このコラムの内容は、2008年（平成20年）9月現在のものです。

入退去時のクロス張り替え工事から、設備や器具等の交換、大規模な外壁などの塗り替え工事まで。
賃貸住宅のオーナーさんは、長く経営をしていく中でさまざまなリフォーム工事を行います。
それらの工事にかかった費用は税務申告において、どのように処理すればよいのでしょうか。
リフォーム支出についての考え方を解説します。

賃貸住宅のリフォーム（修繕）の工事支出は、確定申告において、「修繕費」として一度に経費処理できるのか。あるいは「資本的支出」として、数年間にわたって少しずつ「減価償却費」で処理していくべきなのか。オーナーさんは判断に迷うことがあります。その判定を、税法の規定に従ってわかりやすく示したのが、下の『「資本的支出」と「修繕費」の区分判定フローチャート』です。工事支出の金額や周期、目的などに沿って＜YES・NO＞で「資本的支出＝減価償却費」か「修繕費」かの判定ができるようになっています。

フローチャートのうち、3番目のチェックポイントに「明らかに価値を高めるもの又は耐久性を増すもの」とありますが、通達ではこれに該当するものとして、下記の項目が例示されています。

1. （1） 建物の避難階段の取り付け等、物理的に付加した部分に係る金額
2. （2） 用途変更のための模様替え等、改造又は改装に直接要した金額

また、4番目に「通常の維持管理のためのもの」がありますが、これに該当するものとしては、下記の（1）が例示されています。
（2）〜（4）は現在の通達にはのっていませんが、旧通達に例示されており、「修繕費」になります。

1. （1） 現に使用している土地の水はけを良くする等のために行う砂利、砕石等の敷設に要した金額及び、砂利道や砂利路面に砂利、砕石等を補充するために要した金額
2. （2） 家屋又は壁の塗り替え
3. （3） 床や瓦の毀損（きそん）部分の取り替え
4. （4） 畳の表替え、障子・襖（クロス）の張り替え

税法の規定は、必ずしも具体的ではありませんので、現実のリフォーム支出をどちらで処理するのか、不明瞭な点があることは否めません。納税者はできるだけ「修繕費」を選びたいのですが、税務調査で否認されることもあります。金額が大きくなると、悩ましい問題になりかねません。
ここで、いくつか具体例をQ&A形式でご紹介しましょう。

負担分は「修繕費」になります。

通常の維持管理のための支出として、「修繕費」で大丈夫です。

「修繕費」になります。

支払いの中身を分析し、建物や建物付属設備、器具備品など各減価償却資産として処理し、減価償却をしていくものと思われます。

賃貸住宅のリフォーム工事で、エアコン ・TVモニター付きインターホン ・洗浄機能付き便座 ・給湯設備などの減価償却資産を取得した場合は、その「取得価額」に応じて税務の取り扱いが異なります。詳細は下記をご確認ください。なお、基本は消費税込みの金額で判定します。

では、わかりやすく事例をあげて考えてみましょう。以下のケーススタディをご覧ください。

この場合、エアコンの取得は修理改良などの支出ではなく、減価償却資産の取得です。そのため、「修繕費」か「資本的支出」かの判断基準の1つである「20万円未満」の金額基準とは関係ありません。
また、修理改良などの支出の場合には、例えば屋根や外壁の塗装工事など支出金額が高額でも、通常の維持管理のためのものは「修繕費」と認められるなど、判断基準が金額だけではありません。一方、減価償却資産を取得した場合の税務上の取り扱いは、上のケーススタディのように「取得価額」によりますから、この点も異なります。