今日は真面目にプロも通うセミナーのお話し
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ブログのタイトル下にも書いてますが
素人大家を食い物にしたセミナーの、多いこと、多いこと
そんな中で
プロも通う本物のセミナー
紹介します
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前回の「下半身のレバレッジ」
意外とウケなかったので
写真掲載終了しま〜す（自爆）
そのかわり今日は
本当にためになるセミナーのお知らせ
ブログとかメルマガで
素人大家を食い物にしたセミナーの案内を良く見ます
案内みただけでウンザリするんですね
やれ、東京のはずれで造成工事見ましょうとか
庭先にちょこっと土を入れたアパートを「家庭菜園つき」とか
いまどき、マイホーム建てる素人さんでも知っているような
ありきたりの話をするのに金をとったり
そんな中で、こちらのセミナーは全く別次元です。
土地活用＆新築不動産投資セミナー
ふくちゃんもお世話になっている
ニーズコーポレーション主催の新築プロジェクトの為のセミナーです。
まずはリンク先を覗いてみてください
カリキュラムを見れば一目瞭然
業界でも一目置かれる講師陣が
これだけの内容を半日でこなしてくれるのです。
一級建築士、元スーパーゼネコンのエース（自称）、
そして今はショボイ大家（自爆）の自分から見ても、
これは本来なら３日くらいかけても時間が足りない位の密度の濃さです。
これを、たった３０００円。殆ど会場費用と印刷代にしかなりませんね。
ちなみに、たった３０００円のセミナーなので、
ブログで紹介しても紹介料なんてもらえません（自爆）
どっかの怪しいコンサル系セミナーとは別モノですので・・・
もちろん、自分、ソッコーで申込ました。
たぶん、最前列の席に陣取ります（予定）
ふくちゃんい会いたい人は是非参加！・・・なんちて！
ちなみに
前回ブログの写真の女性が、
ショートパンツに下着紐出しルックで
にゃはぁ〜ん
と 二次回に参加するかもしれません（笑）
さて・・・
それではいつも恒例の・・・
ネタ拾いに来たのなら
礼にクリックくらいしていきなさいっ！
ランキング上位にいないと
啓蒙活動にならんのよ！
ぶひっ！ぶひっ！
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未公開物件
借金のフルレバも良いが
所詮短い人生だっ
この世に性・・・じゃなくって、生を受けたものとして
どうせやるなら
下半身のレバレッジ
（本物件は正味期限が過ぎましたので写真は削除されました）
どうだ！まいったかっ！
不動産投資ばかりの毎日にさようなら〜
たまには息抜きも必要でＲ
暑中お見舞い申し上げスマスタ
期間限定の
ナマ写真（未公開物件）
キタ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
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積算星人に告ぐ
サラリーマン不動産投資家と称する方々はマニュアルがお好きらしい。サラリーマン生活が長く、誰かに押し付けられた手順で仕事をする事に慣れてしまったせいだろうか？受験勉強の弊害で、マニュアルにそった勉強にドップリつかり過ぎたせいだろうか？ それとも、単に頭の悪い鴨がカセットコンロ背負って歩いている（ｂｙやり手ジジイさん）だけなのだろうか？
なまら挑戦的な書き出しに、ムカついている方も多いと思いますが、そんな方に質問です。
「建付減価」「面大地」って言葉、分かって物件見てますか？
いいかげん、ウソっぽい「自称不動産コンサルタント」系のセミナーや、本屋の不動産投資コーナーに列を成すインチキ本や、洗脳セミナー・メルマガは卒業して、きちんと基礎から勉強してみてください。
みなさんが嫌いでいつも素通りしている本屋の真面目な実務コーナーに、その答えはありますので。
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ふくちゃん、実はナイショで、怪しい自称コンサル系（ナントカネッツじゃないほう）のメルマガとってます。なんで？ だってウソッっぽいところが面白いんだもん（笑）
