Let's海外不動産投資

TALIAの運営責任者：岩佐 直亮から当ブログについてのコメントが掲載されておりました。
http://www.tengan.biz/policy.html

「Let’s 海外不動産投資」のブログ掲載について
アパートの稼働状況　2013年1年間分

自分で自分の首を絞めているとして思えませんが、、、
これに対してコメントを出したいと思います。

***以下、TALIAに掲載されている内容です。***

澤氏が3回ほどデトロイト不動産レイナスを批判する投稿を載せています。

これは取り合う必要さえないことは思いますが、一部会員の方からの質問もきていますので1回だけ声明文という形で説明させていただきます。

１、経緯
2012年5月に澤氏は私のアメリカ法人から10235 Whittierのアパートを購入しました。これは補修に時間がかなりかかることは承知の上の購入です
2012年11月に彼の代理人弁護士を通じて「修繕が遅い。早急に終了させるように」という要求がありました。当方は2013年6月に補修を完了させ、証拠となる写真をつけて相手方弁護士に連絡しました。
彼は自分で保険会社をみつけてきて、その調査員を通じて、追加の補修の要求がきました。当方はこれにも応じて2013年9月に合わせて相手方弁護士に補修完了の連絡しています。
これ以降、澤氏からは補修に関して要求はありません。

2013年6月に補修を完了させたと報告がはいったものの、1-16ユニット全ての写真ではなく一部の写真だけの提示だった為、補修完了の承諾をしていません。
送られてきたのは現在TALIAに掲載されている写真で、単にこれだけ写真を提示されても16ユニット全部の補修が完了したと認識するのは無理です。

保険はレイナスから購入後1年で解約され自分で保険を探すしかありませんでした。保険の仕組みは一度解約すると新しく入るのが大変でアパートの保険という事もあり大変苦労しました。

現地の保険会社に物件を確認してもらうも補修状態が悪く、全て断られしまいました。
保険会社が指摘する項目を岩佐に指摘して補修してもらうも状態は変わらず、その後も保険に入る事ができませんでした。

2013/9に渡米する事になっており、岩佐とのやり取りは米国についてから連絡する予定でした。この時、日本の弁護士との関係を清算しています。

その後の追加補修がないと主張していますが、そもそも2013/6月の時点で補修完了の承諾をしていません。
もちろんその後も補修の依頼は継続しています。

また2014月1日には、代理人経由ではなく、直接やはりレイナスグループの保険会社を利用したい旨の連絡、また3月にもやはり直接、管理会社の移管の連絡をしてきただけです。補修完了後、保険に加入していなかったことは明らかです。

レイナスに保険を切られデトロイトの保険会社を片っ端から連絡しても加入できる保険が見つからなかったため、苦肉の策でレイナスの保険を利用したい事を連絡しました。 保険は一度加入すると他の会社に継続で移行できるので、それしか方法がないと当時落胆していました。
「保険に加入していなかった事は明らかです」とありますが、補修状態がまともでなかった為、保険加入を断られたのです。しかも解約したのはレイナスですよ。。。

2013/6にレイナスが補修は完了させたと言及していますが、その後は保険にはいる事も出来ない状態が続きました。
ちなみにレイナスのグループ保険は私が更新忘れたや料金の不払い等で解約されたわけではありません、私の名前が除外され更新する事ができませんでした。


澤氏は都合の悪い部分を割愛して、全くふれておりませんが、補修完了後から、徐々にテナントは入居し、2013年11月には7ユニット、12月には6ユニットが家賃を払っています。
またこれとは別に個人的にわたしにアドバイスを求めるメールさえも、2014年1月に送ってきております。このときも補修の話は一切されていません。

私の主張はどれだけ家賃が入ってきているのではなく、16ユニットのアパート物件として機能していない。　全ユニットの補修が完了していないと主張しているのです。7ユニット以外の9ユニットはテナントを募集できないと岩佐に主張しているのです。
一部のユニットから家賃が入ってきている事は私にとって都合の悪い事実ではありませんし本件となんら関係がありません。

弁護士対応後にこのような連絡を直接してくると言うのは、非常に興味深いことだと思います。
正式な代理人である相手方弁護士への連絡と説明をもって当方は義務を果たしました。

日本で雇っていた弁護士との関係を清算しているので直接連絡しているだけです。弁護人は単なる代理人です。それ以上でも以下もありません。雇った代理人を最後まで使う必要はありません。

2014年3月24日に沢氏は当方に突然管理会社移管の通知を送ってきました。。

沢氏のブログに掲載のある 写真の破損個所はこの冬の大寒波と泥棒被害による補修を現地管理会社が行っている際に突然、管理会社移管通知が来たために現状引き渡しをしたとのことです。

テナントが一度も入っていない9ユニットには鍵がかかっていました。泥棒は9ユニット全ての鍵を壊さず開けて、一度も補修を行っていなかのような状態に特殊加工して再度9ユニット全部鍵を閉めて出ていったという事でしょうか？
いくら寒波が凄くてもバスタブが消えたり、ペンキが何年も前に剥がれ落ちたような状態になる事はありません。


