大京労働組合ＨＰ

ライオンズマンション「大京」グループ
VS 大京労働組合の労働争議一部始終！
！公益通報・内部告発！必見！

警告！謀議弾圧の目撃生き証人！防犯カメラ様の録画記録を証拠保全通告！

2010-02-08 23:23:51 | 住民の資産搾取と管理員奴隷雇用を阻止！


正義は勝つ！悪は滅びるの理！
天が我々に味方した好例！


警告！
謀議弾圧を
目撃した生き証人！
防犯カメラ様の
録画記録を
証拠保全通告！

我々はこの「生き証人」防犯ビデオカメラの
「証拠保全」をするように
予め警告しておきます。

２０１０年２月４日、同年２月５日の
録画内容を消去しないように、警告します。

この防犯カメラには当該日時の録画内容は、未だに「記録」されてあり、所定の期間は自動的に保全されています。

従って、もし、この録画内容が不明で確認できなかった場合は、故意に消去したものとして
「罪証隠滅」の共謀共同正犯で、貴殿らを告訴しますので、予め、その旨、警告しておきます。

証拠保全要求と録画消去を禁ずる通告をした日付　　
２０１０年２月８日月曜日

警告した相手方
横須賀市久里浜１−１７−１
ライオンズタワー久里浜管理組合
役員宛の抗議、提訴、証拠保全通告書↓



株式会社　大京　
代表取締役社長　田代　正明　殿

株式会社　大京アステージ　
代表取締役社長　益田　　知　殿

株式会社　大京ライフ
代表取締役社長　相田　裕二　殿

警告人「大京労働組合」




そして、本件「管理員解雇」によって、
新たに発覚した重大な違反とは！




予告！
我々管理員は「管理員奴隷雇用」の
実態を壊滅するために、
管理員の雇用身分を明確にする、
「使用者性の確認訴訟」を提起し、
管理組合との「使用従属関係」を勝ち取る！


↓録画された当該犯罪事実↓
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驚愕！大京との密室談合で「偽装隠蔽」と「報復弾圧」を強行！

2010-02-07 13:10:46 | 住民の資産搾取と管理員奴隷雇用を阻止！

管理員労働者への
不当差別・人権蹂躪・労働組合弾圧の攻撃を
！絶対に許さない！
７年間管理員として真面目に勤務し、住民の利益のために、会社の不正を暴露した　労組書記長を、突然、２月５日早朝に職場追放！という暴挙の全容！
マンション管理現場からの
緊急（可視化）生レポート！
２０１０・２・５AM8;15〜
驚愕！計画的な弾圧を謀議！
前夜に、大京との密室談合！
翌朝「大京偽装管理の隠蔽工作」
「労働組合弾圧工作」に加担！という
悪質、卑劣な暴挙を加えた！
７年間勤務した管理員を一方的に排除、
突如マンション「勤務場所から追放」し、
大京の「報復弾圧」
に手を貸した
理事長と非役員らの
独裁・独断専行の内幕を暴く！


住民全員の合意形成もせずに、
管理員の口を封じ、
「弱者・高齢者・非正規いじめ」の、
「管理員奴隷化・切捨て・使い捨て」を
見事に証明してみせてくれた、
理事長と非役員の独裁者２名と、
大京との「密室コラボ犯罪」の全容！

管理員に対する
抜き打ち攻撃！
1年雇用契約更新直後に、
陰湿卑劣極まる巧妙な計画的弾圧！

マンション住民全員に、
大京の「偽装管理」を
「公益通報・内部告発」した
管理員に対する、
明らかな不利益制裁の報復弾圧！

次回には、この犯罪証拠を全部、開示し、関係者に対する告訴・告発および抗議活動を再開！
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2/1遂にマンション住民との共闘！無期限スト決行！

2010-02-02 12:37:54 | 住民の資産搾取と管理員奴隷雇用を阻止！

遂にマンション住民との共闘
「スト権行使」決行！

　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　
大京偽装三社に対する「スト権」行使通告！



住民との共闘「スト権行使」サボタージュの内容！をすべて大京に通告済である！





このスト権行使・サボタージュ闘争は、
管理組合および管理員には有益ではあるが、

他方、大京偽装三社にとっては、
非常に不利であり、
従来の、管理委託契約違反の
「偽装請負」「偽装管理」「管理員営業」による
莫大な不正収益を一切絶たれることになるので、
経済的損失のペナルティーを受忍せざるを得ない状況に置かれます。

すべての大京に関係する
管理組合・理事長・住人の皆様には、
住民の資産搾取と、
管理員奴隷労働を阻止するために、
管理会社のリプレイス闘争も含めて、
本共闘宣言を承認していただけたものと確信しております。


　　　　　　　　　　　　

なお、大京の犯罪隠蔽工作や不当弾圧を阻止するため！


「公益通報」内部告発に対する
大京の弾圧策動、犯罪隠蔽を
阻止するため、既に、
所轄の行政各省に、
「直訴」した証拠文書！

　　　　　　　　　　　　

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急告！２・１無期限スト（住民との共闘）行使宣言！

2010-01-29 19:57:30 | 大京偽装の摘発！いよいよ最終章！

大京の偽装管理業務を
すべて拒否する
無期限ストを断行する！
その理由！
直近！「大京偽装グループ」が超得意とする
我々の、内部告発・公益通報
に対する
「偽装管理の隠蔽」および「労働組合活動妨害」を企図した、
卑劣・悪質極まる、
大京労働組合・書記長に対する
「でっち上げ解雇策動」勃発！
当労組は、１．２０および１・２６「団体交渉・要求書」「団交拒否抗議通告」に対して、大京が団交を拒否・ゼロ回答を反復継続した「不当労働行為」に対し、我々は正当な組合活動として、抗議および要求貫徹のため、２月１日より、「無期限のスト・サボタージュ闘争を大京偽装三社に通告した。
大京偽装３社　株式会社　大京　株式会社　大京アステージ　株式会社　大京ライフに対する１．２０団交・要求書、およびこれに対する偽装３社の回答は、以下のとおりであった。
１・２０団交要求！