さて先日「売主が値付けを間違えた掘り出し物」と称して、以下の様な物件の売り込みがありました。
小田急線町田のちょい先の急行駅徒歩２０分
路線価14.5万円で役430m2、なぜか1.25倍して土地値が約７８００万円
建物は再建築価額が19万/m2で約700m2で経過年数で減額して約５７００万円
合計で1億３５００万円のところ、売出し価格が約６８００万円
これだけ見ると、オーバーローンが組めますね。現状利回り１１％以上、満室想定で１８％以上。すげ〜これで、サラリーマンもリタイヤだっ！！
さて、あなた買いますか？
わたし？ 買いません。
現状、空室率が４０％。これはちゃんと理由があれば気にしません。
レントロール見ると、１Rが一部屋３８０００円から４２０００円。
現時点で１０室空いています。
埋まるでしょうか？ あの駅で駅から徒歩２０分です。
２１室規模ですので、受水槽も６トンくらいあるでしょう。給水ポンプとか維持費かかります。なんせ７００ｍ２のRCで家賃が現況７７０万円、満室想定で１０６０万円。
RC７００m2残存20年ですので税金は重いです。土地も４３０ｍ２もあり、路線価もそこそこあります。維持費いくらかかるでしょう？多少利回り高くても維持費負けしそうです。
（ちなみにちょい脱線しますが、平米家賃÷路線価って指標、立地検討に役立ちます）
この売主の根付け、決して間違っていないのです。
運営費を引いた手取りから収益還元しても、土地値から計算しても、根付けとしてはこんなものでしょう。
え？ 積算では１億超じゃないのって？
さすが素人大家さん（笑）
「建付減価」ってわかりますか？
更地なら路線価並みの評価でも良いのでしょう。
ところが実際には、上に負担となる邪魔なコンクリートの塊が乗っているが為に、更地の価値よりも実際の価値は下回ってしまいます。
こんな考え方、収益還元に脳ミソをやられた投資家モドキさんには、想像もつかない事でしょう。彼らの考え方は「土地だけでは価値は生まない、上物があるから価値が上がるのだ」そう信じている事でしょうから。
そんな事も知らずに、積算星人マニュアル大好きサラリーマン大家は、どこかで聞きかじった生半可な価値感で勘違いして「すげ〜お買い得！」って飛びついてしまうのですね。これは地方物件に顕著に出ています。
最近物件を見ると、このロジックを逆手にとった売り物件を多く見かけます。
わざわざ手間ヒマかけて店子を出して土地売りするより、ボロアパートをつけたまま売った方が、収益還元で騙された素人投資家が飛びつくので高く売れる、こういうロジック。
ついでに「リフォーム済み」とか称して、外装だけインチキ化粧しちゃうと効果大（笑）
もっと酷いのだと、戸建用地の１．５倍くらいの値段で「アパート用地」として売ったりしています。なんでこんな事になるのかというと、土地の価値の分からない素人大家さん相手なら、新築アパートを乗っけた総額に対して利回りが８％程度に設定すれば、売れてしまうからです。建築費を引いてみると、ものすごい高値で土地が売れた事になるので、いい商売なのでしょう。
脱線しましたが、くだんの物件の評価額、実は更地と想定しても実際にはもっと低く評価しなくてはなりません。更地であっても、とてもとても、６８００万円には届きません。
面大地による奥行き価格補正率です。
マイソク図面見ると字型は接道長さ１に対して奥行き４の長方形。
面積から逆算すると、間口１０ｍ程度、奥行き４０ｍ前後となります。
固定資産税の鑑定評価だと補正率は０．９２程度ですが、実はこれは実勢価格に即していません。鑑定評価の数字は、相続税をむしりとる為のツールで、実際にはその値段では売れません。
なぜなら、間口１０ｍ、奥行き４０m2の土地、戸建用地としては分割しても全然美味しくないからです。旗ざおで間口２ｍとっていくと、割れてもせいぜい３つ。殆どが通路で食われている旗ざおです。自動車の駐車を考えると、間口１０ｍを三つに割るのは、かなり苦しいです。
あの駅で徒歩２２分だと、土地値なんてエンドでも良くて一区画２０００万円くらいでしょうか。つまり合計で６０００万円。実際には７００ｍ２のコンクリの塊を解体する費用がかかります。坪５万から8万として１０００万円から１５００万円。つまり手取りは４５００万円から５０００万円くらいの価値しか残りません。自分で分譲してこの金額ですから、業販したらその三分の二くらいでしょうか。
