宅建合格したいな。

この記事は、 メルマガ「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」 　　　　　　　～てっとり早く合格しよう～　　を転載しています。

 

 

＞＞宅建合格フルセット～宅建合格には苦手分野は捨てるべし～

 

 

---

 

 

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

　◇「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」

  　　　　　　　～てっとり早く合格しよう～

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2009年12月4日 No.94-5

　　☆バックナンバーは下記URLから。

　　　http://watatani.net/neo/bn.php?mag_id=1

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

 

みなさん、こんばんは(^_^)

宅建合格仕事人の悠々です。

 

 

今回は漢字パズルです。

次の５つの言葉を組み合わせてできる２文字の熟語は何ですか～？

→主、立、心、シ、日

 

答えは編集後記で。

 

 

╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋

このメルマガは、

月曜：5点免除部分攻略

火曜・木曜・土曜・日曜：おなじみ一問一答

水曜：15歳の少年・ハルサメ君の宅建合格までの奮戦記

金曜：宅建学習のために頭をリフレッシュシリーズ

 

というMENUでお届けしています(^_^)

╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋

 

 

さて、前回、ひらめきセンサーの養成は、何も書店で

本を買ってまでやらなくても、日常生活の中でも充分

できるんですよ～って話しをしましたね。

 

というわけで、その方法ですが、

まず考えてみたところ、ポイントはズバリ3つ！

 

1つ目は、常識や既成概念にとらわれず、

発想の範囲・バリエーションをどんどん広げること！

 

2つ目は、思ったことは、何でも即試してみること！

～その積極性と行動力です！～

 

3つ目は、なるたけ1日の中でリラックスタイムを多くもつこと！

 

例えばね、皆さんが電車に乗っていて、

目の前に30歳位の男性とハタチ位の女の子が

仲良さそうにしているのを見たとき、何を感じますかな？

 

うん？「うらやましい！～」

うぅん、まぁそれは、ちょっと置いといて（笑）

 

この微妙な年の差から色々なケースが想像できますよね。

そうです。～想像しまくるのです～（爆）

 

まあオーソドックスには、

「ちょっと年の離れた夫婦？！」

あっでも指輪してないから、

「ただ今、恋愛進行中？！」

 

いや、女の子がていねい語でしゃべってるよ～

「バイトの先輩と後輩かな？！」

「大学・専門学校の先生と教え子？！」

 

まだまだありそうだけど、こんな感じであり得る

可能性をイメージして、自分の発想のバリエーション

（"引き出し"と言ってもいいかな）をひたすら広げるのです！

 

「でも私、車通勤なんだけど・・・」

はいはい、大丈夫！

いくらでもネタ（？）はありますから！（笑）

 

家の中での行動ネタとしては・・・

例えばカレーかな？

ちょっと展開がわけわかんないですよね！（笑）

 

うんうん、実はカレーに入れる「具」ですわ。

皆さんは、何を入れますか？

 

一般家庭で普通入れるとしたらだいたい

「肉、じゃがいも、タマネギ、にんじん・・・」

こんなものかな。

 

で、テーマは簡単！

「こんなモノ入れたらどうやろう？」

と考えて、そして実際に入れてみるのです～（笑）

 

身近な材料としては、

「トーフを入れたらどうなるかな？」

「バナナカレーはもしかしてまろやか？！」

などなど、実際に食べてみるのですよ（笑）

 

昔、ドラマで「さばカレー」

っていうのがあったのでやってみたけど、

あれは・・・・・・・・（涙）

 

うん、ちょいと長くなりそうなので、

続きは次回ということにしましょう。

 

はい、皆さん、今すぐ実践ですよ～（笑）

 

では、次回をぜひ、お楽しみに！

 

━┫編集後記┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

冒頭の漢字パズルの答えです♪

 

はい、答えは、「注意」です！(^O^)

 

みなさん、わかりましたか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　by　悠々

●○○●￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

 

 

 

