マンションなどの賃貸住宅契約で、貸主が入居者に一定期間経過後の「更新料」支払いを義務付ける条項の是非が争われた訴訟３件の上告審判決で、最高裁第２小法廷（古田佑紀裁判長）は15日、「無効だ」と主張していた入居者側勝訴を言い渡した。

　「入居２年で家賃２カ月分」などとする更新料が盛り込まれた賃貸契約の該当物件は、首都圏や関西圏を中心に１００万件にも上るとされ、３件の二審大阪高裁判決は２件で無効、１件で有効と結論が分かれ、最高裁として初めての判断が注目されていた。

　「消費者の利益を一方的に害する条項は無効」と規定する消費者契約法10条に該当するかが争点で、上告審で入居者側は「更新料は何の対価でもなく、貸主が一方的な支出を迫って不当な利益を得るものだ」と主張。

　貸主側は「40年以上も使われ続けている有効な契約条項で、賃料の補充などの性格を持ち、合理性はある。入居者も事前に納得した上で契約しており、不当性はない」と反論していた。

　二審が無効とした２件は(1)賃料３万８千円、１年で更新料２カ月分(2)賃料４万５千円、１年で更新料10万円―のケースで「入居者の大きな負担に見合うだけの合理的根拠はない」などと判断。

　有効の１件は契約時の賃料５万２千円、２年後の更新料が２カ月分。「礼金と同様に、入居者としての地位を得る対価の追加分に相当し、適正額なら一方的な不利益ではない」と指摘していた。