この怪しいコンサルのメルマガには、ご丁寧に金利４．５％の地方銀行の融資担当者の携帯番号まで書いてありました。高い金利、高い修繕費、高い税金、高い空室率、その後に残った期間収益と、今後発生する設備更新費用との追いかけっこの中で、出口までの間に一体どの位お金が残るのでしょうか？
なんでこんな事になるのでしょうね？
みなさん、難しい事考えるのがキライで、なんでも単純で分かりやすいのに飛びついちゃうからでしょうか？
大体、考えてみてください。１０億以上買い進めている「あのコンサル」さん、利回り１８％まんまの物件なら自分で買うでしょう（笑）「積算上」はフルローンなのでしょうから（大笑）
なんとこの物件、今日みたら契約済みになっていました（汗）さいなら〜
このブログでしつこく何度も言っていますが、不動産はヤマダ電機で買う電子レンジとはわけが違います。
土地のもつ価値、建物の健全性、賃貸付け、そういった個別の総合評価があって初めて、その物件の価値が語られるべきです。
超単純化された簡単な数式で騙されないように、単細胞脳ミソ積算星人の皆さん、しっかり基礎を身に着けてください。
ちなみに本日の記事は、下記の文献を参考に書かせて頂きました。
著者の森田氏に敬意を表すると共に、引用元として紹介させていただきます。
不動産・税金のプロが指摘する
新・間違いだらけの土地評価
週間住宅新潮社 森田義男氏 著
ご自身の価値感も色濃く出ていますが、私は名著だと思います。
真剣に不動産投資を考えるなら、巷のマニュアルとかノウハウ本など、いいかげん捨ててしまって、基礎をしっかり身につける事をお勧めします。
さて。。。
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小田急線町田のちょい先の急行駅徒歩２０分
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建物は再建築価額が19万/m2で約700m2で経過年数で減額して約５７００万円
合計で1億３５００万円のところ、売出し価格が約６８００万円
これだけ見ると、オーバーローンが組めますね。現状利回り１１％以上、満室想定で１８％以上。すげ〜これで、サラリーマンもリタイヤだっ！！
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埋まるでしょうか？ あの駅で駅から徒歩２０分です。
２１室規模ですので、受水槽も６トンくらいあるでしょう。給水ポンプとか維持費かかります。なんせ７００ｍ２のRCで家賃が現況７７０万円、満室想定で１０６０万円。
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え？ 積算では１億超じゃないのって？
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ところが実際には、上に負担となる邪魔なコンクリートの塊が乗っているが為に、更地の価値よりも実際の価値は下回ってしまいます。
こんな考え方、収益還元に脳ミソをやられた投資家モドキさんには、想像もつかない事でしょう。彼らの考え方は「土地だけでは価値は生まない、上物があるから価値が上がるのだ」そう信じている事でしょうから。
そんな事も知らずに、積算星人マニュアル大好きサラリーマン大家は、どこかで聞きかじった生半可な価値感で勘違いして「すげ〜お買い得！」って飛びついてしまうのですね。これは地方物件に顕著に出ています。
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儲かる？海外不動産投資？
最近、海外不動産投資のネタが多いですね。フルローンの降りなくなったあたりから、さらには震災以降、日本経済と日本の不動産投資に失望し、海外不動産投資へシフトしようという方が多い様です。
でもちょっと待ってください。あなた英語の契約書読めますか？ 英語でビジネス交渉したことありますか？ 投資先の国の法律わかってますか？ 海の向こうでトラブってる時の対応どうするのですか？
え？ 信頼できるパートナーを探すから大丈夫？
結局、素人が骨の髄までしゃぶられた○森実業と同じパターンですね・・・
