築２年を過ぎました。よりよい生活のため意見交換をしていきたいです。
＜マンション概要＞
湾岸の開放感と都心の利便性を享受する地上33階建て免震タワーレジデンス シティタワー有明誕生
ダイナミックパノラマウィンドウ×免震構造×ホテルライクな内廊下
【公式HP】
http://www.ct-ariake.com/
所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
過去のスレッド
その１： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48206/
その２： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66190/
その３： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74562/
その４： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/134835/
その５： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/169957/
管理会社：住友不動産建物サービス
売主：住友不動産 住友商事
販売会社：売主／住友不動産
施工：前田建設
ペット同伴:業務用エレベータを利用する事
タバコ：バルコニーでの喫煙は規約で禁止
シティタワー有明口コミ掲示板・評判
| No.9 | by 入居済みさん 2012-06-27 09:07:12
総会出た人は色々分かったと思います。
どなたかも言ってたようにひどい書き込みは住民でないと私も思います。 確かに言い方や態度は反感買うかもしれませんが、早く高すぎた事が分かった それが一番良かったと私は思いますよ。 増税も決まったしこれからはもっと無駄をなくして行くべきだと思います。 |
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|---|---|---|
| No.11 |
私は総会に出席しておりませんので副理事長の態度や品格云々についての評価は出席された方にお任せするしかありません。ただ、副理事長は任期を終えたようですから、彼の人格をこれ以上語っても意味が無いように思います（その問題は、来期以降彼が再度理事に立候補する際に承認するか否かという判断に委ねればよいでしょう）。
その副理事長が話した内容や説明や事実はどのようなものであったのでしょうか。 |
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| No.12 |
＞＞１１さん
おっしゃる通りです。 任期を終えてまで言う必要ないと思います。 私はこのサイトを見て、総会に出ました。 まず、２期の理事会の方本当に良くやって下さったと思いました。 副理事長は言葉使い等良く思わない人もいるでしょう。 石原都知事みたいですね。 でも色々言われても本当にこのマンションを良くしたいと思う気持ちがなければ あそこまで言わないでしょう？もちろん皆さんで協力してやって下さった事と思います。 植木の事でも私も「今年は紅葉になるかな？」と業者の人に聞いたら「暑いからね～」 と言われ自分でもホントかな？と思っていました。 でも枯らされた上、他より高いが現実でした。 私は腹立ちましたよ。 おとなしくしてたら、どれだけ金が掛かってるか知れません。 他にも他社より高かったです。 よく２年で気が付き予算をここまで削ってくれたと思います。 私自身こんなに将来掛かるなら長く持てないと悩んでいました。 総会に出て良かったですし、大手は高すぎるそう思いました。 これからは理事の方と一緒に良いマンションにしたいと思っています |
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| No.14 |
私も総会に出席して思った事は、管理会社が高すぎだと言う事！
２期の理事の方本当に良くやって下さいました。 ありがとうございました。 たった２年で気がついて良かったです、すＯＯも何千万も出して買って下さった 人なのに良くあんなに高く出来たもんです。 買う時はここは無駄がないから管理費安いんですよ！なんて良く言えたもんです！ 黙ってたらどれだけ取られていたか分かりませんよ。 始めは安～く設定してひどいと思いました。 これからも管理会社の言いなりにならないよう、住民も理事会に協力 して行きたいですね。 ３期の理事会の方よろしくお願い致します。 |
