2010年02月
すっかり春めいて・・・
２月２４日
まだ朝晩の三田市は冷え込みますが、大阪に着くとコートを脱ぎたくなるほど春めいてきました。このまま暖かくなるのか、それとも花冷えが来るのか解りませんが、あと一カ月もすれば桜のシーズンになります。
京都市の小規模マンションの管理スキームを建てています。
現在の全部委託を自主管理に変えますが、実態は管理士が理事長代行（管理者管理制度の応用）になり、以下の方法を模索中です。
★管理士の業務内容
●自主管理：理事長代行業務
●会計：ＬＣ−Ｐｒｏ使用（管理士の自宅や職場での利用可能）
●報告：メールを利用した報告・連絡・相談の励行（ファイルのデーターベース管理）将来的には管理組合プロパーのＨＰを作成
●訪問：出納は月末締、翌月末までの支払い。毎月１回の理事長印（銀行出金伝票）は「訪問」か「書留」などを利用
●理事会：不定期開催（インターネット会議を利用）
●日常清掃は管理組合が実施。但し清掃方法を管理組合に教える。
●定期清掃は２か月毎、業者が施行
●業者植栽は管理組合のサークルの対応
●管理士報酬：月額５万円（ＬＣ−Ｐｒｏの入力、交通費・消費税込み）
●管理士の実務：ＬＣ−Ｐｒｏ＆インターネット利用による請求書発行、入金管理（インターネット利用以外は組合員が郵送料負担）
*初期設定は十数件の氏名などの入力のみ
*毎月業務：「各組合員向けの請求書作成・発行」「入金管理（滞納管理）」「支払管理」「月次決算」
*水道関係は、現在、親メーター形式なので、京都市に検診依頼するか、直結方式に変更するかを調査・検討中
*緊急対応は某社に依頼予定
*設備保守は「水回り」「エレベーター」「消防設備」など対応
*営繕・修繕工事・大規模修繕工事などは責任施工方式で修繕業者指定
*毎年の予算案は修繕業者・設備業者と協議のうえ作成
★期待される管理士の受持ち件数（ＮＰＯ近畿のアドバイザーチーム要員）
小規模マンション１０件（月額収入約５０万円）
★★業界紙の施工不良記事のＮＰＯの公式見解は２/２１のブログをご覧ください。★★
まだ朝晩の三田市は冷え込みますが、大阪に着くとコートを脱ぎたくなるほど春めいてきました。このまま暖かくなるのか、それとも花冷えが来るのか解りませんが、あと一カ月もすれば桜のシーズンになります。
京都市の小規模マンションの管理スキームを建てています。
現在の全部委託を自主管理に変えますが、実態は管理士が理事長代行（管理者管理制度の応用）になり、以下の方法を模索中です。
★管理士の業務内容
●自主管理：理事長代行業務
●会計：ＬＣ−Ｐｒｏ使用（管理士の自宅や職場での利用可能）
●報告：メールを利用した報告・連絡・相談の励行（ファイルのデーターベース管理）将来的には管理組合プロパーのＨＰを作成
●訪問：出納は月末締、翌月末までの支払い。毎月１回の理事長印（銀行出金伝票）は「訪問」か「書留」などを利用
●理事会：不定期開催（インターネット会議を利用）
●日常清掃は管理組合が実施。但し清掃方法を管理組合に教える。
●定期清掃は２か月毎、業者が施行
●業者植栽は管理組合のサークルの対応
●管理士報酬：月額５万円（ＬＣ−Ｐｒｏの入力、交通費・消費税込み）
●管理士の実務：ＬＣ−Ｐｒｏ＆インターネット利用による請求書発行、入金管理（インターネット利用以外は組合員が郵送料負担）
*初期設定は十数件の氏名などの入力のみ
*毎月業務：「各組合員向けの請求書作成・発行」「入金管理（滞納管理）」「支払管理」「月次決算」
*水道関係は、現在、親メーター形式なので、京都市に検診依頼するか、直結方式に変更するかを調査・検討中
*緊急対応は某社に依頼予定
*設備保守は「水回り」「エレベーター」「消防設備」など対応
*営繕・修繕工事・大規模修繕工事などは責任施工方式で修繕業者指定
*毎年の予算案は修繕業者・設備業者と協議のうえ作成
