生字幕放送でお伝えします岩渕⇒こんにちは。
１０時５分になりました「くらしきらり解説」きょうは、マンションの建て替えに関する話題です。
古いマンションの中には、地震に対する強さ、つまり耐震性が足りないものが少なくないということですが建て替えは合意作りが難しいためなかなか進んでいません。
このため、建て替えを後押しする新しい制度の導入が検討されています。
担当は松本浩司解説委員です。
松本さん、まずは今、日本で耐震性が足りないマンションどのくらいあるんですか？松本⇒はっきり分からないんですが６０万戸くらいあるのではとみられています。
かなりありますね。
その根拠ですがマンション自体は全国で５９０万戸。
このうち耐震基準が厳しくなる昭和５６年以前に建てられたものが１０６万戸あります。
この中でサンプル調査などから耐震性が足りなくて震度６強や７の地震で、倒壊するおそれがある建物が５割から６割あるのではないかと言われています。
６０万戸前後と国は見ています。
例えば首都直下地震３０年以内に７０％の確率で起こるとされています。
国の想定で首都圏で１８万棟の建物が倒壊して、全壊して１万人以上が亡くなると推定されています。
被害は古い木造住宅が多いと考えられていますが、老朽化したマンションも数多く倒壊したり中間の階が倒れて多くの犠牲者が出ると推定されています。
今、古いマンションの建て替えはどのくらい進んでいますか？なかなか進んでいません。
マンションたくさんあるんですが建て替えに成功したのは全国で１８３例しかありません。
なぜ進まないでしょうか？一戸一戸の持ち主たくさんいます。
区分所有者の合意を得るのが大変なんです。
一軒一軒経済的な事情もさまざま年齢構成もさまざまです。
耐震性も足りないし施設が古くなって使いづらいので思い切って建て替えたいという人がいる一方で高齢の方なのでお金が出せない、出したくないという人建て替えに、２年から３年かかるのでそれを待てないという人もいます。
全員が賛成しないとだめなんですか？その要件は緩和されてきて５分の４の人が賛成すれば建て替えを進められますがそれでもハードルは非常に高いんです。
そうはいっても命に直結する問題ですからね。
今、新しく建て替えを後押しする制度が検討されていますが、それはどういう制度ですか。
対象になるのは古い耐震基準で建てられたもので耐震診断の結果耐震性が足りないと診断された危ないマンションです。
建物というのは、敷地に対して建てられる大きさ延べ床面積の制限があります。
それを容積率と言います。
新しい制度ではそうした耐震性のないマンションを建て替えする場合容積率を少し緩和しましょう１．５倍程度が検討されています。
前よりも大きな建物が建てられるということなんですね。
そういうことですただ条件があります。
マンションの敷地内に周辺の住民が避難場所でできるところや備蓄倉庫を設けたりすることが考えられています。
つまり容積率を大きくするというのは、周辺からの反発が考えられますが建物が安全になって倒れてくる心配がなくなること地域の防災機能が高まるということで周辺の人を納得させようということです。
容積率が緩和されると大きな建物が建てやすくなるということですがそうすること建て替えが進むのはなぜですか。
大きくなると部屋を増やして新しく分譲して収入を得ることができます。
建て替えの負担が軽くなります。
増えた分を売って、ということになるんですね。
今まで成功しているのもこういう例です。
現実的にいちばんのねらいは次のケースです。
古いマンションの中には建てたあとに規制が厳しくなって容積率が小さくなったものが少なくありません。
既存不適格と言います。
これを建て替えようとすると規制が厳しくなって小さくしなくてはいけません。
部屋が小さくなってそうなると建て替えに非常に大きな障害となります。
そこで先ほどの考え方で、今と同程度の床面積条件付きで確保できるようにしましょうということです。
こういうケースが多くなると考えられています。
こちらも容積率を緩和するという新しい制度ですね。
今度の制度で大きな変更、もう１つあります。
建て替えるのではなくてマンションを一括して土地とともに売却する場合これまでは、区分所有者全員の同意が必要でした。
これを５分の４の同意でできるようにしようということです。
反対する人がいても、いいですね。
非常に古くて老朽化して空き家も多いだけれども全員の同意が得られなくて身動きができないマンションが増えています。
そういったマンションの売却がしやすくなるということです。
専門家はこういった点も大きく変わるので期待できるのではと言っています。
マンションのスラム化を防ぐとともに防災機能を高める効果があるといわれています。
今のところに住み続けたいという人反対する人はどうなるんでしょうか。
区分所有者、反対する人は、補償を受けたうえで立ち退いてもらうということになります。
いちばんの問題は区分所有者から部屋を借りて住んでいる借家の人です。
売却の場合一括売却の場合は、その人たちの立場が弱くなります。
建て替えあるいは売買を進める側は行政に移転先を世話するなどの勤務努力義務が課せられることになっているんですが安全のためといえ意に反して立ち退かざるをえないそういう人たちへの配慮を十分なものが必要です。
ここまでは今、検討されている新しい制度を見てきました。
今住んでいるマンションが増えるか心配だという方はどうすればいいですか。
まずその建物が昭和５６年以前かどうかということです。
５６年以降でも耐震偽装という事件がありました。
心配なときは耐震診断を受けてください。
昭和５６年以前だった場合は耐震診断を受けます。
費用は幅があります。
５００円から、２０００円１平方メートルあたりかかります。
耐震性がありと判断されればいいんですが耐震性がないときは、建て替えをするか耐震改修補修をするという選択です。
耐震改修の費用も幅があります。
１平方メートルあたり１万５０００から５万円くらいです。
過去に耐震改修を行ったケースでは、数千万円から億を超えるということもありました。
いずれにしても、住民の意見が得られるかということですね。
自治体の補助制度を持っている自治体もあります。
そういったものを利用するという必要もあります。
どうするか管理組合や住民の方だけで決めるというのは非常に難しいんです。
専門家の助言を得ることが重要になります。
建て替え耐震改修どちらかに偏るのではなくて中立の立場で住民の方に助言ができるコンサルタントが重要です。
専門家の方、どうやって探せばいいですか。
自治体が相談の窓口を建て替えや改修の相談窓口を設けているところがあります。
それから公的な組織としては建て替えについては再開発コーディネーターが実績を持っています。
改修はマンション管理センターがあります。
それぞれ分かれているんですね。
それぞれ、個別に町にＮＰＯ法人があったりそういったところもあります。
今国会で法律の改正が成立するとマンションの建て替え長くマンションを維持する選択肢が増えます。
この制度を生かすためには移転せざるをえない人への配慮が必要です。
相談制度も充実させていくことが求められます。
松本浩司解説委員でした。
2014/05/15(木) 10:05〜10:15
ＮＨＫ総合１・神戸
くらし☆解説「老朽マンション建て替えは？」[字]

ＮＨＫ解説委員…松本浩司，【司会】岩渕梢

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【出演】ＮＨＫ解説委員…松本浩司，【司会】岩渕梢

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ニュース／報道 – 解説
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