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| No.16 | 副理事長が連れてきた弁護士とマンション管理士ってどんな人だったのですか？プロフィールは議案書に載っていましたが挨拶はされたのでしょうか。 | |
| No.17 |
＞１６さん
紹介されて挨拶もきちんとされました。 副理事長もなぜ瀬下先生を選んだのか説明し、私は納得しました。 |
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| No.19 | マンション管理士って副理事長が選んだのではなく、理事会で選んだんですよね？複数の候補者から選んだと理事長が仰っていたと思います。総会に出ていない人が誤解しないように、個人が選んだ人では無いという事を記載させて頂きます。 | |
| No.20 |
１９さんのおっしゃる通り、このレス見てると副理事長が何でも１人で強引にやってきた。
みたいに思えますが、他の理事の方もいらっしゃるのに１人で何でも決めれる訳ないし 管理士の説明は副理事長が複数の中から選んだ理由も述べてましたが理事会で決めた事です。 私も納得しましたよ。 いままではガセネタが多かったと思います。 私は総会に出て、そう思いました。 |
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| No.21 | 次の理事会に継続して残る理事の方々が誰もいないことが心配ですね。1年目から2年目に変わるときは数名の方が立候補してくれて、今回は0ですから。 | |
| No.22 |
管理費をじっくり考えてみた。
今のままだと、問題があるね。 
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| No.23 |
あんなひどい事書かれたら誰でもやりたくないと思います。
皆で協力しあいましようよ！理事さん達にまかせっきりでなく おかしいなと思った事、高いと思った事どんどん言いましょう。 住民と理事の方とのコミニュケーションも必要じやないかな？ |
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| No.24 | あんなひどいこと、というのは理事長脅迫事件by副理事長のことですか？確かに他の住民に脅されてまで理事やりたい人はいないですよね…。 | |
| No.25 |
管理会社悪くいうのやめましょうよ。
自分たち住民は管理会社あって平和な生活できてきたわけだし、管理費が高いことを非難して管理が行き届かなくなります。 大手の管理会社は、高いことはわかってるんだし、高い＝質の高いということを納得して入居してるんですから、安いのがよければこれから中小の管理会社を選べばよし。管理費なんていくらでも安くできます。 私はマンション資産価値のために管理にはコストをかけてもよいと思っています。 管理費を安くしたり、管理会社を責めるのはナンセンスです。 ちなみに総会では理事長と副理事長はなかよさそうでしたので恫喝したような事実はないでしょう。 もう過ぎた案を議論していても仕方ないですから、これから駐車場問題を議論しませんか？ |
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| No.26 | 議事録に記載されてましたが。その結果として理事長の辞意表明と他理事の仲裁による辞意撤回の顛末が。 | |
| No.27 |
今年値上げになったのは、
健康保険料 住民税も6月から上がり 40歳以上は介護保険料は年1万円増加する 電気料金もあがり 消費税は10％になれば、管理費や修繕費もおのずと5％上がる。 第一生命経済研の試算によると、年収５００万～５５０万円の標準世帯の場合、年間１１万９３００円の負担増になるという。年収６５０万～７００万円は１３万７９００円の負担増。年収７５０万～８００万円では、１５万４４００円の負担増だ。消費税だけで年間に２０万円も３０万円も消えていくことになる。経済ジャーナリストの荻原博子氏が言う。 「この数年、サラリーマンの給料は、まったく上がっていない。その一方、電気代や健康保険料が上がり、復興増税ものし掛かる。アップアップの状態です。さらに消費税率を２倍にしようなんて狂気の沙汰です。サラリーマンの生活は破綻しますよ。景気だって悪くなる。税収だって落ち込むでしょう。なぜ、３党は消費税アップで合意したのか。どうかしています」 共有部の電気料金は9月以降恐らく300万円上がる為、各世帯から管理費を年間約7000円多く徴収する事になります。