朝日リビング、リノベーションレポート

リノベーション・レポート Renovation 【建物診断改善案 Report 報告書】一級建築士事務所(ロ)20405号国土交通大臣許可(般-18）第17170号東京本社：〒100-0005 東京都千代田区丸の内1-8-1 丸の内トラストタワーN館 TEL. 03-3284-1555 FAX. 03-3284-1666 大阪本社：〒531-0072 大阪府北区豊崎3-19-3 ピアスタワー TEL. 06-6374-1555 FAX. 06-6374-4000 支社：仙台・横浜・名古屋・広島・福岡営業所：新宿・上野・多摩・さいたま・湘南・千葉・京都・大阪南・神戸株式会社朝日リビング

リノベーション・レポート目次 1. 賃貸市場動向物件名：第一安川マンション調査者：株式会社朝日リビング東京本社齊藤新調査日：2009年1月20日 2. 現在の状態 3. 改修計画の考え方 4. 成功実例紹介 5. 立地環境 6. 分析 7. リノベーション・コンセプト 8. ご提案 9. 費用対効果シミュレーション 10. 失敗しないためのポイント株式会社朝日リビング

リノベーション・レポート賃貸市場動向～選択肢の検証～デフレ不況が長引く中、不動産業界も例外なく低迷の一途を辿っています。賃貸市場においても「新築賃貸物件の乱立」「格安の分譲マンション・戸建住宅の出現」「少子高齢化による主力入居者層の減少」など、供給過多の影響で大変厳しい経営状態となっています。しかし一方で、築年数に関係なく「不況知らずの満室アパート」や「順番待ちの人気物件」があるのも事実。常に空室で悩んでいる“負け組オーナー ”にならないためには、どんな対策をすれば良いのでしょうか？ ●対策の選択肢 家賃を下げる段階的に家賃を下げ続けて対応しても、収支バランスの限界に近づき経営が成り立たなくなる。 建て替える入居者の退去保証、解体費用などが発生。新しく建てた物件の家賃設定にも限界がある。 売却する居抜きで売る場合、希望する金額での売却は難しい。また、更地で売る場合でも解体や立ち退きに膨大な費用が発生する。経営リスクや費用対効果を考えると非現実的！現実的な「空室対策」総務省統計局平成20年住宅・土地統計調査 リノベーション既存の建物を生かして収支を改善する。「原状回復＋α」の投資で効果が見込める。少なくなった入居者を増えた賃貸物件が奪い合うという “市場競争”は、今後さらに加速することが予想されます。全ての賃貸経営オーナー様にとって「空室対策」は避けられない重要なキーワードです。賃貸住宅の空室率全国平均 17.90% 東京平均 14.60% 株式会社朝日リビング

リノベーション・レポート現在の状態外壁屋上共用廊下・階段入居者の声駐輪場のスペースが雑然としていて使いにくい。エントランスや通路など薄暗く、夜間の防犯面でも気になっている。銘板駐輪場ベランダ手すり管理会社の声老朽化した部分が目につき、物件を紹介するときに、部屋の中を見ずにお断りされるお客様もいらっしゃいます。株式会社朝日リビング

リノベーション・レポート現在の状態〈詳細〉外壁：塗膜の剥離外壁：クラック（ひび割れ）外壁：コンクリートの押し出し塗膜の密着不良により、浮きや剥離が発生している状態です。素材の保護機能が低下しています。紫外線などの経年劣化による付着低下や雨水等の水分の影響が考えられます。クラック（ひび割れ）が見られます。放置しておきますと大気中の炭酸ガスや水の浸入により、コンクリートの中性化を促進させます。既にコンクリートの落下が認められます。ベランダ手すり：発錆軒天白華現象（エフロレッセンス）駐輪所銘板スペースが足りておらず、散乱している。きちんと管理されていない印象が残る。老朽化していて、建物全体のイメージを古く感じさせている。錆の発生が見られます。鉄が水分や空気中の酸素と反応し、酸化鉄となった状態です。雨水浸入による漏水が見受けられました。屋上：防水劣化経年による屋上シート防水の劣化が認められます。株式会社朝日リビング

