大家さんとして成功するために、最も重要視しなければならないことが毎月のキャッシュフローです。今月はいくらの収入があって、支出はどのくらいだったのか、そして最終的にいくらのお金を残すことができたのか？ということです。つまり、手元の現金を増やすことを第一に考えていかねばなりません。

突然こんな話から入ると、少し戸惑ってしまうかもしれませんが、この先の話をしっかり理解していただくためには、絶対に必要な考え方です。ですから、まずはここで話す内容をしっかり理解して下さい。

ちょっと専門的な話になりますが、不動産で利益を得ようとする場合、キャピタルゲインとインカムゲインの２つの方法があります。

キャピタルゲインとは、購入した物件を転売して利益を出す方法です。たとえば、３０００万円で購入した物件を４０００万円で売り、１０００万円の利益を出すといった具合です。バブルのころは、この方法で多くの人が利益を出していましたが、今の日本ではよっぽどのことがない限り無理でしょう。ですから、私はこの方法で儲けようと思ったことは一度もありません。

私がやっているのはインカムゲインです。いわゆる家賃収入で利益を得る方法です。この方法の場合、ある条件さえ満たせば、物件を取得したその月から利益を得ることができます。つまり、すぐに利益になるということです。これを実現するために最も重要になる考え方がキャッシュフローなのです。

「この土地に建っている、このアパートを買うと、将来的にどのくらいで売れるのかな？」ではなく、「この土地に建っている、このアパートを買うと、今月からいくらの家賃収入が入ってくるかな？」を考えるのです。

もちろん、前者のような考え方も間違ってはいませんが、結局のところ、多くの家賃収入、多くの利益が見込める物件は、将来的にも価値が上がる可能性が高いですから、後者の考え方を優先して間違いありません。そうです。大は小を兼ねるのです。

ただ、「二兎を追うものは一兎も得ず」ではありませんが、キャピタルゲインとインカムゲインを一緒くたに考えてしまうと、本来の目的がぼやけてしまいますので、この際「将来的な価値」に関しては一切無視します。この物件を取得することで「いくらの家賃収入があって、毎月どれだけの現金を残す（増やす）ことができるのか？」だけを考えるようにしてください。「将来的にこのくらいの家賃収入が…」でもありません。「今月から、どのくらいの額の現金が手元に残るか？」を考えるのです。もうお分かりですよね？

資金や労力の問題をクリアする前に、本編第一幕でいきなりこんな話をしてしまいましたが、逆にこの話が理解できないと、資金や労力の問題はクリアされません。不動産（アパートやマンション）を取得する目的は、あくまでも家賃収入で儲けるため、即現金（利益）を手に入れるため、安定した収入を毎月確保するためだと思って下さい。

そもそも、ここまでお付き合いいただいたあなたは、「アパートやマンションのオーナーになって家賃収入を獲得し、気ままに暮らしていきたい」と思っているからこそ、私の話を真剣に聞いてくれているのではないですか？だったら、その目的を絶対に見失わないでください。

貯金ゼロ、知識ゼロ、経験ゼロの普通のサラリーマンである私が、毎月７００万円もの家賃収入が得られるようになったのは、この考え方を徹底してきたからです。ですから、まずはそのことをあなたにお伝えしなければと思い、ここではキャッシュフローのお話をさせていただきました。それでは、この話を理解していただいていることを前提に、どんどん話を進めていきましょう。

前幕では、狙いをインカムゲインに絞り、キャッシュフローにとことんこだわるということをお伝えしましたが、「そもそも物件を手に入れることができなければ家賃収入なんて得られないじゃないか！」と思っている人が非常に多いでしょう。

ごもっとも！確かにそうですね（笑）

家賃収入は物件（アパートやマンション）を所有していなければ実現しません。そこで、あなたには最大の不安材料が生まれるはずです。

そもそもアパートやマンションを購入するための資金などない・・・と。

大半の人は、この問題で挫折します。だからこそ、不動産投資は「お金持ちがやるもの」「地主や年配者がやるもの」と思ってしまっているのです。 でも、その問題は大した壁ではありません。現に、私は貯金なんてほとんどありませんでした。それでも、月収７００万円、年収８４００万円の大家さんが務まっています。

なぜでしょう。その理由はただ一つ。貯金がなくても不動産を獲得する方法はあるからです。先ほど私は「家賃収入は物件（アパートやマンション）を所有していなければ実現しない」と述べました。しかし、やり方次第では、貯金がほとんどなくても物件（アパートやマンション）を獲得することができます。つまり、貯金がなくてもアパートやマンションのオーナーになることは可能なのです。