その上、皆さん自身の専有部も10％値上がりします。 固定資産税と都税では、優遇税率は新築後5年度分までが半額だが6年目からは本来の税額となり、あと3年位でみなさんの固定資産税は2倍になります。減価償却率も江東都税事務所に計算して頂きましたが、すずめの涙程度の償却率でしたので、古くなっても、税率は全くといっていいほど、変動しませんでした。 それだけでは有りません、修繕積立金は、後7年で今より7倍になり、それ以降ずっと7倍のままです。 住宅ローンの破綻は、もはや他人事ではありません。 みなさん、住宅ローンって、どれ位滞納したら差押になるか知ってますか？ 僅か6ヶ月滞納したら差押になり、競売です。競売で売れたとしても、借金の残額はまるまる残り、 更に賃貸に引っ越さなければならず、そこの家賃とローン返済がダブルで来ます。 その為、管理費のコスト・修繕費のコスト・支出のバランスを見直す必要があると思います。 オーバーな保守コストはまったく資産価値を上げる所か、ただただ、今も無駄に消えていってます。 |
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| No.28 |
そうは言っても、休日にポっと理事会に出てきた住民には、手に負えんやろな
一期も二期も、部屋番号は書けないけど、 一切無視して、出席しない人も、いるね。 やる気ある住民は、このマンションには、ほとんどおらんようやし。 どこもそうかもしれんけど、ここ読んでる人だって、 今後抽選に当ったとしても、マジメに出る人、どれくらいやろか 国政にも期待できんしな、誰がこんな世の中にしたんかな ほんま住友のやっちゃ、金つこう過ぎやな、 結局値下げした額で管理やれるんやったら、竣工時からやすうにせんかい グランドマネにあんだけ給料払うんなら、元フロント業務やってたシルバー人材に頼んだ方がやすいやろ |
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| No.29 |
グランドマネにあんだけ給料払うんなら、元フロント業務やってたシルバー人材に頼んだ方がやすいやろ
全く同感。 ス○フからの出向者らしいけど、このデフレの世の中でいくらなんでも高すぎでしょ。ありえない。呆れて空いた口が塞がりません。 今年度は理事会が、そこにもメス入れてくれるはずです。 |
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| No.31 |
＞２８さん
全くおっしゃる通りです。 そこだけ今回削減しませんでしたね？ あの仕事ぶりで高いと思います。 それにそれだけ削減できたなら何で始めからしなかったか？ ２年分返して欲しいです。 |
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| No.32 | 平均的な管理会社の利益率は決して高くないよ。単年度ではほとんど利益が出ない水準まで下げさせたのではないかな。住民に分からないところで原価圧縮するはずだから、これまで以上に監視体制の強化が必要だろう。 | |
| No.33 |
今度はグランドマネの給与ですか？
警備の仕事なめてません？ いまはポスティング業者や不審者も入らないように監視されています。 私の客が４人遊びにきたときもエレベーター内で音声で問い合わせが入りました。 なんだかんだいって、部外者が侵入しないように、ベランダで喫煙がないように仕事してくれてますよ。 そういったことを住民がやるといざこざ起きます。 来客用駐車場使う人も多いですから、その使用だけでも行ったり来たりですよ |
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| No.34 |
そうなんですね。管理会社の経費削減内容を見てみたけど、モノだけでなく警備員さんの経費（人件費）とかもだいぶ削られてましたよね。サービスの質はそのまま、ということで見積取られたとのことでしたが、クオリティが下がらないか心配です。住民みんなで監視すべきですよね。
しかし、No.28,No31さんのいうとおり、グランドマネージャーの人件費は全く削減ナシですよ！ふざけてる！あの働きで、一体どういうつもりなんでしょうね。 No30さん、過去の議事録読んでみられたらいかがですか。No28さんのいうとおりだと思いました。 |
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| No.35 |
こんな危機状態なのに、ここの監事は一体何をやっていたんですかね？
