すみだ区報 2009年8月1日号 高度地区変更素案 特集号
ご意見をお寄せください 高度地区変更素案がまとまりました
区では、美しい街並みをめざして、建築物の高さを制限する「高度地区」を新たな区域に指定します。
このたび、「高度地区変更素案」がまとまりましたので、素案の概要をお知らせします。この素案に対してご意見をお寄せください。あわせて説明会を開催しますのでご参加ください。
高度地区指定の基本的な考え方
区では、平成16年に街並みのスカイラインを整えるため、絶対高さを制限する高度地区を主要幹線道路沿道と都市基盤が整備されている南部地域を中心に指定しました。その後、マンション建設の増加や建築基準法の高さの規制緩和により、北部地域では、街並みに高さの突出した建築物が建設され、周辺の景観や住環境に影響を与えています。一方、東京スカイツリーの建設を契機とした国際観光都市にふさわしい新たな景観の創出が求められるようになりました。
このため、平成20年に策定した都市計画マスタープランでは、市街地の建築物の高さの目安を示すとともに、すみだの歴史・文化を活かした景観や、タワーからの眺望・タワーへの眺望による新たな景観についての考え方を示しました。この考え方を基本として、地域ごとに良好な街並みの形成や住環境の整備を行うためには、地域の特性や課題に、きめ細かく対応できる地区計画制度等の活用が適切です。しかし、地区計画の策定には時間を要することから、緊急な方策として、絶対高さを制限する高度地区を指定するため、「高度地区の指定方針及び指定基準」をこの7月に策定しました。この「指定方針･指定基準」に基づいて、地区計画の区域で建築物の最高限度の規定がない区域や地区計画がない区域に、絶対高さを制限する高度地区を指定します。
指定方針
- すでに絶対高さの制限を定めている区域や、特に土地の高度利用を促進すべき区域などを除いた区全域に高度地区を指定します。
- 既存建築物の立地状況に配慮するため、用途地域や容積率の指定範囲ごとに、望ましい絶対高さを制限する高度地区を指定します。
- 北部地域では、主要幹線道路後背地の住環境を保護するため、すでに第3種高度地区が指定されている地域は、第3種高度地区の規制に加えて絶対高さの制限を定めます。その他の地域は、絶対高さを制限する高度地区を指定します。
- 幹線道路沿道等の地域では、沿道と後背地との建築物の高さの格差に配慮しつつ、街並みのスカイラインを整えるため、絶対高さを制限する高度地区を指定します。
- 住環境保護のため、街並みに突出する高さの建築物の防止等を前提として、平成16年に指定した高度地区との整合を図るとともに、指定容積率が充足可能な制限となるように配慮します。
- 歴史と文化を活かした街並みを形成するために、歴史的景観を保全、継承すべき地域では、地域の特性を考慮した高度地区を指定します。
高度地区とは
高度地区では都市計画法に基づき建築物の高さの制限を定めます。
高度地区には、市街地環境を維持するため、建築物の高さの最高限度を定めるものと、土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最低限度を定めるものがあります。
建築物の高さの最高限度を定める高度地区には、主に北側隣地の日照保護や通風の確保などを目的とした「斜線型高さ制限」や、建築物の高さ全体を一定限度以下に抑える「絶対高さ制限」、この他に斜線型高さ制限と絶対高さ制限を合わせた「斜線併用型絶対高さ制限」があります。
建築物の高さの最高限度を定める高度地区の種類
現在の高度地区の指定図（平成21年8月現在）
注意
1）図および表は建築物の高さの最高限度を定める高度地区のみを表示しています。
2）道路の沿線に指定がある場合は、道路（都市計画道路の場合は都市計画道路）から原則として20mの線が境界線です。なお、水戸街道および明治通り、丸八通り、浅草通り、清澄通り、新大橋通りは道路から30mの線が境界線です。
3）高度地区の境界線は縮小図のため、概略線で示しています。詳細は、都市計画課までお問い合わせください。
高度地区の変更素案図
指定する区域
指定しない区域
| すでに絶対高さ制限の高度地区を指定している区域 | |
| 都市計画マスタープランにおいて、土地の高度利用を促進すべき区域として広域総合拠点に指定している区域および各拠点を結ぶ幹線道路の沿道で容積率600%の区域 | |
| 高度利用地区および特定街区を指定している区域 | |
| 地区計画区域のうち、建物の高さの最高限度を定めている区域 | |
| 工業地域を指定している区域 | |
| 大規模な都市計画公園として指定し、すでに整備済みの公園 |
この地図は、東京都知事の承認を受けて、東京都縮尺1/2,500の地形図（道路網図）を使用して作成したものである。ただし、計画線は、都市計画道路の計画図から転記したものである。無断複製を禁ず。
（承認番号）21都市基街測第48号 平成21年7月17日
（承認番号）21都市基交第169号 平成21年7月22日
指定基準
