早稲田大学教育学部卒業後、広告会社勤務。

その後、市場調査業務を行なう会社を設立。

マンション開発や販売にあたって各種調査・企画提案、

都市開発プランニング、コンサルティング業務を行っております。

会社員時代を含め、２０年近くマンション市場を見てきました。

大手不動産会社上位２０社を中心にお仕事させていただいております。

首都圏で降りたことのない駅は、殆どありません

（自慢することかどうかは、微妙なところですが。。）

裏で何か企んでいるのではないか、

そんな気がしませんか？

売買契約というと本来対等なものであるはずなのに、

不動産に関しては、妙な威圧感のようなものを感じませんか？

不動産会社というのは本当のこと言ってないんじゃないか、

そんな不信感がどうしてもぬぐえません。

分譲マンションというのは、

他の商品・サービスのように、リピート購入することを

ほぼ想定していません。

また、直接販売の現場にいる営業マンにとっては、

とにかく「契約をとること」、「買わせること」

が仕事上の最大のテーマになっているわけです。

自分で仕入れたり、商品企画したものではないものを

とにかく売らなきゃいけないわけです。

さらに、車などと違って、

マンションというのは、統一価格がありません。

つまり、

そもそも価格の決定メカニズムが分かりにくく、

比較検討すること自体が難しいのに、

さらに、

１回こっきりの付き合いで、

方や「売りたいだけ！」、一方は「騙されないぞ！！」

と思っている、という状況なわけです。

一般ユーザーが悩むのも無理ありません。

悩まない方がどうかしてます。

榊淳司氏とはもうかれこれ

17、18年のお付き合いをさせていただいております。

榊氏の事務所に遊びに行ったり、

セミナーのアイデアなどお出しているうち、

マンションレポートのご依頼を受け、

不動産広告はもちろん、世の中の住宅情報系ポータルサイトでも

「本当の」「生の」情報はオミットされています。

これはかなり不健全なことだと思います。

また、ネット系マンション投稿サイトというのも

乱立していますが、

だいたい個別物件の瑣末な（目に見える）事象について

個人的な論評がされているばかりで、

マンション市場に関する「全体像」といったものが見られません。

マンション販売の営業マンが書き込みしてたりして、

余計に情報が混乱してたりしますし。

マンション価格というのは本来、

とにかく、マンションというのは物件ごとの個別性が強いです。

強すぎると言っていいかもしれません。

ほんの２、３年ですぐそばにある物件の価格が

１，０００万円違ってくる、

なんてのはごく普通の現象としてあります。

ただ、マンション市場全体を時系列で、

かつエリア網羅的に見ていくと、

だんだん市場の動きが読めてくるようになります。

文字通り見えてくるようになるんです。

ただ、マンション購入を考え始めて２、３年といった方に

こういう視点を持て、というのはかなり難しいことでしょう。

入手できる情報が売主側の一方的なものか、

広告収益をビジネスモデルにしているネット・雑誌系媒体

からしかないからです。

こういう状況は、

数千万の借金をして、２０年以上金利を払うことを考えると、

かなり不健全です。

大げさに言えば、

社会的な利益損失にもつながっているのではないか、

とさえ思えます。

そんなことで、榊氏とともにユーザー視点に立ったレポート

をシリーズ展開しております。

マンション相場の動きを「全体像」を通して

極力科学的に検証し、 ご自身で納得のいく判断をする。

そういう場面で少しでもお手伝いができれば、と思っております。

お互い業界の中におりますので、ペンネームを使うことで

「覆面お助けマン」となって、

マンション購入でイタい目に遭う方を

一人でも減らすことができれば・・・

そんなことを意識して活動をしております。

榊淳司です。

如月さんの「マンション立地評価レポート」は、

これまでに

「品川区編」 「豊島区編」 「新宿区編」 「武蔵野市編」

「北区編」 「中央区編」 「港区編」 「目黒区編」 「世田谷区編」

「中野区編」 「渋谷区編」 「文京区」 「台東区」

など、全部で13種類のレポートはかなり好調に販売が進んでいます。

彼はご紹介したとおり、マンション市場分析の専門家です。

実は、彼のような「マンション市場のマーケティング」を

専門に行っているプロは日本に何十人もいます。

ただし、

如月さんは他の誰一人としてやっていないことを行っています。

彼が他の誰とも違うのは、「企業のための市場分析」ではなく、

「エンドユーザー側に立った市場分析と情報提供」

を行っているところです。

実のところ、

今までそういったことを行っているプロは一人もいませんでした。

彼が、史上初の人間であり、今も唯一無二の存在です。

もしエンドユーザーのほとんどが、この如月さんのレポートを読み、

専門家と同レベルの「市場分析力」を持つとどうなるのか？

それは・・・マンションを売る側にとって恐ろしいことになります。

つまり、市場よりも割高なマンションが１００％売れなくなるのです。

彼らにとっては悪夢です。

市場は、より健全に価格形成を行えるはずです。

でも、そういうことは、まず起こりません。