一期の出席状況を確認してみたら、男性1名、女性1名が総会で選任されてたけど、 男性監事は全10回中僅か3回しか理事会に出ていなかった。 女性監事に至っては、完全シカト。全く出ていない。 この2名は管理規約第46条第1項「役員の誠実義務」に違反していた事は明らか。 この状態を放置していた当時の理事長も民法400条善管注意義務に違反していた事は明らかでしょう。総会資料へ綴った監査報告書は当時管理会社からこの男性監事に捺印させただけのようだ。そうなら完全にサイフを管理会社に牛耳られていたわけだ。 今回二期の総会資料に綴られた監査報告書署名欄には2名それぞれの監事署名が必要だったはず。本来管理規約第44条第1項で2名置くと明記されていたのに1名だけの署名だけで総会までが開けた事には大いに疑問が残る。背景をみると、二期では一期理事長が監事に立候補して就任していたが第5回目以降からは一切出ていなかった。他にも5Fの男性は役員に選任されたのに、一切シカト。理事会そのものが形骸化していたとも考えられる。更に驚いた事は、CTAの中古値を調べていた際に、某不動産会社から9F角部屋の方が家を売りに出した際に述べたとされる一言だった。「今逃げないと手遅れになりそうだから」。9F角部屋？間取り図集から判断し、これは第5回目以降から出席をしなくなった「監事」であろう。事実管理会社からもこの監事は既に組合員を任期中離脱したとの事だそうだ。つまり、先見を考えて一期理事長さえも既にこのマンションから出て行ったという事のようだ。この事実を、今ここに住んでいる人達は、いよいよ真剣に考える必要があるだろう。それなのに、住友が作った今の管理規約では2年間までしか続けて役員をやれない特種なものになっている。（最新版の国交省標準管理規約と比較しても異質な言い回しの文言が多くあるようだ）だから、第三期はなぜかこのような危機状態にも関わらず、「全員」が「新人役員」になっている。これは、まさしく「サイフを牛耳りやすい仕掛け」を予め盛り込んでいたと言えるのではないだろうか？そして、ここの部分について、変更すべきとの意見が出されていたようだが、「一切の規約変更は必要ない」と反対した側の役員らの判断が果たして正解だったか、今後ここの住民達は、関心を持つ必要があるだろう。 |
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| No.36 |
・警備会社との契約書類を管理会社から確認させて頂いた所、新たに驚愕の事実が･･･｡
購入前の営業マンからも、マンションパビリオン内にも、警備を担当する会社は「セントラル警備保障」ですと。 実際は果たして本当にセントラル警備保障なのか？答えはNO! 契約書には、下請けに一切丸投げしてもOKと書かれている。では、何と言う会社が竣工後に警備を担当していたのか？ （有）AUトラストという警備会社が担当している。事実、彼らの制服は全てAUトラストのものです。 この問題は、住民が錯誤した「コンシェルジュ」の件と同じ。 それだけではない。問題は、第一期と第二期の費用は、きちんと、「セントラル警備保障」価格で請求されていたのである！ （有）AUトラストはとても小さな企業であるから、本来はこれほどの大規模マンションは直接請け負うルートがない。 住民は、完全に売主と管理会社ら「親子」から騙されていた訳です。 ・問題は･･･これだけに終わらないのです。他の項目にも、実は、「下請け全丸投げ」がありました！ 管理会社の住友建サは、植栽管理業者を住友グループの住友林業子会社「住友緑化サービス」にCTAの樹木を担当させていたが、実態は･･･同じく契約書に、どこか適当な会社に全部の業務の一切を丸投げしてもOKと書かれてありました。 ゼネコンと同じ仕組みで、「下請け業者」丸投げが平気で行われておりました。にも関わらず、サービスレベルは最悪です。 最も暑い夏期3ヶ月間、一切水やりに来ませんでした。夏場は機械だけの水やりでは間に合わない事が多く、3ヶ月放置中は清掃会社が水をやっていたわけですが、既に手遅れで、ハナミズキが一本死亡。 これでもCTA住民が彼らに支払った料金が安かったなら、まだ理解できる余地もあるでしょう。しかしその料金は住友林業に委託をした超一流所の料金で請求していたのです。年額450万である。2年で900万円が無駄に支払われていたのである。 （月額に換算すれば、37.5万×3＝112.5万が契約不履行で違法に取られた料金なのに、総会資料では、僅か37万円のペナルティで済ませている。75.5万も未回収のままで話を終わらせている。このようにここのマンションは住友になめられっぱなし） では、果たして相場は幾ら位が正しかったのか？ 