【不動産】空き家750万戸はビジネスになる--WEDGE [06/20]

1 ：ライトスタッフ◎φ ★：2012/06/20(水) 17:46:14.33 ID:???

■増える中古に付加価値を　「東京R不動産」「もぐら不動産」

東京都町田市、神奈川県川崎市、横浜市、大和市に広がる「東急多摩田園都市」。東急電鉄が
鉄道建設と同時に宅地開発をはじめて50年近くが経過し、沿線住民の高齢化が進んでいる。
山や丘を切り開いて開発した宅地には、坂道が多く、歳をとれば移動に不便を感じるように
なる。都心の病院へ行くため、自宅から徒歩でバス停に、バスで最寄り駅へ、そこから電車
となると時間もかかる……。

田園都市に限らず、戦後開発された日本の多くの住宅地は同じような問題を抱えている。
住むのに不便を感じるようになった高齢者が郊外から都心のマンションに移り住んだり、
高齢者施設に入ったりすることで、空き家が増える。

そうすると、町から活気が失われ、路線価値が損なわれる。危機感を抱いた東急は横浜市と
共に「次世代郊外まちづくり」の推進に関する協定を締結した。高齢者が移動しやすい路線
バス運行ルートを考えたり、高齢者が引っ越していなくなったエリアに子育て世代を呼び
込んだりするというものだ。すでに空き家となった物件に関しては、地域住民の拠点に転用
できるよう、都市計画の変更も検討している。

■20年で倍増した空き家757万戸

日本には、5759万戸（2008年）の住宅があり、そのうち13.1％にあたる757万戸（同）が
空き家だとされている。この20年で倍増した。国土交通省が11年3月に行ったアンケートに
よれば、全国の地方自治体で空き家の実態を把握しているのは16.5％にすぎず、実際の
空き家はもっと多いとみられる。

空き家が増えるのは、05年から人口が減少しはじめたことや、高齢化、過疎化などで住む人が
いなくなるという社会の構造変化による影響が大きい。空き家は不審火による火災、老朽化に
よる倒壊など、防犯、防災性の低下を招くとして、対策に動く自治体も出はじめている。
「空き屋バンク」はその典型で、物件情報を自治体のホームページなどで紹介して利用者を
求めるというものだ。　

一方で、空き家の分類を見てみるとあることに気が付く。757万戸のうち、別荘などの2次
住宅が41万戸、住む人がいない住宅が268万戸に対して、賃貸・売却用の住宅が448万戸も
ある。貸したい・売りたいとされている物件がこれだけ余っているのだ。しかし、実際に
流通しているのは17.1万戸しかない。これを上手く流通に乗せることができれば、空き家の
減少はもちろん、塩漬けされた資産の有効活用にもなる。

塩漬けとなったままの賃貸・売買目的の不動産が多い理由として真っ先に挙げられるのは
景気の問題。東急東横線沿線で不動産業を営む男性は「駅前は賑わっているけど、ちょっと
歩けば空室だらけ。貸したい、売りたいという人が10だとすれば、実際に探しているのは
3くらい」と話す。景気が低迷するなかで、引っ越しする人や不動産を購入する人が減って
いると見立てる。

■リノベーションで価値を高める

ところが、不景気だけが原因とは言い切れない部分もある。スタッフ4人で中古不動産売買の
仲介、賃貸物件の仲介を手掛けるスタイルアンドデコ（東京都目黒区）。06年の創業以来、
毎年取り扱い件数を伸ばしている。その理由はリノベーション（一般的にリフォームに比べ
てより大規模な改修を行う場合に使われる言葉）にある。※続く

◎http://wedge.ismedia.jp/articles/-/1997

2 ：ライトスタッフ◎φ ★：2012/06/20(水) 17:46:23.95 ID:???

