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私は間違っていました。
不動産投資大百科を1年前に書きましたが、
その内容には間違いがあったのです。
というのも、RC マンションよりもキャッシュフローが出て、
物件がゴロゴロし ている投資がある事に気付いたのです。
先日、都内某所でセミナーをやらせていただきました。
そのセミナーですが、60人の募集枠が、
あっという間に埋まってしまうほど の人気セミナーでした。
内容は、私が無料面談を500人くらいとして
わかった事をお話したセミナーでした。
今の不動産投資業界の現状 今の不動産投資業界の現状をお話します。
現金で買うという人以外は、銀行からの融資を引く必要があります。
融資を引くと、投資する物件の対象が広がります。
例えば、木造アパート、RC マンション、
こういった物が投資の対象になってきて、
この2つを買いたい!と思って、
日々、目を皿のようにして
物件を見つけている投資家がもの凄く多いのです。
では、その中でも木造のアパート投資についてお話します。
木造アパート投資は地方の物は、土地に価値がありません。
建物も22年が法定耐用年数なので、
築20年の物件(よくこの辺の年代の物 件は売りに出てます)
などは建物の価値もありません。
では、その結果どうなるのか?というと、
融資が物件価格の半額くらいしか付かない...
という事が起こるのです。
例えば、1500万円の物件に対して、
700万円の融資しか付かなかったりします。
そうすると、800万円と諸費用の150万円が、
この不動産を買うのに足りませんから、
950万円の自己資金を用意するしか買う方法が無いのです。
1500万円の物件を買うのに、
950万円の現金を用意するしかないなんて
投資としてどうなのか?という事です。
じゃあ、都市部で木造のアパートに投資すれば良いのでは?と
考えた方もいると思います。
なぜなら、都市部の木造アパートであれば、
土地の価値が高く、例え建物の価値がなくても
土地の価値として融資が受けられる可能性が高くなるからです。
では、1500万円の木造アパートに1400万円の融資がついたとします。
都市部の物件なので、利回りは10%、毎月の家賃は12万円です。
では、1400万円の返済は?というと、毎月10万円にもなってしまいます。
これはもう、キャッシュフローが出ない物件を買う事になってしまいます。
なぜ、こんな事になってしまうのか?というと、
そもそも木造の法定耐用年数 は22年です。
それなのに、築20年とかの物件に融資を付けようとしてしまいます。
その結果、15年くらいの比較的短期の融資期間になってしまい、
キャッシュフローがでないのです。
木造アパートへの投資は、そもそも自己資金が無いと出来ない投資なのです。
では、今、巷で1番人気の RC マンション投資はどうなのか?というと、
これは人気がありすぎて大変な事になっています。
どういう事になっているのか?というと、
物件が出たら次の日には、
10本の買い付けが入っていたりするのです。
つまり、物件を見ないで
買い付けを入れる人も出てきているくらいの人気ぶりなのです。
また、そのように人気なので、そもそも物件がありません。
物件自体が枯渇している状態なので、
人気物件は奪い合いになってしまうのです。
しかも、そんな状況で買う物件なので、
リスクを見落としがちです。
人間は、焦って行動をするとミスを犯します。
RCマンション投資で1番多い失敗が、
物件を買ったあとで、
予想外の修繕費が 掛かってしまう...というケースです。
しかし、そんなにゆっくりと見ていたら物件は無くなってしまうのです。
また、融資も金利が高めのスルガ銀行しか使えません。
これはなぜスルガ銀行かと言うと、融資の審査のスピード速いからです。
融資が付いた人が買える権利を貰えるので、
スルガ銀行以外の銀行に打診する
と他の人に買われてしまうからです。
しかも、その頼みの綱のスルガ銀行の金利は４．５％と高い事も懸念されます。
つまり、RC マンションに投資する...という事は、
もの凄い競争を勝ち抜かなくてはいけないのです。
ここまでの説明を、
私は無料面談でお話させて頂くケースが多いです。
巷にあふれる不動産投資本、
また私が書いた不動産投資大百科も、
ここまでの内容で書かれています。
でも、ご覧になって頂いた通り、木造アパートへの投資、
RC マンションへの投資がともて厳しい事が
おわかり頂けたかと思います。
そこで、ここまでお話させて頂いて、無料面談であれば
「他に何か方法は無いのでしょうか?」
と質問をされる事が多くなってきました。
そこで私は、今まで無料面談でお会いした人の中で、
色々な投資の内容を見せてもらっていました。
その中から、ベストな投資のスタイルはないか?と考えていた所、
誰も注目し ていなくて、物件がゴロゴロしていて、
キャッシュフローが出るある投資法がある事がわかったのです。
そのある投資法についてお話しているのが、
今回ご案内しているセミナーの内容になります。
今回はこのセミナーの動画販売させていただきます。
価格は3000円だけ頂いております。
なぜ3000円なのか?と言われると、
セミナーに参加された方からは、
3, 000円だけ会場費として頂いたからです。
という事で、誰も注目していない
ある投資法について知りたい方は、
下記よりお申し込みください。
ちなみに、今、動画は編集中で、
納品は1週間後くらいになりそうです。
誰も注目していない投資法を解説しているセミナー
（先行予約）
→ http://mitoooya.jp/mou.html
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→ http://mitoooya.com/archives/52210621.html
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投資としてどうなのか?という事です。
じゃあ、都市部で木造のアパートに投資すれば良いのでは?と
考えた方もいると思います。
なぜなら、都市部の木造アパートであれば、
土地の価値が高く、例え建物の価値がなくても
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では、1500万円の木造アパートに1400万円の融資がついたとします。
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