問題が発覚した際区内の業者の見積もり額では、100～150万でしょうと。「450万？ありえない！何の品種ですか？この樹は一本流通値一本5～10万ですよ、生垣も一区画植え替えても300円ですよ。他にもこのタマリュウだって幾らもしません。全植栽の原価を考慮しても、150万もいくかどうかですよ。マンションは大体、よそで余った樹を別の所にあてるので、恐らく残り物だった可能性もあります。だってここの樹達てっぺんだけしか葉がないでしょ、そういうのは品質が良くない。見栄えが良くないものが多い」 ・共有部の保険だって、酷い。三井住友海上の保険が業界で一番ボロいのは総会資料からも判ったが、実際に修理する際、高額な免責料が掛かっていたのだ。（10）とは、1万円である。つまり、小傷を修理した場合、10500円の工事費なら、保険で下りるお金は「僅か500円玉一枚」。最も高い癖に最もボロイとは･･･｡ 住友はよくもまあ、これだけの同族企業ばかりを稼がせようと思うよ。みんなのお金で買った国債も日興コーディアルで住友系。別に住友でもいいけどよ、【高かろう悪かろう】ってなんなの？？いくら消費者が無知でもこれは酷い。 これだけで済めばいいけど、実は、まだあるんだ。コッソリ、○○をしている個所が、他にも、いっぱいある。。。 例）グラマネって元々どこにいた人かって？もちろん、元すみふにいた部長だよ。当然デベで建築ばっかりやっていたので、マンション管理なんてやったこともない。グラマネとは、すみふ版の、定年後の「天下り」先だもん。 なんでそこだけ給料削れなかったかって？もちろん、後輩が「先輩方」の給料を削れるわけないもん。しかも、すみふが親で、管理会社は子だからね。その「既得権益」に手を加えると、住サにいられなくなっちゃうからね。すみふがあっての住サだから。だから？グラマネの給料だけは「聖域」、住民はいつまででも、苦々しい思いをしなくちゃいけない。 もう、どうすりゃいいのって？さっさとよそのアイミツとって、管理費下げないならよそにやらせた方がいいってことです。 実際、二期理事会が呼んだアイミツ業者は合人社一社だけ。この国に管理会社は何社あるの？答えは2600社（関東だけでも400社ある）。最も安くて最も中身が良い管理をしてくれる会社は当然、住サではないだろう。そこにここの管理をさせる事が一番の近道でしょ。 住サの管理が嫌で、合人社に変えてしまった管理組合はどれ位あるの？答えは36物件もあった。 それも、ほとんどがすみふが建てた物件だった。 でも、やっぱり住サがよかったから、元に戻りたいという管理組合がどれ位あるかって？答えはゼロ。一件もなし。 なんでかって？【高かろう悪かろう】にみんな気づいちゃったから。 でもワールドシティタワーとかはまだ住サだよって？あそこはここと駐車場の構造が違うもん。あそこはワタパじゃなく、地下駐だから。金かからないもんで。その上、住民が2000戸と多いから、管理費激安になれるわけよ。ここはタワパの上に、住民の数が少ないから、自給自足が大変なわけよ。自分で自分の将来の面倒もみなくちゃいけないのに、タワパの面倒もみなくちゃいけないから、それはそれは、大変な思いをすることになるわけよ。東雲プラウドはそこわかってたから、敢えて自走式なのよ。あれが正解だったんだよね。タワパ養うのに、どれ位修繕費いるかって？中学生がバイトして、働かない両親を養わないといけない一人っ子がCTAなわけよ。父親がタワパで、母親がマンションなわけよ。実際はどっちかだけしか食わるしかできず、とっても子供一人の力では無理なわけよ。せめて父親だけでも普通に働いてくれればいいのにって思ってるわけよ。けど、空車で遊ばせてばっかりなのに、食欲だけは、凄いのよ。父親（タワパ）がまともに稼ぎ出せば、本当は難問も一気に解決できる見込みもあるわけで、敢えて母親をマンション本体に例えた位、実は一家を支えるのは、タワパなんだ。そして、一家心中を引き起こすのも、このタワパなんだ。んでよそに貸し出そうとするとき、必ずといって良いほど、将来にまったく無関心な役員らが出てきて、貸すことに反対するわけよ。セキュリティがどうのこうのって延々と決まらないようにするわけよ。それで、結局今貸してくれ！って頼んできてるガレリアとオリゾンがBMAらに取られるわけよ。彼らは管理組合を法人にまでしたから、稼ぐ臭覚はCTAなんかより、全然すごいのよ。BMA兄弟らはプールっていう祖父母も背負ってるから、背負うのタワパだけじゃないんだよね。姥捨て山にプール捨ててくるわけにもいかないから、プールも養うと、もうほんと大変なのよ。ここらのマンションは、実はみんな切羽詰ってるわけよ。まあ、こんな状況が、今の現実なのに、CTAはのんきなお花畑住民が多い。どんだけゆとり世帯なわけ？って言いたい。 んで、必ず、「じゃあもっと働けば？修繕費月5万でもイイよ」っていう住民が出てきては、CTA全員の足引っ張るわけよ。その点BMA兄弟は会社になったから、話が早いよ。だから、CTAが生き残るには、まずはガレとオリ合計の60台をひっぱってこないと、マジでつぶれるかもしれない。 |
