所長 森下のひとりごとブログ
家づくりで肝心な資金繰り・・・建築費だけでない
家づくりで悩みは、いくらかかるのだろうという心配。
弊社にも、そのような相談が多くあります。
総額を知ることが大切ですね。
ただ、「本体価格」が安いだけで、納得のできない家を買うのは、考えものです。
見落としがちなのは、工事中の「資金繰り」。
これは、一例ですが、あるの旅館の建築事業費の資金繰り。
ご覧いただくとわかるのですが、
銀行融資と自己資金で建築をするのですが、
問題は、建築途中で、融資資金がまだないときの「資金繰り」。
多くの銀行は、建物完成時に、一括して融資資金が出ます。
そのため、よく考えないと、中間の資金不足に陥ります。
契約時金・中間金・給水分担金・既設建物解体費など・・・・・
このため、完成までの、「自己資金」・「銀行融資」の時系列を追った資金繰りを計画する
必要があります。
ランドマークでは、このような、必要に応じて、資金繰りも計画させていただきます。
建物の価値は「本体価格」の坪単価が評価基準ではありません。
資金計画が、しっかりできるかが家づくりには大切なことをご理解ください。
一戸建ての賃貸をお薦め（羽曳野市）・・・資産価値を高めましょう。
羽曳野市で、
一戸建ての賃貸住宅を建設します。
資産家の悩みは、固定資産税の払い。
良い場所に農地でもあれば、年間２００～５００万円の支払いんある方は多いです。
反面、農地では収益がないので、
収益マンション、アパートの建築をするこのになるのですが、
昭和４０年までですと、アパートの家賃が上がり続け、建築費の借入金は、１０年から２０年で
完済となり、誰が経営しても、何も考えなくても成り立っていました。
今後のリスクは、
（１）「デフレ」では、家賃の低下で返済が困難になり、事業の意義がなくなる。
（２）アパートの供給過剰で、入居率が低くなる。
などの、ご自身ではどうにも解決できない問題を抱えてしまいます。
でも、何もしないと、毎年、多額の固定資産税が追いかけてきます。
相続税も、追い打ちをかけてきます。
２代、３代と続けると、資産はなくなります。
逆に、積極的に、不動産を減らしながら、うまく子や孫に継承すると資産が残り、日々の
収益も上がります。
まず、事業に投資する場合は、費用対効果で価値のあるものを考えるべきです。
住宅メーカーの薦めるアパートが本当に理にかなってるのか？
（１）一つの提案は、 「一戸建て賃貸」
↑ ↑ ↑
（一戸８００万円台の、一戸建て賃貸住宅）
アパートと同額程度で、一戸建てを立てて、入居率を維持し、他のアパートとは差別化。
一戸当たり８００～９００万円に収めたいところです。・・・アパートと同程度まで。
この価格にするのが、至難の業です。
（２）土地を多くの宅地に加工して、一戸建て賃貸をするほか、たとえば３割程度、
売りし、キャッシュを確保する。
このように、全部の土地を、１坪も減らさないで、子孫には残せないということを理解
することです。
仮に、３００坪（１反）の土地があり、年間３０万円の固定資産税を１世代、３０年払い続ける
と、９００万円。さらに相続税を払うと、土地を持っている意味がありません。
逆に、その一部を売り、そのキャッシュを、賃貸住宅の自己資金に、４割以上でも、組入れ
ると、事業収支が極端に良くなり、現金の利回りで見ても、よくなります。
このバランスですが、個々には違うものの、すべての土地を残さない方が良いということに
気づきます。
また、その原資となる、お金は、土地の一部を分譲して得ます。
（宅地建物業法の注意点があり、個別に相談はお受けしますが）
この、賃貸住宅自身の敷地も、「戸建」用ですから、
将来は、お子様がたへの分配でき、１区画単位で売れます。
アパートで大きな敷地にしてしまうと、そうはできません。
子か孫で、土地建物に才覚のある人が、おじいさんのした、アパートの事業を解決しなければ
なりません。
大きな農地などをお持ちの方は、ご相談をお受けし、最適の資産継承について、
「住宅会社が教えない」方法をご説明させていただきます。
住宅メーカーでない、ランドマークならではの、ノウハウをご活用ください。
羽曳野市の工事中の事例、ご希望がありますと、ご説明させていただきます。
ウレタン遮熱工法の実験棟・・・立命館大学
特許ＣＷ断熱
・・・改名して、 「ウレタン遮熱工法」 の実物大実験棟が完成。