１・２２会社回答！


１・２６再団交要求！


１・２７偽装3社の回答！




これが、大京偽装グループの報復攻撃「犯罪隠蔽工作」の常套手段なわけである。
しかも３社は、同じ弁護人を代理人として回答してくるという暴挙を加えてきた。これらの弁護人は、第一東京弁護士会で懲戒請求中の「労働者の敵＝金権三百代言」である。大京偽装グループの不正収益金から莫大な弁護料金をせしめて、恫喝とペテン戦術で、組合つぶしを請負う悪徳金権弁護士集団であり、労働者の敵、悪徳資本の家畜である。</f

大京の巨悪犯罪隠蔽工作に加担し、憲法28条労働組合法、コンプライアンスすら遵守できない、この悪徳弁護士らが企業犯罪を守り、多額の弁護料を得て、稼いでいる現実がこれである。
大京の巨悪犯罪隠蔽工作に加担し、憲法28条、労働組合法、コンプライアンスすら遵守できない、この悪徳弁護士らが企業犯罪を守り、多額の弁護料を得ている現実。
そして、このやり方を百年一日のごとく反復継続してきたのが、大京偽装グループという腐敗企業なのである。我々はこのようなこけおどしに一歩も引かないし、いささかもひるまずに悪徳資本大京を壊滅するまで断固闘い続ける。
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団交拒否・ゼロ回答・不当労働行為に対するスト権行使通告！

2010-01-29 11:45:30 | 大京偽装の摘発！いよいよ最終章！
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予告！次回・決戦「団交・要求書」闘争突入！

2010-01-24 20:56:22 | 大京偽装の摘発！いよいよ最終章！

　　　　　　　　



２０１０・１・２６最高裁判決のもたらしたものとは！

×「大京偽装管理」グループにとって、この判決は脅威であり、今後の「大京偽装管理」の運営上に支障をきたす「新たな火種」になること１００％間違いない。

×従来、「不在・区分所有者」は分譲マンション管理組合活動を他の住民任せにして、輪番制の役員にも参加しないで、組合員としての義務すら放棄し、それら組合員と同額の「管理費」をのみ納め、理事会、総会の重要案件については、特に「大京偽装管理主導」の、一票の「欠席・委任」を大京に預ける権利だけを行使し、実際に居住している区分所有者に、損害を与え続けてきたからである。

×大京が、かねてから、この「不在住人」「不在・区分所有者」を増殖するために、物件の「売買」「賃貸切替」（居住区分者の追い出し）営業を盛んに居住者に「押売り」しているという現状の狙いは、管理組合運営を大京主導の思い通りに操る、目的があるからなのである。それを阻止するためには、この最高裁判決で是認された「不在・区分所有者の管理費増額」をすぐに実施することでしかないでしょう。

×いつしか分譲マンションを賃貸マンションにされて、大京に資産を根こそぎ奪われ、「限界集落万損」にされ、やがては切り捨てられる物件になることだけは避けなければなりません。


２０１０・１・２０
２０１０・１・２６　再要求に対する
「団体交渉・要求書」に対する
大京偽装管理グループ
親会社＝「大京」
子会社＝「大京アステージ」
子会社＝「大京ライフ」
の
回答期限　
２０１０・１・２５
２０１０・１・２９

　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
「平穏な労使交渉闘争」か、
あるいは、ゼロ回答、団交拒否、不誠実団交、不当労働行為に対するスト権行使
＝サボタージュ闘争となるのか！
予告！次回決戦！
団交要求書に対する回答書
および公開質問状を
すべて公開！
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３人に知らせれば、
１００人が救済されます。



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リプレイス　アクション　必勝法！

2010-01-21 18:04:33 | 大京偽装管理を見抜く方法とは！

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3人に知らせれば
100人が救済されます。！

　


リプレイス　アクション　全開　ON！
大京[偽装攻略]その２
1)大京偽装管理にとって
「手ごわい管理組合」
「手ごわい理事長」
「手ごわい住民」とは！
「手ごわい問題」とは！


・住人財産の金庫番としての管理組合・理事長・会計役員たちが、大京主導による「マンネリ杜撰管理」に目覚め、「偽装管理の実態」に目を向け、すかさず異を唱え「管理見直しのアクション」を起こす組合。

・大京エセブランドのマインドコントロール、住民の資産を巻き上げられ続けていたことに目覚めた理事長。

・小口大口の経費の支払請求に対しては厳密な精査検討を重ね、一段と財布の紐をかたくして対応する理事長。

・住人（組合員）全員の財布の中身を守りぬく「守護神」と自覚している役員。

・管理の主体は管理組合（住民）であり、受託者大京主導の管理は大間違いであると確信する管理組合。

・大京グループ会社に勤務しているか、勤務していたことがある人が役員をしていない管理組合。

・管理の内容・費用対効果について、逐一、その実態を見てチェックし、問題点を指摘し、改善要求する役員。

・管理事務室内の重要書類・備品・共用鍵等紛失された物についての実費弁済、鍵の交換を大京に請求する組合。

・無償貸与の「管理事務室」を組合に無断で「大京営業拠点」として「目的外の不正使用」をされていることに対しては、「委託契約違反」であるから、直ちに禁止するように大京に警告し、これに従わない場合は即刻委託契約解除を通告し、不正使用分については、有償請求をする管理組合。

・管理員が「管理員業務時間」に「大京営業業務」をして、管理業務を懈怠していることについて、契約外業務として厳重に抗議し、管理員業務費の不払いと従前の過払分の返還を大京に求償する管理組合。

・管理員は大京アステージの社員ではなく「偽装請負システム」の下で、酷使されている子会社の非正規従業員であることを知っている管理組合。

・集合ポストの中身を取り出せる「開錠番号リスト」を悪用されていることを知り、同リストの即時回収と「新規集合ポストの設置」「開錠番号リストの組合管理」を要求する管理組合。