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| No.37 |
＞No.30
実際、今年の値下げや、総会資料に載っていた改革に、一番精を出していたのって副理事長だった方でしたが、 わたしの管理費を含めて、皆さんの管理費が下がったのも、事実その方の御陰です。 それが不満というのなら、あなた自身は善意で元の料金を納めていれば、いいんじゃないでしょうか？ 他の組合員さんにも喜ばれることでしょう。 地震後にいち早く免震の専門家を呼んだのも、今回のマンション管理士、弁護士、建築士もその方が呼ばれたそうです。 その交渉だけでなく、管理費の交渉も相当苦労されたそうです。 「今期から報酬が出るようになった為、許可を取って来ました？」と聞かれただけなのに、 「いじめにあったのに誰も助けてくれなかったから退任した」と退任理由を当人からの強い希望により、 全く事実じゃない理由を議事録に記載したけど、 単なる無許可兼務違反が官庁にばれそうになったから、辞めたのが事実なのにね。 【一部テキストを削除しました。管理担当】 |
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| No.38 |
＞３４さん
良く気が付きましたね、ＨＰでもセントラルとなってます！ http://www.ct-ariake.com/equipment04.html 私も購入の時コンシェルジュはここのデスクに日中はいますと言われ、セキュリティ もすぐれてると思い購入しました。 ましてマネージャー３人、警備員であれば１人コンシェルジュに立てると思いますよ。 立たなくても良いから、１人は要りませんね。 始め「ここはプールやバー等無駄が無いから管理費が安い」と言われましたが コンシェルジュの話したら「だからここは安いんですよ」と言われました。 お客をバカにしてるように思いましたよ。 でも２期の理事会に方が色々頑張って下さったおかげで色々考えて行かなくては スＯＯの言いなりになってたら潰されてしまうと思いました。 私は住民が意見箱に入れるだけでなく、直接理事会の方に感じた事 お伝えできたらと思います。 それと最近のレス見てて誰が書いたか分かるようになりました。 |
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| No.39 |
昔ガイヤの夜明けで管理組合と管理会社とのもんだいが取り上げられてました。
大規模修繕は大幅に削減できると言ってました。 http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview100914.html 外装専科が取り上げられてました。ゴンドラを使うそうでかなりの削減できるようです。 総会でお話しした方も「ここは今度は使えそうで大幅に削減できると思います」 と言ってました。 期待します。 |
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| No.40 |
本当にキレキレっすね、いろいろな意味で。
突っ込み所満載だけど、管理会社をしつこく攻撃してた理由が丸見えで激笑。 合人○が背後に隠れてたってことか。 |
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| No.41 |
>40
住民でない方は来ないで下さい。 |
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| No.42 |
４０はＯＯＯだと思うよ。
こんな所来る暇あったら早く完売してね。 |
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| No.43 |
副理事にまったく悪意はないが、理事関係者のこのような書き込みは辞めて頂きたい。
内部情報漏れ漏れです。 然るべき場所で鬱憤を晴らせばよい。 |
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| No.44 |