★期待される管理士の受持ち件数（ＮＰＯ近畿のアドバイザーチーム要員）
小規模マンション１０件（月額収入約５０万円）
★★業界紙の施工不良記事のＮＰＯの公式見解は２/２１のブログをご覧ください。★★
悪の摘発
２月２３日
今朝の朝日新聞社会面の３２ページを見て喝采をあげました。
内容は無登録のマンション管理業者の摘発記事です。そのうえ、管理費を２千万円着服していたそうです。
容疑は「マンション管理適正化法違反（無登録営業）」と「業務上横領」ですが、適正化法を適用した立件は全国初と書かれていました。
このブログを永く読んでいる方は覚えていると思いますが、かなり長い間、私たちは無登録業者と戦っています。
そして、私が無登録と言ったことに国土交通省は「マンション管理士として正しい言葉を使って欲しい。無登録業者と言う法律用語はありません」と注意されたことがありました。また、マンション管理対策室に、無登録業者を支援している京滋管対協（全国マンション管理組合連合会のＴ事務局長）から訴えがあり、本省の課長から、私が管理士としてあるまじき行為をしていることに対する問合せもありました。
この件で悔しい思いをしている私は、早速、朝日新聞から取材記者が神戸支局の浅野さんであることを教えて頂き、情報交換を行いました。
浅野記者も「国交省は腰が思い」「なんのための適正化法か！と叫んだことがある」と言っていましたが、その通り、国交省は動きませんが、同記者によれば警察署に行けば形式犯として「適正化法違反」として摘発されるそうです。
「これは良いことを聞いた」と思いました。
Ｓマンションは、まさにその通りなのです。
私からの情報提供として、現在、ＨＰに公募している方法を教えましたが、「それは面白い」を興味を持たれました。
このように正義は何時か勝ちます。
現在、私とＮＰＯ近畿は業界紙に叩かれていますが、私たちのスタッフは決してコンプライアンスを犯していません。しかし偏見というか、先入観を持った業界紙の記者が、相手方の言い分を一方的に信用し、当方と施工会社の言い分を充分に取材しないまま記事にされてしまいました。
この件の詳細は２/２１、２２日のブログを見てください。
ＮＰＯ近畿は永遠に悪と戦います。
今朝の朝日新聞社会面の３２ページを見て喝采をあげました。
内容は無登録のマンション管理業者の摘発記事です。そのうえ、管理費を２千万円着服していたそうです。
容疑は「マンション管理適正化法違反（無登録営業）」と「業務上横領」ですが、適正化法を適用した立件は全国初と書かれていました。
このブログを永く読んでいる方は覚えていると思いますが、かなり長い間、私たちは無登録業者と戦っています。
そして、私が無登録と言ったことに国土交通省は「マンション管理士として正しい言葉を使って欲しい。無登録業者と言う法律用語はありません」と注意されたことがありました。また、マンション管理対策室に、無登録業者を支援している京滋管対協（全国マンション管理組合連合会のＴ事務局長）から訴えがあり、本省の課長から、私が管理士としてあるまじき行為をしていることに対する問合せもありました。
この件で悔しい思いをしている私は、早速、朝日新聞から取材記者が神戸支局の浅野さんであることを教えて頂き、情報交換を行いました。
浅野記者も「国交省は腰が思い」「なんのための適正化法か！と叫んだことがある」と言っていましたが、その通り、国交省は動きませんが、同記者によれば警察署に行けば形式犯として「適正化法違反」として摘発されるそうです。
「これは良いことを聞いた」と思いました。
Ｓマンションは、まさにその通りなのです。
私からの情報提供として、現在、ＨＰに公募している方法を教えましたが、「それは面白い」を興味を持たれました。
このように正義は何時か勝ちます。
