質問が来ました。
前面道路が私道の、中古住宅購入にあたりです。
質問
実は今、買おうとしている中古物件があります。
築30年ですが、駅から近く利便性はよいのです。
問題は、買おうとしている物件の土地は奥まっていて、公道に面していないのです。
ただ、4戸共有の私道がありまして、それは公道に4m面しています。
広告にも「再建築不可の場合があります。」
と記載があり、でも、「今のところはいけると思います。買ってくれるという前提な
ら、今の段階で建築確認をとってもいいですよ。確認がとれれば取り下げればよいで
すから。」
と言ってくださっています。
でも、こういう土地だからなのか、
私が申し込んだのではないですが、以前の話で、
「大手銀行ではローンの審査がおりなかったです（物件の審査で）。」
ということです。
そこで、ある地方銀行をすすめられています。
でも、我が家では、新生銀行やソニーバンクなどで、
繰り上げ手数料が無料のところで、バンバン繰り上げしたい！
などと思っているのですが…。
こういうネットバンクは、物件審査の時に現地に人が来ず、
書類上ですべて決まるそうです。
やっぱり不利なんでしょうか？
わかりにくい文章で申し訳ありません。
とりあえず、新生の審査は申し込んでいるのですが、結構時間がかかるようで…。
だめだった場合は、その地方銀行でローンを組んでくださいと言われて悩んでいま
す。
客観的にお答えいただけたらと思います…。
回答
広告に「再建築不可の場合があります。」との表示があるとの事ですが、その業者は不動産業者なのでしょうか？
何故その業者は、現段階で再建築の可否を確かめて、建築出来るできないを、はっきりさせていないのでしょうか？
市役所の建築課で確認すれば、すぐ分かることなのに。
私なら売り出す前にそうします。
建築出来る出来ないでは、物件価格は倍以上違いますから。
不動産業者であれば、物件を売り出す前に、はっきりさせておかないといけない確認事項が何点かあるのですが、これはその事項に当てはまります。
購入客がついてから、確認しようとする姿勢が私には理解不能です。
この問題は、はっきり言って売り出し後に確認する事柄ではないはずです。
さて、本題ですが、この物件を購入するなら、確認することは以下の２点です。
１．前面の道路は「位置指定道路」に指定されているか？の確認。
これは業者に確認されれば良いと思いますが、建築不可の場合があるとの事ですから、おそらく指定は受けていないのでしょう。
この確認は、不動産業者や建築業者でなくても、当該市町村役場の建築課で「位置指定道路の図面を見せて下さい。」と言えば、誰でも無料で閲覧できます。
余談ですが、建築できるかどうかの確認は、その業者が知らないだけで、わざわざ建築確認を出さなくても、確認できる方法があります。
２．道路の持分があるか？の確認。
前面道路が他人名義で、今回購入にあたり道路持分が取得できない場合、建築の可否に関わらず、私なら購入を見送ります。
通行をめぐり、もめる可能性がおおいにあります。
理由は、非常に長くなりますので、とてもココでは説明しきれませんが、
「建築基準法で道路と認められる道路が、民法上も道路であると自動的に認められるわけではない。」
からです。
再建築が出来て、持分もあれば購入を検討されてもいいと思いますが、どちらかが不可なら、見送ったほうが無難だと思います。
参考になりましたでしょうか？
慎重に検討されて、良い中古住宅を手に入れて下さいね。
2005年02月24日
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質問した者です。
大変丁寧なご回答ありがとうございます！
とても勉強になります。
業者は不動産業者です。ただ、主に賃貸を扱っている会社です。
広告を見直してみると、「○○市と協議の上、再建築不可の場合があります。」と表示がありました。
物件の価格的には、その周辺から考えるとかなり安いと思います。
となると、再建築できないの？
と思ってしまいますよね。
ただ、話を聞いたときに「今の段階ではいけますよ。もしどうしても不安なら購入してくれるということを前提に建築確認をとりましょう。
ただ、年々法律が厳しくなっていっているので、将来的にはどうかというのはわかりません。」
というような言い方でした。
この発言って不動産業者さんの立場からみてどうですか？素直に言葉どおりに信じてしまっているのですが、騙されている感じでしょうか？？
２点について確認しましたところ、
１．前面の道路は「位置指定道路」に指定されていないとのことです。