リノベーション・レポート改修計画の考え方過剰投資費用をかければ物件の魅力は上がり満室にはなるが、家賃は大幅に上げられないため費用を回収できず、経営的に本末転倒になる。リフォームとは違う “リノベーション”とは？「リフォーム」は修繕・原状回復・現状維持の意味合いが強いのに対して、「リノベーション」は付加価値が高い改修工事によって建物を再生していくことです。特に賃貸物件のリノベーションは費用対効果を考えた改修がポイントになります。投資の着地点空室対策に効果がある部分を改善し入居者目線に訴える「リノベーション」賃貸リノベーション３原則 •ターゲットの絞り込み万人受けは狙わず、入居者層を絞り込む。 •入居ニーズの取り込み入居希望者の求めるニーズを捉え、反映させる。 •改修コンセプトの明確化具体的なイメージを作り、オンリーワンの物件を目指す。過少投資一時的な費用が安く済んでも、入居率が改善されなければ近い将来、経営困難に陥る。株式会社朝日リビング

リノベーション・レポート成功実例紹介コンセプト：入居者が長く住みたくなるような、古さを感じさせない「高級デザイン」リノベーション DATA 総戸数 13戸稼働率 15％→92％築年数 23年住まいの区分マンション所在地東京都江東区間取りが今の主流のライフスタイルに合わず、稼働率が15％と深刻な状態だったファミリータイプの賃貸マンション。建物全体を明るく見せ、占有面積を広く印象付ける間取りと配色でトータルコーディネートしました。3期に分けた工事後は92％の稼働率にアップし、リノベーションが終了しました。株式会社朝日リビング

リノベーション・レポート成功実例紹介コンセプト：高級住宅地というエリアを意識したデザイン性と防犯性のグレードアップ DATA 総戸数 16戸築年数 15年住まいの区分マンション所在地東京都目黒区塗装や防水の修繕をするとともに、オートロックの導入や石調シートを貼る事で建物全体をグレードアップ。見た目だけでなく防犯性など日々の安全・安心生活を考えてたプランです。株式会社朝日リビング

リノベーション・レポート立地環境立地所在地：東京都江東区亀戸６－３３－３ＪＲ亀戸駅から徒歩６分、都営新宿線西大島駅からも徒歩１１分と交通のアクセスも良く、生活の環境基盤とも言えるスーパーマーケットやコンビニエンスストアはもちろん、複合ショピングモール「サンストリート亀戸」や深夜営業ディスカウントストア「ドンキホーテ亀戸店」も周辺にあり“環境”として入居希望者に選択されやすい立地条件であると言えます。周辺情報周辺アクセスＪＲ亀戸駅（徒歩６分）都営新宿線西大島駅（徒歩１１分）サンストリート亀戸（徒歩１分）五ノ橋商店街（徒歩３分）株式会社朝日リビング

リノベーション・レポート分析～ターゲットの絞り込み～物件概要物件名：第一安川マンション竣工年：平成元年（築２１年）規模： RC造３階建て部屋タイプ：１R×１０部屋、１DK×１０部屋稼働率：８０％（全２０世帯中、空き４室）エリア特性近隣競合物件・千葉、船橋～東京を結ぶ総武線の中間駅として、今後の発展も見込める。・花王やカネボウ（現・クラシア）などの大手企業本社や大学・専門学校も多く、学生や一人暮らしのOLを入居者層として取り込める。稼働率：１００％(全１８世帯、満室）〈ポイント〉 ① 築年数の割に、高級感がある。 ② エントランスが整備されていて、清潔な印象。 ③ カメラ付きインターホン、ダイヤル錠ポストなど、防犯性を高めている。株式会社朝日リビング

リノベーション・レポートリノベーション・コンセプト女性・学生をターゲットに絞った、オシャレな外観とセキュリティー機能の両立 ■入居者層イメージ ■デザインプラン ■高級感 ■防犯性 ■デッドスペースの活用アピールポイント建物の顔であるエントランスを暖色系の色でまとめて優しい印象にし、アクセント的に天然石調シートで高級感を演出する。女性が安心して暮らせるように、カメラ付きインターホンや照明などの防犯性能を高める。使用していないエントランスの管理室や通路脇の花壇を活用し、駐輪場や貸出できる物置を設置する。株式会社朝日リビング

リノベーション・レポートご提案〈詳細〉現エクステリア況経年劣化により古びて見えます。この度、塗装工事をするにあたり、周りが綺麗になりますので、この室名札がより古びて見えることになりますので、この際に一緒に交換されることをお勧めいたします。室名札消火器を裸で置いていて盗まれた」などのお話を、多々聞きます。消火器ボックスでの設置をお勧めいたします。消火器ボックスマンションのイメージを左右する照明。夜は安全性の他に、華やかさを与えます。照明のデザインにも流行があり､照明一つ変えるだけでも､マンションのイメージが変わります。照明株式会社朝日リビング

