキャッシュが残ります。キャッシュアウト75万円というのは、4,152万円で物件を売却した場合（5年目の借入残高は4,102万円、売却手数料3%）です。
つまり、あと2年間で物件価格が548万円以上下がらなければそのまま保有していた方が物件から得られるキャッシュが大きくなります。
不安になっても計算せずに行動してはいけない
このケースだと、確かに空室率20%と賃貸経営がうまくいっているとは言えず売却価格も下落傾向にあります。しかし冷静に計算してみると３年目で売却するよりもあと２年間保有してから売却した方が利益が大きいことがわかったはずです。
特に５年以内の短期譲渡の場合は、売却利益にかかる税金の額が大きくなるため、5年内に売った方が得なのかもう少し保有してから売った方が得なのかを正確に見極める必要があります。
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