====================================================================

☆発　行：office-oto(オフィス　音)　http://office-oto.com/oto.html

　発行責任者：代表　綿谷　玲　　Mail info@office-oto.com

★著者　Life-Shine　宅建講師　悠々

　　http://www.life-shine.net/youyou/

●購読解除はこちらから

　http://watatani.net/neo/d.php?1_u9wcwqljaxf6onkz0655

▼オフィシャル ブログ

　15歳、宅建に挑戦！」　http://takken-harusame.office-oto.com/ 

  　　　　　　　　　　　　　Copyright(C)office-oto Ltd.2008

====================================================================

 この記事は、

メルマガ「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」

  　　　　　　　～てっとり早く合格しよう～　　を転載しています。

 

＞＞宅建合格フルセット～宅建合格には苦手分野は捨てるべし～

 

---

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

　◇「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」
  　　　　　　　～てっとり早く合格しよう～
2009年12月3日 No.94-4
☆バックナンバーは下記URLから。
http://watatani.net/neo/bn.php?mag_id=1
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

みなさん、こんばんは(^_^)
宅建合格仕事人の悠々です。

昨日合格発表がされましたね～

詳細データを見ていると、
今年の最年少合格が15歳、最年長が82歳の方だそうです。

15歳といえば、まだ中３か高１でしょう！～
おそらく売買契約なんてことばも知らないですよ～

また82歳の方であれば、なかなか新しい知識が吸収しにくいかと思いますね～

まっいずれも相対的な話しですが…汗


それでも合格されるということは～
そうです。合格のための学習法があるということです。

そしてホントの意味で誰でも合格できるということです！(^O^)

皆さんもお仕事や家庭、他の学習などがあって、
宅建学習にさほど時間がかけられない方が多いと思います！

これから合格に向けてのラクラク学習法などノウハウを提供していきますので、
ぜひお楽しみに！(^O^)

╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋
このメルマガは、
月曜：5点免除部分攻略
火曜・木曜・土曜・日曜：おなじみ一問一答
水曜：15歳の少年・ハルサメ君の宅建合格までの奮戦記
金曜：宅建学習のために頭をリフレッシュシリーズ

というMENUでお届けしています(^_^)
╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋

今日は木曜日、一問一答いってみましょう！

＜保証協会２＞

（２）
保証協会の社員が、事務所を増設する場合には、
増設する２週間前までに増設分の分担金を保証協会に
納付しなければならない。
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
（答）×
普通にルールを作るとしたら、
これがオーソドックスな規定でしょうね。

事務所（支店）の増設の場合は、
増設前にお金を・・・
となりそうですが、
実は違うのです！

増設する２週間前までではなく、
“増設した日から２週間以内”が正解です！

具体的にイメージして下さい！
↓　　　　　↓
新たに支店を出しました！（９月１日）
↓　　　　　↓
早速営業を開始しました！（９月１日）
↓　　　　　↓
２週間以内に分担金を納付します！（９月15日まで）

まぁ金額的にも30万円と少額ですし、
バックには保証協会がついているわけですから、
お客さんに大きな迷惑がかかることもなさそうなので
このような流れが許されていると思って下さい！（＾＾）


====================================================================
☆発　行：office-oto(オフィス　音)　http://office-oto.com/oto.html
発行責任者：代表　綿谷　玲　　Mail info@office-oto.com
★著者　Life-Shine　宅建講師　悠々
http://www.life-shine.net/youyou/
●購読解除はこちらから
http://watatani.net/neo/d.php?1_u9wcwqljaxf6onkz0655
▼オフィシャル ブログ
15歳、宅建に挑戦！」　http://takken-harusame.office-oto.com/ 
  　　　　　　　　　　　　　Copyright(C)office-oto Ltd.2008
====================================================================

 

この記事は、

メルマガ「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」

  　　　　　　　～てっとり早く合格しよう～　　を転載しています。

 

＞＞宅建合格フルセット～宅建合格には苦手分野は捨てるべし～

 