では、貯金ゼロで不動産（アパートやマンション）を獲得するためには、一体どうすればいいのでしょう？その答えは、冷静に考えればすぐに見つかります。貯金がない、すなわち資金がないのなら、まずは「その条件でどうすれば資金調達ができるのか？」を考えればよいのです。

当然ですが、「貯金ゼロで不動産を獲得する」といっても、それが知人の地主に土地や建物を譲ってもらったりするような非現実的な方法ではまったく意味がありません。そんなことは、私も含め大半の人が不可能だからです。でも、ご安心下さい。ここでお伝えする方法は、正攻法で、ちゃんと自分の物件として所有し、家賃収入を得ていく方法です。自己資金ゼロ、すなわち貯金ゼロで物件（アパートやマンション）の資金を全額調達し、正真正銘、大家さんとして家賃収入を得ることができた方法です。

では、どうしてそんなことができたのでしょうか？その資金は一体どこから調達したのでしょうか？次は、具体的な資金調達方法についてお話しいたします。

結論から言うと、仮にあなたが普通のサラリーマンやＯＬであっても、貯金がなくても、不動産（アパートやマンション）を獲得するための資金を調達することは可能です。

まずは、「どこから資金を調達するのか？」についてお話しましょう。

私がお教えする資金調達先は、不動産投資に積極的な金融機関です。つまり、銀行です。「なぁ～んだ。結局、そんなことかよ？」と思われてしまうかもしれませんが、投資用不動産の場合は、株やＦＸなどとは違い、銀行からの資金調達が非常にラクなのです。

たとえば、銀行に行って「ＦＸで運用するので３０００万円融資してほしい」と言っても相手にされないのがオチですが、「不動産を購入するので３０００万円を融資してほしい」といった場合は話が別です。そのことについては、あなたも容易に想像がつくでしょう。

そうです。インカムゲインが目的の不動産投資の場合、他の投資種目に比べ、資金調達が簡単なのです。とはいえ、あなたは次のようなことを疑問に思うでしょう。その気持ちはよく分かります。いや、分かりすぎるくらい分かるんです。なぜなら、私もそう思っていましたから…

• 普通のサラリーマンやＯＬにそんな大金を融資するのか？
• 年収が低い場合は無理なんじゃないか？
• ある程度の貯金がないと相手にしてもらえないのでは？
• 世間に誇れる地位もなく、さらに人脈すらないんだけど…？
• 銀行も不動産のド素人にお金を貸すほど馬鹿じゃないのでは？

どうです？このように思っていませんか？（笑）

結論から申し上げると、そんな心配は不要です。もし、あなたがこういった理由で「夢の家賃収入」を諦めているのなら、それはもったいなさ過ぎます。正直、こんな問題は大したことないのです。

なぜ、私はそのように強気に断言できるのでしょう？それは、「銀行はあなたにお金を貸すのではなく、あなたが購入しようとしている物件にお金を貸す」からです。この意味、分かりますか？

もっとダイレクトに言うならば、銀行はあなたにお金を返してもらおうとは思っていません。あなたが購入する物件にお金を返してもらおうと思っているのです。つまり、物件（アパートやマンション）の家賃収入で返済見込みを評価するのです。

よって、物件自体の収益率が高ければ、たとえあなたが普通のサラリーマンやＯＬ、さらには貯金がなかったとしても、融資を受けることが十分可能です。実際、私がそうでした。だから、あなた自身については、そんなに問題はないのです。

勘の良い方ならもうお気づきでしょうが、これを実現するためには「物件選び」が重要になります。当サイトで、「物件選びが上手くいけば不動産投資は全てうまくいく」と言っている理由の一つがコレです。

もちろん、ここで「物件選びが成功すれば資金調達は簡単！」と言ったところで、あなたには他にもたくさん不安があるでしょう。大丈夫。それらについても次幕以降でどんどんクリアにしていきます。そして、最終的にはあなたの不安はひとつも残らないはずです。「夢の家賃収入」はどんどん現実味を帯びてくるでしょう。

ここまでの話で「物件選びさえ成功すれば、資金調達は大した問題ではない」ということがお分かりいただけたかと思います。しかし、たとえ物件選びが上手くいって、資金が全額調達できたとしても、「それじゃ借金が増えるばかりじゃん！」と思う方もいるでしょう。

