| 組合運営費とは |
ドミール管理組合の組合運営費 |
理事会、総会運営費、通信・運搬費、交通費、印刷費、事務消耗品費、
広報費、役員報酬などがある。
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・何の項目にいくら使用されているのか、まったくわからない
・誰がどのように現金を管理しているのか
・組合運営費が使途不明金であれば、その責任、法律上の責任の
の所在はどのようになるのか
＊過去の分と併せて収支報告書を○センターに提出し相談中
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| 第27条 管理費 |
ドミール管理組合の管理費 |
管理費は次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する
1. 管理人人件費
2 公租公課
3 共用設備の保守維持費・運転費
4 備品等、通信費その他の事務費
5 共用部分等に係わる火災保険料その他の保険料
6 経常的な補修費
7 清掃費・消毒費及びゴミ処理費
8. 委託業務費
9 専門的知識を有する者の活用に要する費用
10 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミニュティ形成に
要する費用
11 管理組合の運営に要する費用
12 その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用
管理費参考資料 ・闘うマンション管理組合
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ドミール向ヶ丘の場合、管理費の内訳はどのようになっているのか
検証してみたいと思います。
1. 管理人人件費
現在(H23) M管理人に対しては、現理事長 M氏が管理組合として
直接雇用？を行い、管理会社○○建物(株)から管理委託費の項目
内、管理員派遣費用という名目で3,428,180が支払われている。
2. 公租公課
いわゆる、国、地方自治体に支払う税金であるが管理費からは
徴収されていない。
3. 共用設備の保守維持費・運転費
エレベーター保守料 1,474,200(年間) / 消防設備保守料220,080
計 1,694,280がこれに相当する。
→エレベーターの保守費用はFM契約かPOG契約かによって
金額が大きく異なります ドミールはどっち？
4. 備品等、通信費その他の事務費
管理費の項目としては 通信費 126,000 / 事務用品費 115,500
消耗品費 325,500 / 雑費 26,250 計 593,250
→管理会社から組合員に対し、月次報告書が配布されており
ません、したがって検証することができません。
現暫定理事長には提出されているようですが、月1回の
理事会では月次報告会が行われたことはないそうです。
毎月の家計簿がないまま、年間の収支だけ報告されている
事となります。 企業会計では絶対有りえない事です。
5. 共用部分等に係わる火災保険料その他の保険料
マンションとしては火災保険に入っているという記載はない
個人賠償責任保険 188,160 、共用部分賠償責任保険
(エレベータ、共用施設) 81,450
6. 経常的な補修費
平成22年度の管理費収支報告書においては、予備費という
項目の中から支払われている内容がこれに相当すると思は
れる、H22年度は予備費 1,626,928円に対し支出が4,421,763
となり、赤字が2,794,835となっている
ネームプレート(表札)に1,203,000使われている
7. 清掃費、消毒費及びゴミ処理費
ドミールでは共用部分清掃員として、T氏を直接雇用して
いる（1,294,272円)
8. 管理会社への委託業務費
管理員派遣費 3,428,180を除くと、管理会社への管理報酬は
2,863,920となり、この金額が高いか安いかを評価するには
管理組合員に対しどれだけのサービスが提供されているか
住民同士で協議する必要がある
9. 専門的知識を有する者の活用に要する費用
いわゆるマンション管理士等のことを指しているが、ドミール
においては、そのような人を契約はしていない。
→低報酬で7階に事務所を開いている税理士さんに
時々相談してはどうかと思う
小笠原光春税理士事務所 722号室
10 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に
要する費用
ひまわりの会がこれに相当する、他にもコーラスをやって
いるようだが、マンション内あるいは地域コミュニティに役立
つ活動であれば予算計上も可能
11 組合運営費
この費用の収支が予算200,000 支出 200,000で報告されてい
る,マンション適正化法でも正しい報告の義務付けがなされて
いるにも係わらず繰越してプールしてあるからこれで良いと
と暫定理事長がいっている、ではプールされた現金はだれが
どこにもっているのでしょう、所詮組合員から集めた金なので
正しい会計報告をする義務がある。
12. その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用
