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■カナダについて

■オンタリオ州及び大トロント圏（Greater Toronto Area, GTA）について

■ランドバンキングについて

■TSIについて

■契約関係について

■その他

森と湖、ロッキーのイメージしかないですが、カナダはどんな国なのですか？
ロシアに次いで世界第2位の国土面積、日本の約27倍の広さです。緯度は日本の北海道以北に位置しており、東にあるトロントまでは日本からの直行便で約13時間の飛行距離にあります。人口は約3,300万人。英語とフランス語が公用語ですが、多くの国から移民を受け入れており100言語以上話されているともいわれているモザイク国家です。自然が豊かで、銃規制が厳しく安全で平和な国。また先進国 G7 の一角を占めています。
天然資源が豊富だと聞きましたが、具体的に教えてください
原油の確認埋蔵量はサウジアラビアに次いで世界第2位、米国への原油輸出国としては世界第1位です。天然ガスの産出量もロシアに次いで第2位で、ダイアモンド生産では世界の産出量の15%を占め、世界第3位です。その他、木材や水資源（世界の飲用可能な水の9%）、ウラン、アルミ、鉄鉱石など豊富な天然資源に恵まれ、一人当たりのGDPは堅調に伸びて既に日本を追い越しています。
カナダの経済について教えてください
カナダ経済は比較的堅調で、サブ・プライム問題による影響が懸念されるものの、国際通貨基金（IMF）が08年10月に発行した「IMF World Economic Outlook」では、13年のGDP伸び率は2.8%と予想されており、これは先進国の中で最も高い数値です。財務も比較的安定しており、インフレ率が低下する中、大幅な減税も約束されています。
カナダの移民政策や状況について教えてください
カナダは積極的な移民政策をとっている世界でも数少ない国のひとつです。引き続き3万人／年のペースで移民を受け入れていく計画です。カナダへの移民の特徴は、中国やインドなどのアジアからの移民が多いこと、教育水準が高く熟練労働者やビジネス移民の割合が大きいことです。
社会保障や教育などが充実していると聞きましたが？
カナダ国籍がなくても永住権保有者であれば、医療費は原則無料、公共の教育機関においては教育費も18歳まで無料となっています。その他の社会保障制度も充実しており、厳しい銃規制のおかげで安全で平和な国です。また移民の国ですので、多文化が共存しており、外国人である日本人にとっても暮らしやすい国といえます。

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オンタリオ州はどこにあるのですか？
オンタリオ州はカナダの東の部分、五大湖の一つオンタリオ湖に面しています。カナダの首都のオタワはオンタリオ州の東の端にあります。日本と同様に四季があり、初夏の緑や紅葉は大変に美しいとされます。加えて同州はカナダの人口の約40%、また経済的にもGDPの40%を占めており、カナダの心臓部となっています。国内外の企業も多くがこの州に進出、拠点を持っており、移民の多くもトロントに集中しています。
どのような産業があるのですか？
トロントは北米でも有数の産業地域で、特に自動車産業は2004年以来北米で最多の生産台数を誇り、世界的にも有数な自動車産業拠点となっています。中でもトヨタ自動車は、2008年に新設の第二工場を竣工・稼動させており、トロントが同社の北米の一大拠点となっています。加えて、トロントは北米でニューヨーク、シカゴに次ぐ金融センターとなっており、整備された通信や交通インフラ、比較的安価で良質な労働力、北米の大市場に近い地理的優位などといった好条件から、今後ともさまざまな産業の発展・振興が予想されます。
不動産開発の状況を教えてください
盤石な経済、移民の増加、外国からの投資等で、トロント市街地やその近郊では不動産開発が進展しており、近年そのペースは拡大しています。
大トロント圏とはどんなところですか？
オンタリオ州の州都であるトロント市とその近郊29自治体を合わせて大トロント圏と呼んでいます。面積は、ちょうど東京都・神奈川県・埼玉県を合わせた面接と同程度で、人口は600万人程度です。北米の大動脈である401号線ハイウェイ（HWY401）など交通インフラを中心に年間10万人に上る移民が流入、周辺地域の開発が大きく進んでいます。
地域の開発状況はどういう状況ですか？
過去5年間で人口成長率が最も高い自治体で、急速に開発が進行しているトロント近郊の中でも最も有望な地域の一つです。
TSIの物件が存在するミルトン市の開発状況について教えてください
ミルトン市を横切り形で北米の大動脈HWY401が通っており、このHWY401の北側に広がる広大な地域がミルトンビジネスパークです。このビジネスパークには大手流通業や大規模店舗をはじめ、物流拠点、倉庫、会社などが次々と建設されており開発ラッシュの様相を呈しています。
TSIの物件（ホルトンパーク）が存在する周辺地域の過去の土地価格の推移はどうなっていますか？
ホルトンパーク（HP）はミルトンビジネスパークに隣接する142エーカー（約17万4千坪）の広大な土地です。この地域は開発進展により、近年取引価格が上昇しております。現在では1エーカー当たり約30万ドルから60万ドルが相場となっています。HPは開発承認前の土地ですが、1エーカー当たり約11万ドルで提供しています。
TSIの物件（ナイアガラ・エステート・オブ・キャンベルビル）が存在する周辺地域の過去の土地価格の推移はどうなっていますか？
ナイアガラエステートオブキャンベルビル（NEC）の周辺地域は、閑静な高級住宅街となっています。ハイウェイ410号線からのアクセスも良く、NECに隣接する土地では造成が終わり、住宅建設がすでに始まっております。隣接地の物件価格は、1-1.5エーカー当たり建物価格込みで100万ドルから150万ドルとなっています。NECは開発承認前の土地ですが、1エーカー当たり約9万ドルで提供しています。

