マンション賃貸借訴訟：更新料は「有効」…最高裁が初判断

更新料訴訟の最高裁判決で勝訴し、笑顔で会見するマンション管理業の長田修社長（左）と被告側弁護団の田中伸弁護士＝東京都千代田区の司法記者クラブで２０１１年７月１５日午後３時１１分、手塚耕一郎撮影

　マンションの借り主が賃貸借契約の更新時に貸主に支払う「更新料」は消費者に一方的に不利益を押しつける「無効」な契約条項だとして、借り主が貸主を相手に支払い済みの更新料の返還などを求めた３件の訴訟の上告審判決で、最高裁第２小法廷（古田佑紀裁判長）は１５日、「更新料は有効」との初判断を示した。２審判決で無効とされた、１年ごとに２カ月分の更新料を取る契約条項も有効とし、３件とも貸主側の勝訴が確定した。借り主側に厳しい判決で、契約実務に大きな影響を与えそうだ。

　裁判官４人全員一致の判断。小法廷は「更新料は賃料の補充や前払い、契約を継続するための対価など複合的な性質があり、その支払いに合理性がないとは言えない」と指摘。更新料は「賃料や契約更新期間に照らして高額すぎるなど特段の事情がない限り無効とは言えない」と述べた。

　３件は京都と滋賀のマンションの借り主３人が０７～０８年に提訴し１審は２件が有効、１件が無効。２審でも有効１件（２年ごとに更新料２カ月分）、無効２件（１年ごとに同２カ月分）と分かれ、同種訴訟の１、２審全体で無効が有効を上回り、最高裁の統一判断が注目された。小法廷は、２審で有効の１件で借り主側の上告を棄却。無効の２件は２審判決を破棄し、借り主側に更新料の未払い分を支払うよう命じた。

　上告審で貸主側は「借り主は更新料条項も合意の上で契約締結している」と主張。借り主側は「契約時に情報や交渉力に格差があり、締結せざるを得ない状況に置かれていた」と反論していた。

　更新料は約４０年前から主に京都や首都圏で慣習化し、現在、更新料込みの契約件数は全国で１００万件以上とみられる。【伊藤一郎】