２．道路の持分があるか？の確認。
前面道路は4件の共有持分とのことで、その4件の中に、購入しようとしている物件も含まれます。つまり、1/4の持分があるということだそうです。この私道の部分に4件共同の水道管が通っているというようなことを言っていました。
余談の「わざわざ建築確認を出さなくても、確認できる方法」というのがとっても気になります…。
それは一般の素人にもできる方法なのでしょうか。
よろしければ、ご教示願えないでしょうか…。
現在は、地方銀行の仮審査の結果を待っている状況です。
建て替え出来ない不動産なら、出来る土地に比べ、半値でも当たり前です。
特別、お買い得でもありません。
逆に建て替えできる土地を、そんな価格で売るのなら、売主に損害を与えることになります。
だから普通は、売り出す前にはっきりさせておくのが当たり前なのですが・・・。
（この点が、その業者がなぜそうしているのか分からないところです。）
賃貸専門の業者で、詳しくないとのことですが、この場合は売主も業者も、法的なことが分かっていないので、格安の買い物が出来るか、結果的にだまされる形になるかのどちらかだと思います。
価格決定要因で大きな問題の、建て替えの可否をあいまいにしたまま売り出す程度の業者ですから、騙すつもりなど無くても、結果的に建て替え不可の物件を購入してしまう可能性はあります。（業者の性格ではなく、知識のせいで。）
その場合でも、購入者がそれを承知の上で、かつ半値以下ならＯＫですが。
逆に、何の問題も無く建替えられるのなら、仲介業者の知識不足で、格安物件購入ができる大きなチャンスです。
業者を当てにせず、ご自分で調べられることをすすめます。
建築確認を出さずに調べる方法は、当該市町村役場の建築確認課で「道路相談」の手続きをすることです。
役所ごとで手続きが違うでしょうが、ゼンリンの地図・写真・字図・謄本を揃えて所定の書式に記入すれば、役所で「現地調査」して、一週間ほどで道路扱いか、否かを判断してくれます。
ただし、文面からすると、そんなことしなくても、４件の共有ということなので、敷地延長で確認が取れるのではないでしょうか？
引き込み道路のような形になっているのですか？
引き込み道路は何ｍ幅で、引き込む先の道路は何ｍでしょう？
現地の写真、字図でもあれば、すぐ判断できるような物件ではないかな？との気もしますが。
一般の方でも「道路相談」は出来ると思いますので（ココのところは自信ありません）、一度役所に行ってみたら良いと思いますよ。
専門の人間なら、写真見て、字図を見ればその場である程度の判断が出来る程度の問題のような気がします。
その際は、道路幅を測っていく事も忘れずに。
最後になりますが、水道は４件共有なら、道路埋設の水道が破損した時は、４件の自己負担になると思います。
この点も水道局で確かめてみて下さい。
埋設管が私有管か、公管か分かります。
「建て替え不可なら、周辺の半値以下で当たり前。」このことだけは、覚えていて下さい。
よかったら、結果教えて下さいね。
懇切丁寧なご回答、本当にありがとうございます。
仲介業者と売主の関係ですが、
よくよく見てみたら、仲介業者は専属専任媒介、売主は、仲介業者の別会社です（住所は一緒）。
つまり、実質的には「仲介業者＝売主」ということだと思います。
（こういう場合、仲介手数料取られるんですよね？）
私道の形状ですが、
ほぼ正方形の土地があって、そこに、
コの字型のような形で、4軒建っています。
コの字型の空白の部分に、４ｍ×７ｍの私道があります。
その私道は公道（7m程…）に面しています。
購入を考えている物件は奥まった2軒のうちのひとつで、私道に面しているのは２ｍです（奥のもう一軒も２ｍ）。
その他の2軒は私道の持分を持っていますが、公道に面していますので、出入りに私道を使う必要はありません。おそらく共同の水道管が通っているということでそのようなことになったのかと…。
早速、明日、市役所に行って、「道路相談」の手続きをしてみようと思います。
水道についても調べてみようと思います。
本当にありがとうございます。
結果はまたお知らせしますね！！
「敷地延長」で建築できないか、あわせて尋ねられたらいいと思います。
その場合、私道部分はきっちり４ｍ有ることが必要です。
詳しい理由は、市役所で尋ねたら教えてくれると思います。
お世話になっております。
本日、市役所に行ってまいりました。
makiさんのアドバイスの通り、敷地延長で建築できないか尋ねたところ、できるとのことです！！
（私道部分はきっちり4mでした…）
