身近にいる業者が、こういう客の立場を無視した業者本位の姿勢なのか、それとも買い主に親身になってくれるような顧客本位の考え方に立つのかを見分けるには、重要事項について、いつ説明してくれたかで判断できる。宅建業法第３５条１項には業者が説明すべき時期として、「売買、交換または賃借の契約が成立するまでの間」とある。法律がいおうとしている内容を補足すれば、説明をうける側が物件や取引条件について十分に理解し、よく考えたうえで契約締結できるように、業者は取引の対象となる物件が特定した段階でできるだけ早い時期に説明せよ、ということになるのだろう。ところが取引の現場では、買い主にとってこういう理想的なタイミングで説明がなされることはまずありえないと思っていたほうがよい。重要事項説明は契約当日におこなうのは当然と公言してはばからない業者は多いのだ。「契約が成立するまでの間っていうんだから契約直前でもいいわけじゃないですか」「客がまだ買うかどうか迷ってるときに細かな説明なんかしたら、それこそ決断できなくなつちやいますよ」買い主が買おうかどうしようか判断するための材料として必要なことだから事前に説明するように、というのが法の指導なわけだ。ところが業者の理屈は、説明したら迷って決められなくなるから、買い主のためにも契約が百パーセント確定してから説明しましょうというのである。ずいぶん乱暴な話である。けれども多くの業者はそれが常識と思い込んでいるのだから始末が悪い。契約締結の当日、妙に緊張感漂う応接間に通された買い主の目の前には、初めて見るいろいろな書類が一度に並べられる。わけもわからずポカンとする買い主。そのタイミングを逃さず重要事項説明を一気に読みまくる業者。もちろん内容に関する質問などいっさい受けつけないという姿勢が彼の全身からにじみでている。そして読み終わると間髪を入れずに買い主はサインをせまられる。重要事項説明のシチュエーションというのは、だいたいこんなものだろう。おかげで説明を受けたほうは、その内容などなにも頭には残っていない。「全部読みあげるなんて、まだマシな方ですよ」ある業者にいわせれば、重要事項なんていつも最初の２、３行を読んだら、じゃ、あとの細かなところは必ず目を通しておいてくださいね、の一言で署名捺印してもらって説明終了、というのである。いくら業者の間では慣習化しているとはいっても、もしそんな説明方法で、仮に後で説明不足だと買い主から訴えられた場合、業者は「説明義務を果たしたので責任はない」といいきれるのだろうか。この問題を考えるうえで某不動産会社に勤務するＨ氏は最近、貴重な経験をした。「説明は説明であって、重要事項の内容についてシロウトの買い主に百パーセント理解させるなんて無理な話だと思いませんか」Ｈ氏は、顧問弁謹士の下した結論に見るからに不満そうだ。彼はつい先日自社で開発した分譲宅地の売買で、買い主とのトラブルに巻き込まれたのだ。そこで問題になったのは容積率という言葉である。敷地面積に対して最大限建てられる建築物の延べ床面積の割合をしめすこの言葉の意味を、買い主自身が理解していなかったとして契約解除を主張してきたのである。Ｈ氏はもともとその買い主にマイホーム建設のための土地探しを依頼されていた。４０坪くらいの土地をという希望に対して、たまたまタイミングよく、場所、価格ともに買い主の気に入る物件が自社の宅地分譲物件として出たので、無事契約をまとめたのである。 ところが、その土地にマイホームの計画に着手した買い主からＨ氏のもとに電話が入った。「自分は最低でも建坪４５坪程度の家を建てたくて土地探しをお願いしたのに、買った土地では３２坪の家しか建たないじゃないか。こんな話は聞いてない。すぐに契約を解除したい」当初、Ｈ氏はこの苦情を相手にしなかったという。自分は重要事項説明の際に４０坪の土地に対して容積率は８０パーセントであると説明している。そうなれば当然、４０坪×８０パーセント＝３２坪の家しか建たないということの説明にもなっていたはずだ。Ｈ氏にしてみれば何をいまさらというのが本音だった。たしかに世の中には容積率と建ペイ率の区別さえついていない業者もいるから、そのへんをごまかして説明していれば問題かもしれないが、自分はそんなことはない。だいいち、４５坪の家を建てられることが土地の必要条件だなんて、それこそ初耳である。こんなクレームなんて無視してもよいのではないかと思いつつ、上司の指示で顧問弁護士に報告、相談したところＨ氏は憎然とした。ことの成り行きを聞いた弁護士は、Ｈ氏の予想を裏切る厳しい意見を述べたのである。つまり、買い主から、説明された内容について理解していないと主張されれば、その業者は説明の義務を果たしたとはいえない、というのだ。要するに、４５坪ということについて具体的に聞かされていなくても、重要事項説明の際に容積率に関して買い主が理解できるようにきちんと説明がなされていれば、このようなトラブルは起きなかっただろう、というのである。おそらくその時点で、買い主が土地に求めるこの手の必要条件は明らかになっただろうし、そもそも契約自体、成立しなかっただろうから、業者は説明義務を尽くしているとはいえない、というのが弁護士の解釈であった。「説明は受けたけれども、とても理解できるような説明ではなかったですよ。だいたいそんな大事なことを契約締結直前に読み上げられて、シロウトの私が理解できると思いますか」こんな風に買い主から強く主張された場合、業者は厳しい立場に立たされるというのがその弁護士の出した結論なわけだ。この意見にはおおいに不満のＨ氏も、結局、上司と相談した結果、買い主の主張どおり契約解除に応じたのである。しかしこれは考えてみれば業者にとって恐ろしい話である。買い主が理解していないかぎり説明したとはいえない。当たり前といえば当たり前なのではあるが、逆にこの法的な解釈を悪用するような買い主がいないともかぎらない。もっともこの恐ろしさについて業者が多少なりとも正しく認識すれば、重要事項説明についてもう少し慎重になるだろうし、説明の仕方もちょっとはマシになるだろう。
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