---

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

　◇「宅建合格の秘訣～苦手分野は捨てるべし！！」
  　　　　　　　～てっとり早く合格しよう～
2009年12月2日 No.94-3
☆バックナンバーは下記URLから。
http://watatani.net/neo/bn.php?mag_id=1
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

みなさん、こんばんは(^_^)
宅建合格仕事人の悠々です。

ついに合格発表がされましたねぇ～
何と合格点が33点になったのは驚きですね～
とともにありがたいことです。


毎年のことではあるのですが、
やはり微妙な点数＝ボーダーライン上にいる方って意外と多いのです。

去年は予想より合格点が高かったので、最終ボーダーライン上の方は
ことごとく泣いてしまう羽目になりましたが、
今年は去年よりはラッキーな状況になっていますよね～

悠々の元にも朝から合格報告をいただいています。
ホント嬉しいものです。

合格された方はぜひ次のステップに進んでいただきたいなと思います！(^O^)

そして今回残念ながら結果が出なかった皆さん、あきらめないで下さい！

平成22年10月17日には確実に試験が実施されるのです。
すでに合格に向けて学習されている方もおられます。

そうです～１年なんて思いの外早くやってきますよ！

もうしばらく休んで、
ぜひまた一緒に合格めざして頑張りましょう！(^O^)

╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋
このメルマガは、
月曜：5点免除部分攻略
火曜・木曜・土曜・日曜：おなじみ一問一答
水曜：15歳の少年・ハルサメ君の宅建合格までの奮戦記
金曜：宅建学習のために頭をリフレッシュシリーズ

というMENUでお届けしています(^_^)
╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋

水曜日は、
平成20年度全国最年少合格者「ハルサメ君」の
合格までの奮戦期をお届けします。

今回もどうか、肩の力を抜いて（笑）読んでください。

＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊
～ １５歳～宅建に挑戦！受験勉強VS資格学習　No.6 ～
【体力勝負・・・2008/6/29】

こんちは～。Mr.ハルサメです。

ジメジメとうっとうしい時期で、やる気が激減しております↓↓


この前、オヤジに 、「けっこう体力勝負やぞ！」って言われたけど、
ボクはけっこう体力には自信がある。
小学校の６年間は空手をやってた。


かなりチビで、やせで、弱虫だったボクを少しでも強くしようと親が
ムリヤリ行かせたんだ。

そりゃいやで、いやで・・・何かと口実をつくっては休もうと
涙ぐましい努力（？）をしてた。

まあ、ほとんどムダな努力だったけど・・・（~0~）


ある日、体がダルくて、マジでしんどかったから必死で訴えたけど、
「はいはい。行ってらっしゃい！！」と送り出された。

帰ってきて熱を計ったら３８度を超えていた。
「アンタがいつもウソついてるからやん。」、って笑ってすまされた。
ヒドイっしょ？？


中学校の３年間はテニス部で、朝早くから暗くなるまで頑張った。
色白のボクが真っ黒になった。
校内のマラソン大会では、毎年上位に入ってたし。


で、現在高校一年生。クラブは入ってない。というより、
“資格取得部（？）”ってやつ？部員はボク一人。誰も知らないけど・・・


でも、ボクの通っている高校は遠いから、毎日片道１時間近くかけて
自転車で通っている。
いやでも体力つきまっせ！！
まあ、でも、ボクの場合、体力より精神力の問題なのでは・・・


宅建の（法律の？）独特の用語にはかなり慣れてきたけど、
学校の勉強と睡魔がジャマをしてくるんだよなあ（T_T）

もうすぐ期末勉強をしなくちゃいけないから、
今のうちに少しでも進んでおきたい。


しゃ～ない！！今から少しがんばりますかあ。
＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊＝＊



====================================================================
☆発　行：office-oto(オフィス　音)　http://office-oto.com/oto.html
発行責任者：代表　綿谷　玲　　Mail info@office-oto.com
★著者　Life-Shine　宅建講師　悠々
http://www.life-shine.net/youyou/
●購読解除はこちらから
http://watatani.net/neo/d.php?1_u9wcwqljaxf6onkz0655
▼オフィシャル ブログ
15歳、宅建に挑戦！」　http://takken-harusame.office-oto.com/ 
  　　　　　　　　　　　　　Copyright(C)office-oto Ltd.2008
====================================================================

