資産の組み換え(4)
『地主はお金持ち』というのは先入観かもしれません。大地主と呼ばれて自分の土地を活用することで生計を立てることができる地主さんもいらっしゃいますが、地主業のかたわらで仕事をしている地主さんもたくさんいらっしゃいます。
それだけ地代のみの収入でやっていけるものではないとの裏づけともいえるでしょう。
地主業は楽なのではと思われがちですが、実際に地主さんからお話しを聞いてみると、本家との兼ね合いやメンツを気にしなければならなかったり、借地権者さんとの人間関係もうまくやっていかなければならないと気苦労が絶えないものでもあります。
そのため資産を守ることにとらわれ過ぎず、上手に底地を有効活用することこそが地主さんの命題といえます。
□地代の値上げは簡単ではありません
まず現在の収益を把握します。地代が周辺相場並みであった場合、それ以上の値上げ交渉は多くは望めないでしょう。
税金と地代を比較して税金の負担が大きければ増額できる可能性はありますが、地代の改定は原則として当事者の合意が必要になりますので借地権者さんの理解を得なければなりません。
借地権者さんも生活していかなければなりませんから交渉は簡単ではありません。
□将来の収益に着目し、賃貸物件への組み替えを行う
次に将来の収益に着目します。底地の賃料単価と賃貸物件の賃料単価は大きく違います。底地の地代は坪あたり数百円であるのに対し賃貸物件の賃料は坪あたり数千円であることが一般的です。
底地は特に設備投資がいらないのに対し、賃貸物件は建築コストやメンテナンス費用が掛かることを考量するとわかりやすいでしょう。
賃貸物件にはある程度初期投資が必要ですが、投資した金額を回収した後は底地に比べ手取り額が何倍も違ってくることがあります。地主さんが働いている等で借入が可能であればさらに組み換えの幅が広がるでしょう。