建築物の高さの最高限度を定める高度地区は、各地域の容積率に応じて指定します。なお、歴史的景観を保全する地域や幹線道路沿道の街並みスカイラインを整える地域、幹線道路沿道の後背地の環境に配慮する地域については、地域の状況に応じた絶対高さ制限値の高度地区を指定します。
詳細は、高度地区の変更素案図をご覧ください。
指定する高度地区と指定区域
| 指定容積率 | 一般の区域 （右記の地域以外） |
歴史的景観を保全する地域 （向島百花園周辺） |
街並みのスカイラインを整える地域 （清澄通り） |
後背地の環境に配慮する地域 （水戸街道、明治通り、丸八通り） |
|---|---|---|---|---|
| 200% | 17m高度地区または17m第3種高度地区 | 17m第3種高度地区 | ─ | ─ |
| 300% | 22m高度地区または22m第3種高度地区 | 22m第3種高度地区 | ─ | 17m第3種高度地区 |
| 400% | 28m高度地区または28m第3種高度地区 | ─ | 35m高度地区 | ─ |
| 500% | 35m高度地区 | ─ | ─ | ─ |
＊街並みのスカイラインを整える地域：幹線道路から、20m以上30m以内の、10mの区域
＊後背地の環境に配慮する地域：幹線道路（都市計画道路の場合は都市計画道路）から、30m以上40m以内の、10mの区域
制限の特例
既存不適格建築物の建替えの特例
既存不適格建築物の建替えについては、次のすべてに該当すると区長が認めた場合は、絶対高さ制限を適用除外とします。
- 新しい建築物の敷地面積は、既存の建築物の敷地面積を下回らないこと。
- 新しい建築物の絶対高さ制限を超える部分の形状および規模が、既存の建築物と同程度であること。
- 新しい建築物の高さが、既存の建築物の高さを超えないこと。また下表の絶対高さ制限値の範囲内であること。
既存不適格建築物とは、絶対高さ制限を超える既存の建築物のうち、絶対高さ制限を定める高度地区を告示する日に、すでに存在する建築物、またはすでに工事中の建築物のことをいいます。
| 高度地区の種類 | 緩和する絶対高さの制限値 |
|---|---|
| 17m高度地区または17m第3種高度地区 | 22m |
| 22m高度地区または22m第3種高度地区 | 28m |
| 28m高度地区または28m第3種高度地区 | 36m |
| 35m高度地区 | 45m |
地区計画または景観地区内の建築物の特例
地区計画または景観地区で、建築物の高さの最高限度を定めている区域内においては、地区計画等による建築物の高さの最高限度を高度地区の建築物の高さの最高限度と読み替えて適用します。
＊例えば、絶対高さ制限値が22mの地区で、地区計画等により建築物の高さの最高限度を15mと定めた場合、15mがその地区の絶対高さ制限値となります。
地区計画とは、一定のまとまりのある地区について、建築物の用途や高さ、容積率、壁面の後退位置などを、地域独自のルールとして都市計画に定めることができる制度です。
大規模敷地の建築物の特例
大規模敷地（敷地面積3000m2以上）における建築物のうち、次のすべてに該当すると区長が認めた場合は、上表の絶対高さ制限値の範囲内で絶対高さ制限を算定することができます。
- 建築物の外壁または柱の外面から、隣地境界線および道路境界線までの水平距離を3m以上確保すること。
- 周辺環境に対し、一定の配慮が図られていると区長が認めた建築物であること。
＊なお、既存不適格建築物および大規模敷地の建築物の特例により、区長が認めるときは、墨田区都市計画審議会の意見を聴くものとします。
説明会の開催と意見募集のお知らせ
説明会にご参加ください
「高度地区変更素案」の説明会を、下記の日程で開催します。各会場で同じ説明内容となりますので、ご都合の良い会場にお越しください。
| とき | 会場 | 時間 |
|---|---|---|
| 8月7日（金曜日） | みどりコミュニティセンター（緑三丁目7番3号） | 午後7時から8時半まで |
| 8月9日（日曜日） | 曳舟文化センター（京島一丁目38番11号） | 午後2時から3時半まで |
| 8月10日（月曜日） | すみだ中小企業センター（文花一丁目19番1号） | 午後7時から8時半まで |
| 8月20日（木曜日） | すみだ生涯学習センター（東向島二丁目38番7号） | 午後7時から8時半まで |
ご意見をお寄せください
区民の皆さんからのご意見を反映するため、高度地区変更素案に対するご意見をお寄せください。
ご意見の提出先
「高度地区変更素案意見」と明記のうえ、住所・氏名・電話番号・ご意見を郵送または、ファクス、Eメールで、9月3日（必着）までに
〒130-8640 都市計画課都市計画・景観担当
電話：03-5608-6266 ファクス：03-5608-6409
Eメール：TOSHIKEIKAKU@city.sumida.lg.jpへ
今後のスケジュール
平成21年8月 変更素案の公表
平成21年8月3日から9月3日まで 変更素案説明会意見募集
平成21年10月 案の作成
平成21年12月 案の公告・縦覧・意見書の提出
平成22年2月 墨田区都市計画審議会諮問・答申
平成22年3月 高度地区の変更告示（都市計画の決定）