三井住友アセットマネジメントのファンドマネージャーが語る海外リートの魅力とは

　米国を中心とした世界経済の緩やかな回復が続くとの見方が強まり、不動産市況の改善傾向が続くとみられる中、世界的な金融緩和による低金利下で、より大きな恩恵を受けることが期待される資産クラスとして注目を集めているのがリート（不動産投資信託）です。リートは投資家から資金を集め、オフィスや商業施設などの不動産に投資し、賃貸収入や売買益を投資家に分配する仕組みの商品です。不動産投資は、購入金額が大きく、不動産価格などの鑑定に専門家の知識が必要となることから、個人での投資が比較的難しい資産でしたが、リートを通じて投資することで個人投資家にも投資可能な資産となり、大きな関心を集めています。また、低金利下で債券の利回りが低下する中、リートの持つ高い分配金の魅力も注目されているようです。

　海外のリートに投資する手段としては、ファンドを通じたものが一般的となってきています。中でも、三井住友アセットマネジメントは2004年1月に世界の幅広いリートに投資する「三井住友・グローバル・リート・オープン」＜愛称：世界の大家さん＞を設定し、国内でも早期に幅広い世界のリートに着目してきました。当ファンドは長期の運用実績を有すると同時に、幅広い世界のリートに投資するファンド（モーニングスターカテゴリー「国際リート・グローバル・含む日本（為替ヘッジなし）」）の中でも純資産額は上位（2013年4月末時点）となるなど、人気と運用実績を兼ね備えたファンドに成長しています。三井住友アセットマネジメントは、2013年4月末時点で8本の国際リート型ファンド（DC、SMA向けなどを除く）を運用しています。過去1年間で良好な運用成績となった「アジア好利回りリート・ファンド」などアジアリートファンドを3本も運用し、アジア・オセアニア地域については自社での運用を行い、運用調査体制の強化も継続的に行っています。今回は、海外リートファンドを運用する同社のファンドマネージャーへのインタビューを通じて、海外リート投資の魅力に迫ってみたいと思います。

図1.「三井住友・グローバル・リート・オープン」＜愛称：世界の大家さん＞の設定来の純資産額、税引前分配金再投資基準価額の推移

※1 2013年5月10日時点

※2 モーニングスター作成

円安、インフレ進行、海外リートの成長と収益期待が魅力

モーニングスター　坂本　浩明（以下、坂本）：

三井住友アセットマネジメント
外部委託運用グループ
シニアファンドマネージャー
海野 利勝氏

1991年、現在の三井住友銀行に入社。96年から関連の資産運用会社でファンドマネージャーとして運用業務に従事。当社では、2005年からJリートファンドを担当。グローバル・リート・ファンドは2010年から担当。2010年から不動産証券化協会の教育科目「不動産証券化商品分析」の共同講師も行い、理論と実践の両面からリート市場にアプローチしている。通算17年の経験。

　まずは、幅広い海外リートに投資するファンドの中でも、9年超の運用実績を持つ「三井住友・グローバル・リート・オープン」＜愛称：世界の大家さん＞（以下、当ファンド）の魅力についてお伺いしたいと思います。当ファンドは2004年1月の設定と、国内で世界の幅広いリートに投資するファンドの中でも長期の運用実績を持つファンドの一つです。設定当初はまだ国内の投資家にはリートはそれほどなじみはなかったのではないかと思われますが、その中で投資家に受け入れられ、順調に純資産額を増やされた背景などについて教えてください。

三井住友アセットマネジメント　 外部委託運用グループ
シニアファンドマネージャー　海野 利勝（以下、海野）：

　当ファンドは2004年1月に当初設定金額は40億円でスタートし、その後は順調に純資産額を拡大しました。2008年のリーマン・ショック後には一時純資産額を減らす時期もありましたが、2013年4月末時点の純資産額は1,990億円と大きく拡大しています。このように純資産額が再び増加に転じるというのはあまりないケースではないでしょうか。

配当収益に注目した運用が奏功

モーニングスター　調査分析部
ファンド分析室　マネージャー
坂本 浩明

坂本：

当ファンドの2013年4月末までの過去1年間のトータルリターンは49.0％と大きく上昇し、当ファンドが所属するモーニングスターカテゴリー「国際リート・グローバル・含む日本（為替ヘッジなし）」（2013年4月末時点）の中でも上位となっています。こうした好調な運用成績の背景はどこにあるとお考えですか。

