本日朝早くに携帯電話がなりました。

本命の会社からの連絡です。

「今日の１１時に面接はどうか？」と連絡がありました。

ということで１１時に面接が決まりすぐ準備をしました。

履歴書出してからこの連絡がくるまで１週間かかりました。この間正直ダメかなとあきらめていました。

なぜ、諦めていたかというと昨日も話に出たと思いますが「前の会社から他の同業者に文書が流されていた」からです。

文書の中身は「ベコ雄は急遽退社しました。ですので担当が○○○と○○○に変わります。」とした内容です。

まあ、他の方からみたら大したことが内容な文書に感じられるかもしれません。

がこの業界でこの文書は痛いです。ていうか文書を出す意味があんのか！！て感じです。

さて、どの箇所がいたいかというと…

「ベコ雄は急遽」←ここです。

この「急遽」というのがとる人にとっては…

「お金にでも手を付けて首になったのではないか？」「何か悪いことでもしたのか？」

まあ、よくとる人はいないですよね。

しまいにはおひれはひれついてドンドン悪くなっていきます。

この業界信用が大事なのでこんな文書流されたら「ジ・エンド」です。

そして昨日発覚したのですが僕の住んでいる（違う地域の市や町まで）近くの同業者すべてに文書がまわっています。前の会社でまったく付き合いのない会社にまで…

そこまでするか！？って感じです。

そして昨日この文書が至る所にでまっているというということで同業種に勤めることは無理かなと正直思いました。

まさに…

「ジ・エンド」です（は・は・は(;_:)）

という昨日の文書発覚があったので本命の会社から連絡がくるとは思っていませんでした。

そして面接です。

ここの社長とは正直一度もあったことがなかったので少し緊張しました。

どんな面接になるのかなと思ったのですが…

まったく通常の面接の質問もなく前の会社の話やら同業者の話やら知り合いの大家の話やら和気あいあいとただ話をしただけでした。（えっ！！こんな面接でいいの(＠_＠;)）

約１時間ぐらい話社長から…

「正直人柄などは会った第一印象と話した印象で問題ないとはわかった。ただ、言わないでもわかるよな。あの文書だ。あれがやはりネックだ！これさえなければ良い方向には考えていたんだよ。ちょうど君が履歴書を持ってきてくれた日にあの文書が届いたんだ。本当は面接やることも社内からは批判がでたんだが１週間考えて面接だけはさせてもらった。」

僕はそれだけでも嬉しかった。そんな文書が流れているにもかかわらず１週間ちゃんと考えてくれて面接までしてくれるなんて感激でした。

それに社長から…

「この文書は君という一人の若者を抹殺したんだ。この業界にいられないようにわざわざばらまいたんだ。それは許されないことだ。自分であればどんな辞め方をしたとしても悪くは言わない。ましてやこんな文書なんてありえない。これに関しては本当に腹正しい。君という一人の若者を育てなくてはいけないのにわざわざ抹殺するような手口許せん。こんなことで負けるなよ。当社で採用するしないは何もまだ言えないがもし採用されなかったとしても遊びにおいで。アパートも持っているんだし君ならどこでもやっていける。力になれることは力になるから」

と、僕のことを親身に気遣ってくれて嬉しく危うく男泣きするところでした。

たぶん、この文書の影響でこの本命の会社はまず採用はないと思いますがこの社長と出会えたことがこれからの自分の財産になるのではないかと感じています。

さて、湿ったらしくなりそうなのでこれからのことを考えます。

正直この近辺の不動産会社では働くのは正直難しくなってきました。（まあ、１社あてはあるのですがほぼ完全歩合給の会社なので悩みます。）

７月中旬までに不動産会社が無理であれば違う業種も考えなくてはいけません。

違う業種ってあんまり考えたことがないので悩みますね。

一番良いのはアパート経営に役に立つのが一番良いのですがそんな都合よく募集していないですよね。

まあ、まずはハローワークに行ってみるしかないですかね。

ということで明日ハローワークに行ってみたいと思います。

それでは(^_^)/

昨日は微妙な空でした。

午前中はしっかり「自宅警備」を行っていました。

自宅警備は正直大変だと感じ毎日こなしている奥さんは偉いな～。とこの自宅警備員期間感じております。

今までは休みもなく仕事仕事と家のことを気にせず奥さん任せにしていたのですがこんなに大変だとは。

まずは「育児」です。

うちには長男7歳、次男４歳、三男２歳の男の子ばっかりと半端なく元気な子たちがいます。

前までの僕は仕事仕事で帰るのが遅かったり休みもいていないような生活を送っていたので子供たちをちゃんとみていなかったのでわからなかったのですがなんともまあ「元気」です。