 

■2009年（平成21年）宅建試験　合格発表■

不動産適正取引推進機構は
２日、０９年度の宅建試験の合格者を発表。
合格ラインは昨年と同じ33問（登録講習修了者は28問）。
合格率は１７・９％で昨年より１・７ポイント上昇となった。

 

０９年度宅建試験、合格ラインは３３問以上／適正取引推進機構が合格者を発表 ( 2009-12-02 )

･･････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・

いよいよ今日が合格発表の日です。
どうか、合格させてください！！！

 

＞＞～宅建合格には苦手分野は捨てるべし～

問05 Ａ所有の土地の占有者がＡからＢ，ＢからＣと移った場合のＣの取得時効に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。　

１　Ｂが平穏・公然・善意・無過失に所有の意思をもって８年間占有し，ＣがＢから土地の譲渡を受けて２年間占有した場合，当該土地の真の所有者はＢではなかったとＣが知っていたとしても，Ｃは１０年の取得時効を主張できる。

２　Ｂが所有の意思をもって５年間占有し，ＣがＢから土地の譲渡を受けて平穏・公然に５年間占有した場合，Ｃが占有の開始時に善意・無過失であれば，Ｂの占有に瑕疵があるかどうかにかかわらず，Ｃは１０年の取得時効を主張できる。
 

３　Ａから土地を借りていたＢが死亡し，借地であることを知らない相続人Ｃがその土地を相続により取得したと考えて利用していたとしても，ＣはＢの借地人の地位を相続するだけなので，土地の所有権を時効で取得することはない。
 

４　Ｃが期間を定めずＢから土地を借りて利用していた場合，Ｃの占有が２０年を超えれば，Ｃは２０年の取得時効を主張することができる。

 

↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓

 

 

問05 Ａ所有の土地の占有者がＡからＢ，ＢからＣと移った場合のＣの取得時効に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。　

１　Ｂが平穏・公然・善意・無過失に所有の意思をもって８年間占有し，ＣがＢから土地の譲渡を受けて２年間占有した場合，当該土地の真の所有者はＢではなかったとＣが知っていたとしても，Ｃは１０年の取得時効を主張できる。
解説：○・・・占有者の承継人は、その選択に従い、自己の占有のみを主張し、又は自己の占有に前の占有者の占有を併せて主張することができる。（民法187条1項）つまり8年（B）＋2年（C）となり、10年となる。また、Cが知っていた点については、民法187条2項では、「前の占有者の占有を併せて主張する場合には、その瑕疵をも承継する。」と規定されているので、Cの善意悪意は、関係ありません。

２　Ｂが所有の意思をもって５年間占有し，ＣがＢから土地の譲渡を受けて平穏・公然に５年間占有した場合，Ｃが占有の開始時に善意・無過失であれば，Ｂの占有に瑕疵があるかどうかにかかわらず，Ｃは１０年の取得時効を主張できる。
解説：×・・・上記の民法187条1項のように5年（B）＋5年（C）となり、10年となるが、上記、民法187条2項より、Cは、Bの瑕疵を承継するので、本肢「Bの占有に瑕疵があるかどうかにかかわらず、」は誤りで、Cは10年の取得時効を主張できません。

３　Ａから土地を借りていたＢが死亡し，借地であることを知らない相続人Ｃがその土地を相続により取得したと考えて利用していたとしても，ＣはＢの借地人の地位を相続するだけなので，土地の所有権を時効で取得することはない。
解説：×･･･Cが、所有の意思のない占有（土地を借りていたB）の承継をしても期間の短縮はありません。しかし、Cが新たに所有の意思を持って占有を開始すると土地の所有権を時効で取得することができます。
 