なるほど。ガイアのHPは参考になります。No.39さん、ありがとうございます。
なんにも知らなかったですが、これ読む限りでは大規模修繕ってのは管理会社が仕切るのが一般的に見えますね。 で、そこのモニタリングが効いてないと、管理会社及びそこと紐付の修繕業者（建設会社？）のいいようにやられてしまうってことかと。 そうならない為に、マンション管理士などの専門家に修繕計画を見てもらい、適正な修繕プランを作ってもらう。 そして、そのプランに従って数社に入札させ、定性・定量面で一番有利な業者を起用する・・と言うのが大事になってくるんでしょうね。 ってか、箱物を作るプロジェクトを推進する際、そのプロジェクトオーナーは、実際に工事したりする人に加え、箱の建設に関するコンサル雇うのは普通ですし、そう考えるとマンション管理士というプロを使って修繕計画をモニタリングするってのは至極まともな考え方なんだと思います。 中には、管理士と修繕業者の癒着なんかを心配する人もいるでしょうが、それは契約で縛れば100％とは言わないまでもある程度解決出来る問題。それより、修繕について無知な住民や管理組合が無手勝流で管理会社や修繕業者に丸め込まれる方がよっぽどヤバい気はします。 3期の理事の方々は大変かと思いますが、当方もできる限り協力したいと思いますので、プロを使い倒して、コスパの良い適切な修繕計画を作っていただきたいと思うばかりです。 |
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| No.45 |
【ちょうど一年前の今日、起きたできごと】
・あと2ヶ月で共有部の電気料金が大幅に17％も値上がりします。この為一戸当り管理費が年額6～7千徴収する事になりました。今後は17％上がった額に更に消費税10％を掛ける事になるので、これからますます住民の支出は増えます。これを少しでも緩和する為に役員はちょうど一年前の今日、去年の6/29日、前田の湾岸タワーと同じ一括受電業者から共有部最大50％OFF,専有部常時5％OFFになる設備を理事会用資料として取り寄せたが、管理会社はこの資料すら受取を拒否したのだ。 > Sent: Wednesday, June 29, 2011 5:38 PM > お世話になっております。 > IPPS北村でございます。 > > お伝えし辛い内容ですが、 > > 私どもは本来、管理組合様と直接契約をするわけですので、管理会社は関係のないことなのですが、営業上、管理会社を敵にすることができません。必ずオフレコにお願いしたいのですが、20日（月）に関根様へご連絡を差し上げたところ、理事会が代表して弊社に依頼をしているのでなければ、資料はいりません』と言われております。「恐らく役員さんより連絡が入るかと存じます」と関根さんにお伝えしましたが、その後、関根様で何かお話を進められましたでしょうか。 > アイピー・パワーシステムズ株式会社 ・他方、資料は「勝手に受け取れない」と拒否をした後、誰かが巨大な盾をグランドエントランスカウンターの上に置いていったのです。見れば住友系列のいずみカントリーゴルフクラブの宣伝用盾でした。その一方で、役員がやろうとする節電には、資料すら受け取らなかった理由を「理事会の許可が必要だ！」と言い出す反面、管理組合の敷地内にはドンドン自社関連の広告を勝手に置いていく事には、「理事会の許可は要らない！」というルールが「あるんだそうです」。 その後、理事長がこの巨大な盾を発見した瞬間、即持ち帰らせました。極めて身勝手な企業であるという実態の「ほんの僅かな一例」です。 （その後の結果：役員らに検討資料が届く事はありませんでした。最終的に「設備導入には協力しない」「導入するなら既存設備撤去費1億払え」「それでも導入したいなら工事で2週間は停電になる」と、東電江東支社から言われ熾烈な交渉をしたが、電気料金値下げ策は失敗しました。） |
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| No.46 |
そういう話をスイスイなどで公開しておけば議論がスムーズにいったのでは？と思います。
確かにマンション内部での出来事（会議以外で起きていること）を知る術は今のところ無いように思えますが。。。 |
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| No.47 | 理事には守秘義務はないの？ | |
| No.48 | 誰に対して？ | |
| No.49 | それ、素で言ってます？ | |
| No.50 |
誰も教えてくれないシティタワー有明の現実