・玄関「鍵箱」の存在と第三者悪用被害の多発は、セキュリティーの不備であることを大京に指摘し、「鍵箱」設置廃止を大京に要求する管理組合。

・住民の個人情報書類の杜撰管理で流出事件が多発していることに対し、厳正な調査を行い、重要書類、個人情報の
紛失分を大京に対し求償する管理組合。

・大京アステージが「偽装請負」で、子会社大京ライフの管理員を業務命令して酷使搾取していることが、無償貸与の管理事務室内で行われていることに責任の一端を自覚し、管理員業務場所での労働環境改善を大京に要求する管理組合。

・管理組合・理事長宛の「信書」をポストから抜取られ隠蔽破棄されてることを知られてしまい「信書隠匿」として、刑事告訴および民事賠償請求を大京に通告してきた理事長。

・管理受託者大京アステージが「管理業務を第三者に再委託」（丸投げ）して、「手抜き金抜き杜撰デタラメ管理」をやっている実態を知り、管理委託契約の第三者再委託を可とする項目の削除をさせた管理組合。

・管理員業務費の半分しか管理員に支払われていないことを知り、倍額の委託費を大京に支払ってた過払金の返還を大京に請求した管理組合。

・管理業務に係る備品消耗品の価額が１５％〜２０％割高に気付き、以後は大京に発注しないことを決めた管理組合

・管理事務室の「大京営業用電話FAX」や「事務用品」代金は、以後絶対に支払わないことにした管理組合。

・不用不急の点検・工事の押売りには、おいそれと応じないで、住民の経費削減のために行動する理事長。

・大京主導の「独占見積書」だけでなく、他複数業者の合見積をとり、適正廉価な業者入札を断行する管理組合。

・同規模物件（同委託費目）で管理委託費が全く異なる物件が存在することを知り、委託費の過払い分の返還を大京に請求すると共に、以後の管理費値下げを要求し、応じなければ委託契約を解除する旨、大京に通告する管理組合。

・やる気がある高齢者が多い。会計に詳しい役員がいる。外部オーナーが少なく、名義貸し的な役員が全くいない自主管理意識が高い物件。

・60戸物件で、年間３００万円の過払い管理費を盗られ続けていたこと知った時点で、キッパリ大京と絶縁し管理会社を替えて年間３００万円以上の経費削減に成功した物件。

・同じく１０００万円〜２０００万円の過払い大規模修繕費を盗られる寸前で、契約の撤回をし、大京以外の管理会社に工事を発注し１５００万円以上の経費削減に成功した物件。

・管理運営費を大京に横領された複数の管理組合が、即刻大京と絶縁して管理会社を替えた情報を公表される問題。

・「管理委託契約永年」「理事長・役員永年」「役員兼務」等大京に有益な管理委託契約の密約をしている管理組合であることを住民に気付かれてしまった問題。

・「大京主導・臨席の理事会」を止め、大京不出席の「理事会」を秘密裏に開催し、役員自ら議事録を作成して。自主管理主導で管理の見直しを始めた自主管理主導の管理組合。

・マンション住民全体の利益保護のため、ムリムダな高額管理費の見直し、経費の削減、リプレイス等を即座に実行する理事長・役員。

・以上の「大京偽装管理依存」の資産損失が判明しても、絶対に他の管理会社に変更したりしないで高額管理費を大京に「上納し続ける裕福な富裕層」役員に対し「引責辞任と退場」を厳しく追及する住民の「結束力」「行動力」「決起力」

上記に該当する管理組合。理事長・住民様には、
「安心で快適なマンションライフの将来」と
「真の住民主導コミュニティーの確立」
豪華2本立「保証書」を添えて、
「悪徳企業壊滅に貢献して、多くの住民を救済した」
ことに対する「感謝状」を贈呈し
莫大な「過払い管理費」の還元をさせていただきます！！
　　