４　Ｃが期間を定めずＢから土地を借りて利用していた場合，Ｃの占有が２０年を超えれば，Ｃは２０年の取得時効を主張することができる。
解説：×・・・所有の意思を持ったない土地の占有は、所得時効を主張することはできません。土地を借りる行為は、所有の意思ではない。

 

 

問04 共に宅地建物取引業者であるＡＢ間でＡ所有の土地について，平成１６年９月１日に売買代金３，０００万円（うち，手付金２００万円は同年９月１日に，残代金は同年１０月３１日に支払う｡）とする売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。 

１　本件売買契約に利害関係を有しないＣは，同年１０月３１日を経過すれば，Ｂの意思に反しても残代金をＡに対して支払うことができる。
 

２　同年１０月３１日までにＡが契約の履行に着手した場合には，手付が解約手付の性格を有していても，Ｂが履行に着手したかどうかにかかわらず，Ａは，売買契約を解除できなくなる。
 

３　Ｂの債務不履行によりＡが売買契約を解除する場合，手付金相当額を損害賠償の予定とする旨を売買契約で定めていた場合には，特約がない限り，Ａの損害が２００万円を超えていても，Ａは手付金相当額以上に損害賠償請求はできない。
 

４　Ａが残代金の受領を拒絶することを明確にしている場合であっても，Ｂは同年１０月３１日には２，８００万円をＡに対して現実に提供しなければ，Ｂも履行遅滞の責任を負わなければならない。

 

↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓

 

問04 共に宅地建物取引業者であるＡＢ間でＡ所有の土地について，平成１６年９月１日に売買代金３，０００万円（うち，手付金２００万円は同年９月１日に，残代金は同年１０月３１日に支払う｡）とする売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。 

１　本件売買契約に利害関係を有しないＣは，同年１０月３１日を経過すれば，Ｂの意思に反しても残代金をＡに対して支払うことができる。
解説：×･･･利害関係を有しない第三者（C）は、債務者の意思に反して弁済をすることができない。（民法474条2項）
 

２　同年１０月３１日までにＡが契約の履行に着手した場合には，手付が解約手付の性格を有していても，Ｂが履行に着手したかどうかにかかわらず，Ａは，売買契約を解除できなくなる。
解説：×・・・買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。 （民法557条1項）より、「Bが履行に着手したかどうかにかかわらず、売買契約の解除できなくなる」とする本肢は間違いです。
 

３　Ｂの債務不履行によりＡが売買契約を解除する場合，手付金相当額を損害賠償の予定とする旨を売買契約で定めていた場合には，特約がない限り，Ａの損害が２００万円を超えていても，Ａは手付金相当額以上に損害賠償請求はできない。
解説：○･･･当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。この場合において、裁判所は、その額を増減することができない。（民法420条1項）
 

４　Ａが残代金の受領を拒絶することを明確にしている場合であっても，Ｂは同年１０月３１日には２，８００万円をＡに対して現実に提供しなければ，Ｂも履行遅滞の責任を負わなければならない。
解説：×･･･弁済の提供は、債務の本旨に従って現実にしなければならない。ただし、債権者があらかじめその受領を拒み、又は債務の履行について債権者の行為を要するときは、弁済の準備をしたことを通知してその受領の催告をすれば足りる。 （民法493条）

問03 Ａは，自己所有の建物をＢに売却したが，Ｂはまだ所有権移転登記を行っていない。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。

１　Ｃが何らの権原なくこの建物を不法占有している場合，Ｂは，Ｃに対し，この建物の所有権を対抗でき，明渡しを請求できる。

２　ＤがＡからこの建物を賃借し，引渡しを受けて適法に占有している場合，Ｂは，Ｄに対し，この建物の所有権を対抗でき，賃貸人たる地位を主張できる。
 

３　この建物がＡとＥとの持分１/２ずつの共有であり，Ａが自己の持分をＢに売却した場合，Ｂは，Ｅに対し，この建物の持分の取得を対抗できない。

４　Ａはこの建物をＦから買い受け，ＦからＡに対する所有権移転登記がまだ行われていない場合，Ｂは，Ｆに対し，この建物の所有権を対抗できる。

 