立命館大学の近松教授が受託研究されてます。
今までも、後ろの実験室の、環境試験室の中にありましたが、このたび、屋外に、実物大
実験棟ができ、実際の太陽光の輻射熱にさらされる実験棟が出来たのです。
太陽光の暑い輻射熱のほぼ１００％が
アルミシート（２重のアルミ）でカットされます。
これからも、弊社の工事中に構造見学会を催し、体感していただきます。
太陽光発電設備を設置する場合は、
建物の断熱の性能は重要な要素となります。
２４円／ＫＷの「節電」では、なりたちません。
エアコンの自家消費分を節電しても、理にかないません。
４２円／ＫＷの「売電」をすることにより、発電の効果を発揮します。
リフォーム工事の着工です
奈良市のＴ様邸のリフォーム工事を着手しました。
まず、内装床、壁の解体から始めます。
殆どの場合、床下は大きなダメージを受けてます。
湿気や地盤の沈下で、床が波を打ってしったり、フワフワになるのです。
この場合も、その懸念がありました。
この床組は、予定以上に新調することになりました。
これは、設計図や、事前の打ち合わせだけではできないことで、
ランドマークの設計打ち合わせと、大工さんの連携で細かく対応します。
壁を解体し、代わりに、別の位置に新調の柱を挿れます（中央の白い柱）。
ただ、柱を入れるのでなく、上階の荷を受けた状態で収まるように、土台と梁の間に
入れますので、実際の作業は、横から「かけや」でたたき、きっちり収めます。
外では、駐車場の支障になる電柱の支線を撤去しています。
家のリフォームは、中だけでなく、外部のさまざまなものも、頭に入れて進めなければ
なりません。
新築より、より繊細な神経で、職人とともに、工事を計画します。
飯山一郎先生というおじさん・・・九州、霧島へ出張
九州出張の目的は、飯山一郎氏に会いに行くことでした。
＜飯山一郎のトークショー＞・・・・大盛り上がり！！
６６歳の方で、アジアの歴史研究や、乳酸菌の培養設備の開発、政治経済への深い造詣
など、悟りきった生きざまは、信念と誠意にあふれ、人生を達観されてます。
そのブログや、ホームページでの主張の書き込みは、かなり、おふざけもあり、初めての人は
困惑しそうですが・・・酔拳の領域です。
そのウンチクは秀逸です。かなり広範囲の分野にわたり一言では表現できません。
飯山一郎氏の大きな功績の一つは、乳酸菌の培養施設の「グルンバ」の開発。
乳酸菌は、不思議な活躍をします。
↓ ↓ ↓
http://lam.co.jp/post_202.html
■悪臭を発する、ばい菌を乳酸菌が食べ、無臭化（養豚場などの強烈な悪臭が消える）
（事例：大阪の新阪急ホテルの地下室の腐臭を解消など）
■癌細胞を乳酸菌が食べ、癌の治癒。
■放射性物質のセシウムを食べ、無害化したバリウムへの変換・・・科学理論では、
権威づけがなかなか無いが、実験で実証。
（これができるなら、福島の除染という、放射性物質のかき集めでなく、根本的な
解決になるはず）
■乳酸菌を活用した、無農薬野菜や、不耕起の稲作
このほか、乳酸菌は、さまざまの効能があるようですが、何しろ廉価のが特徴。
家庭でも、無料で、米の研ぎ汁からの乳酸菌の作り方も推奨されてます（原価ゼロ）。
さらに、その技術を、後継者としての学生に授与されてます。
その後継者が、この高校生。
神奈川県から、毎週、鹿児島に来て、ノウハウを伝授されてるらしい。
身体障害である、プロの和太鼓。・・脳の身障の方で、見かけでは判らない。・・話すとわかる。
この身障者の方々の活動を応援してることに、飯山一郎氏の人柄が伺えます。
・・・乳酸菌の事業だけでない。
さらに、トークショーをにぎわしたのは、往年の女子プロレスのスター、「ミミ萩原」５６歳。
彼女の１６歳の息子さん（写真に並ぶ）たちと、この霧島で、「天使の庭」という、小屋で、
劇団の活動中とのこと。・・・おそるべし女性。
さらに、１５万部のベストセラー、「発酵マニアの天然工房 」の著者「キノコ」氏が京都から駆けつけ。
舞子さんのコスプレ。
その他、多数の関係者集結で、内容満載のごった煮で、濃厚なショーでした。
建築や、家づくりそのものの出張ではないので、経理事務員に注意されましたが、
目先の仕事にはならないながら、農業のこと・アジア関係史・乳酸菌の可能性など、
興味深いもので、飯山氏に会えたのがなにより。