念のため私の顧問弁護士が当時の相手方弁護士に確認したところ「本件に関しては終了しているとの認識である」旨の返答を得ています。
現在、澤氏は2013年9月当時の代理人弁護士とは関係がないようですが、当時の代理人に当方はきちんと連絡しています。

本件について終了しているのは当時の弁護士としての仕事が終了しているという事で、本来の目的（補修を完了させる）事は終了していません。
2012年5月に購入した物件の補修依頼を2013/9月まで弁護士経由で催促しています。このようなに補修交渉に年月を要した特別な事情もあり岩佐より補修完了報告が入った段階で第三者（インスペクター等）を入れて内部を確認する予定でした。
「2013年6月に補修を完了」とありますが、一部の写真しか提示してこないのでインスペクターを入れる段階にすら入れませんでした。
※16ユニットのアパートのインスペクションは高額な為、補修が完了している物的証拠がほしかった。
そもそも、2013/9月以降、補修状態が悪く保険にすら加入できない状態でなぜ私が本件を終了させるのでしょうか？

これについて澤氏は2014年4月下旬に「自分の認識と弁護士の認識は違う」「自分は証拠となる写真などもらっていない」と私の顧問弁護士に連絡をしてきていますが、まったく通用しないと思います。

仮に百歩譲って当時の私の弁護士が補修完了を承諾していたとします。しかし本来は物件を市役所の検査にパスするまでがレイナスの責任です。2013/9月に追加で補修依頼がなかったからという理由でそこで補修を止め、市役所の検査に出す事をやめてしまう運営自体悪質だと思いませんか？　そもそも、弁護士経由で一度も補修の完了の承諾をしていませんし、レイナスにも伝えていません。 雇った顧問弁護士との契約を解除した事は事件が解決した事とイコールではありません。

なぜ、本来約束されている市役所の検査まで補修を進めないで、私が雇った弁護士の関係を清算した段階でレイナスは補修が完了したと認識してしまうのでしょうか？　また本件は裁判で争って判決がでたわけでもなく単なる代理人経由で話し合いを進めただけです。　顧問弁護士というものに特別な力があると勘違いしていませんか？


なお参考までにこの時の補修完了の写真、および澤氏がまったくふれていない稼働している証明としてのステイトメントをこのブログの上に掲載いたしました。

物件の収益、稼働率と物件の補修がどのような関係があるのかわかりません。
私は物件の補修（16ユニット全て）がされていないと主張しています。
7ユニットだけ補修してテナントを住まわせ家賃を受け取った事とレイナスが16ユニット補修を完了させた事には結び付きません。

自分の会社から物件を購入してくれた顧客がクレームを言った場合、理論的に証拠等を仕出して説明するわけではなく、顧客の物件の住所や補修と関係のない収益の情報をネットで公開するのですね、保険を解約したように嫌がらせ以外でその理由が考えられません。

２　補足
澤氏以外の一部の会員だった方に「自分の気にいらないことがあると弁護士を使って交渉し、その費用を当方に請求してくる方」、「私を日本の管理会社のように認識して対応してくる方」が見えます。ごく一部ですが、TALIAを除名しサポート業務を停止した方がみえます。そのような方の一部がコメントされているようです。

私はレイナスが最初に約束した事を最後まで遂行してくださいと主張しているだけです。

３　参考までに
デトロイトの不動産管理はとてもむずかしいものです。特にアパートはむずかしい。
外国人である私たちがなぜ満室時表面利回り４０%~５０％以上にもなるアパートが購入できるのかと言えば、それだけ管理で失敗する方がたくさんいるということです。追加補修、過大補修請求をさせないこと。低所得者を滞納させないように、滞納したらすみやかに強制退去させるノウハウが必要です。
過去私たちの紹介からデトロイト不動産を購入し、順調に稼働しているので「こんなに簡単なら自分でデトロイト不動産を紹介しよう」と私と袂をわかってビジネスを開始された方が数名いらっしゃいます。そのほとんどが行き詰っているようです。
澤氏はすでに新しい管理会社に移管しています。ぜひ新しい管理会社をうまく使って成功していただきたいと思います。

デトロイトのアパートが難しくチャンレンジングなのは購入する前から知っていました。知っていたからこそ、現地のグループ保険に加入しているレイナスの保険サポート、現地の補修業者と沢山仕事をしてパイプを持っているレイナスが魅力だったのです。
購入後、保険を解除して補修を途中でやめる。その後は「不動産管理はとてもむずかしいものです」では批判されて当然ではないでしょうか？
優秀な不動産会社が現地にいる、安心してください！とセミナーで言っているじゃないですか。

４　現状のデトロイト不動産の管理について
澤氏は自分の都合のいいところだけを切り取ってブログ等で掲載されています。これ以上、取り合うとつもりはありません。必要があれば私の顧問弁護士に連絡いただければと思います。
ただ現在、現地管理会社に問題がないわけではありません。この冬の大寒波と一部市役所による当方の黒人管理会社に対する嫌がらせ等によって、現地管理会社の事務が乱れている部分はあります。これについてはTALIAプラチナ会員の皆様には丁寧に説明をしています。

それでは岩佐さん、
前回質問を弁護士に送らせて頂いたので回答をお待ちしております。

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