コメントありがとうございます。安全性を第一に考えるならば自己資金を十分に入れるのが良いのでしょうが、そのようなやり方では大金持ちしか不動産投資をできず、私達庶民が生涯の生活に十分な資産を築くためには、ハイレバレッジで投資するほか無いと思います。
空室リスクと金利上昇リスクについては金融機関が厳しくチェックすることが多いですが、金融機関は修繕費や税金のことをあまり考えずに融資しますので、融資審査に通ったから安全な投資とは全く言えません。そのため、借入額が多い投資家の中には、今田信宏さんのように、不動産投資を本業としながら借金を伴わない事業を営んでいる方もいます。売上や利益は大分違うでしょうが、私も不動産投資に関連した副業をしています。
掲示板「２ちゃんねる」にて、私がアフィリエイト広告で紹介料を得ているとの指摘がありましたが、不動産投資にはお金が必要であり、物件購入に伴う支出や、家賃が予定通りに入ってこなかったり経費が予想以上にかかったりした際の返済・納税に備えておくことは、当然だと思います。投資規模が大きくなると、毎月の返済金をサラリーマンの給与収入から返済することはほとんど不可能になり、自分で稼ぐしかありません。
今は低金利ですから、フルローンで借りても融資期間が長ければお金は十分に余ります。この金利水準を考えれば、儲かって当然です。しかし、このところ長期金利が上がっていることからも分かるとおり、今の低金利がずっと続く訳ではありません。10億円の借入残高があれば、金利が1％上がると年間支払利息が千万円増えることになり、返済に精一杯で税金が払えないということになりかねません。
ところで、私は今都銀に法人融資を申し込んでいますが、個人事業の所得は基本的に考慮してもらえません。私の会社は不動産賃貸専門で、事業の売上は個人で立てています。中小金融機関ですと、個人・法人一体で見られるのですが、法人の場合は法人の決算書が第一です。
次回、前々回の続きとして、決算書では分からない実質的な経営状況について書きます。
メールマガジン
保証人無し・低所得でもできる銀行借入して不動産投資
学生時代に銀行借入を受けアパート2棟を購入し,学校を出て就職せずに不動産投資を続け、2年間に13棟117戸(8億円)を購入し,年間家賃収入1億円を誇る著者が、保証人がいなくても所得が少なくても銀行から融資を受けて不動産投資をし、マンション経営を成功させるノウハウを伝授
稀にメールアドレスを入力しても登録できない場合があります。
その際は、こちらから登録できます。
2010年12月04日
都銀との融資取引の道5
2010年12月02日
都銀との融資取引の道4
決算書では分からない実質的な経営状況について書こうと思いましたが、有益なコメントを頂戴しましたので、今日はそれを取り上げます。
20年のフルローンで、物件からの返済原資、担保力のみで融資するのは融資する側としては非常識です。
業種の特殊性が近似している金融業でも、数千万～億以上の額を全額出すのは住宅ローン以外に少ないと思います。
同じく近似しているリース業で20年のリース案件は殆どないです。
不動産投資家の皆さんなぜだかわかりますか？？
10年先の賃貸需要をどのように予想されているのでしょうか？？
住宅ローンの場合、デフォルトがあれば、保証会社より代位弁済されます。
極端な言い方ですが銀行にはリスクはありません。
賃貸需要の5年先のことの予想も困難であるのに、20年のフルローンでは、稼働率の低下により、あっという間に債務超過に陥る可能性が高いです。
自己資金を投入しなくてもレバレッジの回収期間が10年であれば5年で概ね半額を返済できます。
5年で物件評価が半額になることはごくまれですよね。
逆に元本返済の早さから含み益が出ていることが殆どです。
フルローンで資金調達であれば純利回り、13％以上で返済期間15年迄でないと、収益性、安全性共に健全ではないです。
個人の不動産投資家に影響力のある石渡さんですから、効率性、安全性共に良い見本となる投資指標、財務内容を公開していただきたいです。
これは法人融資の考え方だと思います。個人と法人で担当が別れている都銀や大手地銀は、法人への長期融資をしたがりません。設備資金の融資期間は10年までと言われることが多いです。公的金融機関でも15年までです。
一方で、個人融資では、「アパートローン」という商品は30年位までの融資期間が取れます。元来、アパートローンというのは、地主が自己所有地上に新築したり、資産家が相続税対策にある程度の自己資金を入れて土地付き建物を購入したり、という目的で利用されていましたので、担保（新築ならば建物と既に持っている土地）の価値よりも融資額がかなり低くなることが多かったでしょう。ですから、30年の融資をしても、最悪担保物件を売却すれば返済を受けることができ、また、それ以外の不動産を売却したり金融資産を換金したりすれば返済を受けることができるので安全と捉えれていたのだと思います。
それが近年、サラリーマンが中古物件を購入する際にもフルローンとか90％ローンとかが出るようになりました。また、中小の金融機関では法人融資と個人融資で部門や担当が分かれていないので、個人へのアパートローンと同じ発想で法人融資をする金融機関があり、それゆえ、私のようにハイレバレッジで賃貸収入を上げる会社を経営することが可能となっています。
