インタビュー
365日ほったらかし!!成功大家さん小松氏インタビュー
2009.04.06[インタビュー]
インフォトップの売上ランキング上位に位置し、注目度の高い教材の一つに小松健治氏の『成功大家さん劇場』があります。資金が無くても始められる大家さん業ということで、副業として注目されています。その小松氏にDI-VEがインタビューを敢行しました！
プロフィール小松健治（コマツケンジ）
建築関係のサラリーマンだが、自己資金0円から月収700万円になった大家でもある。
ただ大家になっただけでなく、空室率１％という凄い手腕の持主。
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―――何故大家さんになろうと？
銀行で順番待ちしているときに何気なく手に取った情報誌があったんです。
その後のほうに「投資用物件」というページがあったんですよね。
ペラペラってめくっていくと、棟売りというページがあって、値段を見たら一番安いのが2,000万円台なんですよ。しかも首都圏ですね。こんなに安いなら自分でもできるかもしれないと思ったのがキッカケです。
―――その後勉強されたということですか？
勉強・・・といいますか、書かれていた電話番号に電話して、すぐに出向いてしまいました。不動産屋に入るのが初めてでしたので恐かったですね（笑）
「これで駄目だったら人生駄目かな」と思って入りましたよ。
――― 一大決心をして始めたと。
ここで有り金取られたらもう終わりかなって気持ちで。
不動産屋から色々なものを紹介されるので、暇な時間利用してできるだけ見に行きました。最初のうちは自分の目で見て、
良い悪いというのを自分で判断できるようになろうと思っていましたね。
―――利益が出始めたのはいつ頃からですか？
実際に家賃収入が入ってくるのは月々ですけど、ほぼ毎日という感覚ですよね。
特に一番始めというのは、敷金が前のオーナーさんから移ってくるんですよ。
売買代金払って、色々な諸経費払うじゃないですか。
そうすると敷金をこちらにバックしてくれるんですよね。
そういう理由で、約三か月分の家賃がどんと入ってくるんです。取引終わると銀行口座の残高が減るどころか、逆に増えてるんですよ。
―――何故、不動産投資を選んだのでしょうか？
色々な投資の方法や副業の方法があると思うんですけど、
毎月定額のお金がちゃんと入ってくるような投資方法がないかなと考えたんですよ。
株なんかは損もあれば得もあるといったかんじで。月謝だとか会費だとか、そんな感じでお金が得られないかなと。
たまたま自分も建築関係にいたものですから、不動産はどうかなと。
―――不動産投資というのは景気に左右されませんか？
左右されにくいですね。
リストラで部屋を出て行くとか、そういう意味では影響ありますけど。
人間どこかにすまないといけないので。
地価とか物件価格が下がってはいますけど、家賃は下がって無いですよね。
住んでる側から見れば変わらないけれど、大家さん側から見れば得なんですよね。
―――不動産業のメリットは何でしょうか？
当然ローンを組んでいますので返済のリスクはありますけど、入ってくるもので返済しますので問題ありません。返済額も、満室で得る額の極力50％以下で抑えるようにしています。空室率回避法を使えば、空室が5割というのは考えにくいので、マイナスが出ることはありませんね。
―――小松氏のところの空室率はいかがですか？
今月の頭の時点で入居率が99％でした。
空室率で言うと1％です。去年の秋口は半年くらい満室が続いてましたね。
不動産業界全体ですと、平均すると20％～30％空室があるって言われています。
オフィスで言うと空室率1％って三菱地所だけなんですよ。丸ビルとか。
空室率30％とか40％の会社もあるくらいです。こういうご時勢ですからテナントが出ちゃうとなかなか次が入らないんですよね。
―――空室回避法は難しい方法でしょうか？
簡単ではないと思いますけど・・・。
約100部屋のうち18室はサブリースという方法をとっているんです。
僕がある不動産屋に部屋を貸してしまうんです。
不動産屋がお客さんを探してきて貸し出すという方法ですね。
部屋が空いてようが何しようが、不動産屋が家賃を保証してくれるんですよ。
社宅として貸している物件もあります。
入居されてる方は、社員さんですとか支店長さんですので、滅多に空くことはないです。