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リプレイス　アクションプラン！全開ON！

2010-01-17 20:02:09 | 大京偽装管理を見抜く方法とは！
　　　　　　　　　　　　　　
リプレイス　アクションプラン
全開ON！

大京[偽装攻略]その１
1)大京偽装管理にとって
「おいしい管理組合」
「おいしい理事長」
「おいしい住民」
とは！


・住人財産の金庫番としての管理組合・理事長・会計役員たちが、大京の管理に従属依存してマンネリ杜撰管理に安住して、何らの異を唱えないこと。

・基本的に大京エセブランドのマインドコントロールに陥り「大京びいき」を吹聴し、他の住民の資産を巻き上げることに友好協力的な理事長。

・小口大口の経費の支払請求を内訳すら精査せずに、実に気前良く簡単に処理し支払ってくれる理事長。

・住人（組合員）全員の財布の中身を自分の資産・勘定と考えている富裕層の役員。

・管理の主体は大京であり、受託者大京主導の管理こそが当然だと、勘違いしてくれている住民。

・大京グループ会社に勤務しているか、勤務していたことがある人が役員の組合。

・管理の内容・費用対効果について、一切関与、詮索しない無頓着・無責任な役員。

・管理事務室内の重要書類・備品・共用鍵を紛失されても、調査せず、看過黙認している住民。

・無償貸与の「管理事務室」を組合に無断で「大京営業拠点」に悪用されても、看過黙認している役員。

・管理員が「管理員業務時間」に「大京営業業務」をして、管理業務を懈怠していても看過黙認している役員。

・管理員が大京アステージの社員だと本気で勘違いしてくれている住民。

・集合ポストの中身を取り出せる「開錠番号リスト」を悪用されていることも知らない住民。

・玄関「鍵箱」の存在と第三者悪用被害でも、セキュリティー万全だと勘違いしている住民。

・住民の個人情報書類の杜撰管理で流出事件が多発していても、実際に調べようとしない住民。

・大京アステージが「偽装請負」で、子会社大京ライフの管理員を業務命令して酷使搾取していることをも知らない組合。

・管理組合・理事長宛の「信書」をポストから抜取られ隠蔽破棄されてることも知らない住民。

・管理受託者大京アステージが管理業務を
第三者に再委託（丸投げ）して、「手抜き金抜き杜撰デタラメ管理」をやっていても、看過黙認している役員。

・管理員業務費の半分しか管理員に支払われていないことも知らないで、倍額の委託費を大京に支払っている組合。

・管理業務に係る備品消耗品の価額が１５％〜２０％割高でも、敢えて大京に発注してくれる組合。

・管理事務室の「大京営業用電話FAX」や「事務用品」代金までも毎月キチンと支払ってくれる組合。

・不用不急の点検・工事の押売りに、すぐに応じてくれるキップのいい組合。

・大京主導の「独占見積書」だけを盲信し、他業者の合見積などは全く無視してくれる組合。

・同規模物件（同委託費目）で管理委託費が全く異なる物件が存在することを知らず、委託費の過払いを続けてくれている管理組合。

・やる気のない高齢者が多い。外部オーナーが多い。名義貸し的な役員で構成された物件。

・60戸物件で、年間３００万円の過払い管理費であることをも知らないで支払ってくれる組合。

・同じく１０００万円〜２０００万円の過払い大規模修繕費でも、簡単に支払ってくれる組合。

・管理運営費を大京に横領されても、「その事実を公表しないでいい」と隠蔽工作に手を
貸してくれたうえ、契約違反、犯罪をも見逃してくれる寛大な管理組合。

・「管理委託契約永年」「理事長・役員永年」「役員兼務」等大京に有益な管理委託契約の密約を合意している管理組合。

・「大京主導・臨席の理事会」を行い、大京のイエスマンに成り下がり「理事会議事録を大京側有益な内容で作成させてくれる管理組合。

・マンション住民全体の利益保護のため、ムリムダな高額管理費の見直し、経費の削減等を実施せず、あたかも大京の利益権利を代表しているに等しい理事長・役員。

・以上の「大京偽装管理」が判明しても、絶対に他の管理会社に変更したりしない高額管理費を大京に上納し続ける「裕福な富裕層」が役員を独占している管理組合。

上記に該当する管理組合様には、「大凶デフレスパイラル」と
「大凶二番底」の
豪華2本立て記念品を添えて、
「悪徳企業存続貢献の感謝状」
を贈呈させていただきます！！
　　　　　　　　　　
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直近！懲りない「偽装管理」継続の実態！

2010-01-13 23:11:01 | 大京偽装管理を見抜く方法とは！
　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　


マンション住民の資産を根こそぎ奪うための、
「偽装管理」の実態と、その悪質な手口！
直近！当労組員、現場からの「違法業務命令書」が届きました。




（管理員からの質問）
【「マンション管理員業務の範疇以外の」営業業務をやれという、しかも管理員の所属する「大京ライフ」ではない、「大京エルデザイン」という会社の役職員が、直接郵送で「業務命令」をしているのです。その上、管理員に対し「時間外労務」を強制しています。しかも「時間外賃金を支払う」とは明記されていません。つまり「サービス残業でやれ」という意味なのですが。営業チラシの配布・投函・回収・郵送の業務をするとなると、その窓口対応を含めればトータル1時間〜２時間
は必要になります。その間、肝心の管理員業務がおろそかになってしまいます。前回も同じように「大京リアルド」から同様の営業業務命令がありました。こような
業務強制に従わなければならないのでしょうか？】


（大京労働組合からの回答）
【そのような違法不正業務は絶対にやってはなりません。マンション管理委託契約受託当事者は大京アステージであり、我々大京ライフ管理員は同契約書の別表「管理員業務」の内容のみ請負労務を提供する立場です。この契約にない、大京の営業業務をすることは「明らかな契約違反」であり、住民を騙すことになります。
従って、そのような違法不正な業務命令は一切無視して構いません。そして、
これは、「偽装請負」を証明する決定的な証拠になりますから、すぐに所轄の労働局需給調整部に、「派遣法・労給法違反申告」をして下さい。
また、時間外労務・サービス残業強制については、所轄の労基署に「労働基準法違反申告」をして下さい。当該資料を必ず証拠として添付して下さい。】

大京の不祥事隠蔽体質！
「懲りない詫び状」の驚くべき内容！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　


これを全国のライオンズマンション管理組合理事長宛に提出したというが、本当だろうか？
これで、不祥事を闇に葬ろうとする
大京得意のペテン工作！
くれぐれも騙されてはならない！！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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大凶デフレスパイラル「二番底」からの脱出！

2010-01-06 21:05:52 | 管理業務仕分け・管理交代・脱大京！
　　
あなたは
この理不尽に、
一体どこまで
耐えられるのだろうか？



！怒髪天を突く！

！起動開始！

by↓好機到来↓
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２０１０「福袋」の中身「脱大京・管理交代・実践マニュアル」

2010-01-04 17:00:40 | 管理業務仕分け・管理交代・脱大京！



２０１０新年・直近！襲来！
「大凶デフレスパイラル
（大凶二番底）の兆候あり！」
大京偽装グループ会社共謀の緊急施策とは！
「「フロー事業の分譲マンション不買と在庫の値下げによる減収分をストック事業のマンション管理現場から倍額回収することが至上命題。
よって、全国のライオンズマンションおよび管理事務室を大京の営業拠点事務所と
して運用し、とりわけ管理員をその営業業務窓口担当としての業務命令を発動し、
さしあたって、物件の売買・賃貸・リフォームに係るリーフレッドを管理事務室
外側に設置し、外来者の他社分譲および管理物件取得に対する営業をメインとして
展開し、マンション住民には「LtoLの住み替え」」「賃貸切り替え」等を推奨し、廉価査定の見積を提示し、高額売却を実施する。

本施策に際しては、当該LM管理組合には内密にして実施し、「資産目減り住人のタライ回し切捨て」とか、「管理事務室の無断使用＊目的外使用の契約違反」「管理員業務の懈怠」等々を管理組合や区分所有者に喝破されないよう、細心の注意を払って偽装業務に徹すること。」」