そうすると、自己資本比率が低くなりますので、融資の安全性は乏しくなります。しかし、現在、融資額は時価の7割前後に抑えられる傾向にあります。スルガ銀行は頭金1割入れれば時価額まで貸しますが、給与等本業の収入からある程度の返済が可能な人に限定して貸しています。
スルガ銀行とオリックス信託銀行は別として、フルローンが出るということは、融資額の1.3倍前後の時価がある物件ということになり、買ってすぐに転売しても利益が取れるという計算になります。確かに、20年先の賃貸住宅市場は極めて不透明ですが、途中で区分所有や土地として売却する方法があり、20年ローンだからといって20年持っているという訳ではありません。将来の住宅売買市場も同様に不透明ですが、長期の融資では融資期間内の元金全額返済を求められますので、元金が次第に減っていきます。当初想定の賃料や入居率で賃借人が付かなかった場合でも、割安に買っていれば、残債以上の価格で売れる可能性は十分にあります。
また、私がどうしてフルローンで融資を次々と引けるのかといいますと、本業としての3年以上の業歴があり既存の物件数が多いからです（現時点で業歴満5年です）。購入物件の賃料が全く入ってこなくても、既存物件の賃料から返済可能という判断があるようです。同じ金融機関が同じ物件で未開業のサラリーマンに貸すとすると、頭金2割を求めると言います。本業と副業、業歴有りと無しでは、金融機関の見方が変わってくるのは当然ですね。
数年前のように、資産をほとんど持っていないサラリーマンがフルローンやオーバーローンで20年以上の融資を受けるというのは、確かに安全性に大きな問題があったと思います。それゆえ、今ではそういう借入ができなくなりました。私の借り方については、法人融資の観点からは非常識でしょうが、個人融資も審査している中小金融機関の融資・審査担当者は、審査に通してくれます。
もっとも、ご指摘の「物件からの返済原資、担保力のみ」はリスクが高いと確かに思います。それゆえ、私は家賃収入以外の収入を増やそうとこうして活動していますし、メルマガ等で皆様にも繰り返しそれを勧めています。
ご意見やご反論、ご質問等あれば、コメントしてください。
2010年12月01日
都銀との融資取引の道3
伊藤ほうせいさんの「地方プレミアム投資術」ご購入者向けの私からの特別レポートプレゼントですが、レポートを構成するための質問メールが1通しか来ておりません。そのため、配布開始を数日延期しますので、地方物件投資について私に聞きたいことのある方は、是非ご質問下さい。レポートの中で回答いたします。
なお、私がホームページで事前登録を受付けている無料メール相談は、一都三県への投資のみを対象としており、地方物件投資は相談の対象外となっています。そのため、地方物件投資の相談を受けるのはこの機会しかありません。
預かり家賃600万円を横領した不動産会社社長の件は、自宅を売却させ、遅延損害金を含め全額を回収しました。心配してメールを下さった方もいて、ありがとうございました。先月この事を書いたときには人気ブログランキングのポイントが4,000ポイント以上になったのに、今は2,000ポイント未満であり、皆様のご関心も薄れているようなので、とりあえず、今日は昨日の続きを書きます。
三井住友銀行の無担保・無保証のビジネスローンは審査に通らず、他の融資方法を法人営業部で検討してもらうことになりました。
後日三菱東京UFJ銀行の同様のローンの結果も出ますが、多分、通らないと思います。理由は、業態に関係なく、決算書のデータをただパソコンに入力して審査結果を出すという仕組みであり、融資中心で不動産をどんどん購入している資産管理会社のスコアリングが良く出るとは思えないからです。
例えば、売上が1億円で借入金が10億円あるという財務内容の会社は、世の中にあまり存在しないでしょう。利益＋減価償却費から負債を返済するのに20年以上かかるとなると、一般的な法人融資の上限が10年という常識がある中で、そのように償還可能年数が長いと、債務不履行に陥る可能性が高い企業と判断されるでしょう。また、簿価上の資産10億円に対し負債10億円ならば簿価ベースでは自己資本比率ゼロであり、一般的には経営状態の悪い会社と判断されます。
つまり、20年以上のフルローンで利回り十数パーセントの収益不動産を買って賃貸経営するという不動産投資家の常識は、法人融資の中では非常識であり、不動産賃貸業の特性を分かって審査してもらわないと、審査に通らない訳です。コンピュータにはそこまでできないので、不動産賃貸業で融資を受けるには、人による審査が欠かせません。
業種の特殊性以外にも、決算書だけでは財務の実質が分からないというということがあります。どういうことか、次回に続きます。
2010年11月30日
都銀との融資取引の道2
先週から、三菱東京ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、りそな銀行に融資の相談に行きました。当然ですが、いずれも、信金や小さな地銀とは全く違う反応でした。
交渉中なのでどこの金融機関がどうという言及は避けますが、とにかく都銀は違います。