元気なことはいいのですが相手をするだけでもかなり力がいります。先に僕のほうがダウンするほどです。怒ることも多くイライラします。こんな３人を今まで一人で奥さんは相手をしていたなんてもうこの時点で…

奥さんは「神」です。

そして「家事」。

部屋の片づけや掃除機、洗濯物をまわして干したり、キッチンや水回りの掃除片づけなどたくさんこなすことがあります。

正直働くより大変だと感じています。

本当家事育児をこなしてる奥さんは「神」デス。

自宅警備になって良かったことはこの期間奥さんの苦労がわかったことや家族と一緒にいられる時間はいいもんだと感じています。

なので家族の時間をこれからは大事にしたいのでできればせめて週一日ぐらいは完璧に休みがとれるようなところに就職ができればいいな。と思っております。

そして、その就職活動ですが昨日の夕方１件面接がありました。

ある程度大きい不動産会社です。

時間は１９時だったので１９時ちょうどに会社にお伺いしました。

面接試験官は３人もでてきてびっくりしました。

今までいきてきてちゃんとした面接などあまり受けたことがなかったので正直ビビりました。

面接は出てきた質問にはちゃんと答えられたと思います。

ただ、面接官の話を聞いていて僕って「保険じゃ～ん」って感じました。

感じた理由は…

「他に同業者からいい話があったらそっちにいってもかまわないからね。」
→明らかにどうでもいい人材ですか（泣）
「本州の人も応募があって今週末面接なんだよね。なんで結果は一週間ぐらいまってね。」
→明らかに本州の人が面接してダメであれば内定あげるよ。みたいな。感じが受け取れました（泣）

それと面接官から君が辞めたということは知っていた。君の前の会社から文書が流れてきたよ。と話されました。

僕「Ｗｈｙ？」

ここの会社とはまったく前の会社とは取引がなかったはずなのですが。

まさかここまで文書を流してくるとは思いませんでした。

只々びっくりしたのと社会って、大人って「おっかね～～～(＠_＠;)」

この後も面接が控えていますが正直自信がなくなってきました。

しかし、大事な家族を路頭に迷わせるわけにはいきませんのでいつまでも自宅警備員をやっているわけにはいきません。

早く就職して大事な家族たちを安心させてあげたいと思います。

それではそろそろ寝たいと思います。

では(^_^)/

昨日も暑かったですね（汗）

お店にいっても人人人。遊園地にいっても人人人。どこにいっても人だかりでした。

こんな田舎でも人だかりになっているのでまだまだ日本は大丈夫なんだろうなと思いました。

まあ、ただ消費税が上がったらどうなるかわかりませんが…

言えることは…

「負のスパイラルに陥り自宅警備員の俺にとってピンチじゃ～ん（泣）」ということは間違いなく断言できます。

消費税が上がりもの買うとき高くなるし不景気にもなって就職先がなくなるのが目に見えるので自宅警備員の僕にとってはやばいです。

なので早く就職先をきめないと！！

現在の就職活動（自宅警備員になってからの１２日間）の状況は内定が３件（１件は不動産界ではありません。それともう１件はまだ正式ではないのですがほぼです。）、面接受けるのが３件、現在話をしていてもしかしたらというのが何件かあります。

こう見れば悪くない状況ですが正直悩んでいます。

内定でているうち知り合いの社長からうちにこないか？と話がありました。待遇は悪くなく営業ではあるのですが別業種なのが微妙です。こちらは保留です。

もう１件内定はでているのですが正式ではなく長期時間がかかりそうなので長期保留です。

それと最後の１件は同業種で副業もアルバイトもＯＫで就業規則がなくなんでもありな会社で僕としては動きやすく同業種なのでいいのですが…

待遇が数万円の基本給（ていうか手当）しかない完全歩合給な会社なのです！！

自分の腕を試すのにもいいですし完全歩合給なのでやればやるだけリターンがでかいのがいいですがやらなければ数万円の基本給でやっていかなくてはいけないのが辛いです。最悪副業やアルバイトがＯＫな会社なので自分の不動産所得＋夜のバイトで食ってはいけますが大事な家族との時間がなくなってしまうので極力避けたいところです。

