ネタりか

　政府の金融緩和政策や銀行の競争激化による優遇金利の取り扱いで、住宅ローンの金利が低下している。１１月の都市銀行の変動金利型は、基準金利の２．４７５％に対し優遇金利として１．０７５％を適用している。
　住宅金融支援機構が民間金融機関と提携している全期間固定金利のフラット３５は、りそな銀行が２．１５％と過去最低の水準となっている。また、フラット３５は昨年の６月から借り換えの際にも利用ができるようになった。そのため、住宅ローンの借り換えを検討している利用者も増えている。
　借り換えの時に注意したいのが高額な諸経費の負担。たとえばローン残高の２０００万円を２０年返済で借り換える場合、約５０万円かかる。したがって、借り換えは、諸経費の負担をしても効果があるかどうかを計算することが必要となる。たとえば、当初３０００万円を３５年返済で３．２％で借りていたローンを１０年目に２．１５％で２５年返済で借り換えた場合を試算してみよう。
　借り換え費用の６０万円は借り換え後のローン金額に上乗せして２５２０万円を借りると、毎月の返済額は１０万８６６１円で１万１６８円少なくなる。そして、借り換え効果は、借り換え費用を負担しても２０年間で３６６万円も少なくなる。
　一般的には残高が１０００万円以上で残りの返済期間が１０年以上、金利差が１％以上あれば借り換え費用を負担しても得になる目安となる。金融機関のサイトの中には、金額や期間、金利などの条件を入力するだけで借り換えによる節約効果を試算する機能を備えたものもあるので、利用してみるのもよいだろう。
　なお、借り換えにあたり、銀行では自宅を担保評価するので、借換金額より担保価値が低い場合には、断られることもあるので、その点も確認しておこう。
（ライフカウンセラー・紀平正幸）

【２５２０万円を２５年返済で借り換えた場合の諸費用の例】
◆収入印紙代／２万円
◆登記費用／１７万７０００円
◆保証料／４３万１３５０円
◆ローン手数料／３万１５００円
◆合　計／６５万９８５０円

（日刊ゲンダイ2010年11月30日掲載）