貯水槽清掃料(150,000)、水質検査(19,000)、簡易専用水
道検査(21,000), 各戸配水管清掃料(804,800)
計 994,800
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| 第28条 修繕積立金 |
ドミールの修繕積立金 |
管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てる
ものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の
管理に要する特別の管理に要する経費に充当する場合に限って
取り崩す事ができる。
1)
1. 一定年数の経過後に計画的に行う修繕
2. 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
3. 敷地及び共用部分等の変更
4. 建物の建替えに係わる合意形成に必要となる事項の調査
5. その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体
の利益の為に特別に必要となる管理
2)
1. 前項に係わらず、区分所有法第62条第1項の建替え決議
または建替えに関する区分所有者全員の合意の後であって
もマンションの建替えの円滑化等に関する法律第9条のマン
ション建替え組合の設立又は円滑化法第４５条のマンション
建替え事業許可までの間において、建物の建替えに係わる
計画または設計等に必要がある場合には、その経費に充当
する為、管理組合は修繕積立金から管理組合消滅時に建替
え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限
度として、修繕積立金を取り崩す事ができる。
3)
1. 管理組合は、第1項各号の経費に充てる為、借り入れをした
時は修繕積立金をもって、その償還にあてることができる。
2. 修繕積立金に関しては、管理費とは区別して経理しなければ
ならない
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とにかく私として積立金が少ない事に不満を抱いている
今回、理事になったのも修繕積立金が修繕計画とリンクして
正しく使われるように改善したいという気持ちもあっての事である
ではドミール向ヶ丘で使われている修繕積立金に関して分析して
ゆこう。
1. 過去に一定の年数経過して行われた工事として
・平成10年9月～12月にかけて行われた給配水管交換工事が
過去もっとも大きな工事ではある。工事費用 1億6千万円
＊この工事の際、積立金ではまかないきれず、各戸負担金
が要求され各戸50～60万円程度を支払っている
つまり、将来を見据えた積立金の確保を行わなければ同様の
ケースが再発する。
この工事の後、各戸積立金が値上げされている。
それまで古い配管材料には亜鉛メッキされた鋼管を使用して
いたが経時的に腐食、赤錆などによる劣化がすすむ為、塩化
ビニール管に交換された。
・平成14年9月～12月にかけて行われた外壁工事
工事費用 38,300,000も大きな工事と言える
この工事の際、ベランダの防水処理塗装工事も行われている
上記2つの工事の際は、住民説明会が実施されていたように記憶
している。
・埋設ガス管改修工事 実施時期 2004年10月1日～11月30日
工事費用 約 12,000,000 発注先 東京ガス
2. 問題は今後、予測される工事とその為の積立金がいくら必要な
のかである、本来、管理会社はそのノウハウ、経験を生かして
ユーザーであるドミール管理組合(いわゆる区分所有者)対し
助言を行う責任があるにも関わらず、まったくといってアドバイス
がなされていない。
→こんな管理会社は早く契約解除してしまえ と思いますが
ではどこの管理会社がよいのか 比較検討しなければなら
ない
→あるいは管理委託会社である石栄建物株式会社が自社の
ホームページに記載している顧客から”ありがとう"といわれ
るサービスとは何か今一度考えていただきドミールの住民
に説明していただきたい。
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| 管理業務 17項目 |
管理会社に委託している項目 |
. 1. 管理組合が管理する敷地及び共用部分等、保安、保全、保守
清掃、消毒及びゴミ処理
2. 組合管理部分の修繕
3. 長期修繕計画の作成または変更に関する業務
4. 建物の立替えに係わる合意形成に必要となる事項の調査に
関する業務
5. 適正化法第103条に定める,宅地建物取引業者から交付を受けた
設計図書の管理
6. 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
7. 共用部分等に係わる火災保険その他の損害保険に係わる業務
8. 区分所有者が管理する専用部分について管理組合が行う事が
適当であると認められる管理行為
9. 敷地及び共用部分等の変更及び運営
10. 修繕積立金の運用
11. 官公署、町内会等との渉外業務