そこで！さて、そこで！


！ REPLACE　ACTION　！

超絶対必見！

大京への怒りと、リプレースの気合をこめて
↓クリック！

実録「管理会社交替」

管理会社の変更（見直し）

よくある管理会社変更の妨害行為

分譲マンション 管理業者変更で妨害！管理組合の36％「経験」公取委が改善要請

come to life again; be restored to lif　independence; autonomye















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「脱大京　管理交代　資産保全」フルコースのレシピ公開！

2009-12-29 12:45:37 | 管理業務仕分け・管理交代・脱大京！



大京「ライオンズ万損」エセブランドの正体ここに見たり！
虚飾の巨悪資本に騙され続け、洗脳され、呪縛、監禁の罠に嵌り続ける人々！プリズンマンションに監禁され、家畜、奴隷的従属をさせられていることにも気付かず、
この驚愕の真実をも「見ない・知らない・聞かないふり」をして、果てしない幻想と闇の彼方に追いやられ、追い詰められていく哀れな盲目の住人たち！

いつのまにか生活資産を根こそぎ搾取され、気がついた時はすでに遅し、「限界集落万損」として、大京に「不採算物件解消」扱いとされ、やがては「使い捨て・切捨て」される運命！

これが１０年スパンで必ずやってくるという大凶スタンダードな偽装管理の「仕組」

それを黙って見ているだけの区分所有者は、よほどの「富裕階級者」か、もしくは大京の回し者といわれかねない。実際「大京の回し者」も各マンションに出没中！となればなおさらのこと。

特に、大京依存、大京盲信（妄信）の管理組合・理事長・役員の立場にある区分所有者の責任と義務は、今からその度合いが大きくなっていくでしょう。

そうした無為無策な管理組合任せにしている区分所有者達が、自発的なアクションを起こさない限り、この「仕組」を替えることはできないでしょう。

加速されていく大凶デフレスパイラルと、大凶二番底を迎えようとしている世情の下で、今、新らしい年を迎えようとしています。

自らが新しい「仕組」に目覚め、その「仕組」を構築するには絶好の機会だといえるでしょう。

大凶依存マンネリ（騙され万損）からの完全脱却です。

思いきって、居心地の良いぬるま湯の「専有部」から、敢えて、北風吹きすさぶ共用部の「水風呂」に浸ること。その一歩を踏み出すことへの勇気と、関心度こそが、今こそ求められている「自給力」につながるのです。

まずは、その一歩のために！

絶対必見！

「脱大京　管理交代　資産保全」フルコースのレシピ！
↓クリック↓↓
管理委託契約に関する業務不履行について
善管注意義務（管理会社の義務）
管理会社の管理委託業務「債務不履行問題」の概要
管理会社を変更するには
管理委託契約に係わる「競争入札方式」による見積書の提出依頼について
マンション管理適正化法等の法令違反に関わる管理会社の行政処分について
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脱大京！　管理交代！管理業務仕分け作業３日目

2009-12-21 23:54:00 | 管理業務仕分け・管理交代・脱大京！





ネット公開「仕分け作業３日目

＜仕分け項目＞
「定期設備点検（清掃）」
（設備・消防・EV・定期清掃・植栽・配水管清掃・貯水槽、給水タンク、水質検査）（日常清掃・案内カウンター・コンセルジ）
２）大京労組役員および３）現役の管理員の発言のまとめ

・これらの「定期点検（清掃）」費用は、大京アステージが指定業者（下請け）に１５％〜２０％の大京ピンハネ分を割増して発注しており、他社と比べて高額である上、実際に現場で作業する業者は孫受け会社であることが多い。
　従ってそうした業者側の事情から必然的に「手抜き」が多く、形式的に行われているため品質が悪い。この事実は、事後の定期点検等「完了報告書」（事前事後の写真添付や説明）というペーパーだけでは、絶対にわからない仕組みになっています。この悪しき慣習である「手抜き」が、管理組合、区分所有者の見ていないところで、当然のことのように行われている。

・管理組合役員、区分所有者自らが、こうした点検に立会い自身の目で確認することが必要です。

・年間実施回数も一方的に大京アステージが決めてしまうため、それに対して何の抵抗もなく従属する管理組合であればあるほど、大京アステージにとっては、好都合であり、誤魔化し易いのです。

・実際に、「同規模、同築年数の物件で、年間実施回数が異なるマンションを比較してみても、結果に差異がなかった」という事実を知れば、大京アステージがいかに不用な定期点検・清掃という費目で、不当利得を得ているかが一目瞭然となります。

・こうした独占支配力を嵩にかけた大京とは別の、管理会社ないしは点検清掃会社を対象に自由競争入札方式にして、業者を選択し実施すれば、その成果は自ずと明白になり、安い経費で、高品質の結果が得られることが実感できるでしょう。
　
以上のことから、本件については、
　
　・管理組合自身で点検等の業務に立会い、品質を直接チェックすること。
　・現行の不必要な年回数を減らす。
　・他社業者に照らして高額な費用は絶対に支払わない。
　・各種点検（清掃）別に、（大京指定業者以外の）業者を自由競争入札方式で
　　決める。

「大京アステージ」の受託管理期間内における組合財産の行方
（組合保管品、貸与場所、貸与備品、重要書類、集合ポスト開錠番号、玄関オートドア等の共用部の鍵の現物実査）

・これは、管理会社を変更する時の引継ぎに関しても極めて重要な費目に係わる問題です。下手をすると、大京アステージと委託契約解除したのちに発覚した場合、「知らぬ存ぜぬ」という居直り手口で逃げられる可能性が非常に高い。

・従って今のうちに、厳密な照合確認をする必要があります。　

・特に共用部の鍵については、セキュリティ上極めて厳重なチェックが必要です。大京アステージが紛失した都度、作成している「共用鍵一覧表」は内容を改竄されており、全く措信できません。

