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いろんな疑問や悩みをマンション管理士の知恵を借り、解消しようとするマンション管理組合が増えてきたました。

管理のプロの助言は住人の高齢化や建物の老朽化などの問題を抱える管理組合にとっては心強く、解決への糸口となりうるのです。例えば、施行業者などとの交渉をうまく進められたり等々。組合の役員は毎年交代しますが、管理士に顧問になってもらうことで、管理の継続性という意味でもメリットは大きいのです。

管理の大半を住人が担う自主管理マンションでも管理士を活用するところが出てきました。管理士には毎月理事会に出席してもらうほか、困り事の相談にも応じてもらうおかげで、管理窓口業務の委託コスト引き下げなどの成果も出たりとメリットも多いようです。費用は契約内容などに応じ異なるのですが、顧問なら月五万　―　十万円程度が相場ということです。

探し方は管理士の登録を担う財団法人マンション管理センターや、地域単位ごとの管理士団体などに相談し近くの管理士を紹介してもらうのが一般的です。ただ、マンション管理士の資格が導入されてまだ六年ほどです。経験や実績豊富な人は少数です。安易に管理会社の変更を勧め、「管理会社たたき」に走る管理士がいたり、管理士の資格を持つ区分所有者が組合運営を混乱させたりするケースもあるのです。

管理を巡る問題が複雑になる中で、専門家としての管理士を活用するのは有効な選択肢のようです。その上で、管理士を選ぶ際は、複数の管理士に話を聞いて選択したり、まずは試用期間を設けたりするなど柔軟に検討してみてはいかがでしょうか。

それは、ワンルームの投資効率が極めて高いからです。

20�uのワンルームマンションで500万円前後の物件であれば約5万円の家賃が取れるケースがありますが、60�uのファミリーマンションであれば価格が1,000万円以上かかった上に家賃は10万円以下しか取れないケースが多く、賃貸入居期間中のトラブル・退去時のリフォーム料、そして新たな入居者探しすべてがワンルームマンションの方がスムーズに可能な為です。

物件次第ですが、一般的に全戸エアコン標準装備、浴室換気暖房乾燥機付、また弊社独自のセキュリティーシステムがあり、外出時に不法侵入や火災などの以上が発生した場合、携帯電話やパソコンのメールに直ちにお知らせするシステムや、もちろんTVモニター付オートロックシステム、防犯カメラなど、より、入居者のニーズに合わせ、住みやすく、安全にするものになります。

確かにご自分が住む場所を探すのと同じ様に物件の設備をチェックすることも必要です。

しかし自宅と違い投資用の場合は、その土地の資産価値が目減りしない事の方が重要になる為、周辺の開発、交通機関の利便性、学校や商業施設の有無が大きく関わってくる立地を選び、それらをクリアすることで、長年に亘り安定した収益を生み出す物件となってくれるのです。

一般的な分譲マンション（ファミリー混合）は、賃貸にだしているお部屋は少なく、所有者が実際にお住みになっているケースがほとんどです。

そこの一部で運用いたしますと、賃貸入居者は、ご購入されてお住みになっている方と比較し、意識が軽薄な為、入居マナーがしっかりしてないケースが多くあります。ゴミ出しルールや、騒音、その他・・・その為、賃貸入居者を良く思わない、オーナー居住者は多く、管理組合で賃貸禁止という決議が降る可能性があります。

実際にそういったトラブルで賃貸禁止になった物件もありますので、賃貸に出すつもりでご購入したのに、それが貸し出せないとなると、思わぬリスクを背負う事になります。

その点、投資家向けに開発された投資用マンションの場合は、すべてのお部屋が賃貸を目的としてご購入されている投資家の為、そういったリスクはございませんし、何か決議をとるにあたっても、オーナー様方の目的意識が一致している為、一般的な分譲マンション（ファミリー混合）と比べると、スムーズに事が運びますので、そういった点を考慮にいれれば、投資家向けに開発された投資用マンションのほうが有利といえるでしょう。

投資用不動産として運用すると考えた場合、一般的に２ＤＫなど、お部屋の広さがワンルームの２倍あったとしても、家賃も２倍取れると言うことは殆どなく、利回り運用として効率はよくありません。

一部の高額物件の中にはそう言ったものも見受けられますが、物件価格から家賃設定を見比べて見ますと、決して利回りのいいものとは思えません。

設備仕様に高額をかけていることにより退去時の手直しなどに結構なお金がかかるなど逆に出費がかさんだりします。（最近は敷金は全額返金のケース（判例）も増えてきましたので、その辺のリスクヘッジをしている弊社のような企業との提携がリスクヘッジになります。）

また、ニーズ割合といいましょうか、そういった物件に住める方はかなりの富裕層で、賃貸ニーズを１００とした場合、一割にも満たないと思われます。（次の入居者が見かりにくくなります。）
（空室防止は、家賃3,5〜5,0円以内の設定賃料の都心の単身者向けが需要旺盛です。）

ワンルームが運用に適している一番の理由に、学生・ＯＬ・単身者・など、ニーズ割合が幅広いため、空いても直ぐ入居者が見つかることです。ワンルームを自分の為に購入するケースはまれなので、賃貸派は旺盛です。

逆に、２DK以上の間取りは、家賃並で買えるマンションが多くなり、賃貸派から購入派に移行し、入居者ニーズは激減しています。

高額物件の購入をお考えの方には、ワンルーム物件２件の購入をお勧めしたいですね。

投資用不動産が築20〜30年のマンションと言えば古い印象をお持ちになるかと思いますが、30年前に建てられたマンションでしっかりとした修繕積み立て計画が立てられている物に限りましては、とても30年たったと思えない程、綺麗ですし、賃貸はついております。

また、厚生労働省の国立社会保障・人口研究問題所の発表によりますと、2030年の将来推計人口は東京他、4都県のみが人口が増加し、他、30都道府県では人口減少が見込まれていまして、特に今後は、東京都民が全人口の1割を超えるなど、首都圏への人口流入が一層進むことになるそうです。

中でも企業や学校の都心回帰などの影響で、単身者が増加傾向にある中、ワンルーム規制などで、需要に供給が追いついていないのが現状ですので、古くなっても賃貸はつくと予想されます。