なので自分が目標設定している７月末までに就職先が決まらなければ最終手段として考えております。

それまでに今週受ける大本命の同業種の会社の面接が受かればいいな。と思います。

今月は色々と結果が出てくると思いますので結果が出てきたら報告していきたいと思います。

前置きが長くなってしまいました。

さて、タイトルにある「物件１号のスペック」デス。

この物件１号を取得したのは２３歳の１０月ゴロでした。

土地・建物金額は２８０万円でし諸経費は約５０万円。リフォーム費用は約６０万円。で合わせて仕入れ金額は３９０万円になりました。

そして購入した際４戸中２戸でしたが２週間もしないうちに１室はおじいちゃんが死亡（病院で亡くなる）。１室は即退去（たぶん、ここは仕組まれていたと思います。）とあっという間に全空物件になってしまいました（笑）

まあ、そこは元不動産営業マン焦りません。むしろ喜びました。なぜか…

自分が入居させたお客さんではないのでどんな人物がわからないため対応が困るのです。なんで、全部出て行ってくれて助かりました。

さて、３週間ぐらいかけてリフォームなどを行い（自分は何もしていません）地元広告で募集をかけました。

ここで僕の投資基準があります。

募集をかける家賃は必ず…

「市で定められている生活保護の基準に合わせる＋市内で一番安い家賃設定」にすることでした。

なんで、２階を生活保護の基準２４，０００円（２ＤＫ）と１階を市内で一番安い家賃１９，０００円の家賃設定にしました。

そして見事に募集をかけて１週間（取得してから１か月ぐらい）もしないで全空から満室です(*^^)v

ぽきぽきに折れそうな不動産営業マンとしての腕ではありましたがうまくいったと思っております。

そして現在の表面利回りは→月８．６万円×１２か月＝１０３．２万円÷２８０万円×１００＝３６．８％です。

現在の実質利回りは→月収入（８．６万円-経費月１．６万円）÷仕入れ金額３９０万円×１００＝２１．５％です。

表面利回りと実質利回りだと約１５％も変わってきます。中には表面利回りだけでざっくり計算している人もいますが結局のところいくらで仕入れ（物件価格＋諸経費＋修繕費）て月の収入からちゃんと経費（保険代＋固定資産税＋所得税、住民税等）を引いた実質利回りで計算しないと正確な数字がでてきません。正確な数字がわかっていないと不動産経営はイレギュラーが多いのでうまく回らなくなってしまいます。

前の会社で売却したお客様で表面利回りでしか計算しないで購入してしまい見誤って仕事を辞め痛い目にあった人をみています。（このお客様せっかく正社員で働いていたのが現在パートで働いています。）僕が担当者であればちゃんと説明していたのですがその担当者はたいした知識もなくアドバイスできずに売却したのでこのような結末になってしまいました。投資は自己責任なので買った本人も悪いですが知識もなく売却するのも悪いですよね。なので、みなさん不動産営業マンは歩合が多くどのように売却しようかしか考えていない営業マンしかいないのでご注意ください。（歩合がなくても評価に影響するのでほぼ不動産営業マンはこんな感じです。）

で、現在は築３５年を超えているボロだからと言ってたいした大きい修繕もなくシュミレーション通り運営できております。

なんで、後約１年ぐらいで全回収できそうです。

後は煮るなり（所有し続けて賃貸収入を得る）焼くなり（売却）しても利益確定です。

結局とのところ不動産投資は出したお金（仕入れ金額「諸経費やリフォーム代金」や月の経費を入れて計算して）をきっちり回収してから利益をだしてなんぼだと思っています。

まあ、しかし元不動産営業マンとしてはこんな語って威張れるほどたいしたスペックの物件を所有はしていないですね（汗）

というような感じで自分の物件、投資基準や就職活動の状況を交えて今後語っていきたいと思います。

それでは(^_^)/

今日はかなり暑いです。

自宅警備員としては辛いですが前の職場は雄しかいなかったため「臭い」し上司がケチだったためエアコンをつける頻度が少なかったため店舗の中がかなり暑かった思い出があるのでまだ自宅警備しているほうが快適だなと思い出します。

匂いに関していうとせっかく僕が消臭プラグを買ってコンセントにつけ使用しお店のために行っていたことが店長がドケチだったため僕がいないときには消臭プラグが外されていました…おかげでお客さんに「この店臭い」と言われる始末。きっとあの店舗いまだに臭いんだろうな。

まあ、前の職場の苦い思い出ですね。正直前の職場には残念ながらいい思い出がございません。

さて、自分の所有している不動産。

タイトルにある「物件1号」デス。

物件1号を購入したのは２３歳の時でした。不動産営業マンになってまだ２年ぐらいでしたね。２２歳までは正直仕事がこなすのがやっとで大家になろうなんてこれっぽちもありませんでした。

