中小企業に元気がなくてどうするの!!ブログ

こんにちわ。センキです。

今回は居抜き店舗の活用方法です。

いきなりですが、新規で開業する方にとって、

居抜き店舗は造作（内装）に掛かる費用が安く済む。

以外のメリットはありません。

むしろ、撤退したテナントがあったという事実から考えると、

利益が出にくい悪い物件だとも言えます。

私は、飲食の開業相談に来られた方には、

必ず上記を説明します。

何故ならば、居抜き＝安く出店できる。という方式が

相談者様の中にできている場合が多いからです。

確かに造作に掛かる経費は馬鹿にできません。

これを丸々節約できるとなると、早い段階で利益が出る計算が立ちます。

しかしながら、それは出店に掛かるコストを抑えるだけで

結局のところ売上が目標以上に上がらなければ、赤字になるだけです。

それならば、やはり理想は居抜き出店できて、かつ利益が出る物件です。

果たしてそんな物件はあるのでしょうか？

端的に言いますと、あります。が、そんな夢みたいな物件は業界のルートで

右から左にさっさと流れてしまいます。

例えば、月々に1000万円売り上げていたテナントが、

不動産屋に眠っていることは有り得ないことなのです。

ですので、新規で開業しようという個人が、ドリーム物件を掴む機会は

ほとんどないのです。

少し前ですと、デフレ不況直後は、どこの業種も20%近く売上が落ち、

利益が出なくなり閉店した店舗は多かったです。

そういう物件だと、元のオーナーも単純に売上が落ちたという事実のみに

着眼して人件費の節減や光熱費のカットに真剣に取り組まず、

経費を減らす行動を取らずに閉店した場合もありました。

そういう物件だと個人経営が活きるものです。

利益は圧迫した方が得な為、美味しい出店ができました。

しかし、今年に入って閉店した店舗の多くは経費の削減に着手していて

尚且つ撤退したものばかりです。

これでは素人経営では利益を出す事はできません。

正に枯れた油田なのです。

居抜きは確かに開業予算の少ない新規開業者には理想的なシステムです。

しかし、マーケティングに力を入れないと、出店費用が丸々無駄になるという

ことも充分起こり得るのです。

ご無沙汰しておりました。センキです。

今日は、オーナーと不動産屋について語りたいと思います。

今回はあくまでも、テナントとオーナーの関係においての不動産屋のお話なので

所謂普通の居住用の賃貸物件とは違うのですが、

不動産屋さんのお仕事と言えば、オーナーと借主を繋ぐ仲介が主な仕事です。

例えば、うちは大型スーパーをやっているけど、ゲームセンターが店子であれば

もっと若い客層を取り込めるのではないか。・・と考えているオーナーさんに対して、

ゲームセンターを出店したい!と思う会社さんを紹介して、

見事、マッチングしたら仲介料を取る。これが一般的な流れです。

しかしながら、昨今のデフレ不況により母体施設（オーナー）も客足が鈍り、

売上が軒並みダウンし、撤退や倒産が相次ぎ、テナントはスカスカという状態も少なくありません。

それだけに出店してさえくれれば、オーナー側もとりあえず賃料は頂けるので、

オーナー側も、不動産屋側も、正直、目を疑うような営業をしているケースが多くなりました。

これから企業しようという方は、マーケティング力の不足している場合がほとんどです。

家賃と母体施設の売上・集客だけ見て出店してしまい、オープンから赤字続きというお店も

少なくありません。

勿論、マーケティング力のない会社・・というのは、その会社側の問題なので

オーナーさんも不動産屋さんにも関係がない話です。

ですが、あえてソコに付け込むような営業が増えたのは事実です。

・・ある某老舗スーパーなんて、2年前の施設データを提示して、

出店させていました。

当然、売上は見込みに大きく届かず、予算費70%程度の状況が続き、

赤字での撤退を余儀なくされていましたが、

この場合は、出店した側の落ち度なので、何も言えませんが、

私には悪意があったとしか思えません。

出店リスクが大きくなるばかりです。

これから企業を考えている方や個人で出店を検討している方は

よく吟味して出店して下さい。

こんにちわ。

センキです。

今回は、私のメイン業務の一つ、

開業支援についてのお話をさせて頂きたいと思います。

当然、開業支援ですので、

私に相談して来られる顧客様の多くは開業前です。

開業前どころか、ある程度の資金は用意してあるものの、

テナントの選定もまだで、なんだったら具体的な営業形態の決定さえも

まだだというケースも少なくありません。

しかし、そうした状況で来られる方が助かるのです。

何故ならば、具体的な営業形態や、テナントのイメージが固まっていると、

そのイメージを実現する為のお手伝いがメインとなり、

物件選択の幅が縮まってしまいます。

勿論、オーナー様がやりたいように店舗を作る事はベストな事ですし、

出店したい地域や場所は誰もが持っているものです。

周りが口を挟むことではありませんが、奇抜な内装や最初からイメージを

固定してしまっていると、失敗した際に挽回しずらい印象があります。

いや、事実、立地が悪かったり、奇抜な営業のお店が傾いた場合、

再生することは極めて困難です。