また、建築当時の建築計画概要書を出してきてくれ、そこにある図面は、ちゃんと敷地延長の形で申請されていました。
おそらく、水道管が4件の共同ということで、今のような形になったのでは…ということでした。
かなりほっとしました。
後は、水道管を調べようと思います。
市役所の人は意外と親切でした。
makiさんに質問していなかったら、きっと自分で市役所に行って調べるということをしなかったと思います。
本当にありがとうございます！！
また結果お知らせしますね。
水道管はおそらく私有管で、破損や引き込み直しの際は個人負担になると思います。
しかしこれらの費用は意外とかかりません。
役所に行かれるなら、そうした場合の費用がどのくらい必要か聞かれたら良いと思います。
お世話になっております。
本日は、水道局に行ってまいりました。
地図のようなものが無造作に置かれていたので、該当箇所を探してみたものの、よくわからない記号が書かれているだけだったので、
「この私道部分が公管かどうか知りたいんですが…」と尋ねると、
「いやいや、コウカンじゃないよ、ビニールだよ」
という答えが。（はぁ？ど、どういう意味？）と思いながらも、気の弱い私は「あ～、そうなんですか～」と答えてしまいました。
気を取り直して、「ところで、工事などをする場合はこの4件の負担になるのでしょうか？」と尋ねると、「いやいや、市がなおすんよ。このMのとこより先だったら自費になるけどね。」と…。
（4件それぞれの物件敷地内にMがありました）
（Mってなに？）と思いながらもしつこく、
「あ、そうなんですか？4件で負担するのかと思ってました」と言うと、「ううん、市がなおすんよ。Mより先でも10cmまでなら大丈夫よ。ひっくり返したあとも、モルタルならやるよ。」って言うようなことを…。
水道って、当たり前のように使ってるのに、全然ちんぷんかんぷんで、笑けてきました。
とりあえず、地図をデジカメでとってきました。
「私道なのに公管？ホント？」と思いながらも、それ以上つっこめず帰って来てしまったのですが、おじさんの言っていることが本当なら（←これが一番の問題だったりして）問題なさそうでした。
なんとなく良心的な感じがして安心しました。
地方銀行の仮審査通りました。
再建築もできそうですし、いよいよ契約か？？というところまで来ました。最後まで重箱の隅をつっついて（業者さんからすれば嫌な客ですよね）頑張ろうと思います。
makiさん、この度は本当にありがとうございました。また質問がでてきましたら、ぜひよろしくお願いいたします。
また進捗状況をお知らせしますね。
水道管は私の地元、北九州市ならば私道の埋設管は市に移管したいと申し出ても、維持管理の問題があるので取らないんですが（例外あり）、市町村によって扱いが違うのでしょうね。
財政が豊かな市なんでしょう。
「コウカンじゃないよ、ビニール管だよ」は「鋼管」のことでしょうね。(^_^;)
ローンの仮審査も通ったとの事良かったですね。
また分からないことがあれば、質問して下さい。
お世話になります。
相談にのっていただいていた物件、購入するということになりました。
ところで、なぜ業者が「建築確認をとりましょうか」と申し出てきていたかがわかったんです。
銀行との条件になっていたようです。
銀行との条件だったのに、「再建築できるかどうか気になるようでしたら、建築確認をこちらの負担でとりますよ～」というような言い方してきてたのかと思ってムッとしました。
あらためて聞いたら「借入可能額を増やすために、こちらから銀行に申し出た形なんです」と言っていたので、一石二鳥（建築確認がとれればお客は安心するし、借入額も増えた方がいいだろうし）みたいな感じだったのかもしれないですけど…。
本当のところはどうなのよ？！って感じなのですが、周りの人に愚痴ると「そんなことはよくあることだ」的に諭されまして…。
再建築できるということは、業者も市に聞いてわかっていたみたいです。
現在の状況ですが、
市に建築確認の申請をしたそうで、「私道の3件の承諾を貰うように」という条件を出されたそうです。
そして、その承諾を貰いに動いているところだそうです。
なのでもうしばらく時間がかかりそうです。
makiさんに色々と教えていただいたおかげで、自分で調べることができて、その結果、業者の考えていることが少しずつ見えてきたような…。
ありがとうございます。
おめでとうございます。
私も、多少なりともお役に立てたようなら、うれしいです。
このブログをしている甲斐がありました。
また、暇なときでも見に来て下さい。