まず、運転資金を申し込んだ銀行からは、「最低ロット」という話を聞きました。無担保の運転資金でも最低千万円は出すとのことです。逆に言うと、千万円の融資ができない企業への融資は通常断るということです。融資ができないというのは業績が悪いからということだけでなく、業種柄運転資金を出しにくい場合もあります。不動産賃貸業では運転資金の必要性が余り認められません。その上、今年に入って信金から運転資金500万円借りており、さらに運転資金として認められる額となると、より小額となります。それでも、今後の取引が期待できるからと、前向きに検討してもらっていますが、喜んで500万円を貸した信金とは、明らかに違います。信金と都銀で、融資先の規模等が大きく異なるのでしょう。
不動産購入資金の相談をした銀行の担当者は、決算書を見た上で、リスク分散のためにさらに規模と地域を拡大したいという私の意向に対しすぐに理解を示してくれました。小規模な金融機関だと、10億円も借りているというだけで、一人が負っている債務として大き過ぎと言われたり、金融機関のリスク分散のために特定貸出先への融資額を突出させられないと言われたりします。そのため、追加融資の金利が上がると言われたり、借入額の多さに驚かれ追加融資を断られたり、ということがありました。
都銀のほうが財務分析が厳しいので、自己資本比率の低さや償還可能年数の長さ等から審査に通らない可能性は十分考えられますが、借入額の絶対額で判断されるようなことはなさそうです。また、小規模な金融機関ですと5億円を超えて借りることはかなり難しく、信金はどんな優良企業でも10億円以上は貸さないようですが、都銀を上手く使えれば、投資規模拡大にかなり役立ちそうです。
もっとも、今は信金や地銀から融資が受けられます。年商1億円の会社なので、都銀がメインとしている貸出先とは、売上規模の桁が違います。やがて事業規模がもっと大きくなった時に都銀を積極的に使うとして、現時点では未だ都銀の事業性資金融資は早過ぎるかとも感じました。
また、代表者が一人で所有・経営している不動産賃貸業の法人の場合、銀行によっては、実質個人の資産管理会社として、アパートローンやそれに類するプロパーローンの対象になります。同じ都銀にしても、まずは個人部門で融資を受けた上で、将来的に法人部門に繋いでもらうという方法も考えられます。
最初は国金、次に地銀・地銀と付き合ってきました。最終的に都銀と融資取引すること、特に事業性融資を受けることで、不動産賃貸業の規模拡大はまだまだできる可能性を感じました。
その時々の事業の状況により、適した金融機関を見つけていくことが重要だと思います。
ところで、600万円横領管理会社社長からの回収の続報知りたい方、をクリックして下さい。ご希望が多ければ、単なる回収状況にとどまらず、内幕を暴露します。
2010年11月28日
都銀との融資取引の道1
600万円横領管理会社社長からの回収の続報知りたい方、をクリックして下さい。ご希望が多ければ、単なる回収状況にとどまらず、内幕を暴露します。
6月末の決算で、2期連続黒字となりました。減価償却費、不動産取得税と登録免許税を損金算入した上での黒字ですので、実質財務で計算するとかなり儲かっていることになります。とはいっても、都銀は実質財務計算をあまりしてくれない傾向があり、昨年は業歴が浅いということで、三井住友銀行の融資審査に通りませんでした。
三井住友銀行といっても、アパートローンではありません。事業性ローンです。三井住友銀行と三菱東京UFJ銀行は、税理士団体と提携した事業性ローン商品を出しています。商品説明ページはこれ（三井住友）とこれ（三菱東京UFJ）です。無担保・第三者保証無しで、運転資金・設備資金の融資をするというものです。この2つに税理士を通して申し込んでいます。税理士経由でなくても、同様の商品を申し込むことが可能です。
この二つとも、決算書をスコアリングして融資の可否を判定するので、借入中心で自己資本比率の低い不動産賃貸業者は審査に通り難いのですが、この無担保・無保証融資に通らなくても、保証協会保証付きや不動産担保ならば、という提案があるかもしれません。そういうことを期待しての申込です。また、審査に通れば小額でもとりあえず借りて、取引実績を作っておこうとの意図があります。
融資商品があるというのは、非常に便利です。例えば、スルガ銀行やオリックス信託銀行のアパートローンへの申込は簡単です。スルガ銀行では申込用紙がウェブサイト上からダウンロードできますし、オリックス信託銀行では申し込み書を郵送してくれますので、それに記入して必要書類を添えて申し込むだけです。ところが、アパートローンの無い銀行や信金に申し込もうとしても、申込書を出す前の段階で断られることが多いと思います。実際、私が借りる際には、審査に通ってから申し込み書を書くのが通常のようになっています。
事業性資金についても、商品利用であれば、審査に通るかどうかは別として申込はし易いです。上述の2銀行はプロパーの商品を持っていますし、りそな銀行とみずほ銀行も保証協会の保証付商品利用ならば、比較的容易に受付けてくれます。商品利用を前提としないで、いきなりマンション購入資金を融資して欲しいと言っても、「10年を越える融資はしていません」とか「業歴短いですね」で終わってしまいます。
