新規購入 業績は右肩上がり 高配当で無借金経営 【3276】日本管理センター その１
今回ご紹介する【3276】日本管理センターの記事は、長いですので、2回にわけてご紹介します。
今回は、1回めです。
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【概要】
賃貸住宅のサブリースの会社です。
建物のオーナーが貸主となるのが通常の賃貸住宅ですが、当社がオーナーから一括して建物を借り上げ、当社から入居者に貸すというのが、サブリースです。
なぜこのようなサブリースをおこなうかというと、建物の所有者にとっては、当社に一括して貸すので、面倒がなく、家賃保証もあるからです。
当社としては、入居者から受け取った家賃とオーナーへ支払う金額の差額が粗利になります。
簡単に言うと、そういうことになりますが、当社の場合、いろいろな工夫がされています。
くわしくは、2014年3月17日の個人投資家向けIR説明会の社長のプレゼン動画をごらんいただくと、よくわかります。
http://www.morningstar.co.jp/news/video/jpmc1403.html
動画をごらんいただくとよくわかるのですが、社長のプレゼンテーション能力は、かなり高いです。
当社の営業力はかなり高いのではないかと推測できますし、優秀な人材も集まってくるのではないかと推測できます。
当社のビジネスモデルでは、建物のオーナーへの保証家賃以上に賃貸物件の収益が上がれば、その分、利益が上がります。
それだけではなく、建物の新築の時点で建築業者から売上が発生したり、建築会社、リフォーム会社、賃貸管理会社を加盟店とし、そこから加入金及び月額会費を受け取ったりしています。
お金が入ってくる仕組みをうまく構築しています。
不動産業というと、業績が景気に左右されるイメージがあります。
ですので、個人的にはあまり好みません。
しかし、当社は、景気にはあまり左右されないストック型ビジネスといえます。
まだまだ成長途中の会社ですが、2014年3月28日の終値1,009円で計算すると、2014年12月期の予想配当利回りは3.46%と高く、無借金経営で財務体質も盤石です。
2014年2月10日に2013年12月期の決算が発表されています。
http://pdf.irpocket.com/C3276/GpH7/myeJ/FkcU.pdf
http://www.irwebcasting.com/20140214/7/867b0e340a/media/130214_Presentation.pdf
【セグメント別売上高】
【売上高・利益の推移】
当社は2011年10月にジャスダックに上場し、2012年12月に東証二部に上場しています。
その過程で、新株を発行したり、株式分割をしていますので、1株あたりの数字は、省略しています。
売上、利益とも、右肩上がりです。
2014年12月期の会社予想は、前年比で、売上高は14.2%増、経常利益は25.9%増、当期純利益は23.4%増と、大幅な増収増益となっています。
当社の魅力は、景気に左右されづらい安定した業績、売上及び利益の高い成長率、鉄壁の財務状況です。
中期経営計画では、2016年12月期の数値目標として、売上高400億円、経常利益21億円、当期純利益12億円と掲げられています。
利益水準は、2013年12月期の実績のおよそ2倍となりますが、この勢いを見ていると、あながち夢物語ではないと感じます。
仮に、この数値目標が達成できれば、発行済株式数が現在のままの前提で、EPSは約170円です。
配当性向を45%とすると、1株当たり配当金は76.5円という計算になります。
現在の株価は約1,000円ですから、配当利回りは7.65%ということになります。
捕らぬ狸の皮算用と言われてしまうかもしれませんが、一応、計算しておきます。
【財務諸表の簡単な分析】
BSについては、自己資本比率が45.98%で、無借金です。
当社は賃貸不動産を扱っているとはいえ、オーナーから借り上げた建物を入居者に貸し出すビジネスです。
自己所有物件もありますが、基本的には、不動産を保有しないビジネスで、手元にお金がなくてもよいビジネスなのです。
だから、成長企業なのに無借金経営ができるんですね。
ただし、2014年3月28日に有価証券報告書が開示され、そのP56には、9億円の借入れを実行した旨の記載があります。
http://pdf.irpocket.com/C3276/YWWN/hX6X/qCms.pdf
無借金経営だと、財務基盤は盤石ですが、お金を稼ぐ効率は劣りますので、必ずしも無借金経営にこだわることが会社経営上、善だというわけではありません。
PLについては、経常利益率が3.86%です。
私の投資先の中では、かなり低い数字になっています。
家賃10万円のマンションを例に説明しますと、入居者から当社に10万円が支払われ、当社からオーナーへは、予め契約した割合、例えば85%の85,000円が支払われます。
だから、売上原価が大きな数字になっているのです。
商社の利益率が低いのと同じことです。
オーナーへの保証家賃より、多くの家賃を入居者からいただければ、契約戸数が多ければ多いほど、利益になります。
逆に、それができなければ、損をします。
この見極めが、重要なところです。
当社の場合、一定の制約はありますが、入居者から受け取る家賃がオーナーへの保証家賃を下回ったとしても、損害保険でバックアップされ、損が出ない仕組みが構築されています。
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