http://www.geocities.jp/cta_no_kadai/index.html 一、 駐車場の売上を他の管理費に使い込み財政破綻例（今のCTAはまさにこの状態。更に管理規約第37条に違反） ※逆に言えば管理費が安ければ安いほど、使い込む必要がなくなり、駐車場自身で自分の修理代を捻出できる。これが本来のあるべき姿 二、 駐車場会計を理解する上で必要な知識 （ここはタワー式の上に、更に空車率が高い為二重の自殺行為。解決法は外部貸しで駐車場を満杯にし管理費を下げる） 三、 管理会社の本音とは（カラクリに気づかれるまでは、取れる内に絞り取れるだけ取ろうとする） 四、 大規模修繕のカラクリ（一般的に管理会社はこのお金を自分の懐に入れる事ばかり考えている） あなたが買うマンションの修繕積立金は妥当？ 国の統計では20F以上の修繕積立金平均値は206円/㎡だが、ＣＴＡは既に260円/㎡、54円も多く取っていた！ CTAの正しい修繕周期は12年おきではなく、15年で良いとの大規模修繕専門企業からの意見もある。 これだけで、寿命にゆとりが生まれる。 我が国の建物の寿命は、木造約27年、鉄筋約37年で寿命を迎える。なぜだろうか？ 1：大規模修繕サイクルが短い為、頻繁に大型修理をしていては、当然お金が底を尽く。年金暮らしで既に設備を入れ替えする修繕費を払う余力が残されていない。払える老人と払えない老人がいては、払えない方に引っ張られるので、修理を断念せざるを得ない。コンクリートの寿命ではなく、中の人が寿命を迎える為、既に組合の経済を支える人がいない為、廃墟化が始まる。 2：別の背景では、ゼネコンやデベロッパーらの暗躍があり、日本はスクラップアンドビルドで建築業界が成長してきたので、建物が壊れなければ彼らも倒産をする。本音は超寿命物件は作りたがらない。あなたのマンションが廃墟になる日 五、 今期2年目アフター点検の重要性・既に取り過ぎている長期修繕費の是正 （2年目アフター点検補修作業時も専門家に監督させなければ適当に隠蔽される危険性が高い。検査に過失があれば今期役員らは重大な責任が発生する以上、敗訴時は巨額の補修費用を今期役員各自で按分して管理組合に払うリスクが出る為油断は禁物） 札幌市で耐震強度不足マンションを販売発覚 一審住友敗訴、二審住友敗訴、現在上告中。 札幌市中央区のマンション区分所有者との訴訟の判決について 六、 管理費削減の為の相見積もり手順（現在管理会社は全国約2600社もあり積極的に相見積もりを取るべき） 専門家活用の必要性（管理会社の言う事より専門家の言う通りに従うべき） 七、 住友が作ったオリジナル規約集を国交省標準管理規約最新版に更新すべき （国の指針から相当逸脱している現管理規約集は弊害だらけ。役員の任期を2年に制限した項は不要） マンション標準管理規約及び同コメント（最終改正 平成２３年７月２７日国土動指第３号、国住マ第１８号） http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm 国交省標準管理規約最新版 ※防災備蓄品としてかまどベンチを購入し駐車場脇に配置すれば下車後買い物袋を地面に置かずに済む。ベンチで待機する事も可能。 備蓄食料は賞味期限がある上保管場所を取る為住民自身で用意する事が理想 八、 役員の法的責任（職務怠慢や善管注意義務違反で損害が出ればオリンパス旧役員らと同様の責任を負うとされている） 九、 適正な役員報酬の必要性（兼務や副業の禁止に抵触しないよう勤務先や税務署に申告不要な管理費から相殺する方式が理想） マンション管理士は専用の賠償責任保険に入っている為誤った助言で発生した損害に対応できる。弁護士・建築士も同様の賠償責任保険には入っているが、一方で、住民役員は保険で保護されてはいない。重い責任を負う割には現在の報酬内容では訴訟リスクと比較しても見合っているとは言えない。本来は管理に協力した側から管理費を取るべきではないだろう。役職によって管理費の一部または全部免除される運用が理想。 十、 騒音問題対策 十一、 住まいの整備手帳 十二、 新豊洲駅前タワー計画 眺望トラブル判例 |
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ここの掲示板は誰でも見られる。住民以外も。こんなところに内情を赤裸々に書くのはいかがなものか？
それが理事会で知り得たことだとしたら、なおさら。 守秘義務みたいなものがあって良いと思うけど。こういうところには書き込まないように。。。 |
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