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先日とある大家の集まりで、海外不動産が話題になりました。
自分、小学生と中学生のとき東南アジアの二カ国で３年半過ごし、社会人になってから米国５年半、東南アジア（足掛け）１年、仕事してきました。現在も外資で働いています。
そんな事から「海外不動産投資をどう思いますか？」という質問を受けました。
そんな自分の回答は
「正直、よくわかりません」
「ふくちゃんさんなら、海外不動産投資やりますか？」
という質問に対しては
「現時点ではやりません。やるなら自分の言葉が通じて多少知っているアメリカか、法律・文化・ビジネス習慣の近いカナダあたりなら、サラリーマンを卒業した後でやるかもしれません。でもたぶん、趣味みたいな形でしかやらないでしょう。」
自分、いちおう仕事で毎日英語使ってます。英語で議論したり交渉したりするのは全く不自由しません。それどころかアメリカ人を英語でイジメる（笑）くらい朝飯前ですし、契約書も英語で読めるし自分でも書けます。英語の契約書を自分でまとめた事もあります。その自分でも、多少知っているアメリカでさえ、サラリーマンをやりながら投資するとなるとかなり慎重になります。
ましてや、法律体系や文化・商習慣の全く異なるよその国、特に政治や経済の安定性に不安の残る東南アジア諸国での不動産投資など、自分から見ると最初からお金を捨てる覚悟でないとできません。
「現地に信頼できるパートナーを作る」
言うのは簡単ですが、現実的には、一個人がやるには天文学的に難しいです。
血縁や個人的な繋がりがあれば別ですが、全く知らない人間同士、言葉もろくに通じない初対面の人間が「信頼」を構築する、そんな素晴らしい事、自分はいきなりできると思っていません。
日本の企業がこれだけ世界で通用しているのだから、自分だって世界で成功できる。
そんな妄想は捨てた方が良いでしょう。
日本の企業が世界で通用しているのは、あくまで企業という組織の力で得た成功。
一個人の微小な経済活動を一緒にするのは非合理的です。
さらに言うならば、日系企業の成功は多くの屍のうえに成り立った成功です。
「契約」に弱い日本人は、常に海外でやられっぱなしです。
今も世界中で騙されまくっています。
上手くパートナーシップが築けても大抵はその後に崩壊しています。
組織の後盾もなく、その国の言葉すら話せないあなたが成功する為のスキム
よーく考えてみてください。
「大丈夫、現地に日本人の信頼できるエージェントがいるから」
やっぱり、金○さんみたいな人に頼るのですね・・・
一言、言っておきます。
全てがそうとは言いません。
極まれに運よく、良い人に会えるかもしれません。
ですが海外で日本人向けのビジネスをしている現地の日本人（または日本語の喋れる現地人）
はっきり言って、一流の人は少ないです。
逆もしかりです。
日本で外人向けのビジネスをしている外国人（または外国語の喋れる日本人）
はっきり言って二流が多いです。
日本国内のビジネスなら、外国語など喋れない普通の日本人の方が遥かに優秀な人材が揃っています。（当たり前の話ですが）
英語が喋れるだけでろくに仕事のできない日本人が、外資系でもウジャウジャいます（しかも結構いい給料とってます）
じゃあなんで二流なのに商売として成り立つかというと
客が現地の言葉や事情が分からないので、実は二流のサービスを受けているのだという事に気付かないからです。
要はあなたが信頼できると思っているパートナーが、現地で本当にいい物件を紹介できる力があるかというと、かなりハテナだという事です。
それでも、まあいいでしょう。
そこそこの物件、日本で言えば中古の利回り１０％くらいの立地の良い物件でも紹介してくれれば、儲かりこそしなくても損もあまりないでしょう。
でも、もし貴方の言う「信頼できるというパートナー」が、日本で言うところの、新築ワンルームマンション業者みたく利回り４％みたいのを売りつけたとしたら？ 釣堀業者みたく売れ残り瑕疵物件の売り逃げお手伝い、みたいな物件つかまされたとしたら？
そうなると今度は、現地に信頼できる弁護士を探さないといけません。
そして同じ事の繰り返し。
二流の弁護士をつけて負け戦。負けるだけならまだしも、相手の弁護士とウラで談合されたり、相手から賄賂をもらあってワザと損するような工作をしていたら・・・