ですから、アパートローンと同様、都銀の事業性資金融資でも、まずは既存の商品に申し込むことが早道だと思います。
ところで、先日りそな銀行とみずほ銀行に行ったところ、地銀や信金には無い反応がありました。どういうものか、知りたい方は、をクリックして下さい。ご希望が多ければ、このシリーズ続けます。都銀との融資取引は、規模や地域を拡大するためには重要だと思います。
2010年11月27日
金融機関融資審査における決算書の見方
600万円横領管理会社社長の続報知りたい方、をクリックして下さい。
信金出身の融資コンサルタント小川武男さんが前の記事に詳しい解説を付けて下さいました。ありがとうございました。
会社法の観点公認会計士さんからのコメントを期待していましたが、コメントがありませんでしたので、法律的な話は終わりにして先に進めたいと思います。
小川さんに教えてもらったのですが、金融機関では「実質財務」という業界用語があり、企業から提出された決算書を、各金融機関の基準で見直すことがあるそうです。損益計算書については、一時的支出や減価償却費を戻したり、また、貸借対照表については、資産が時価より高い場合には減額したりして、企業の実質的な財務を見るということです。
しかし、その基準は各金融機関や部署ごとに違っていて、一時的支出や減価償却費を戻してもらえない場合もあります。私の経験上、信金はそういうことを細かくしてくれます。名目上赤字でも実質的なキャッシュフローはプラスの企業を見出していかないと、信金の主要顧客である中小零細企業に融資をできなくなってしまうからだと思います。実際私の会社は、赤字決算でも信金から融資を受けることができました。
これに対し、設立初年度に融資した大手地銀は、決算書の表面上の審査しかしてくれず、融資を断ってきたり、保証協会付きを条件にしてきたりしたことがありました。理由が減価償却費であっても赤字は赤字、という説明をしてきました。
また、同じ銀行の中でも、個人と法人で担当部署が分かれている場合には、個人は実質財務処理をしてくれて、法人はあまりしてくれないという傾向があるようです。個人の担当者と法人の担当者で言うことがかなり異なり、個人では融資可能と言われたものの、法人にはプロパー融資不可と言われたこともありました。
そういう状況があるので、通常損金算入する経費を融資対策で損金算入しないという手法が広まっているのでしょう。法的な問題は置いておいて、減価償却費が全く無かったり、前期と比べて大幅に減ってたりする決算書を銀行員が見れば分かりますから、そうやって無理やり黒字にしたからといって、簡単に融資が出るものではなさそうですね。
ただ、形式的に黒字か赤字かがポイントになる審査、例えば長期経営資金保証を受けるとか、決算書のスコアリングだけで審査するビジネスローンを受けるとか、限定的な目的ならば、損金不算入する方法もありかもしれません。もっとも、税額を増やしてまでそのようにして融資を受ける意味があるのかという問題や、保証協会の保証基準を満たしてもキャッシュフローがマイナスの企業には金融機関が融資しない可能性が高いことがありますので、私はそういうことを一切してきませんでした。
工夫してきたのは、決算書の見せ方です。一時的支出専用の勘定科目を作ったり、別紙に租税公課の内訳を書いたりして、実質財務のプラス材料を金融機関になるべく多く提出するようにしています。
元都銀のジェービルさん、元信金の小川さん、不動産投資専門税理士の叶さんら著名人からもコメントを頂戴し、不動産投資の融資について、ブログのレベルでは最高水準の情報が集まったのではないかと思います。
一連の記事が役に立ったと思われる方は、クリックをお願いします。
↓
2010年11月24日
損金不算入に対する金融機関の見方
昨日と本日、まぐまぐのメールマガジンで空室対策のことを書きました。ブログとメルマガは違う内容を書いていますので、両方お読み頂ければと思います。未登録の方は、登録ページからメールアドレスをご登録の上、バックナンバーをお読み下さい。
さて、損金不算入に対する金融機関の見方について、コメント投稿を頂戴しております。
不動産投資専門税理士の叶さんが、20日の記事にコメントを付けて下さいました。一部転載します。
法人の場合は、任意ですので会社法との兼ね合いが出てきます。なお、会社法会計では「株主」と「債権者」の間の利害調整機能が重視されています。
ほとんどの資産管理会社は、株主＝経営者ですから、株主に対しての問題はあまりないとしても、債権者＝銀行になることが多いと思いますので、粉飾決算で融資を受けると問題になる場合があります。なお、会社法会計は、「一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従うものとする。」と定められており、それが中小企業の場合、「中小企業の会計に関する指針」に該当します。ここに言う会計は、適正な期間損益計算を重視しますので、減価償却費は毎期限度額を償却することが求められます。
上場をしていない中小企業の場合、実務上は繰越欠損がある場合等、減価償却費を任意で償却することは多いですので、ほぼ全ての処理について税務会計ベースで処理します。また金融機関側から、見掛け上の利益を出すように求められる場合もあります。