 

↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓

 

 

問03 Ａは，自己所有の建物をＢに売却したが，Ｂはまだ所有権移転登記を行っていない。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。

１　Ｃが何らの権原なくこの建物を不法占有している場合，Ｂは，Ｃに対し，この建物の所有権を対抗でき，明渡しを請求できる。
解説：○・・・不法に占有している人（C)、登記がない人（B）に「登記がないことを主張する」正当な利益はありません。よって、Bは、不法に占有しているCに建物の所有権を対抗でき、明渡しを請求できます。

２　ＤがＡからこの建物を賃借し，引渡しを受けて適法に占有している場合，Ｂは，Ｄに対し，この建物の所有権を対抗でき，賃貸人たる地位を主張できる。
解説：×･･･賃借人は、不法に占有している者と違い「登記がないことを主張する」正当な利益があります。よってBは、不動産の移転登記を受けなければ、賃貸人たる地位を主張できません。
 

３　この建物がＡとＥとの持分１/２ずつの共有であり，Ａが自己の持分をＢに売却した場合，Ｂは，Ｅに対し，この建物の持分の取得を対抗できない。
解説○・・・民法206条によれば、所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有しますが、譲渡人以外のほかの共有者は、「登記がないことを主張する」正当な利益があります。よって共有者Eに対して、登記がなければ対抗することはできません。

４　Ａはこの建物をＦから買い受け，ＦからＡに対する所有権移転登記がまだ行われていない場合，Ｂは，Ｆに対し，この建物の所有権を対抗できる。
解説○・・・FもAも当事者であり、Fは、「登記がないことを主張する」正当な利益はありません。よって、Bは、Fに対し、この建物の所有権を対抗できます。

 

 

 

 問02 Ｂ所有の土地をＡがＢの代理人として，Ｃとの間で売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。

１　ＡとＢとが夫婦であり契約に関して何ら取り決めのない場合には，不動産売買はＡＢ夫婦の日常の家事に関する法律行為の範囲内にないとＣが考えていた場合も，本件売買契約は有効である。
 

２　Ａが無権代理人である場合，ＣはＢに対して相当の期間を定めて，その期間内に追認するか否かを催告することができ，Ｂが期間内に確答をしない場合には，追認とみなされ本件売買契約は有効となる。
 

３　Ａが無権代理人であっても，Ｂの死亡によりＡがＤとともにＢを共同相続した場合には，Ｄが追認を拒絶していても，Ａの相続分に相当する部分についての売買契約は，相続開始と同時に有効となる。
 

４　Ａが無権代理人であって，Ａの死亡によりＢが単独でＡを相続した場合には，Ｂは追認を拒絶できるが，ＣがＡの無権代理につき善意無過失であれば，ＣはＢに対して損害賠償を請求することができる。

 

↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓

 

 

問02 Ｂ所有の土地をＡがＢの代理人として，Ｃとの間で売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。

１　ＡとＢとが夫婦であり契約に関して何ら取り決めのない場合には，不動産売買はＡＢ夫婦の日常の家事に関する法律行為の範囲内にないとＣが考えていた場合も，本件売買契約は有効である。
解説：×・・・夫婦の一方が日常の家事に関して第三者と法律行為をしたときは、他の一方は、これによって生じた債務について、連帯してその責任を負う。（民法761条）とありますが、不動産売買は、日常の家事に関する法律行為でありません。また、Cが法律行為の範囲内と考えていた場合、表見代理も適用されず、本肢の売買契約は、有効ではありません。
 