日本では信じられないような背任行為が、発展途上国では日常茶飯事です。
騙されて困っている人間を見つけたら、そいつは鴨だからチャンス、もっとむしりとれ！
そういう文化の国もあります。
というわけで、書くと長くなるので、このあたりで。
まあ、せいぜい、がんばってください。
一人で海外に進出して成功した人も大勢います。
しかしそれは全体の中のほんの一握りです。
成功した人は世間に知られていますが
その何百倍何千倍もいる失敗した人の事は
誰も知りません。
ここまで聞いて、なんか似ていると思いませんか？
日本の不動産投資でも成功している人は、ほんの一握り。
あなたがその中に入っているのなら
自分は何も申し上げません。
さて。。。
ネタ拾いに来たのなら
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でもちょっと待ってください。あなた英語の契約書読めますか？ 英語でビジネス交渉したことありますか？ 投資先の国の法律わかってますか？ 海の向こうでトラブってる時の対応どうするのですか？
え？ 信頼できるパートナーを探すから大丈夫？
結局、素人が骨の髄までしゃぶられた○森実業と同じパターンですね・・・
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先日とある大家の集まりで、海外不動産が話題になりました。
自分、小学生と中学生のとき東南アジアの二カ国で３年半過ごし、社会人になってから米国５年半、東南アジア（足掛け）１年、仕事してきました。現在も外資で働いています。
そんな事から「海外不動産投資をどう思いますか？」という質問を受けました。
そんな自分の回答は
「正直、よくわかりません」
「ふくちゃんさんなら、海外不動産投資やりますか？」
という質問に対しては
「現時点ではやりません。やるなら自分の言葉が通じて多少知っているアメリカか、法律・文化・ビジネス習慣の近いカナダあたりなら、サラリーマンを卒業した後でやるかもしれません。でもたぶん、趣味みたいな形でしかやらないでしょう。」
自分、いちおう仕事で毎日英語使ってます。英語で議論したり交渉したりするのは全く不自由しません。それどころかアメリカ人を英語でイジメる（笑）くらい朝飯前ですし、契約書も英語で読めるし自分でも書けます。英語の契約書を自分でまとめた事もあります。その自分でも、多少知っているアメリカでさえ、サラリーマンをやりながら投資するとなるとかなり慎重になります。
ましてや、法律体系や文化・商習慣の全く異なるよその国、特に政治や経済の安定性に不安の残る東南アジア諸国での不動産投資など、自分から見ると最初からお金を捨てる覚悟でないとできません。
「現地に信頼できるパートナーを作る」
言うのは簡単ですが、現実的には、一個人がやるには天文学的に難しいです。
血縁や個人的な繋がりがあれば別ですが、全く知らない人間同士、言葉もろくに通じない初対面の人間が「信頼」を構築する、そんな素晴らしい事、自分はいきなりできると思っていません。
日本の企業がこれだけ世界で通用しているのだから、自分だって世界で成功できる。
そんな妄想は捨てた方が良いでしょう。
日本の企業が世界で通用しているのは、あくまで企業という組織の力で得た成功。
一個人の微小な経済活動を一緒にするのは非合理的です。
さらに言うならば、日系企業の成功は多くの屍のうえに成り立った成功です。
「契約」に弱い日本人は、常に海外でやられっぱなしです。
今も世界中で騙されまくっています。
上手くパートナーシップが築けても大抵はその後に崩壊しています。
組織の後盾もなく、その国の言葉すら話せないあなたが成功する為のスキム
よーく考えてみてください。
「大丈夫、現地に日本人の信頼できるエージェントがいるから」
やっぱり、金○さんみたいな人に頼るのですね・・・
一言、言っておきます。
全てがそうとは言いません。
極まれに運よく、良い人に会えるかもしれません。
ですが海外で日本人向けのビジネスをしている現地の日本人（または日本語の喋れる現地人）
はっきり言って、一流の人は少ないです。
逆もしかりです。
日本で外人向けのビジネスをしている外国人（または外国語の喋れる日本人）
はっきり言って二流が多いです。
日本国内のビジネスなら、外国語など喋れない普通の日本人の方が遥かに優秀な人材が揃っています。（当たり前の話ですが）