リノベーション・レポートご提案〈詳細〉現廊下・階段況長尺シートマンションのイメージアップにつながることはもちろん､雨の日でもすべりにくく､ヒールで歩いてもカツカツという音が響きにくくなります。長尺シート階段部分にシートを貼り､重厚感と高級感を出します｡株式会社朝日リビング

リノベーション・レポートご提案〈詳細〉屋上屋上防水現況屋上は最も過酷な状況の中で、お建物を守ってくれています。漏水してしまえば、どんなきれいな建物でもどうしようもありません。グラシィ脱気筒湿気を逃がす役割をします。株式会社朝日リビング

リノベーション・レポート費用対効果シミュレーション物件概要　規模：ＲＣ造　　3階建て　20世帯　　　部屋タイプ：１R×１０部屋、１DK×１０部屋　　　稼働率：80％（全２０世帯中、空き４室）年間収入合計世帯数家賃平均現在の空室数予想される空室数 1ヶ月の家賃収入１年後２年後３年後４年後５年後リノベーション無 20 80000 4 3 1,360,000 16,320,000 32,640,000 48,960,000 65,280,000 81,600,000 リノベーション有 20 80000 4 1 1,520,000 18,240,000 36,480,000 54,720,000 72,960,000 91,200,000 1 ,9 2 0 , 0 0 0 3 , 8 4 0 ,0 0 0 5 , 7 6 0 ,0 0 0 7 , 6 8 0 ,0 0 0 9 ,6 0 0 , 0 0 0 家賃差額 ※このデータはあくまでも予想される結果であり、必ずこの様な結果になるとは限りません。年間収入合計家賃差額 9,600,000 100,000,000 90,000,000 80,000,000 リノベーション無 9,000,000 7,680,000 リノベーション有 8,000,000 70,000,000 7,000,000 5,760,000 60,000,000 50,000,000 20,000,000 6,000,000 5,000,000 3,840,000 40,000,000 30,000,000 10,000,000 4,000,000 3,000,000 1,920,000 2,000,000 10,000,000 1,000,000 0 0 １年後２年後３年後４年後５年後株式会社朝日リビング

リノベーション・レポート失敗しないためのポイント物件：賃貸マンション（６階建て・３６戸）空室対策は家賃の引き下げのみ。満室なのに崩壊してしまった収支計画。ホームからもその姿の全体が見えるほど駅近の好環境。しかし、近づいてみるとA様所有の６階建マンションの外壁には、いたるところにクラック（ひび割れ）が生じ、誰の目から見ても老朽化が進んでいる様子でした。聞くところによると、そうした状態のまま長年放置されているとのこと。これでは入居者だけでなく、見学に訪れた入居希望者にも、強度面や安全性に不安を与えてしまいます。そこで朝日リビングでは、資産価値の低下の防止および空室対策として、A様に「建物診断」の結果を踏まえた「全体改修」をご提案。コスト的に困難ならば、『せめてエントランスだけでも高級感を』と、壁面や柱に天然石調が演出できるシート貼り施工（マハールカラープラン）をおすすめしました。しかし、残念ながら『建物の改修に費用をかける気はない』と、A様に当社の提案を受け入れて築○年失敗ポイント • クラックなど、ひと目で分かる老朽化のサインを無視し、改修工事を実行しなかった。 • わずかな投資を惜しみ、建物のイメージアップを図る為の最低限の改修も行わなかった。 • 空室対策として行ったのは「家賃の引き下げ」のみ。 • 場当たり的な「家賃引き下げ」を続けたことが、収支計画の崩壊につながった。 • 家賃滞納者の増加など、入居者の質が著しく低下した。いただくことはできませんでした。当然のことながら、日増しに空室が増えていきます。その対策としてA様が行われたのが「賃料の引き下げ」でした。空室が発生する度に家賃を下げ続けた結果、周辺相場よりもかなり低い賃料となり、満室にも関わらず家賃収益がローン返済額を下回るという最悪の状況に。ローン返済のため毎月追加金が必要となり、A様の収支計画は崩壊したのです。さらに、家賃と連動するように入居者の質も低下したため、滞納率も高くなり、もはや八方塞がりの状態に陥ってしまいました。朝日リビングから一言 A 様の場合、投資を惜しんだがためにマンションの資産価値が低下した典型的なケースだといえます。「賃料引き下げ」のみを空室対策とされたのも問題です。安定収益のためにも、収支計画には定期的な修繕計画を盛り込むことが必要です。株式会社朝日リビング

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朝日リビング、リノベーションレポート

by mirai_mori on Jan 16, 2014

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