海野：

もともと当ファンドは安定的かつ相対的に高い配当収益の確保を目指すため、賃貸事業収入比率の高いリートを中心に分散投資しています。賃貸事業収入比率は、賃貸事業収入の営業収益全体に占める割合で、この比率が高いほど、安定的な配当原資を確保していると考えられます。具体的には、ポートフォリオ全構成銘柄の平均賃貸事業収入比率の目標は75％以上とします。過去1年間の海外リート市場の動向を考えますと、世界的な金融緩和を受けて金利低下が進む中で、世界的により高い利回りに注目した投資に関心が集まったことが、このファンドの元々の配当利回りに注目するというコンセプトに追い風となったのではないかと思います。

坂本：

海外リートについては、足元の堅調なパフォーマンスとともに投資家には高値警戒感もあると思われますが、今後の海外リート市場の見通しについてもお教えください。

海野：

確かに足元の海外リート市場の上昇については、警戒感が浮上しているようですが、基本的には海外リート市場の見通しについては、楽観視しています。欧州ではECB（欧州中央銀行）、そしてオーストラリア準備銀行（オーストラリアの中央銀行）も利下げし、日本では日銀の異次元の「量的・質的金融緩和政策」が行われるなど、世界的な金融緩和局面は続いており、今後も低金利下で利回りを投資家が求める動きは変わらず、これからも魅力的な資産クラスであると考えられます。また、低金利の状況はリートにとっては、より低いコストで借り入れが可能となることからメリットがあります。足元の海外リートの上昇がこのまま続いていくかについて判断は難しいですが、金融緩和局面が継続し、世界的な景気回復、特に米国で不動産の空室率の低下、そして賃料の上昇などの動きがみられることは海外リートの下支えとなると思われます。

図2.「三井住友・グローバル・リート・オープン」＜愛称：世界の大家さん＞のポートフォリオ

※1 2013年4月末時点

※2 当ファンドの純資産を100％として計算した値

※3 数値は四捨五入の関係上、合計が100％にならない可能性があります

※4 三井住友アセットマネジメント月報より、モーニングスター作成

世界の投資対象地域に根ざした運用・調査体制

坂本：

当ファンドの運用体制についてもお教えください。

海野：

当ファンドは、欧州のBNPパリバ インベストメント･パートナーズ･グループのBNP Paribas Investment Partners Netherlands N.V.にリートの運用指図に関する権限を委託しています。なお、北米地域のリートの銘柄選択については、J.P. Morgan Investment Management Incが、アジア・太平洋地域の銘柄選択については三井住友アセットマネジメントで「アジア好利回りリート･ファンド」などを運用するチームがそれぞれ助言を行うなど、投資対象地域に根ざした調査、そして助言を行っています。最終的なポートフォリオを構築するのはBNP Paribas Investment Partners Netherlands N.Vで、知識と経験の豊富な8人のプロフェッショナルからなる運用チームです。

坂本：

それでは、最後に投資家へのメッセージを宜しくお願いします。

海野：

当ファンドは2004年1月に設定され、来年1月には10周年を迎える運用実績のあるファンドです。2004年1月以降の運用成績をみますと、報酬を控除しないマザーファンドベースでのトータルリターン（2013年4月末時点）は85.6％となり、年平均のリターンで考えるとほぼ9％のリターンとなっています。これは、リートの配当金などによるインカム収入とこの間の海外でのインフレなどによる物価上昇率を考えると、この間の運用実績はほぼ世界の不動産の経済的状況を反映した運用成績が得られているのではないでしょうか。短期では、リートの値動きが大きくなることでリスクが大きくなる可能性がありますが、もともとリート自体は不動産賃貸による安定的なビジネスであり、その中でも当ファンドは安定的な配当に着目した投資を行っています。また、ポートフォリオは国、地域別で分散されており、バランスのとれたものとなっています。長期的な資産形成に適した投資スタイルのファンドであると考えております。

坂本：

なるほど。長期で考えると、リートへの投資を通じて不動産による賃貸収入による収益を獲得できる、まさに大家さんとして世界の不動産に投資できる意味を持つファンドになるわけですね。どうもありがとうございました。