・「竣工（完成）図書」に編綴してある、「共用部鍵リスト（場所・品番・本数）」の「原本」と「鍵の現物」とを照合確認することが必須です。＊不足（紛失）を隠蔽するため、鍵のコピーを作って誤魔化していることが多いので、必ず、オリジナルの「鍵の品番」をチェックすることが重要です。

・コピーしてある鍵は紛失した鍵であることの証左ですから、その場合は「鍵本体の交換」を大京アステージに求償請求することです。
そうしなければ、紛失した鍵自体が誰かの手に渡り、いつ悪用されないと限らないからです。

・共用部鍵リストと現物鍵との確認は、少なくとも管理組合自ら、６ヶ月に1回行うべきです。備品についても同じです。必ず「竣工（完成）図書」（永久保存）の中に。リストがありますから、品目（品番）数量の現物との照合確認を行って下さい。

・保管書類については、保管書類リストと現物とを必ず「照合確認」して下さい。特に個人情報に係る書類は、管理組合の責任で厳重に保管することが必要です。

・また、こうした重要書類を保管してある、書庫の鍵は管理組合理事長が保管し、フロント管理員の使用時には、そのつど貸与し、立ち会うことが必要です。

・なお、共用部の鍵は、竣工時から予備の鍵を含めて、３本から５本が管理事務室
に置かれています。このことが、紛失事件を頻発させる要因ともなっています。
管理事務室には1本のみ保管し、予備の鍵は管理組合理事長が厳重保管することが
重要です。

＜仕分け作業の総括＞
その１

１）管理組合・理事長・
　　役員側の最終判定

「基幹事務」「事務管理」について

・大京アステージのフロント（MAマンションアドバイザー）管理主任有資格者が遂行すべき責務を果たしておらず、そのほとんどを無資格の管理員に「丸投げ」して行わせている事実が判明した。その結果として、「重要書類の紛失」「個人情報の流出」「管理運営費横領」等々の事件事故が生じ、その都度、管理組合の損害は計り知れないほど頻発し続けている。

・従って、これらの費目にかかる委託費は、別途当該受託費用に充当され得ないものと判断できるので、委託料として支払う必要はなきものと判定します。なお、従来支払済みの当該費目に係る過払い分は返還する権利が管理組合にあることを付言します。
よって、次年度契約を更新する場合、これら費目の委託料支払い部分は削除するとが相当と判定します。


「管理員業務」について　

・本費目は、管理員業務（別表）にかかる、（清掃・点検・受付・立会・報告）でありながら、別費目の前記「事務管理」等および後記「定期点検」をも管理員業務に丸投げ移管して行わせていた事実。、あるいは、管理委託契約上においても、管理組合が承認していない、大京の営業業務（マンション用地・売買・賃貸・リノベーション・チラシ配布、投函）等まで管理員に行わせ、その報奨金を賃金として支払う旨を管理員に約した上、親会社の大京取締役社長ら役員が、率先してこうした不正業務を教唆煽動し、業務命令し、莫大な営業収益を上げ続けていた事実。

・しかもその目的のために、管理事務室をあたかも（大京の営業業務用事務所）として、無断使用していたこと等の事実が判明した。こうした別費目業務や管理業務以外の営業業務を管理員に行わせていることによって、管理員業務自体の負荷が大きく、管理員の労災事故に加えて、必然的に管理員本来の管理業務の品質が劣化する状況を余儀なくされている。

・大京アステージは「偽装請負システム」を用いて、子会社「大京ライフ」所属管理員をあたかも自社の社員のように見せかけ、「偽装証明書」を管理員に携帯させ、ライフとの請負業務を装って、管理員の（面接・採用・人事管理・配転・解雇）に係る支配力を行使し、日常的に直接、管理員を業務指揮している事実が判明した。管理事務室の電話・FAX使用による営業強制もその一例である。

・さらに、管理員は、委託契約書上の管理業務時間内に当該管理業務のみを行うという義務すら放棄せざるを得ない業務負荷（前記）の上に、「サービス残業」の強制までさせられ、予め決められた「出退勤の時間」を手書きの「出勤簿」に記入することを強制され続けている事実。こうした管理員の雇用身分、雇用条件、労働環境の劣悪性は、その現場を提供している管理組合としても無視できない重要な問題である。

・「管理員業務」の委託料は、実際は、その約半分しか管理員に支払われていない事実。これは非常におかしい。残りの半分は大京がピンハネしていたことになる。

・また、管理員の「研修」「表彰式」等の名目で、管理員が早退したり、休んだりした日の管理員業務費を管理組合は支払わされているが、これらは、主に「偽装請負業務」や「手抜き・金抜き業務」「営業業務」に関するものであるから、そのために、管理組合がこのような不労所得を支払わせられる必要は全くないものと判定する。

＜大京アステージとの委託契約内容の見直しと
改訂の必要性について判定＞

・大京アステージとの管理委託契約においては、以下の条項を明文化する必要がある

■「管理委託業務の第三者への再委託を禁止する。万一第三者委託を行った場合は即刻契約解除する」

■「管理員業務費は管理員の給与（月給日給）の実費分とする」

■「無償貸与の管理事務室内使用は、所定の管理員業務時間内での（管理員業務）遂行に限定し、その目的外の使用（大京の営業業務等）は一切認めない。万一、営業業務に使用した場合は即刻、使用を禁止し、委託契約を解除する。」

■「管理事務室に大京営業業務に使用する各種連絡用紙（＊FAX用紙やマニュアル・チラシ等）を保管することを一切禁止する。（万一保管していた場合は、目的外使用の契約違反として、契約を解除する。」