現在、私とＮＰＯ近畿は業界紙に叩かれていますが、私たちのスタッフは決してコンプライアンスを犯していません。しかし偏見というか、先入観を持った業界紙の記者が、相手方の言い分を一方的に信用し、当方と施工会社の言い分を充分に取材しないまま記事にされてしまいました。
この件の詳細は２/２１、２２日のブログを見てください。
ＮＰＯ近畿は永遠に悪と戦います。
潔さ
２月２２日
日本人の一人として「潔さ」を失いたくないと思っています。
今日は、昨日の内容をコピーします。賛同する方は右下の拍手にクリックしてください。私やＮＰＯ近畿の励みになります。
先週、某専門紙にＮＰＯ近畿が大規模修繕コンサルタントを行ったマンションで瑕疵があったかの報道がなされましたが、相手方の主張を一方的に鵜呑みにした記事で、改めて一般紙との違いを感じました。
一般紙は実名を掲載する場合、必ず事前に記事内容の確認を取ってから報道しますが、専門紙は一方的であり、かつ、面談もせずに書くことから怖さを感じます。
この件に関し、担当者から報告を受け、私自身も施工業者の社長、現場担当者を呼び寄せ相手方の主張する施工不良を確認をしたところ、全て相手の言いがかりに近いことを確認しました。何故なら、相手が施工不良と主張する点は、施工業者が管理組合から承諾を取った記録があるからです。
管理組合の立場でコンサルタントするＮＰＯ近畿ですから、管理組合を騙すような工事があれば、全責任をもって施工業者に工事のやり直しをさせます。それがＮＰＯ近畿のコンセプトであるから、これは厳然と守ります。
したがって、今回もそれを行い、担当建築士が専門紙の記者に「ＮＰＯ近畿は瑕疵がない」と断言しましたが、それは記事にされていません。
その他、専門紙が理事長から取材をしたと書いていますが、彼は理事長でもありませんし、また区分所有者でもありません。だからＮＰＯ近畿は管理組合側の誰と話合えば良いのか戸惑っていると取材記者に指摘しましたが、記者は「調査します」と言いながら、さも理事長が言っているかのような記事にしています。
加えて、工事監理報告書の提出が工事完了約１ヶ月後であったことを、瑕疵であるかの如く表現していますが、これは瑕疵ではありません。このことは折田弁護士にも確認済です。
実は、当該マンションの以前の管理はＮ管理が行っていましたが、ＮＰＯ近畿の担当者の指摘で２０数年間定期清掃が実施されていないことが判明し、その間の費用として約３００万円がＮ管理から当該管理組合に返されたことがありますが、そのことは専門紙は記事にしません。
更に、北摂の某マンションでは、Ｎ管理の子会社Ｎ技研がコンサルタントし竹中工務店に施工させた防水工事に瑕疵があり、漏水があったため追加工事が１千万円発生しました。この時、竹中工務店は「Ｎ技研の工事仕様書の瑕疵であり、当社は一切責任ありません」と主張しましたが、そのことも専門紙は記事にしません。
専門紙は広告主で経営が成り立っていると言われています。とりわけＮ管理と当該専門紙の仲の良さが業界で噂されていますが、これほど露骨な差を見せ付けられると、新聞の中立性が疑われます。
私たちも人間です。間違いもあるでしょう。しかし人間として正すべきところは正さなければなりません。それは私の生き方でもあります。
また、私たちの精神的な指導者として尊敬している折田弁護士も同じ考えだと思います。だから、私が主宰しているＮＰＯ近畿もそうあるべきだと、厳しく会員に求めています。
だけど無法な要求には決して屈しません。
件の理事長？は、当初、コンサルタント費用の減額を要求してきました。私はそれに応じると回答しましたが、それが何時の間にか１千万千の損害賠償に変わっています。そのことも専門紙に記者に言いましたが、記事になっていません。
マンション管理運営の基本は、公正、公平、公開です。それを指導する立場の専門紙に公正（フェアー）を厳しく求めたいものです。
日本人の一人として「潔さ」を失いたくないと思っています。
