マネープランの「強化書」

 先日、都市総研インベストバンクが積極的に宣伝・販売している「みんなで大家さん」について、監督官庁である東京都および大阪府が、当該会社へ行政処分が行われました。やはり・・というのが私の率直な気持ちです。

実は、以前、当FP事務所へ相談をされる複数の方から、「みんなで大家さんもしくは、その類似商品について、５〜６％程度の確定利回りで安定した運用商品のようですが、投資して大丈夫でしょうか？」というご質問を、なんどか受けました。
不動産特定共同事業法に基づく投資商品うんぬんという詳細な商品の設計や、個別不動産に投資る際のリスクがどうなのかということ以前に、「透明性に欠ける商品です。ちゃんとした運用報告書が作成されておらず、また外部の監査が行われていないので、お勧めできる投資商品ではありません。不動産投資信託であるリートの方が、はるかに透明性が高く、また利回りも5％程度の銘柄も多い」というのがFPである私のアドバイスでした。
ちょうど同じころに、都市総研インベストバンクから、たびたび電話連絡や郵便物の送付があり「先生の事務所のお客様をご紹介して頂けますか？」という依頼を受けていました。その際、「みんなで大家さんシリーズは、マスコミ等で頻繁に宣伝していることもあり存じております。現在で1号〜10号までの募集・運用実績がありますが、各号の詳細な運用報告書を見せて頂けますか？大切な顧客を紹介するには、運用内容の透明性が大切ですから」という問いかけをしたとたん、「えー、そのような報告書は簡易なものでしたら、投資家向けには作成しておりますが・・・・でも、お見せすることは・・・」等々と苦しい回答、そしてその後、連絡は来なくなりました。

当然のことですが、すべての不動産特定共同事業法に基づく、投資商品が問題がある訳ではありません。優先劣後システムを導入して、投資する当該物件の価格下落リスクが投資家(匿名組合)へ及ぶことを、一定程度和らげる仕組みも取り入れられています。問題なのは、透明性です。
●運用状況を開示していること
●外部監査を受けていることが望ましい
●過大な広告宣伝をしていないか-->広告宣伝費はだれが負担？
●投資対象となる不動産物件をできれば実地調査する
以上の項目は、投資を検討する際に最低限必要なことでしょうか。

FPの中でも、みんなで大家さんについて、肯定的な意見もあるようです。しかしながら、顧客を紹介して手数料を得ている場合、中立公正なコメントができるのかは甚だ疑問です。今回、都市総研インベストバンクが受けた行政処分について、顧客を紹介したFPは、投資された方々の不安にどのように答えるのでしょうか？

みんなで大家さんは、東京都の処分で１か月、大阪府の処分で2か月の間、新規募集を含むすべての業務の停止を命じられました。もし、自転車操業であった場合(過去に募集した案件1号や2号の償還資金を、後に募集した案件8号や９号等の募集資金で賄うこと)、新規の資金が入らないことで、資金繰りがつかず、いっきに破たんする事態に至ることもありえますので、状況の推移を見守っていきたいと思います。