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「ランドバンキング」という言葉を初めて聞きましたが、どういう投資ですか？
都市化により開発が進展する地域の土地を先行取得して、将来開発許可を得た段階で売却し、多額の売却益を狙う投資手法です。この投資手法は新しいものではなく、古くから存在するものです。アダム・スミスの「土地こそ富の源泉である」との格言をもっとも端的に現している投資といえるでしょう。
ランドバンキング投資で成功した人はいるのですか？
日本では、東急や西武等の各鉄道会社による沿線開発、森ビル、香港パシフィックグループの李嘉誠、アメリカの不動産王ドナルド・トランプなどがこのランドバンキング投資により大きな成功を収めています。
多額の資金が必要になるのではないですか？
はい。通常ランドバンキング投資は、都市開発レベルの巨大プロジェクトへの投資となるため、巨額の資金と多大な時間を要します。そのため、限られた者にしかできず、だからこそ大きなリターンの源泉となる投資手法でした。TSIでは、都市化が急速に進む大トロント圏に特化することで、TSIの強みである同州政府関係者との強い関係を活かし、開発等により将来有望な広大な土地を価格が非常に割安な更地に近い状態で購入することができること、そして投資単位を小口化することで少額から投資いただくことができるスキームによってランドバンキング投資のハードルを取り払い、皆様にこの魅力的なランドバンキング投資機会のご提供を可能にしました。
TSIの物件について具体的に教えてください
（1）「ホルトンパーク（HP）」ミルトンビジネスパークに隣接する142エーカーの土地です。商業・産業用地（一部住宅用地）として、数年以内で開発許可の取得を目指しています。隣接するビジネスパークは、1エーカー当たりすでに30万ドルから60万ドル程度で取引されていますが、HPを1エーカー当たり、約11万ドルでご提供していました。
（2）「ナイアガラエステートオブキャンベルビル（NEC）」ミルトン市の西部に位置する閑静な高級住宅地にある約100エーカーの土地です。隣接する住宅開発地はすでに造成が終わり、建物が建ち始めています。この分譲地は建物価格込みで1-1.5エーカーが100万-150万ドルで販売されています。NECは数年以内に開発許可を取得することを目指していますが、1エーカー当たり約9万ドルでご提供していました。おかげさまで、双方の投資案件は、完売後、募集終了しました。
どのようなリスクがありますか？
土地の開発許可、土地用途変更の認可が経済情勢等の激変により遅れたり、取得できない等のリスクがあります。またカナダドルでの投資・回収となりますので為替リスクも潜在します。投資後の状況については、定期的なレポートによりお知らせしています。しかし現在の現地の開発進展の状況や好調な経済環境からみて、このようなリスクは限定的であるとTSIでは考えています。
これまでの投資案件でどのような実績がありますか？
09年3月現在では実績はございませんが、完売、募集終了しました上述のHPおよびNECの2物件に関しては、今後2年内に開発許可を受ける予定です。又、当社の専門家が他社において過去にご紹介したカナダ国内のランドバンキング投資案件では、年率換算で14%-40%程度の実績が出ています。
開発許可が取得できた場合にどのようにして売却するのですか？
売却には投資に参加している投資家の過半数（持分全体の51%）の賛成が必要となります。また投資家が一人で25%以上所有を禁止することで、一部の大口投資家の反対による売却不能な状態を回避しています。TSIは、投資家様と「同じ船に乗る」ことを投資方針としていますので、投資案件全体の5%-10%程度に投資を行い、投資家の皆様とリスクも果実を分け合います。