人と一緒で、第一印象は重要なのでしょう。減価償却費は、明細を見れば、償却をしているか、していないか判別が付きますので、見る人が見ればすぐに分かります。
実際のキャッシュフローベースで融資を検討する銀行もあります。購入初年度は、経費が掛かるので、マイナスになり易いことを分かっている銀行もあります。結局は、物件や属性と一緒で、融資審査を受ける銀行によって、判断基準が変わるということです。
もちろん利益を出していれば印象はいいでしょうが、もっとも重要なことは、資産価値を落とさず、キャッシュフローをしっかりと出していることでしょう。
叶さんが、不動産所得の決算・申告のためのマニュアルを無料で提供して下さることになりました。是非このページをご覧下さい。
また、いくらちゃんが2回コメントをして下さいました。一部転載します。
黒字決算は確かに大前提かもしれません。しかし減価償却を法定どおり行わずに黒字確保することはＰＬ面・ＢＳ面で以下のとおり整理します。
①ＰＬ面（ＣＦといってもいいかもです）
不動産賃貸業を営む法人個人の場合、営業ＣＦを考える上で減価償却は税引き後利益（ＥＢＩＤＡは営業利益ですがこれは正確なＣＦを出している数字ではなくあくまで投資判断の尺度の一つですから・・・）と減価償却のみがプラス要因ですので非常に重要視します。ですので減価償却を少なく計上してＰＬ上、黒字としても、借入の返済原資となるＦＣＦが増えているわけではないですから、ＦＣＦが約定弁済額に満たなければ融資は行わないです。（もう少し短く表現すると債務償還年数が建物の法定耐用年数を超えるような融資は行わない・行えないということです）
②ＢＳ面：減価償却を行っていない固定資産はすなわち含み損のある固定資産です。減価償却未実施分＝含み損→この額を自己資本から控除して実質自己資本を算出し企業（個人も）の自己資本の実態を把握します。
その上で実質自己資本がマイナス（すなわち実質債務超過）であったり実質剰余金がマイナスの場合は債務者区分上は正常先となならず要注意以下先（表現が適切でないことを承知の上で一般的にわかりやすく言うと不良債権先です）とみなします。
要注意以下先に融資を行うことは実態的にはありえません。
記事に出てくるような、まったく根拠のない適当なことをお話されるコンサルさんが本当に存在するとは思えないのですが・・
コンサルといっても本物も偽者といますし世の中広いのでわかりませんけれども。
たろさんの質問のポイントである銀行の見方ということであれば、前回の私のコメントが適切な回答ではないでしょうか。（なぜ適切だと自分で言うのかはご想像にお任せします。）
補足が必要であれば行います。
また銀行の与信管理に関する考え方は基本的に金融庁の検査マニュアル（中小企業融資編）にのっとって作成されていると思います。
金融庁のホームページからだれでも見れますのでそちらも参考になさってはいかがでしょうか？？
加えて、元都銀融資担当者のジェービルさんが前回の記事にコメントして下さいました。詳細をジェービルさんのブログに記事として書いて下さいました。こちらはジェービルさんのブログにつき転載ができないので、ジェービルさんのブログをお読み頂ければと思います。
叶さんのご説明で「会社法会計は、「一般に公正妥当と認められる企業会計の慣行に従うものとする。」と定められており、それが中小企業の場合、「中小企業の会計に関する指針」に該当します」とありますので、減価償却費や不動産取得税・登録免許税を損金算入しないのは「中小企業の会計に関する指針」に反していますので、法人税法上合法でも、会社法上は違法の疑いがあると思います。しかしながら、会社法上で問題となるのは、主として役員と株主の間で生じることですので、役員＝株主の資産管理会社においては、違法性を訴える人がいないので、事件にならないのではないでしょうか。
引き続き、有識者の方からのコメントをお待ちいたします。
ところで、マンションの管理を任せていた不動産会社の社長に預かり家賃600万円を横領された件の続きを知りたいですか。知りたい方は、をクリックして下さい。
2010年11月22日
粉飾決算にならないのか3
ツイッターを始めました。 http://twitter.com/ishiwatahiroshi
さて、みうらさん、コメントありがとうございます。
私のほうでも調べてみたのですが、税理士は会社法に詳しくなく、弁護士は会計に詳しくない傾向があるようで、公認会計士さん、会社法に詳しい税理士さん、会計に詳しい弁護士さんや、企業で法務・財務に従事している方、また、金融機関で融資業務経験のある方にご登場頂かないと、私には解決できません。
法人税法と会社法とある中で、両者を総合して、何が合法で何が非合法かを論じる必要があると思います。
前々回の記事に質問を転載したたろさんから、再度コメントがありましたので、転載します。
ちょっと石渡さんもいつもより長く記事を書いてくれていて、話が盛り上がっていれば幸いです。また調子に乗ってお聞き（問題提起）したいです。
粉飾決算などという単語は商学部卒業の人間にはとても重大な「わるさ」を働くようでちょっと聞き捨てならないので再度確認なのです、説明不足でしたが、私のコンサルの発言は私の法人での決算（1期目）に関するアドバイスでした。
