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地価動向について　（2009年11月）

まずは地価の歴史をチェック

土地の値段、つまり「地価」に関する指標で、最も有名なのが「公示地価」になるでしょうか。国土交通省が、毎年1月1日の各地の土地の値段をもとに、「前年からの値上がり率・値下がり率」を発表しているものですね。これを1972年までさかのぼってみてみましょう。

■公示地価の値上がり・値下がり率（％）

これを見ると80年代後半に全国的に地価が1年で20％近い上昇を示したことわかります。特に東京では1年で何と70％近い上昇です。いわゆるバブルですね。しかしその後のバブル崩壊とともに「土地は上昇を続ける」という「土地神話」は崩れ、長らく土地の値下がりが続くことになります。

「値上がり率・値下がり率だとピンとこない」という方に、1972年の土地の値段を「100」としたときの、地価の推移を示したのが下のグラフです。

■地価の推移（1972年＝100）

バブル終焉の時点に600、つまり1972年比6倍の地価をつけたところでピークアウトし、その後、下落を続け、今は大体300くらい、つまり1972年比3倍の地価となっています。

こうしてみればやはり、バブルのころのように土地がどんどん値上がりする時代はもう来ないのだと思います。土地が「投機の対象」だった時代は終わり、土地は今、（当然ですが）「住むためのもの」になっているのではないでしょうか。

土地転がしで一儲けしようと思っている人には申し訳ないですが、自分で土地を買い、そこに住もうと思っている人にとっては、「買いやすい時代になった」ということなのかもしれません。
土地の値段は、ついに「適正水準」に！？

では、この5年間、つまり2005年から2009年の土地の値段の動きを見てみると、こういうことになっています。

■公示地価の値上がり・値下がり率（％）

2005年から地価が下げ止まり始め、ついに2007年・2008年は、地方圏を除き、全国的に上昇しました。2009年の1月時点では、リーマンショックなどの金融危機の影響で、大きく下げましたが、しかしバブル崩壊後、下がり続けた土地の値段がついに上昇した、というのは大きな節目となりました。

ついに土地の値段が需要と折り合い、みんなが「これなら値ごろ」と思える価格になったということですね。誰も買わなければ土地の値段は上がりません。2005年の土地の値段を「100」とすると、こんなグラフになります。

■地価の推移（2005年＝100）

2009年1月に落ち込んだものの、とはいえ、東京・大阪・名古屋などの都心エリアではまだ2005年の水準を上回っていますね。このあたりもやはり土地の値段がかなり「値ごろ」になっていることを示唆しています。もし高すぎたのであればもっと下落していると思いますので、この水準に留まっているのは、やはり「価格が適正水準に近いから」ということなのではないでしょうか。
今後の地価動向について

今後、土地の値段が上がるかどうかはもちろん誰にも分からないわけですが、一つ参考になるのが株価動向ですね。2005年からの地価のグラフに日経平均の年初の数字を重ねるとこんなグラフになります。

■地価の推移（2005年＝100）

日経平均のピークが2007年1月なのに対し、地価のピークは2008年1月。つまり地価は日経平均に対して1年くらい遅行していることになります。

そして日経平均の一番右の数字は2009年10月末の数値ですね。日経平均はすでに今年の1月の値からかなり回復してきています。もし日経平均がこのまま1月の数字を下回らなければ、2010年1月の日経平均は2009年1月比上昇することになります。地価が1年遅行するなら、2011年1月には地価も上昇してくるのでしょうか。

ただし。

筆者の実感からすると、去年から比べれば、すでに不動産の値段は上がり始めているような気がしますがどうなのでしょう？

全体の地価の水準にとらわれすぎて、いい物件との「出逢い」を逃すくらいなら、「今は概ね適正水準」と割り切って、その物件の本質的価値＝この家に住むとどれくらいハッピーにすごせそうか、に集中した方がいいかもしれませんね。

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