なぜなら、如月さんのレポートはかなり好評なのですが、

まだまだエンドユーザーの大半に行き渡ってはいません。

そして、如月さんや榊のレポートを入手して、

その内容に戦慄したマンションデベロッパーや販売会社サイドから

我々は様々な妨害工作を受けています。

一部のマンション口コミ・掲示板サイトに、

我々のレポートに対するあらぬ中傷・誹謗を書き連ね、

何とか「買わせない」ように仕向けているのも、その一例です。

マンションを売る側は、エンドユーザーに

如月さんや榊が書くレポートを読んでもらっては困るのです。

法律違反スレスレの広告表現やかなりオーバーな営業トークで

何とか目立たせないようにしているデメリットや価格の高さを

我々は、あっさりバラしてしまいます。

そして、それが

如何なる意味を持っているのか、正確に分析してお伝えします。

もちろん、悪いことばかりではありません。

そのマンションやエリアの持つ優れた点もしっかりと評価します。

如月さんも私も、もう20年以上もマンションばかり見てきました。

関わったマンションはそれぞれ1000物件を優に超えると思います。

その経験から「これは買っていい」「買ってはいけない」という

判断基準は一般のエンドユーザーさんとはかなり異なります。

ですから、我々のレポートは、業界のインサイダー視点なのです。

企業側が、みなさんに「読ませたくない」のは、

そういう業界目線をもってほしくないから。

でも、読んでくださった方々にとっては、

かなり新鮮に受け止めてくださるようです。

それが証拠に、

リピーター率が驚異的な高さです。

１つのレポートをお読みになった方が、

さらにもう1つ以上のレポートを

お求めになる率は、優に５０％を超えています。

中には、５つも６つも読んでくださる方さえいます。

上野、浅草、御徒町、蔵前、浅草橋、河童橋などなど。

正直、地元以外の方にとっては待ち歩きをしたり、



食事に行ったりするような下町地域ですが、

マンション立地としても、実はかなりお勧めの地域です。

中央区、文京区に隣接する下町マンションエリアとして

独特の市場を形成しています。

同じ下町エリアでも、日本橋、八丁堀、築地など中央区と

比較すると、地に足の着いた生活利便施設が揃っているエリア

が多いですから、日常生活でもメリットがあるかと思います。

商店街が古いだけだったり、老舗だけだったり、

観光客向けだけだったりするリスクが少なくなります。

浅草や上野は確かに観光客向けの施設が多いですが、

地元民向けの商店街も充実しています。

交通利便性に関しても、充実した地下鉄網、都心に近い、

しかもダイレクトアクセスですから、

通勤時、帰宅時のストレスが軽減されます。

また、価格は文京区や中央区と比較してかなり安価ですから、

利便性重視、価格重視の方は

台東区物件をいくつか見てみるといいと思います。

ただ、問題があって、これが結構重要なポイントなんですが、

果たして台東区は「本当に住む」場所なのか、

マンションを買っちゃっていい場所なのか、

ということです。

ある程度地域性を知っている、浅草や上野にはよく行くし、

下町グルメや街歩きも興味があって、

実際休みの日にはまわっている、という方にとっても

いざ「住む」ことを考えると不安になる部分があると思います。

正直、ブランドエリアは少ないし、

そもそも住んでいる人間のことをあまり知らない



（台東区は面積、人口とも少なく、

そのため相対的に新築マンション供給も多くありません）

から、イメージがわきにくい、という面があるのでしょう。

しかし、台東区内のエリアブロックごとのマンション市場を

きちんと把握し、現在の供給物件を丁寧に見ていくと

意外にいい物件が見つかると思います。

確かに幹線沿いや生活利便施設の少ない物件が

混在していますが、

きちんと研究すれば、

「いい条件の物件」「自分（たち）に合うマンション」

の見極めができるようになります。

とにかく、台東区は、

「無理してまでマンションを買いたくない」

「できるだけ頭金は出したくない」

「都心近接が絶対条件。



ただし、＠300万円も払いたくない。

できれば＠200万円台前半から中盤程度！」

という、合理的な思考をされる方にとっては、

ぜひ見ておいた方がいいエリアだと思います。

下の図は台東区をブロックごとに分けた地図になります。

これを見ると、

都合６つのエリアに大きく分けられることが分かります。

それぞれかなり（というか相当）エリア性が異なります。

台東区内で間違いのないマンションを選ぶをするためには、

相場、利便性（交通・生活）についてきめ細かく把握される

ことが必要になります。

今回のレポートでは、

このブロックごとの違いと、生活のしやすさ

利便性、などなどについて

突っ込んで分析しております。

そんなこんなで、

また、いつものように、

それぞれの

適正価格水準について、

今回も明確に数値をお出ししています。

各エリアで現在販売中、販売予定物件についても

詳細データを含め、一通り分析しております。

下町に住んで週末に友人を呼ぶのも楽しいかも。

花火やスカイツリーの見える部屋に住みたい。

でも、とにかく無理したくない、賢い買い方をしたい。

私の説明は以上です。

お読みいただき、ありがとうございます。