個人は毎年減価償却必須なのは知ってました。
法人決算において減価償却を計上しない決算は税務署（税務会計とでもいいましょうか）決算としてはプラスでそれで黒字で納税してもらえるなら万々歳。
だというのも理解します。減価償却していない決算から減価償却しないのは違法と解して、修正申告して納税額へるような馬鹿な指摘はしないでしょう。
反対にそのような決算（減価償却非計上）をおこなって銀行に決算書を提出したとき、銀行はどう見るのかが知りたいのです。
この話は結局私としては、石渡さんがなんどか折に触れ、赤字決算や赤字申告で納税していない場合は融資が受けにくい。またはきわめて不利、というフレーズやそう理解できる言い回しの記事をなんどか拝見しているその折も折、コンサルの指摘があったので、聞いたのです。
つまり、確認したいのは。。。。。
黒字とは（税務会計的にまた管理会計的＝経営としての利潤追求を旨とする際に試みる係数管理の作法と定義したいです。）どのような状態なのか？
また同様に赤字とは税務会計的にまた管理会計的にどのような状態をさすのか？
もっというと銀行は管理会計的な視野に立脚した決算書（そもそも決算書は税務会計的集計でしか対外に示されるものではないはずだが）を読み解く行為を行うのだとすれば、減価償却を計上しようが計上しまいが、融資にはCFベースで算出した手持ち資金の残高でスコアリングしてきめるのではないか？またそれが粉飾だろうがなんだろうが融資判断に影響しないのではないか？という疑問があるからです。
また粉飾決算とはなにか？税理士同士でも見解が違う微妙な経費取り扱いがあるこの分野でなにが違法というのか、なにが粉飾というのかを確認したいのです。
極端に言うと私は赤字法人でも粉飾した黒字法人でも銀行は貸すのでは？と思っています。
また保証協会の長期資金融資は私も狙っていますが保証協会にとっての黒字とはどんな決算なのか？
黒字をつずけるために減価償却計上しない法人を黒字企業と呼ぶのか？
そしてそれが2期以上続けば融資対象なのか？
石渡さんに尋ねる話ではないでしょうが
とても興味があります。
ながながすいません。。。
とのことです。筆者不明ですが、法人税法と会社法の両面から減価償却費を論じたネット上の記事を見つけました。参考文献があがっており、
----------------
下記書籍がわかり易いので紹介させていただきます。
「中小企業の会計に関する指針」ガイドブック 日本税理士連合会、清文社（定価2,500円＋税）20.7.10発行
ここには、左欄に処理の方法、右欄に企業会計原則、会社法、法人税法等の関連法規が記載されております。
「民法・商法と税務の接点」 民・商法と税法研究会 税務研究会出版局（定価4,800円＋税） 初版15.7.25 第１版17.7.30
ここには、
・「減価償却の計上を巡る商法と法人税法の差異]
・商法の「相当の償却」と法人税法の「償却限度額」
その期の業績が悪かったことなどにより減価償却を計上しない決算は商法上は違法なこと、償却限度内で減価償却を行うことは法人の自主的判断に任されていること。裁判例はほとんどないこと。
・償却不足を用いた繰越欠損金控除の可否
・貸借対照表の不実記載に関する商法の罰則規定
などが掲載されております。
もっと詳細まで勉強されたい方は
「税法学」５５８ 日本税法学会 清文社 2007 November
ここには、法人税法２２条の４項と会社法についたの論説が掲載されています。
----------------
とのことです。
皆様からの積極的なコメントをお待ちいたします。
2010年11月20日
粉飾決算にならないのか2
経理・会計・税金ブログからアクセスの方々、はじめまして。こちらは不動産投資ブログですが、前回の記事から、税理士さんや公認会計士さんに見て頂きたい内容になりましたので、お邪魔いたします。
通常ならば必要経費や損金に算入する減価償却費や不動産取得税・登録免許税を算入しなくても、粉飾決算にならないのかという話です。このブログは私が投資ノウハウを読者さんに伝えるというスタイルで運営しているのですが、今回、私の力では解決できない話題になっていますので、専門家の皆様に是非コメント頂きたく、お願いいたします。
コメント欄にＥメールアドレスを入力する任意項目がありますが、これは、ブログ上には公開されません。ご入力頂いた場合には、私がお礼のメール等を差し上げるために使います。また、ホームページアドレスを入力する任意項目があり、これはブログ上に公開されます。ブログや事務所のホームページのURLをご入力頂ければ、少しばかりの宣伝になるとともに（私のブログは毎日1,000～2,000のアクセスがあります）、私のブログがヤフーとグーグルからある程度高い評価を得ていることから、微力ながら検索エンジン上位表示にもつながります。
私のブログの読者は不動産投資家が中心だと思われますが、一口に不動産投資家と言っても、
・個人
・法人
・個人と法人の両方
で営業している人がいます。個人と法人で取扱いが違う部分がありますので、場合分けして考える必要があると思います。また、法人の場合には法人税法に加えて会社法の適用も受けるので、多面的に考える必要があると思います。