今まで空いたことはないですね。
―――今、オーナーをやっている方にも良い方法ですよね。
彼が投資で儲け続けられる自信があるなら、不動産なんて買わないと思うんです。つまり、今不動産がチャンスということの現われだと思うんですよね。
株もFXもポジション持ちながらトイレに行けないんですよ。トイレに行ってる間に値が下がって泣いてる人は随分沢山います。
寝てる間とかに相場が動くことはよくある話です。
不動産は寝てても大丈夫ですから。一番のメリットは寝てても大丈夫ということでしょうか（笑）
―――この教材をどういう方にお勧めしたいですか？
不動産投資を恐いものだとか、違う世界だと思っている方に、
ちょっと勉強すれば簡単に出来るんだよと。
―――逆に勧めたくない方というのは？
お金持ちの方ですね。不動産投資というと、投資資金をもって始める方もいると思うんですけど、そういう方とはスタンスが違うんです。
僕らはどうしても不動産を安く買いたいわけですから、どなたかが何らかの事情で困ったやつを安く購入すると。
ただ、資金のある方は、そういった困ってる物件を買うことはないですから。
ピカピカの都内の一等地を買えば収入を得られると思いますので必要がないと思います。
―――購入者からの反響は？
「本当に融資は大丈夫なんですか？」という質問が多いです。
はじめから通らないものだと思ってしまってる方が随分多いと思うんです。
融資って言うのは、銀行に行ってお金かして下さいって言うだけなんですね。
会費とか申込金取られるわけでもありませんから、どんどんチャレンジしてもらいたいと思います。
たとえば銀行から5000万円借りてきますよね。そのお金で土地・建物買いますよね。仮に失敗した場合、これ売って銀行に返せばそれで終わりなんですよ。
諸経費などは負担しないといけないんですけど、株とかFXには無いポイントですよね。
不動産も値段の上下はありますけど、FXや株ほど影響されませんし。
―――失敗したら自己破産しなければならないというわけじゃないんですね。
逆にマイホームの方が恐いですよ。
30年ローンとかで買うじゃないですか。自分のものだと勘違いしがちですが、ローン返済が終わるまで自分のものじゃないんですよね。
払えなくなった時に、銀行は容赦なく競売掛けて売っちゃいますから、恐いですよね。
競売に掛けても返済額に満たなかったら払わなきゃいけないんですよ。
マイホームってすごいリスクが高いと思うんです。
昔問題になったステップアップローン（年々支払額が上がるローン）それで支払いきれずに手放している人がいっぱいいるんですよ。
5000万で買った物件が売るとき2500万になっていて泣いた人も結構います。
―――他の教材とちがうところはどういったところでしょうか？
決定的に違うのは「自己資金ゼロ」を目標としているところですね。
「頭金ゼロ」と謳っている所もありますが、どうしても諸経費がかかるんです。
でも「自己資金ゼロ」は元手が無くてもできるんですよね。
―――成功の秘訣があれば教えてください。
やっぱり入居するところは綺麗な方がいいですよね。
共有部分ですとか、部屋の中もちょっとでもお金掛けてキレイにしておけば、入居率も上がりやすいです。そして支出を少なくする。例えば掃除ひとつとっても人を呼べばお金がかかりますし、リフォームするのもお金かかりますから、最初のうちは自分でやっていました。
設備が壊れた場合は、業者に頼むしかありませんが、探してみると随分値段が違うので安いところを探します。湯沸かし器なんて、購入すると6～7万円とか掛かりますけど、リースだと月々500円なんですよ。
―――アドバイス等ありましたらお願いします。
オフィスビルの入居率って景気に左右されやすいんですよね。オフィスですとか店舗とか飲食店は見送ったほうがいいと思います。
―――不動産投資を検討している方へメッセージをお願いします。
まず動くことだと思います。
不動産屋に足を運ぶ・銀行に相談する。ここまでタダですから。
その上、勉強になりますから。
途中までやって辞めたところで何か損するわけでもないですし。
―――将来的な目標・夢がありましたら。
元々建築業界にいるものですから、自分の理想の物件を建ててみたいですね。
自分の想いで空室率を減らせればもっと面白いかなと思います。
【小松氏商品】
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