↓大京アステージとの管理委託契約書見直し改訂の実践例！

絶対に必見！↓クリック↓

「管理委託契約を始めとした無駄な経費を排除した運営とは」

「基調報告「管理委託契約の締結と解除の実務」


「管理会社変更の仕方とその成果事例」（発表者）　管理組合・理事長


管理委託契約期間内の契約解除は有効


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脱大京、管理交代＝管理業務仕分けの成果！

2009-12-16 19:47:45 | 管理業務仕分け・管理交代・脱大京！



直近「大京ライオンズマンション管理業務」に対する仕分け作業２日目の成果！
全国の「ライオンズマンション管理組合」からの＜問合わせ＞と＜報告＞が殺到しています。



＜LM管理組合・理事長からの報告＞

「大京の『偽装管理』の内部告発記事を見て、すぐに大京管理（大京アステージ）の管理の実態を自分の目で直接、詳細に調べましたら、ご指摘の部分のすべてに合致する、動かぬ証拠と、重大な瑕疵を発見しました。

『管理事務室の目的外使用の事実』
『管理員の営業業務、チラシ配布』
『基幹事務・事務管理・設備管理の管理員への丸投げ』
『管理組合の重要書類等の紛失、不備』
『共用部鍵の紛失』
『玄関ポストの開錠番号リスト不正使用＝管理組合宛信書隠匿』
『玄関鍵箱設置と開錠番号の不正使用＝複数使用者リスト』

等々の事実です。

早速、大京アステージ支店長および社長に『質問状・抗議分』を突きつけ、
キッパリと『契約違反につき、管理会社を交代する』意思を伝え、地方整備局にも被害通報を提出いたしました。
また、当管理組合の損害については当然、大京に謝罪要求と求償をしていきます。今回発覚した、『過払い管理費』は全額返還要求をしていくつもりです。民事のみならず刑事告訴も視野に入れております。

当マンションは築１０年余の中規模戸数ですが、これまで日頃、不審に思っていた個別の諸問題も、輪番制の役員交代の度に、大京の得意な口八丁でウヤムヤにされ続け、永年誤魔化されてきたことを、今頃になって思い知らされた感じです。永年
ライオンズブランドに騙され、高額な管理費をぼったくられ続けてきた悔しさ、怒りで一杯です。しかし今にして思えば、他面それを安易に見過ごしてきた我々管理組合の責任をも痛感せずにいられません。とはいえ、これ以上の被害を食い止めることができたことを不幸中の幸いと思い、管理会社の交代、脱大京の決断に踏み切ったことを非常に喜んでおります。この英断に至ったことは、とりもなおさず貴組合の勇気ある内部告発のおかげであり、また『偽装管理』の大京内部（証拠）資料をも開示していただき誠に感謝いたしております。本当にありがとうございました。

貴大京労組の説明と、管理現場を直視して『労働組合や労働者の権利を蔑ろにした』大京グループ会社とその組織、体質が、あまねく如実に実感できる管理の実態を今回十二分に知ることができました。

貴大京労組が、

「「マンション管理業務を遂行していく上で、その中枢を担う『管理員業務』自体が大京のこうした『偽装管理システム』によって、親会社の『業務の丸投げ』『営業業務強制』などの負荷増大により、管理業務品質の低下や労働災害を引き起こし、そうした杜撰デタラメな管理によって派生していく事件、事故（個人情報流出・管理費横領等々）をも頻繁に発生し続けていること。そうした管理員に対するタコ部屋的な（アメムチ）差別待遇構造の下で行われているのが、LMマンション管理の現場である」」

という、恐るべき実態を目の当たりにした次第です。

そして、忌憚なく言わせていただければ、そのような労働環境の劣悪さは、正に奴隷労働そのものと言えるでしょう。他方で、そのような労働環境を容易に作り出すことができる『治外法権的な現場』を大京に無償提供して、あとは知らない無視無関心を決め込む管理組合の在り方も反省する必要があると思いました。なぜなら日頃、我々には見えない部分が多いからとはいえ、敢えて見ようとはせずに、無視無関心を装う視線の位置は、それ自体、我々もまた大京と同じ加害者であることに変わりないからです。而して、その問題は、知らず知らずのうちに、大京と釣るんで管理組合自らが、このような管理員の労働環境を創出させ、ひいては管理品質のの衰退を続けていくという重大な過失を犯してしまうことにつながっていくかもしれないのです。この点を深刻に考えるべきであると考えました。

また、貴大京労組の言われるところの、

「「マンションの適正管理業務の主体は、管理組合と管理会社双方の委託契約の履行であっても、その前提として、当該業務に携わる当事者、労働者の適正な雇用身分、労働条件、職場環境等の諸要件が具備しているか、否かが極めて重要な要素でもあるわけです。当該管理受託会社たる大京アステージの正規社員でない、別会社＊本件の場合大京ライフの非正規従業員（管理員）に管理業務を丸投げし、行わせ
ることで、受託会社は儲かるが、そのしわ寄せが、「偽装請負システム」によるところのマンション現場で、本件のような様々な問題と混乱を引き起こしているという事実。を見逃してはならない」」

という点は正にそのとおりだと考えます。
正に現行のライオンズマンション管理の現場は、大京の前出違法不正業務の独壇場、治外法権領域でもあり、かつ、今や管理目的外の大京営業活動の「拠点」（営業事務所）に化しているといっても過言ではありません。

我々管理組合は資産の一部を大京に乗っ取られ、目隠し監禁されているようなものです。管理組合はここまで愚弄されているというのが実感です。

このような重大な瑕疵の原因すら知らず、未だに大京を過信し続けているであろう、他の多くのライオンズマンション管理組合の方々の被害を最小限に食い止めるためにも、この報告書がその一助となれば幸いです。今後とも、よろしくご指導のほどお願い致します。」

絶対に必見↓「管理委託契約書」の内容を照合チェック！
管理委託契約書改訂実例
大京の奇妙な「仕訳帳」を入手しました。以下，奇妙な点を列記します。
�〇徒�が行われた３〜４か月後に仕訳帳が作成されている点。
�◆峅誘�入金の戻し」という奇妙な摘要がある点。
��仕訳帳にもかかわらず，金銭の流れを仮名で隠そうとしている点。
↓絶対に必見！↓絶対に必見！
「仕訳帳」の巧妙なカラクリ！オバケ経費のボッタクリ