２　Ａが無権代理人である場合，ＣはＢに対して相当の期間を定めて，その期間内に追認するか否かを催告することができ，Ｂが期間内に確答をしない場合には，追認とみなされ本件売買契約は有効となる。
解説：×・・・A（無権代理人）の場合、C（相手方）は、B（本人）に対し、相当の期間を定めて、その期間内に追認をするかどうかを確答すべき旨の催告をすることができる。この場合において、本人がその期間内に確答をしないときは、追認を拒絶したものとみなされます（民法114条）。よって、本肢の売買契約は有効ではありません。
 

３　Ａが無権代理人であっても，Ｂの死亡によりＡがＤとともにＢを共同相続した場合には，Ｄが追認を拒絶していても，Ａの相続分に相当する部分についての売買契約は，相続開始と同時に有効となる。
解説：×・・・判例によるとこのような場合は、共同相続人全員が一致してはじめて行使できます。よって、Aの相続分に相当する部分についての売買契約は相続開始と同時に有効とはなりません。
 

４　Ａが無権代理人であって，Ａの死亡によりＢが単独でＡを相続した場合には，Ｂは追認を拒絶できるが，ＣがＡの無権代理につき善意無過失であれば，ＣはＢに対して損害賠償を請求することができる。
解説：○・・・Bは、相続人としてAの無権代理人と本人の地位があります。よって、本人の地位を行使し、追認拒絶ができますが、無権代理人の地位もありますので、Cが善意無過失であれば、CはBに対して損害賠償を請求することができます。

 

 

問01 Ａ所有の土地につき，ＡとＢとの間で売買契約を締結し，Ｂが当該土地につき第三者との間で売買契約を締結していない場合に関する次の記述のうち，民法の規定によれば，正しいものはどれか。 

１　Ａの売渡し申込みの意思は真意ではなく，ＢもＡの意思が真意ではないことを知っていた場合，ＡとＢとの意思は合致しているので，売買契約は有効である。
 

２　Ａが，強制執行を逃れるために，実際には売り渡す意思はないのにＢと通謀して売買契約の締結をしたかのように装った場合，売買契約は無効である。
 

３　Ａが，Ｃの詐欺によってＢとの間で売買契約を締結した場合，Ｃの詐欺をＢが知っているか否かにかかわらず，Ａは売買契約を取り消すことはできない。
 

４　Ａが，Ｃの強迫によってＢとの間で売買契約を締結した場合，Ｃの強迫をＢが知らなければ，Ａは売買契約を取り消すことができない。

 

↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓

 

 

問01 Ａ所有の土地につき，ＡとＢとの間で売買契約を締結し，Ｂが当該土地につき第三者との間で売買契約を締結していない場合に関する次の記述のうち，民法の規定によれば，正しいものはどれか。 

１　Ａの売渡し申込みの意思は真意ではなく，ＢもＡの意思が真意ではないことを知っていた場合，ＡとＢとの意思は合致しているので，売買契約は有効である。
解説：×・・・Ａの売渡し申込みの意思は真意ではなく（心狸留保）の場合、Bが知っている（悪意）、知ることができた（善意有過失）場合は、無効となります。
（心狸留保で相手方が善意無過失の場合は、有効となります。）　(民法93条)

２　Ａが，強制執行を逃れるために，実際には売り渡す意思はないのにＢと通謀して売買契約の締結をしたかのように装った場合，売買契約は無効である。
解説：○・・・本肢は、虚偽表示となり、相手方と通じて虚偽の意思表示は、無効となる。ちなみに虚偽表示は、善意の第三者に対抗することは、できません。　(民法94条)

３　Ａが，Ｃの詐欺によってＢとの間で売買契約を締結した場合，Ｃの詐欺をＢが知っているか否かにかかわらず，Ａは売買契約を取り消すことはできない。
解説：×・・・B（相手方）に対する意思表示についてC（第三者）が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知っていたとき（悪意）に限り、取り消すことできます。
よって、「Ｃの詐欺をＢが知っているか否かにかかわらず」とする本肢は誤りです。　(民法96条　2項)