最初から失敗すると決め付けているような印象を与えてしまったでしょうか？

飲食店だけに留まらず、店舗営業で大事なのは物件です。

立地が店舗の売上のほぼ全てを決定してしまう場合も

少なくありません。

そのため、私はまず、相談者様と、実現可能な営業形態をいくつか選定して、

月々にどのくらいの売上が欲しいのか、ヒアリングします。

その上で、テナントの候補をいくつか提案させて頂くのです。

（オーナー様がやりたいことと、欲しい売上をヒアリングした上で、

それを実現するためのテナントと設備や営業方法を提案させて頂く事が主眼です。）

ちなみに私の仕事では、会社設立の前段階からご相談頂いて、

物件調査までの全てをご依頼頂いて、出店した場合、

こちらがオープン前に提示した売上予測と実際の売上が20%以上、乖離した場合は、

報酬は頂かないことにしています。（もちろんマイナスにです。）

但し、顧問契約の月々の報酬は別途頂戴しておりますので

ご了承下さい。（会社の規模によりますが2万円）

・・・ちなみに、その報酬につきましても、

実際にオープンしてからの売上の一部（2～10%）を

初年度だけ頂く事にしているので、事前に報酬を用意して頂く必要はありません。

もしも、飲食店の開業を考えている方がいましたら、

お気軽にご連絡ください。

こんにちわ。

センキです。

さて最近、知人や仕事関係の方に良く聞かれる事があります。

「何か良い副業ない？」

たいてい、こう聞かれると、私は、知らないわけではないので、

「いくらくらい稼ぎたいの？」と尋ねるわけです。

このやり取りは、今日もありました。

お相手は、私が直営でやっているゲームセンターに出入りしている営業さん。

すると、「20万くらい稼ぎたいです。ノーリスクで」

なんて按配なので、「株でもやれば？」と素っ気無く答えたら、

「アレはリスクがあるじゃないですか」　

だって。

要するに、元手が掛からず、リスク無く月に20万程度のあぶく銭が欲しいと言うのです。

「そんなにいい話はないよ」

と言って笑って逃げて終わりました。

・・あれ？良い副業を知っているのじゃないの？とお思いの方。

元手とリスク無く、稼げる商売なんてありませんよ。

「元手は100万ある。ゼロになるリスクも負う。だから、月に20万稼がせてくれ。」

こう言ったなら、何らかの方法を紹介しました。

一番に私が思い浮び、勧めるのは

飲食店やゲームコーナーを開業することです。

開業にかかる経費は100万以内に抑えて、

人件費・家賃・その他経費を上回る売上を出せば、後はオーナーの取り分です。

株式会社ならば、その後の領収書を経費にできますし、

何かの時に、少ないながらも利益が出ている事業なら売却もできます。

一財産になりますから、良いことずくめでしょう。

ちなみに私が現在経営しているゲームセンターは、

開業までの投資は、30万円かかっていません。

坪数は60坪で、月の総売上はおよそ100万。

一番お金がかかるゲーム機の導入と、運営手法に大きな種があるのですが、

これは内緒にさせて頂きます。

最後に宣伝になりますが、

上記の条件で、私に開業相談・依頼をして来られた場合、

着手金や相談料は頂いておりません。

顧問契約をさせて頂ければ、月額2万円でお手伝いします。

開業後も経営相談に乗らせて頂きます。

どうぞ、元手があってリスクも負える方で、月20万程度稼ぎたいと言う方がいましたら

お気軽にご相談下さい。

こんにちは。

センキです。

大阪で飲食業・ゲームセンター事業を対象にコンサルしてます。

コンサルとは言いましても、私と現在バリバリに活動している他の方とは

大きく違いがあります。

それは・・・会社経営については大きく口を出さない事です。

・・・・語弊がありますね。

もう少し詳しく記載しますと、

私の仕事は、店舗の建て直し、及び開業相談がメインなんです。

例えば、居酒屋を経営している会社さんが利益が出ずに

倒産寸前であったり、経営者の方が日々苦しんでおられるのは、

ほぼ99%居酒屋で利益が出てないからです。

お金が無いと言う現実には、複雑なことなど何もないのです。

直営店舗で利益が出れば、建て直しはいくらでも図れる。

まずは財務体質だの、資金調達だって前に日銭を確保するべきです。

そこから今流行りの経費を抑えて、利益を創出する手法をやればいい。

アレは簡単です。

店舗の売上を改善する手立てを考えずに、

最初から経費を削る小手先の手法を実践すれば負のスパイラルを起こします。

そんな企業は沢山見て来ました。

数字にばかり目が行けば、一番に削るのは、仕入れ費と人件費です。

しかし、そこを削れば居酒屋で提供しているメニューやサービスの質を

落とす結果になります。

だから、私のモットーは、店舗再生と開業支援。

人件費が削られれば、従業員の方の生活が圧迫されます。

仕入れ値を落とせば、お客さんは料理に不満を抱き二度と来ません。

実際の店舗で働く方や、足を運ぶお客様の気持ちになって、

再生計画や営業見直しのご提案をさせて頂く。

お客様に選ばれて、ご贔屓にして頂いて初めて、

売上が改善し、店舗は再生すると考えています。

尚、ご相談は完全無料です。

お気軽にご相談下さい。