いくらちゃん、詳しいご説明ありがとうございました。参考になりました。
まず、減価償却費の計上について、所得税法では強制、法人税法では任意という理解でよろしいでしょうか。所得税法と法人税法で条文の書き方が若干異なっており、必要経費・損金算入額について、前者では「…定めるところにより計算した金額とする」（49条）となっているのに対し、後者では「…定めるところにより計算した金額に達するまでの金額とする」（31条）となっています。それゆえ、法人税法上は、法定範囲内であればいくら計上しても自由と言われているのだと思います。
しかしながら、会社計算規則（会社法についての法務省令）第5条2項では、「償却すべき資産については、事業年度の末日（事業年度の末日以外の日において評価すべき場合にあっては、その日。以下この編において同じ。）において、相当の償却をしなければならない」と定められており、この規定からは、法人の減価償却が強制と読み取れます。
なお、法令ではありませんが、「中小企業の会計に関する指針」という行政も関与した公的な文書がありまして、その中で、「固定資産の減価償却は、経営状況により任意に行うことなく、定率法・定額法その他の方法に従い、毎期継続して規則的な償却を行う」（19ページ）と定められています。
また、不動産購入に伴う不動産取得税と登録免許税については、これを必要経費・損金に算入せずに取得価額に含めて決算を行うことで、金融機関のスコアリングや格付けが上がる可能性があります。国税庁の法人税に関するタックスアンサーによれば、取得価額に算入しても損金に算入してもどちらでも良いようです。しかし、「中小企業の会計に関する指針」では、「固定資産の取得価額は、購入代価等に、買入手数料、運送費、引取運賃、据付費、試運転費等の付随費用を加えた金額とする」とあり、取得・登記に伴う税金まで取得価額に含めてよいとは読み取れません。
個人については、所得税基本通達で、次のものを見つけました。
〔租税公課〕（固定資産税等の必要経費算入）
37－5 業務の用に供される資産に係る固定資産税、登録免許税（登録に要する費用を含み、その資産の取得価額に算入されるものを除く。）、不動産取得税、地価税、特別土地保有税、事業所税、自動車取得税等は、当該業務に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入する。
さらに、
〔減価償却資産の取得価額（令第126条関係）〕（減価償却資産に係る登録免許税等）
49－3 減価償却資産に係る登録免許税（登録に要する費用を含む。）をその資産の取得価額に算入するかどうかについては、次による。
（1） 特許権、鉱業権のように登録により権利が発生する資産に係るものは、取得価額に算入する。
（2） 船舶、航空機、自動車のように業務の用に供するについて登録を要する資産に係るものは、取得価額に算入しないことができる。
（3） (1)及び(2)以外の資産に係るものは、取得価額に算入しない。
ということで、賃貸用建物の取得に伴う登録免許税と不動産取得税は、取得価額には算入せず必要経費に算入するというのが国税庁の見解です。ですから、個人でその逆の決算をすることは、粉飾決算に当たることと思います。
法人の場合は、損金にしても取得価額に算入してもどちらでも良いのでしょうかね（法人税法ではそのようですが、会社法等別の法令の観点からはどうなのでしょう）。また、減価償却費を毎期継続して規則的な償却を行わなくても良いのでしょうか。
つきましては、専門家の方々のご意見を拝聴できれば幸いです。
※この記事は、当初本日16時47分に出したものについて、18時37分に加筆したものです。
2010年11月19日
粉飾決算にならないのか
引き続き人気ブログランキング上位が混戦中です。ランキングにご関心のない方も、おもしろいのでたまには人気ブログランキングを覗いてみてください。
前の記事で減価償却費について言及しましたが、説明不十分でしたので、補足したいと思います。減価償却については、ブログのコメント機能で質問を頂戴しています。
いつも拝見しています。
あるコンサルから「来年も融資をひきたいのなら、減価償却経費計上せず、利益を表に出すべき」といわれましたがここでの記事の趣旨では計上の有無に係らず、経費として課税所得を減らす係数として減価償却が強制的に計算されてしまうのでしょうか？
減価償却計上せず、黒字にして税金払い、融資を受けるというというストーリーはくずれ、税金払い損ということになるのでしょうか？ご存知でしたら教えてください。
減価償却費を計上しなかったり、不動産取得税や登録免許税を経費計上しなかったりすれば、見かけ上の利益は上がります。金融機関が、企業から提出された決算書について勝手に経費計上することは無いと思いますが、このように経費を計上しないことは、粉飾決算にはならないのですかね。私は税務の専門家ではないのでこの件について明確な回答ができません。問題提起をするに留め、専門家からのコメントに期待したいと思います。
今日、某都銀に行きました。その銀行では、かつて中小企業向けのビジネスローン的なパッケージ商品があったものの、現在はそういう商品はなく、まずは保証協会の保証付き融資から始めているとのことでした。