今日は、昨日の内容をコピーします。賛同する方は右下の拍手にクリックしてください。私やＮＰＯ近畿の励みになります。
先週、某専門紙にＮＰＯ近畿が大規模修繕コンサルタントを行ったマンションで瑕疵があったかの報道がなされましたが、相手方の主張を一方的に鵜呑みにした記事で、改めて一般紙との違いを感じました。
一般紙は実名を掲載する場合、必ず事前に記事内容の確認を取ってから報道しますが、専門紙は一方的であり、かつ、面談もせずに書くことから怖さを感じます。
この件に関し、担当者から報告を受け、私自身も施工業者の社長、現場担当者を呼び寄せ相手方の主張する施工不良を確認をしたところ、全て相手の言いがかりに近いことを確認しました。何故なら、相手が施工不良と主張する点は、施工業者が管理組合から承諾を取った記録があるからです。
管理組合の立場でコンサルタントするＮＰＯ近畿ですから、管理組合を騙すような工事があれば、全責任をもって施工業者に工事のやり直しをさせます。それがＮＰＯ近畿のコンセプトであるから、これは厳然と守ります。
したがって、今回もそれを行い、担当建築士が専門紙の記者に「ＮＰＯ近畿は瑕疵がない」と断言しましたが、それは記事にされていません。
その他、専門紙が理事長から取材をしたと書いていますが、彼は理事長でもありませんし、また区分所有者でもありません。だからＮＰＯ近畿は管理組合側の誰と話合えば良いのか戸惑っていると取材記者に指摘しましたが、記者は「調査します」と言いながら、さも理事長が言っているかのような記事にしています。
加えて、工事監理報告書の提出が工事完了約１ヶ月後であったことを、瑕疵であるかの如く表現していますが、これは瑕疵ではありません。このことは折田弁護士にも確認済です。
実は、当該マンションの以前の管理はＮ管理が行っていましたが、ＮＰＯ近畿の担当者の指摘で２０数年間定期清掃が実施されていないことが判明し、その間の費用として約３００万円がＮ管理から当該管理組合に返されたことがありますが、そのことは専門紙は記事にしません。
更に、北摂の某マンションでは、Ｎ管理の子会社Ｎ技研がコンサルタントし竹中工務店に施工させた防水工事に瑕疵があり、漏水があったため追加工事が１千万円発生しました。この時、竹中工務店は「Ｎ技研の工事仕様書の瑕疵であり、当社は一切責任ありません」と主張しましたが、そのことも専門紙は記事にしません。
専門紙は広告主で経営が成り立っていると言われています。とりわけＮ管理と当該専門紙の仲の良さが業界で噂されていますが、これほど露骨な差を見せ付けられると、新聞の中立性が疑われます。
私たちも人間です。間違いもあるでしょう。しかし人間として正すべきところは正さなければなりません。それは私の生き方でもあります。
また、私たちの精神的な指導者として尊敬している折田弁護士も同じ考えだと思います。だから、私が主宰しているＮＰＯ近畿もそうあるべきだと、厳しく会員に求めています。
だけど無法な要求には決して屈しません。
件の理事長？は、当初、コンサルタント費用の減額を要求してきました。私はそれに応じると回答しましたが、それが何時の間にか１千万千の損害賠償に変わっています。そのことも専門紙に記者に言いましたが、記事になっていません。
マンション管理運営の基本は、公正、公平、公開です。それを指導する立場の専門紙に公正（フェアー）を厳しく求めたいものです。
専門紙
２月２１日
先週、某専門紙にＮＰＯ近畿が大規模修繕コンサルタントを行ったマンションで瑕疵があったかの報道がなされましたが、相手方の主張を一方的に鵜呑みにした記事で、改めて一般紙との違いを感じました。
一般紙は実名を記載する場合、必ず事前に記事内容の確認を取ってから報道しますが、専門紙は一方的であり、かつ、面談もせずに書くことから怖さを感じます。