12. 風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
13. 防災に関する業務
14. 広報及び連絡業務
15. 広域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
16. 管理組合の消滅時における残余財産の清算
17. その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保する
為に必要な業務
管理会社である石栄建物の報告義務不履行
マンション適正化法第七十七条 管理事務の報告
1 マンション管理業者は、管理業務の委託を受けた管理組合に
管理者等が置かれている時は、国土交通省で定めるところに
より定期に当該管理者等に対し、管理業務主任者をして当該
管理業務に関する報告をさせなければならない。
2 マンション管理業者は管理事務の委託をうけた管理組合に
管理者等が置かれていないときは、国土交通省の定める所に
より、定期に説明会を開催し当該管理組合を構成するマンション
の区分所有者に対し、管理業務主任者をして当該管理事務に
関する報告をさせなければならない。
つまり、石栄建物の管理業務主任者 大江氏は管理業務の実施
内容を区分所有者に対し、定期的に説明する義務があるのにも
関わらず一度も説明会など開催されたこともない
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まず始めに平成23年5月2日付け 石栄建物株式会社から
区分所有者に配布された重要事項説明書に記載されている
管理事務の対象となるマンションの部分を中身をみると以下となる
①専有部分以外の建物の部分
建物躯体、基礎部分、界壁、柱、床スラブ、内外壁、玄関ホール
廊下、階段室、屋外階段、屋上、搭屋、エレベーターホール、
エレベーター機械室、ポンプ室、電気室、バルコニー、ごみ置場、
粗大ごみ置場、管理用倉庫、メーターボックス、パイプスペース
等その他専有部分に属さない部分
②専有部分に属さない建物の付属物
高置水槽、ポンプ及びこれに付属する給水設備、排水設備
エレベーター設備、非常警報設備、消防設備、排煙設備、
電気設備、、共用電灯、コンセント設備、電話配線設備、ガス
配管設備、避雷針設備、ケーブルテレビ設備、インターネット
通信設備、、各種配線配管等の建物の付属物、建物表示板
集合郵便受け、掲示板、フェンス、植え込み、散水栓、水道引込
管、建物外灯設備、駐車場、自転車及びオートバイ置場、管理
諸設備、その他専有部分に属さない建物の付属物及び施設等
③規約共用部分
管理事務室、管理員室、集会室
上記が管理会社とドミール向ヶ丘管理組合との間で契約された建物
の部分に関する管理契約内容である。
この説明書の提出相手は区分所有者となっている、はたして上記項目
の内、何が実施され、点検した結果がどうであったか、一度として区分
所有者に広報などの方法で住民に知らされたであろうか、屋上に行って
コンクリート壁の剥離などを点検したことがあるのだろうか、管理事務室
とはどこの事を意味するのか
まったくと云って、住民に報告された試しがない、
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| 監事による監査業務の内容 |
ドミール向ヶ丘の監査の実態 |
・監事の業務には会計監査と業務監査の二つがある。
<会計検査>
1. 予算にもとづき適正に管理組合運営がなされているか
2. 財産の保管が適正になされているか
*収支決算書類や証憑(請求書、領収書の綴り)をベースに確認する
<業務監査> 新年度に事業計画のたてられた
1. 清掃、点検、計画修繕等の工事が適正に予定通り実施されているか
2. 組合運営関連費の支出目的と内容の確認
3. 総会で決議された理事会への付託事項の処理状況
4. 管理規約や細則に沿った組合運営がなされてきたか
* 上記4点について、各種資料や報告書をもとに確認する
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・私も一度監事の任を受け、領収書の提示を理事長に要求したら
領収書の束を出して”見たけりゃ、見ろ”と云った感じで出し(まったく
整理されてない)本来、領収書はあんたに見せる必要など無いと云っ
ていたのをハッキリ記憶している。
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| 区分所有法 第２節 共用部分等 第17条 共用部分の変更 |
共用部分の工事・改修 |
共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く)
は区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で
決する。ただしこの区分所有者の定数は規約でその過半数まで減ずる事
ができる。 |
集会場、屋上、玄関、廊下、エレベーターなどをもし改修・変更を行おう
とする場合はそれに該当する |
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