どうしてそういう商品が無いかというと、そういう商品では決算書のスコアリングだけで融資可否が決定されるので、決算書の作り方によって審査結果をどうにでも変えられてしまうからというのが、その理由だそうです。不正融資事件で、関係者が刑事事件として立件されるという例がしばしばありますよね。決算書を捏造すれば融資が出てしまうというのが、スコアリングによる融資の盲点です。
経費を十分に計上しない決算書を作ることは粉飾決算にならないのか、また、そういう決算書を金融機関に提出して融資を受けることに問題は無いのか、税理士さん、公認会計士さんはじめ、有識者各位からのコメントを期待します。
粉飾決算といえば、ライブドア事件が有名ですね。先日、かつてライブドアで堀江氏を支えていた方と、会食しました。そこで聞いたことを少しお伝えします。
ライブドアと関わりの深い投資ファンドの利益をライブドアの利益にしなかったところ、税務調査が入り、税務署から利益計上するよう求められて修正申告したところ、それが後に粉飾決算として問題になったとのことでした。
堀江氏の事件は、ライブドアが株式を上場していたために刑事・民事の両面で大騒ぎになりましたが、皆様が経営されている資産管理会社レベルでも、社債（私募債）発行は可能ですし、株式を第三者に買ってもらうことだってできる訳です。そういう際に重要な出資判断材料になるのが決算書ですよね。また、当然ながら、金融機関が融資する際にも、決算書を重視します。
税務の世界はグレーな部分が多く、合法だろうと思ってしたことが、違法・不法として行政処分や刑事罰を受けたり、民事的に損害賠償を請求されたりということが起こりかねません。そこまでいかなくても、金融機関との関係が悪くなれば、その後融資を受けることが難しくなってしまいます。
元ライブドアの方の話を聞く限りでは、税務調査で税務署が利益計上すべきと言ったのに裁判所はそれを粉飾決算として損害賠償判決や実刑判決を出しており、税務・会計問題の難しさを感じました。また、堀江氏が無実を主張し、現在、ライブドアを離れて新たな事業を再開している理由も、そういう経緯を聞くと納得できました。
ところで、堀江氏と言えば（以降本筋から外れます）、今月26日まで受付の無料の「堀江塾」をご存知でしょうか。堀江氏のセミナーを収録した映像を見られるのですが、驚いたことに、先ほど、21日（日）に生のセミナーをインターネット上で無料開催するとの知らせが届きました。生ですから質問・相談も可能で、質問・相談が取り上げられれば、堀江氏から無料でコンサルティングを受けられることになります。
今月26日まで受付の無料の「堀江塾」の会員が対象なので、まずは左のリンクから無料会員登録をした上で、21日のネットライブセミナーについては、こちらから申し込むと、無料参加できます。
以下、主催者からの案内文を転載します。
-----------------------
今回の生放送を見ていただくと
「堀江貴文 ８つの稼ぎの秘密」が分かります。
具体的に・・・
●創業からたった8年間で1000億円企業に成長！？
ＩＴ界の寵児と呼ばれた堀江流、『儲かるビジネスモデル』の作り方とは？
●最先端を目指すな、まずは日銭を稼げ
中小企業にとって最先端事業への参入は全くの無駄。
なぜなら、中小企業にはある大切なものが不足していたからです。
●企業の成長には、まずは業務の『アウトソーシング化』がカギ！
なたは知っていますか？
絶対にアウトソーシングすべき業務と絶対にアウトソーシングしてはいけない業務があることを。
●堀江流 顧客に深く刺さるニッチビジネスの見つけ方
現在すでにある事業の中から、あなただけの『ニッチビジネス』を見つける秘訣は、○○にあったのです。
●新規顧客獲得には、『知りたい欲求』の刺激がカギ
現在テレビや舞台、ブログやtwitterなど、様々なメディアに露出する堀江氏。
彼のtwitterには50万人以上がフォローし、有料メールマガジンには毎月約1万人が殺到。
顧客の「知りたい」を刺激する、そのカギとは！？
●お金をかけずに、お金を生み出すコンテンツを作る秘訣とは！？
資金の少ない中小企業だからこそ、お金をかけずにお金を生み出す方法を知る必要があります。
堀江氏が語る、月額840円の有料メールマガジンに約1万人の会員を集める秘訣とは？
●会社の名前は芸名と同じ！？
お金のない中小企業の知名度を上げるには、○○するのが最も早い！？
堀江流ＰＲ戦略の真髄とは？
●あなたのビジネス停滞の原因を、堀江氏が解明します
あなたのビジネスが滞っている原因は、すべてあなたが作ったビジネスモデルに原因があったのです。
そんなあなたのビジネス停滞の原因を、堀江氏が解明します。
以上、理論や理想論ではなく、堀江氏が
●実際に行っていること
●実際に行っていた
実際に役に立つ「８つの稼ぎの秘密」が公開されます。
堀江氏の稼ぎの秘密を生放送でご覧ください。
-----------------------
とのことです。不動産投資は中小企業の経営であり、21日のセミナー特に中小企業の経営に関する話が中心のようですので、私は参加することにしました。ネット上で参加できるのでとても便利ですね。
「堀江塾」に無料会員登録した上で、こちらから無料参加申込できます。