賃貸当初からの欠陥
賃貸当初からの欠陥
老朽建物を賃貸したところ、賃貸当時から存在する破損汚損部分を修理するようにと請求されています。その破損汚損も考慮に入れて賃料も低廉にしたのですが、修繕義務はありますか。
修繕義務が発生する一般的要件
修繕しなければ賃借人が契約で定めた目的にかなう使用や収益ができない状態にあるとき修繕の必要性が生じ、その修繕が可能な場合に、賃貸人に修繕義務が発生します(民法６０６条１項。判例通説)
賃貸当初から欠陥がある場合の問題点
賃貸当初から目的物に欠陥がある場合、普通そういうものと予定して賃貸借契約を締結すると思われますが、締結後にその欠陥につき賃貸人に修繕義務を認めて修繕を強制し、修繕を履行しないときに締結時に決めた賃料の減額を余儀なくさせるような取り扱いは、許されるのでしょうか。
裁判例
共同住宅の一室を借り受けたが、隣室との境がベニヤ板１枚であるために遮音が不完全であった賃借人が賃貸人に対し、防音の修繕を請求した事例です(第１審簡裁事件)。
控訴審判決は「民法の定める修繕義務とは、賃貸借契約の締結時にもともと設備されているか、あるいは設備されているべきものとして契約の内容に取り込まれていた目的物の性状を基準として、その破損のために使用収益に著しい支障の生じた場合に、賃貸人が賃貸借の目的物を使用収益に支障のない状態に回復すべき作為義務をいうので、あって、当初予定された程度以上のものを賃借人において要求できる権利まで含むものでない」と判示し、賃借人の修繕請求を否定しました(東京地裁昭和５５年８月２６日判時９９２号７６頁)。
上告審判決は「契約当初から賃借物に欠陥が存しでも、賃貸人が修繕義務を負うべき場合とそうでない場合があり、その区別は、もともと賃貸人の修繕義務は賃借人の賃料支払義務に対応するものであるところからして、結局は賃料の額、ひいては賃料額に象徴される賃借物の資本的価値と欠陥によって賃借人がこうむる不便の程度との衡量によって決せられる」と判示し、結論自体は控訴審判決を支持しました(東京高裁昭和５６年２月１２日判時１００３号９８頁)。
考え方
修繕義務は、①賃貸借契約で予定された内容と、②現実の内容に落差があって、③このままでは賃借入が契約で定めた目的に適う使用や収益ができないときに発生します。
ここでの問題は、「賃貸借契約で予定された内容」はどのようにして決められるのかです。すなわち賃貸借契約という法律行為の解釈の問題になるのですが、その解釈の指針は、賃貸借契約の文言にとらわれず、そのもつべき客観的・合理的意味を探求することといわれています(法律行為に対する現在の一般的解釈原則)。
すなわち賃貸借契約の内容は、契約当事者の現に認識している事情が修正され、客観的・合理的な内容に確定されます。この客観的・合理的な内容を得るために前記上告審判決は一つの基準を示しました。欠陥によって賃借人がこうむる不便の程度と賃料に体現される賃貸物件の価値とを衡量して修繕義務の有無を決するというものです。
以上の基準を前提とすると本問の答えはこうなります。すなわち破損汚損を考慮に入れて賃料が低廉に抑えてあり、その対価性がバランスを得ているとき、その破損汚損は契約の内容に取り込まれ、この場合に現実の内容との間に落差がなくなるために修繕義務は発生しません。しかし、低廉の賃料をもってしてもまだ破損汚損の程度がひどいと評価されるとき、現実の破損汚損は契約内容に取り込まれた破損汚損の程度を超えているから、その超えた分を回復する程度の修繕義務が発生します。