しかし、２３歳の夏にいつもはあまりいかない地域にいきでっかい本屋さんに行きました。そこで加藤　ひろゆきさんの本と出会ったんです。皆さんも同じだと思いますがその本に影響されちゃいました。

「自分は不動産営業マンをやっていたのに今まで何をしていたのだろう！！」と。

しかも　「不動産営業マンなんで他の大家さんと比べたらアドバンテージがかなりあるじゃないか！！」と楽に不動産投資を始められると思っていました。

まあ…

かなり甘々だった考えでした(笑)

物件を探し始めましたがまったくでてこない。付き合いのある不動産業者などにもあたりましたがまったくでてきませんでした（汗）

不動産営業マンとして分析してみたのですが当地は需要と供給でいうと需要（転勤等が多い地域）がそれなりにあるわりには供給（物件）がまったく足りない地域だったのです。なんで入居率は他の地域と比べると半端なく高い地域だったのです。そりゃ～お客さんつけるの楽だし安定収入なるアパートを大家さん手放しません（泣）

そしてこれはやばいと腐りかけていた時に「物件１号」と出会ったのです。

なぜ、物件１号に出会えたかというと「売主さんが空室率、滞納がひどくもう無理。」という理由で売却できるならいくらでもいいから売却してと依頼がきたからなのです。こういうやる気のない大家さんの物件大好きです。なぜか…

「磨けばかなり光るからです！！」なんで、ここは不動産営業マンとしての腕の見せ所でした（まあ、ぱきぱきに簡単に折れるぐらいたいした腕ではありませんが(笑)）

そして…

…

…

…

すいません。続きを書きたいのですがこれから大事な家族と遊園地にいく約束をしているためこれから出かけます。

自宅警備ばかりでは気が滅入ってくるので遊んできたいと思います。

また帰ってきて深夜から更新したいと思います。

それではいってきま～す(^_^)/

はじめまして。

自宅警備員となってしまいましたベコ雄です。

宜しくお願いします。

さて、本日のブログタイトルにあります「自宅警備員となってしまった日」ですが６月２０日に何の前触れもなくなってしまいました。

なりたくてなったわけではありません。

要するに懲戒解雇デス。

まあ、厳密に言うと懲戒解雇手前の諭旨退職というものになります。

こんな状態になるまで諭旨退職という言葉正直知りませんでしたが自主退職ということで処理してもらいました。

さて、なぜこのような状態になったかというと職業が「元不動産営業マン」だったからです。

２１歳から働いていたので約６年間不動産営業マンとしてやっていました。

ここの会社ではかなり頑張っていたと思います。

その証拠に営業成績は本社含めても一位でした。

まあ、売り上げではなく成約本数ですが(笑)

自慢話はここまでにしてなぜ「不動産営業マン」だったからといって懲戒解雇一歩手前の諭旨退職になったかというと会社に内緒で収益物件を購入し後付けで就業規則ができたからです。

物件を仕入れてきた際には必ず上司（会社）に報告しています。

この処分の対象になった物件も上司（会社）には報告していました。

その際に自分が欲しいと主張しました。いつもであれば問題ないと思っていました。なぜか…

実は前から収益物件を所有したしていたからです。

２３歳の時に上司に報告してから１棟４戸入りの築３５年のアパートを購入し２４歳の時に築３５年の１戸建てを購入し貸家にしました。その後２６歳の時に自宅を購入という経緯があったのでまったく問題ないと思っていました。

が、今回の物件は社長からダメだというお達しがでました。

「Ｗｈｙ？（なぜ？）」という感じでした。

まあ、前の会社はその時まで就業規則もなかったし、３年間副業の不動産投資を行っていたのですがお咎めがなかったので内緒で仲の良い社長からこの物件を２７歳になって間もない５月に購入しました。

内緒で購入した経緯はこんな感じです。

で、いきなり６月に「給与規定」が変わり今までなかった「就業規則」ができました。

そして内緒で購入した物件がバレテしまい「就業規則」にある懲戒解雇事由の「自己の営業を行ったとき」に該当するということで何の前触れもなく６月１９日の夕方６時ごろに罰せられてしまいました。

まあ、自業自得の話ではございますが後付けでできた「就業規則」にやられ６月２０日から自宅警備員となってしまいました。

これが不動産営業マンから自宅警備員となるまでの流れです。

まだ辞める前や辞めてからの話が沢山ありますが今日はまずここまで。

明日からはどのような内容を書こうか迷いますが不動産投資のカテゴリにいれたいと思いますので自分の所有物件を紹介してみたいと思います。

まあ、知りたくもないかもかもしれませんが(笑)

それではまた(^_^)/