この件に関し、担当者から報告を受け、私自身も施工業者の社長、現場担当者を呼び寄せ相手方の主張する施工不良を確認をしたところ、全て相手の言いがかりに近いことを確認しました。何故なら、相手が施工不良と主張する点は、施工業者が管理組合から承諾を取った記録があるからです。
管理組合の立場でコンサルタントするＮＰＯ近畿ですから、管理組合を騙すような工事があれば、全責任をもって施工業者に工事のやり直しをさせます。それがＮＰＯ近畿のコンセプトであるから、これは厳然と守ります。
したがって、今回もそれを行い、担当建築士が専門紙の記者に「ＮＰＯ近畿は瑕疵がない」と断言しましたが、それは記事にされていません。
その他、専門紙が理事長から取材をしたと書いていますが、彼は理事長でもありませんし、また区分所有者でもありません。だからＮＰＯ近畿は管理組合側の誰と話合えば良いのか戸惑っていると取材記者に指摘しましたが、記者は「調査します」と言いながら、さも理事長が言っているかのような記事にしています。
加えて、工事監理報告書の提出が工事完了約１ヶ月後であったことを、瑕疵であるかの如く表現していますが、これは瑕疵ではありません。このことは折田弁護士にも確認済です。
実は、当該マンションの以前の管理はＮ管理が行っていましたが、ＮＰＯ近畿の担当者の指摘で２０数年間定期清掃が実施されていないことが判明し、その間の費用として約３００万円がＮ管理から当該管理組合に返されたことがありますが、そのことは専門紙は記事にしません。
更に、北摂の某マンションでは、Ｎ管理の子会社Ｎ技研がコンサルタントし竹中工務店に施工させた防水工事に瑕疵があり、漏水があったため追加工事が１千万円発生しました。この時、竹中工務店は「Ｎ技研の工事仕様書の瑕疵であり、当社は一切責任ありません」と主張しましたが、そのことも専門紙は記事にしません。
専門紙は広告主で経営が成り立っていると言われています。とりわけＮ管理と当該専門紙の仲の良さが業界で噂されていますが、これほど露骨な差を見せ付けられると、新聞の中立性が疑われます。
私たちも人間です。間違いもあるでしょう。しかし人間として正すべきところは正さなければなりません。それは私の生き方でもあります。
また、私たちの精神的な指導者として尊敬している折田弁護士も同じ考えだと思います。だから、私が主宰しているＮＰＯ近畿もそうあるべきだと、厳しく会員に求めています。
だけど無法な要求には決して屈しません。
件の理事長？は、当初、コンサルタント費用の減額を要求してきました。私はそれに応じると回答しましたが、それが何時の間にか１千万千の損害賠償に変わっています。そのことも専門紙に記者に言いましたが、記事になっていません。
マンション管理運営の基本は、公正、公平、公開です。それを指導する立場の専門紙に公正（フェアー）を厳しく求めたいものです。
先週、某専門紙にＮＰＯ近畿が大規模修繕コンサルタントを行ったマンションで瑕疵があったかの報道がなされましたが、相手方の主張を一方的に鵜呑みにした記事で、改めて一般紙との違いを感じました。
一般紙は実名を記載する場合、必ず事前に記事内容の確認を取ってから報道しますが、専門紙は一方的であり、かつ、面談もせずに書くことから怖さを感じます。
この件に関し、担当者から報告を受け、私自身も施工業者の社長、現場担当者を呼び寄せ相手方の主張する施工不良を確認をしたところ、全て相手の言いがかりに近いことを確認しました。何故なら、相手が施工不良と主張する点は、施工業者が管理組合から承諾を取った記録があるからです。
管理組合の立場でコンサルタントするＮＰＯ近畿ですから、管理組合を騙すような工事があれば、全責任をもって施工業者に工事のやり直しをさせます。それがＮＰＯ近畿のコンセプトであるから、これは厳然と守ります。
したがって、今回もそれを行い、担当建築士が専門紙の記者に「ＮＰＯ近畿は瑕疵がない」と断言しましたが、それは記事にされていません。
