【土地活用のノウハウ】レジャーホテルファンド第３回

今回は最終回ということで、このファンドを手掛けられている　グローバル・ファイナンシャル・サポート株式会社 代表取締役社長　品野修三さん　にいろいろお聴きすることにしました。

代表取締役社長　品野修三さん

～どうしてレジャーホテルに目を付けたのですか？

数年前に、レジャーホテル（いわゆるラブホテル）を経営する友人に経営の相談を受けまして、その時に経営が厳しいという話とは裏腹に、他では考えられないラブホテルの収益性に驚きました。
全くマーケティングや経営の視点をいれていないにもかかわらず、高収益を上げる現状からビジネスチャンスがあることを直感しましたね。

また、一般的に本業のホテルが高収益にもかかわらず、経営に行き詰まっているのは、ホテルを担保に借金をしているのが主な原因で、小口化して個人投資家向けに資産運用商品として販売すること、証券化によりホテルを流動化させることで、ホテルオーナー、事業者、投資家の三者が利益を得るビジネスができると判断しました。

ただ、最近は様々な投資商品やファンドが登場しており、その中でも、平成電電関連のファンドのように問題があるものもたくさん登場してきました。

それらの問題点は大方・・・
１）資金を集める営業者に何かあった場合、投資に直接影響を受け、場合によっては出資金が返還されないか破綻する可能性があるか？（倒産隔離の問題）
２）投資家に配当を行うためには、それ以上の収益がないとできないし、その収入自体が実現可能か？（投資対象である事業収益の実現性の問題）
３）収益の源泉の事業自体が安定し、成長も見込めるか？（投資対象である事業収益の安定性と成長性の問題）
だと思います。

つまり、投資対象の事業のリスクが高すぎると思われるもの、情報開示が徹底されていないものは何かあるわけで・・・注意が必要なのです。

そういう環境下でレジャーホテル（いわゆるラブホテル）への投資は、投資先の収益構造の明確さや社会的に必要とされている産業である（継続性を持っている）こと、参入障壁が存在し安定経営が望めるなど、他のレジャーと比較してもわかりやすく、クリアーな投資だと判断しています。

また、レジャーホテルファンドはホテル経営者から見ても、望まれている点が多いのです。
元々、旅館業から転向した個人経営が多いのがこのレジャーホテル業界の特徴ですが、24時間365日無休の経営を行う必要があるわけですから、堅実に経営を行う必要があるわけです。ただ、社会からの冷たい風（偏見）や経営者の高齢化による後継者確保の難しさ、万が一の時の金融機関からの融資が難しい点から事業を終わらせたい…という方も意外と多いわけです。

運営（事業者）サイドから見ても収益性が高く、キャッシュフローを確実に予測できるこれほどわかりやすい事業は他にありません。元々は不良債権処理時に玉石混淆の不動産をまとめてバルク売りした際に、購入先である外資系企業がこのレジャーホテルの優位性に注目したのが最初だと言われおり、今最も熱い視線を送っているのが外資系金融機関です。

このように、投資サイド、物件の供給サイド、それから運営（事業者）サイドと三位とも◎になる投資もなかなかないわけです。

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