４　Ａが，Ｃの強迫によってＢとの間で売買契約を締結した場合，Ｃの強迫をＢが知らなければ，Ａは売買契約を取り消すことができない。

解説：×・・・C（第三者）の強迫による意思表示の場合、B（相手方）がその事について、善意・悪意に関係なく、Aは取り消すことができます。

 

 

 試験結果発表まであとわずか。
もう、合格証書も発送されてるんでしょうね。

でも、まだ、疑問が残る問３８。

ここでもう一度疑問点を整理してみましょう。


まずは問題。

【問 38】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、 
宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した 
売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法 
(以下この問において「法」という。)及び民法の規定 
によれば、誤っているものの組合せはどれか。 

イ Ａは、Ｂとの間で建物の売買契約を締結する前に、 
法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物の 
瑕疵の存在について説明し、売買契約においてＡは 
当該瑕疵について担保責任を負わないとする特約を 
定めた場合、その特約は有効である。 


疑問となっているのは、


①法第35条の規定に基づく重要事項に瑕疵の説明が含まれるか？

②担保責任には権利の瑕疵も含まれるか？


他にも説明範囲といったこともあろうかと思いますが、
今回はこの２点を考えてみます。

まず、①法第35条の規定に基づく重要事項に瑕疵の説明が含まれるか？
当然、重要事項説明として、瑕疵の説明をすることは推奨すべきです。
しかし、この瑕疵の説明は何に基づいて説明しているのでしょうか。
そこで官公庁の資料を探してみます。

（国交省） 
http://www.mlit.go.jp/common/000034607.pdf 

（大阪府） 
http://www.pref.osaka.jp/kenshin/jusetsu/index.html

国交省、大阪府のいずれも瑕疵の説明義務を第35条によるものとしておらず、
国交省においては、第35条以外の項目として、告知書による説明を推奨し、
大阪府においてはトラブル防止のため、つまり第47条に対応するためとしています。

第35条には「少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面
（第５号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。」
と説明されています。
この「少なくとも」ですが、列挙された項目を限定するための言葉と私は理解します。
当然、この他のことを一緒に説明しても問題ありません。
だから、「瑕疵」も重要事項に含まれるよという考えは余りにも乱暴に思えます。
説明することなら何でも重要事項なんですかと逆に問いたい。
私としては、この前半部分は誤りだと思っています。

次に、②担保責任には権利の瑕疵も含まれるか？
ですが、読み方によっては、この「担保責任」を「瑕疵担保責任」と読む方もいらっしゃるかもしれません。
出題者もそういう意図だったのかもしれません。
ですが、「担保責任」と書かれている以上は、「担保責任」も含めて想定しなければなりません。
これを「瑕疵担保責任」と読みとれなんてことは、無茶は話です。

では、「担保責任」として考えた場合、
「物の瑕疵」「権利の瑕疵」どちらも想定しなければなりません。
もしかしたら「心理的な瑕疵」といったものもあるかもしれません。

でも、瑕疵の説明していたら、「権利の瑕疵」だろうが特約は有効なのでは？
確かにそうです。
民法572条でもそのように決められています。

第572条　売主は、第560条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の
特約をしたときであっても、 知りながら告げなかった事実及び
自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。 

ですが気になるのは後半の例外事項です。
「自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。」
の部分です。
たとえば，売買の目的物に抵当権や地上権が設定されていたり， 
売買の目的物の全部または一部を第三者に譲渡していた場合には
特約は無効だよと言っています。

民法572条は瑕疵担保責任には適用されないから・・・
という方もいらっしゃいますが、説明して瑕疵でなくなってしまったのなら、
担保責任の場合を考える必要があるのではないでしょうか。
条文にある以上、これも誤りだと思います。

もし、「正しい」とするならば、理由をはっきり説明して欲しい。
第572条の前半部分だけが理由なんて絶対におかしいと思います。



「誤っている」と考えていらっしゃる方も多いようですね。↓↓↓↓↓↓

宅建試験　問３８イの答えはどれだと思う？

宅建試験　問３１、問３８の答えはどれだと思う？