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じゃあなんで二流なのに商売として成り立つかというと
客が現地の言葉や事情が分からないので、実は二流のサービスを受けているのだという事に気付かないからです。
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やらせブログの見つけ方
不動産ブログランキング、三分の一は業者のまき餌、更に三分の一は勘違いの破綻予備軍、なんてタイトルに書いてますが・・・・
やらせブログを簡単に見分ける方法を紹介します。
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GW中もなぜかお仕事で海外出張。ホットなソウルから帰国しました〜！！
チケットの高いこの時期に、仕事半分、遊び半分みたいな出張で申し訳ないです。
さて。。。
なんか、シリアス系のネタ書くと、一気にランキングあがりますね。
本人としては、あまり何位とかこだわっていません。啓蒙活動できるレベルにいれば良いので、別に受けを狙うつもりもないです。
ですが世の中には「何位」にこだわる方もいらっしゃるようで、それはそれでモチベーションとか大切なので、その方のお考えを尊重したいです。なぜかというと、そういう方は、ブログの内容にも工夫を凝らして、多くの人に為になることや、読んで勉強になること、はたまた読んでいて楽しくなるというか、元気の出るブログだったりするからです。ですので、これからも是非頑張って頂きたいと思っています。
ブログを書かれる方には、下心のある方もいるでしょうけど、それはそれでヨシと考えています。
アフィリエイトで儲けたいとか、自分のブログ経由で商材を買うと手数料が入るとか、もちろん副収入は大切ですので、書いたブログの内容の良さに呼応してクリックが増え、その結果、ランキングがあがり、またそういった良い記事を書いている方のブログなのだからという理由で、アフィリエイトや商材を買ってもらう、それは良いと思います。
ですが許せないのは、ランキングを偽造する事で露出度をあげ、なんとかして自分のブログから商品を買わせようとする方。特に業者系のブログ、もしくは特定の業者を持ち上げる為のブログに多いのですが、偽装したランキングを利用して、あたかも自分のところが信用されているかのごとく繕うやから。
不動産ブログランキングの一覧を見てください。
１．月間INと月間OUTの数字が著しく異なるブログ。
２．ブログを更新していないのに、なぜかランキング上位にあるブログ。
簡単です。
A．業者なら社員や関係業者に毎日別のPC(IP)からクリックさせる。
B．組織票を使って、仲間内でクリックしあう。
きちんと記事を更新しているブログ、内容の良さでランキングの高いブログは、上記１，２には当てはまっていません。
一方で不自然なブログ。内容を見ると、どーしよーもないくだらない日記だったり、あんたの平凡な日常なんか読みたくもないヨという記事にも関わらず、ランキングが高かったりします。
変ですよね〜 変、ヘン、おかしいっす。
自分はアホ正直なので、相互リンクは受け付けていますが、相互クリックはお断りしています。仲の良い方のブログを見ても、「お〜、いい記事だ」、と思った時だけクリックしています。また自分のブログも、義理クリックではなく、良い記事だと感じた時だけ、クリックしてもらえれば良いと思っています。
某不動産コンサルタントと自称する仲介業者が、城ヶ島だか城ヶ崎だかで、大人の隠れ家だかなんだか、安っぽいペンションを過剰に良く宣伝しているようですが・・・・
じゃらんで検索して、口コミを読んで見てください。
持ち上げ書き込みの合間合間に、かなり辛辣な口コミ記事があります。
大家業、投資のプロと称した連中が、こんな施設を提供するのかと、考えずにいられません。
あ、脱線しました。
そんなわけで・・・
ネタ拾いに来たのなら
礼にクリックくらいしていきなさいっ！
ランキング上位にいないと
啓蒙活動にならんのよ！
ぶひっ！ぶひっ！
あれ？あれ？あれ？
やっぱクリックお願いしている？？？（自爆）
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