次回「仕分け作業２日目突入」
いよいよ「大京撲滅」の
佳境へまっしぐら！
乞うご期待！

＜本件についてのお問合せ先＞
「大京労働組合」事務局
daikyouyunion@yahoo.co.jp
090-8519-4391


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仕分け作業の証拠保全ファイル　

2009-12-12 13:01:17 | 管理業務仕分け・管理交代・脱大京！





仕分け作業の証拠保全！　
「実地検証」ファイル
その１

＃２　
１）


次のステップに入る前に、本仕分け作業においては、大京の管理業務に関する事件、事故。犯罪等が詳細明らかにされるので、それに対する「大京」の証憑隠滅工作を防止するため、関係証拠の保全が必要と考え、予め、複数のライオンズマンションにおける実地検証を行いました。その内容および結果は以下のとおりです。

「管理委託契約違反」に関する証拠保全
＜検証の目的＞　管理業務上の重大な瑕疵＝求償に係る証拠保全
＜検証物件＞築２年〜１０年のライオンズマンション
＜検証棟数＞１０棟（２０戸〜１００戸）
＜検証対象＞管理委託契約違反（管理受託費目の不履行、不実行為に該当する部分
＊無償使用の管理事務室、組合書類、共用部、備品、消耗品、等の紛失、不正使用の事実
＜検証個所＞管理事務室、書庫室、集会室、玄関鍵箱、集合ポスト、トランクルーム、倉庫　
＜検証人＞　管理組合理事長、役員、区分所有者、管理員
＜検証方法＞抜き打ち検査＊大京役職員の立会はなし）
＜検証結果＞
あ）管理組合書類の確認
竣工・完成図書、建築確認書、総会理事会議事録・入居届・退去届等、「重要書類」の紛失が多かった。うち書庫に鍵がなかったものや野ざらしにされていたものも多数あった。
い）入居届・退去届の確認
原本（肉筆）がない。１部コピーされたものが多数あり。全入居者分のリストが不揃い。
う）総会、理事会議事録、点検、工事の見積書、がない。
え）共用鍵の紛失
１棟に約１本の割合で紛失。キーボックス自体の鍵もないところが多かった。
＊大京が管理員に対して「鍵をかけるな」という業務指示書を発見した。
お）受託会社の営業業務用のFAX用紙を多数発見。＊他業者の営業情報用紙もあった。営業の具体的な内容、個人情報が明記されていたものが電話の近くに散乱していた。
か）大京ライフの「管理業務マニュアル」には、大京アステージ担当フロント役職員の名前と連絡先電話番号が明記されたものが机の上に置かれてあった。
き）危険物、薬品、危険物類が管理室の隅に置かれていた。
く）集合ポストの開錠番号リストが発見された。（全居住者が対象のリスト）
け）管理員の私物と思われる不用品と思われるものがあった。
こ）消耗品（管球・清掃用品等）の「在庫リスト」内容と現物が不一致
　　＊また、在庫があるのに、過度に定期発注している痕跡があった。
さ）時間灯、センサー灯の季節毎の切り替え設定が行われていなかった。
し）防犯カメラが正確に作動録画されていなかった。
す）駐車場使用料金台帳、その他共用部使用料金台帳と現金が不一致であった。
せ）親会社の業務を子会社管理員に丸投げさせるための具体的な「業務指揮書」（FAX用紙ほか多数）を発見した。＊基幹事務＊事務管理＊総会・理事会文書＊駐車場台帳＊金銭取扱台帳＊営業チラシ配布（ポスト投函）エトセトラ
そ）管理組合・理事長宛のＤＭや郵便物封書が開けられて、無造作に棚に積んであった。
◆上記の検証品は、いずれも、本「大京労働組合HP」の記事で公開されている事実。証拠資料と合致し、その巧妙な「偽装管理」「偽装請負」の事実を如実かつ完璧に裏付ける実証となったことを報告します。

大京の管理組合に対する重大な瑕疵
本実証を踏まえて判明した重要問題は、特に、管理委託業務費目にかかる、管理業務遂行のための無償の管理事務室が、大京の営業目的業務に使用されている事実であり、明らかに「目的外使用」の違反が立証されたことです。
これは、管理業務費（管理員業務時間内における管理業務）以外の明白な不正業務にあたり、管理組合を騙す不実行為にほかなりません。大京は管理組合の了解もなく、管理室を目的外に使用し、管理員を営業マンに仕立て、その成果としての高額報奨金（賃金）をエサに、営業業務を煽り、それらの情報を管理事務室から収集し、「大京のマンション用地取得、売買、賃貸、リノベーション（リフォーム）
等々」を皮切りに、それらの営業用チラシの配布（ポスト投函）まで管理員業務として行わせていること。そしてそれにより、莫大な収益を上げ続け、肝心の管理業務を懈怠させ、管理の手抜きによる瑕疵を蓄積させ、マンション資産価値を下げ続けているという「騙しテク」を日常的に行っているということが鮮明になりました。

大京に対する求償！そこで、仕分け人としては、このような目的外の管理事務室不正使用（不実行為）に対しては、即刻、厳格に、大京に対し、管理事務室の目的外使用の禁止を通告するとともに、従前の不正使用については、当然有償精算するべきだと主張します。
すなわち、所定の委託契約にある「管理員業務費」（管理員業務時間１日７時間）
から、営業業務時間３・５時間分を差し引いた過払い分返還を即時求めます。また、この営業業務によって収益した大京の不当利得分から１０％を管理組合に支払うよう求償します。そして、この問題を即刻解決するために、以後の管理委託契約書に「管理事務室目的外使用禁止」（営業業務関係資料の撤去）を明文規定化することを強く要求させていただきます。

本件に対する非仕分け人「大京アステージ」の弁解等ありましたら、説明してください。＊本ブログを大京、大京アステージ、大京ライフの偽装３社が常時閲覧していることは、先に顕出済の「大京偽装３社の機密文書」（証拠）で明白ですから、説明責任を果たしてください。
＊説明なき場合は、この仕分け項目を「承認」したものと看做します。以下次号へ続く！




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