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TSIグループってどんな会社ですか？
カナダ・オンタリオ州ピアソン国際空港に近いミササーガ市に本社があります。その他に日本支社、香港、シンガポール等にも拠点があります。カナダ、特に大トロント圏のランドバンキング投資、不動産開発が主要業務です。アジアで最初にカナダでのランドバンキング投資を始めたパイオニアであり、経験豊富な専門家集団です。
経営陣やスタッフはどういう経歴や実績があるのですか？
カナダの本社社長であるダン・レーンは、長年オンタリオ州政府に勤務し、都市計画の分野の専門家です。物件所在地であるミルトン市やGTAの政府関係者等との緊密な関係を築き、不動産市場・開発状況に精通しています。日本支社長であるスティーブン・ハギンズは、国際金融分野での経験が長く、ランドバンキング投資をアジアに紹介したパイオニアであり専門家です。その他の主要メンバーも経験豊富な各分野の専門家です。
会社の経営状況が悪化した場合、投資した資金はどうなりますか？
TSIには十分な資本があり、また業績も好調に推移しています。万が一、TSIが倒産してもお客様の投資した権利は、オンタリオ州政府に登録されておりますので、直接影響を受けることはありません。ただし開発許可取得作業の遅れ等からその経済的価値に影響が発生する恐れはあります。

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契約書類について教えてください
（1）申込書にご記入・ご署名いただき、写真入の本人確認書類（パスポート、免許証等のコピー）を同封してご送付ください。
（2）申込と平行して、当社指定口座に申込代金を振り込んでいただきます。
（3）申込書に基づいて契約書類一式を送付いたしますので、内容をご確認の上、ご署名・ご捺印いただき、ご返送ください。
カナダに口座開設することはできますか？
可能です。口座開設地、銀行により手続き等は異なりますが、ご希望があればお客様にあった銀行をご紹介いたしますので、TSIのスタッフにお気軽にご相談ください。
投資した不動産の権利はどのようなものですか？
契約締結後、TSIは速やかにお客様の取得された権利（不動産持分所有権）をオンタリオ州政府に登録します。登録作業は、毎月2回行っており、契約締結後遅くとも2週間以内には登録手続きが完了することになります。
契約にかかる時間はどれくらいですか？
申込書の受領から契約締結、権利証書送付まで通常一ヶ月程度で完了します。書類の不備、送金の遅れなどにより、時間がかかる場合もありますのであらかじめご了承ください。

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投資期間中の換金（売却）は可能ですか？
投資期間中の換金は原則できません。ただし、ご事情により相談に応じていますが換金できるかどうか、またタイムリーな換金ができるかは保証の限りではありません。
管理費や保有に伴うコスト負担を教えてください
お客様にご負担していただく費用・コストはありません。土地の資産税、開発許可取得に要するコスト等をご負担いただくことはありません。
売却時にかかる税金について教えてください
カナダでは売却益のうち25%が源泉課税されます。カナダで支払った税金は、日本とカナダの租税条約により二重課税の回避が図られています。具体的な税金の取り扱いについては個々の事情等により異なることも考えられますので、個別に税理士・弁護士等の専門家にご相談の上、ご自身で判断してください。

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