「マンション総合調査結果報告書」にみるスラム化の兆候

国土交通省が４月23日、「平成25年度マンション総合調査結果」を公表。

同調査は、「管理状況」や「居住者の管理に対する意識」等、マンション管理に係る基礎的な資料を得ることを目的として、約５年ごとに実施されている。

民間が実施している「首都圏新築マンション契約者動向調査（リクルート）」や「長谷工総研レポート」、「マンショントレンド調査（メジャーセブン）」といった供給サイドのバイアスがかかった報告書に対して、「マンション総合調査結果」はマンションの実態を把握するための客観的なデータが詰まった、大変貴重な報告書だ。

同報告書はデータ編も含めると344ページとかなりのボリュームになるので、忙しい皆さんに代わって、以下にひも解いてみた。

• もくじ
  • 「居住者間のマナーをめぐるトラブル」大規模マンションほど増加
    
  • 半数が永住派
    
  • 年とともにスラム化（賃貸化率・空室率）が進行
    
  • 完成年次が古いほど修繕積立金が高くなる
    
  • 東京圏の管理費は高い
    
  • マンションの規模が大きいほど滞納率が高い
    

「居住者間のマナーをめぐるトラブル」大規模マンションほど増加

「特にトラブルなし」というマンションは22.3％（08年度）から26.9％（13年度）に増加しているものの、依然として約4分の3のマンションが何らかのトラブルを抱えている。

なかでも、「居住者間のマナーをめぐるトラブル」が55.9％と圧倒的に多い。以下、「建物の不具合（31.0％）」「費用負担（32.0％）」と続く。

この「居住者間のマナーをめぐるトラブル」は、総戸数が多いほど、つまり大規模マンションになるほど増える傾向にある。

さらに、「居住者間のマナーをめぐるトラブル」の具体的な中身を見ていくと、「違法駐車・違法駐輪（40.1％）」が最も多く、次いで「生活音（34.3%）」「ペット飼育（22.7%）」となっている。

これら「違法駐車・違法駐輪」「生活音」「ペット飼育」は、常に上位を占めている。

「マンションの3大トラブル」といわれるゆえんだ。

半数が永住派

34年前（1980年度）には6割近く（57％）が「いずれは住み替えるつもりである」と答えていたマンション居住者の永住意識は、年と共に低下し、約15年前（1999年度）の調査では永住派（永住するつもりである）が住み替え派（いずれは住み替えるつもりである）を逆転している。

今回の調査では、永住派がついに半分を超えた（52.4％）。

このような永住派の割合が増えてきたのは、世帯主の年齢の変化からも説明できる。

34年前（1980年度）には60歳代以上の割合が1割にも満たなかった（8％）が、約15年前（1999年度）の調査では4分の1を超え（26％）、今回の調査では4割に迫っている（39％）。

今回の調査では、60歳代以上の世帯主が5割を占めるに至っている。

マンションの永住派にとって、気がかりであろう事象も今回の調査結果にみられる。

「賃貸戸数の割合」や「空室戸数の割合」の増加だ。

年とともにスラム化（賃貸化率・空室率）が進行

竣工後20年ほど経つと賃貸化率20％を超えるマンションが約1割、25年以上経過すると約4割を占めるようになる。

空室率5％超で見ると、竣工後20年で約2割を占めている。40年経つと約5割まで拡大していることが分かる。

空き住戸の増加と共に、住民の高齢化や賃貸化が進み、大規模なマンションほど合意形成が困難で、管理組合が機能不全になる。

管理組合が機能不全になると、適切な維持管理ができなくなるので、経済的に余裕のある人は二束三文で住戸を売却して出ていく。そしてマンションのスラム化が進む。