>>1の続き

物件選びの段階から顧客とリノベーションを前提にして計画を打ち合わせ、建築家や
リフォーム会社を紹介する。取締役の天井理絵氏は「箱に収まるのではなく、自分らしい
形で住みたいというニーズは多い」と話す。ただ、個人でリフォームするといっても、
リフォーム業者に自分の思いを伝え、形にして行くのは簡単ではない。スタイルアンド
デコでは、建築家やリフォーム会社の間に立って工事が完了するまでサポートするほか、
完成後は家具のセレクトまで手伝う。

顧客のニーズを捉え、仲介の質を高めることで、仕事を増やすことが出来るという実例だ。
また、同社ではウェブサイト『もぐら不動産』で賃貸物件の紹介も行っているが、ここで
紹介しているのも基本的にはリフォームが可能な物件。

■個人のニーズをより広く捉える

個人のニーズをより広く捉えようとしているのが、 “不動産のセレクトショップ”と銘打つ
ウェブサイト『東京Ｒ不動産』を運営するスピーク（東京都渋谷区）。“一品モノ”といえる
ような個性的な売買、賃貸物件を紹介する東京Ｒ不動産は、月間300万ビューを誇る人気サイト。

スピーク共同代表の吉里裕也氏らが東京Ｒ不動産を立ち上げたのは03年。「最初は、ビジネス
というよりも、『こんなに面白い物件がたくさんある』ということを発信したいと思った」
（吉里氏）ことが立ち上げのきっかけ。ところが、サイトを開設してみると予想以上の反響が
あったことから、ビジネスとして仲介まで手掛けることになった。現在、売買、賃貸合わせて
月間50件の仲介を行う。

東京Ｒ不動産では「レトロな味わい」「郊外／リラックス」「お得なワケあり」「改装ＯＫ」
等々、物件の特長ごとにカテゴライズして紹介されている。「新築の分譲住宅は、ニーズの
最大公約数で造られるため、どうしても画一化する」（同）ため、それ以外の部分に価値を
感じる人のニーズはこぼれ落ちてしまう。そのニーズに応えることこそ、不動産のセレクト
ショップたる所以だ。

社会の構造変化によって増え続ける空き家。社会問題として対策がとられる一方で、塩漬け
となった賃貸・売買向けの住宅を不動産業界はどうするのか。ニーズの多様化に応えるのも
解決策の一つではあるが、不動産業界の構造を変えることで、より中古住宅市場を活性化
させる可能性がある。

◎関連過去スレ
【住宅】新築造り過ぎニッポンが迎える「空き家40パーセント時代」 [09/08]
http://toki.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1315474604/

3 ：名刺は切らしておりまして：2012/06/20(水) 17:49:10.34 ID:slLj6z/T

分かりました

4 ：名刺は切らしておりまして：2012/06/20(水) 17:50:03.16 ID:1Eho45E8

もうすぐ秋や

5 ：名刺は切らしておりまして：2012/06/20(水) 17:52:22.25 ID:QEVKNi5H

安く売れば良いんでね

6 ：名刺は切らしておりまして：2012/06/20(水) 17:54:40.72 ID:MFHVpqIp

安く売ればいいよね

7 ：名刺は切らしておりまして：2012/06/20(水) 17:54:54.58 ID:a/65myn8

酷い混雑と火病る乗客をまずどうにかしろ。
…どうにかなってももう二度と住む気にはなれんが。

8 ：名刺は切らしておりまして：2012/06/20(水) 17:55:21.40 ID:JnSbZEwd

更地にすると固定資産税アップ
壊れようと潰せないバブルの遺産

9 ：名刺は切らしておりまして：2012/06/20(水) 17:57:50.99 ID:B8T14zn7

不動産業界が銭ゲバ過ぎて近寄りたくない

10 ：名刺は切らしておりまして：2012/06/20(水) 17:57:58.88 ID:04X+oyqj

築50年のボロ屋で家賃10万以上もボッタくる東京は異常だ、地方なら無料レベル

11 ：名刺は切らしておりまして：2012/06/20(水) 17:59:18.87 ID:RTljToHV

バックパッカー　シェアハウス

12 ：名刺は切らしておりまして：2012/06/20(水) 18:00:13.23 ID:PVSaOOMm

保証人制度があるからだろ。
これから若い人減っていくから保証人が持てる人も減っていく。
大家が「保証人がいる借主じゃないと嫌だ！」とかワガママ言ってるのが理由。