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日本の税制は、お勤め先の収入から様々な控除がされ、課税の対象になる｢課税所得額｣が決まります。

その課税所得により、所得税・住民税額が決定します。

マンション経営等の不動産経営を始めることにより、マンション経営を営む上での経費等を経費計上できるのは当然でしょうが、何よりもメリットを感じていただけるのは、マンションの減価償却などで、｢実際にはお金は出ていかない｣のに、帳簿上の経費を出すことで、赤字経常できるケースがあるのです。

それにより、課税所得を引き下げる効果があるのです。その場合は、年収や家族構成により異なりますが、年に一度の確定申告により税金が還付される事になります。

マンション経営のリスク管理としては、賃貸の需要の高い物件を購入することが特にポイントとなります。

また、同様に、信頼できる賃貸管理会社との契約＆契約内容が重要視されます。近年、マンションは収益還元法に基づいて価値が判断されています。つまりその物件がどの位の収益をあげることができるのかで物件価値が決まります。

不動産の賃貸需要が高いものと低いものとの二極化が進んでいる今、賃貸の需要が高い物件は価格が維持され、賃貸需要の低い物件の下落がリスクとなります。従ってマンション経営を始める場合は、賃貸の需要が高い物件を購入されることが特にポイントとなるわけです。

2005年4月からペイオフが実施されました。

以前は定期預金のみで、定期預金は元本一千万円とその利息までの保証となっていましたが、今年の4月からは普通預金や当座預金も解禁となり、元本一千万円とその利息までの保護となっています。

ペイオフが実施された場合、限度額以下の預金金額であれば影響を受けないと思っていらっしゃる方が多いのですが、これは間違いで、金融機関が破綻すると、一週間以内に一口座当たり60万円は仮払いされますが、最終的に残りの金額がいつ、いくら戻ってくるかは定かではありません。ですから銀行預金でさえも、リスクにさらされそうです。

現在、都内の地価は底打ちしており、都心部においては、大きく値上がりしている所も出てまいりました。

一部には倍の値がつくケースもあります。マンション用地仕入れ価格におきましては、都内優良地は前年比２割から３割アップも多くなりました。

不動産投資をバブル当時に始められた方々は、バブル崩壊後、急激な値下がりにより売るに売れなくなり最後につかんだ方は大きな借金を抱えてしまいました。

現在はバブル当時と違い物件価格も、都心では1/3以下になったものも多く、過去最低の金利でお求めになれるようになりました。今、始めていらっしゃる方の目的は将来の私的年金代わり、不労所得といった、老後に備えてのインカムゲインを狙って始められる方が多くなっておりますので随分状況は違います。

投資用不動産として考えられる、中古物件のリスクは、

・保証期間2年しかないので、その後の欠陥については、大規模修繕等の予想外の出費が出る恐れがあります。

・長期修繕計画がないものが多く、予想外の出費が出る恐れがあります。

・中古物件は1室ごとの購入を個別に業者が仲介する為、一棟全体の管理を掌握できません。例えば、入居者がヤクザだった場合、他の部屋にも影響し、賃貸がつかなくなる恐れがあります。

定期的な補修で90年以上もつ事も可能です。

コンクリートの中性化が鉄筋や鉄骨部に及ぶと錆びやすくなり強度を失う事になります。通常コンクリートが中性化する速度は1cm進むのに30年掛ると言われています。

昭和56年以降の建築基準法ではコンクリートの厚さは3cm以上と規定されていますから理論的には90年もつことになります。さらに近年では法改正が進み、品確法が施行（平成12年）された事により安心してクオリティの高い建物がお選びいただけるようになりました。

近年は、高品質の100年耐久マンション技術も登場してまいりました。

むしろ、今こそマンション経営にのりだすチャンスだと思います。

新築マンションの販売価格の基準となるのは地価と建築費。建築費・地価供に上昇が予想される今こそ、マンション経営を始める絶好のチャンスかもしれません。

○ 建築費は１年前と比べ10％以上、なかには20％超もアップしています。建築費高騰の主因は、ゼネコンが収支を度外視した受注中心の経営から、適正な利益を確実に得る方向に転換した為と言われています。かつては公共事業で利益を確保し、民間のマンション建築費はゼロ、あるいは現場経費を賄うだけで良しとする風潮さえありました。しかし無理なダンピング競争で受注したツケが体力をすり減らす一方、公共事業も縮減。マンションの建設費の適正利益　確保にシフトせざる得ない経営環境になってきたからです。また、世界的な好景気により原材料（資材）の価格上昇も要因の1つとなっています。

○ 地価は2極化が鮮明。都心では路線価の3倍での取引さえ行われています。マンション用地に関しては、周辺の公示価格の二割高、三割高で売買されるケースが珍しくありません。かつての渋谷宮下公園通りの東急百貨店の駐車場を例に挙げると、路線価775万に対し実際の売買価格は坪2,200万と三倍の値がついたことになります。こうした傾向は決して一時的な現象ではなくこれからも続くと思われます。一方でマンション用地ということでは都心から30キロ圏内を想定しておかなければならず、それ以上の土地の時価は弱含みになるものと思われます

家賃保証は20年契約です。

逆に、2年契約の業者によっては、最初の賃料設定を高くして、利回りを良く見せるケースがある様なのでご注意下さい。

投資用不動産を手放す場合、自由に販売できます。制約はございません。