その他、専門紙が理事長から取材をしたと書いていますが、彼は理事長でもありませんし、また区分所有者でもありません。だからＮＰＯ近畿は管理組合側の誰と話合えば良いのか戸惑っていると取材記者に指摘しましたが、記者は「調査します」と言いながら、さも理事長が言っているかのような記事にしています。
加えて、工事監理報告書の提出が工事完了約１ヶ月後であったことを、瑕疵であるかの如く表現していますが、これは瑕疵ではありません。このことは折田弁護士にも確認済です。
実は、当該マンションの以前の管理はＮ管理が行っていましたが、ＮＰＯ近畿の担当者の指摘で２０数年間定期清掃が実施されていないことが判明し、その間の費用として約３００万円がＮ管理から当該管理組合に返されたことがありますが、そのことは専門紙は記事にしません。
更に、北摂の某マンションでは、Ｎ管理の子会社Ｎ技研がコンサルタントし竹中工務店に施工させた防水工事に瑕疵があり、漏水があったため追加工事が１千万円発生しました。この時、竹中工務店は「Ｎ技研の工事仕様書の瑕疵であり、当社は一切責任ありません」と主張しましたが、そのことも専門紙は記事にしません。
専門紙は広告主で経営が成り立っていると言われています。とりわけＮ管理と当該専門紙の仲の良さが業界で噂されていますが、これほど露骨な差を見せ付けられると、新聞の中立性が疑われます。
私たちも人間です。間違いもあるでしょう。しかし人間として正すべきところは正さなければなりません。それは私の生き方でもあります。
また、私たちの精神的な指導者として尊敬している折田弁護士も同じ考えだと思います。だから、私が主宰しているＮＰＯ近畿もそうあるべきだと、厳しく会員に求めています。
だけど無法な要求には決して屈しません。
件の理事長？は、当初、コンサルタント費用の減額を要求してきました。私はそれに応じると回答しましたが、それが何時の間にか１千万千の損害賠償に変わっています。そのことも専門紙に記者に言いましたが、記事になっていません。
マンション管理運営の基本は、公正、公平、公開です。それを指導する立場の専門紙に公正（フェアー）を厳しく求めたいものです。
島国根性
２月１９日
時々、日本人ってなんてちっぽけなんだろうと思います。
箸の上げ下ろしから、いちゃもんをつける人のなんて多いことか！
それが現在の日本の閉塞状況を生んでいます。
某マンションから、私の言い方がきついから、もっと優しく説明してくれる人が良い・・・・と言うクレームがきました。
そこは２年間、ボランティアで何くれと面倒見てきましたが、ある意味、そのせいで辞めて行った管理士もいます。
「遣るべきことを遣ってから言ってくれ」と叫びたい心境です。
また、あるマンションでは、管理組合がすべきことを遣ってくれなくて、彼らが苦境に陥っています。私の助言はどこに行ったのでしょう。
管理士って疲れる「士」です。
これではマンション管理士業の確立は遠のくばかりです。
管理組合の要求ばかりを言うのではなく、自分たちの責任を果たしてほしいものです。
本当に疲れます。
時々、日本人ってなんてちっぽけなんだろうと思います。
箸の上げ下ろしから、いちゃもんをつける人のなんて多いことか！
それが現在の日本の閉塞状況を生んでいます。
某マンションから、私の言い方がきついから、もっと優しく説明してくれる人が良い・・・・と言うクレームがきました。
そこは２年間、ボランティアで何くれと面倒見てきましたが、ある意味、そのせいで辞めて行った管理士もいます。
「遣るべきことを遣ってから言ってくれ」と叫びたい心境です。
また、あるマンションでは、管理組合がすべきことを遣ってくれなくて、彼らが苦境に陥っています。私の助言はどこに行ったのでしょう。
管理士って疲れる「士」です。
これではマンション管理士業の確立は遠のくばかりです。
管理組合の要求ばかりを言うのではなく、自分たちの責任を果たしてほしいものです。
本当に疲れます。