確かにそうですね。たとえ、アパートやマンションを買うための資金を１００％融資で賄えたとしても、それは「もらったお金」ではなく「借りたお金」です。そのため、物件を購入したら、今度はローンを返済していかねばなりません。そこに不安を感じる方もいるでしょう。

ですが、もしこの段階に来てもあなたがそう感じるのだとしたら、残念ですがここまでの話を理解していただけていないようです…。きっと、私の説明が下手なのが原因でしょう。誠に申し訳ございません。

私は、再三に渡り、「夢の家賃収入を実現するためにはキャッシュフローを第一に考える」と述べてまいりました。ところが、もしこの段階であなたが先のような不安を感じたとするならば、それが全然伝わっていないということです。あなたは、当サイトに訪問される前と、何も変わっていないということです。今でも「不動産投資＝キャピタルゲイン」だと思いこんでしまっているのです。

そして、もうひとつ。私は、何度も「物件選びさえ成功すればすべてが上手くいく」と述べてまいりました。その「すべて」とは、もちろん物件購入後の返済計画についても例外ではありません。ここでは、その理由についてお話しましょう。

まず、今一度なぜアパートやマンションを購入するのかを考えてみてください。当然、家賃収入で利益を上げるためですよね？仮に、ローンの返済額が家賃を上回るようでは本末転倒ですよね？はっきりいって、そんな物件なら買わない方がいいですよね？

先ほど、「銀行は誰に資金を貸し付け、返済してもらおうと思っているか」をお話しましたが、覚えていますか？あなたに返済してもらおうと思ってるんですか？違いますよね。銀行は「物件自体に資金を融資」するのです。

では、あなたはどう考えますか？当然ですがあなたも銀行と同じ考えでなければいけません。そうです、あなたがローンを返すのではなく、物件がローンを返していくという発想です。ですから、返済するのはあなたではありません。そして、ここで購入する物件は、単なる不動産ではなく、あなたの代わりに働いて稼いでくれる優秀なパートナーだと思って下さい。あなたが経営者だとすれば、物件はあなたの部下なのです。

さて、この非常に優秀な部下ですが、彼は銀行にローンを返済してくれるだけではなく、同時にあなたに利益をもたらしてくれます。社員と違って文句ひとつ言いません。自分の給料分は、ちゃんと自分で稼ぎだしてくれます。私は、インカムゲインを目的にした不動産投資を、会社経営と個人投資を融合させ、良い面だけを残した、最高の副業モデルだと考えています。

もちろん、書面上は銀行からあなた自身が借入をする形になりますが、実際の返済モデルは上のイメージ図どおりです。あなたが２４時間一生懸命働いて、借金を返していくわけではありません。当然、銀行もあなたにそんな期待はしていません（笑）

そして、「この理想的な副収入モデルをどう実現していくか？」が、私の大家さんノウハウになります。どうして私がサラリーマンでありながら大家さん稼業が勤まっているのか？どうして貯金ゼロから築き上げることができたのか？きっと徐々に分かってきていただけたかと思います。

物件購入後、そのローンの返済は、毎月の家賃収入の中からおこなっていくことを説明しました。つまり、返済金の出所はあなたの財布ではなく、その物件に住んでいる人たちの財布だということです。彼らが毎月納めてくれる家賃の一部をローンの返済に充てるのです。

では、その一部とは一体どのくらいの金額が理想なのか？次は、それについてお話しましょう。

ずばり、あなたの目的は「家賃収入で利益を上げること」です。ですから、これだけは絶対に妥協してはいけません。どういうことなのかというと、もし家賃収入で大した利益が出ないのなら、そんな物件は買わない方が良いということです。まぁ、当り前のことなのですが、念のため…。

私の場合、家賃収入に対する返済金の割合は５０％以下と決めています。たとえば、家賃収入が毎月５０万円になるアパートなら、毎月の返済金は２５万円以下に設定します。つまり、半分以上は私の手元に残るようにしています。

もしも、購入前のシミュレーション段階で、家賃収入に対する返済金の割合が６０％、７０％となってしまうようなら、私は絶対に手を出しません。そんな物件を手に入れても、投資として「美味しくない」からです。 もちろん、それでも利益は出るでしょう。でも、私はその程度では納得できません。毎月、なるべく多くの現金を残していきたいからです。ですから、ここだけは他の誰に何と言われようとも譲れません。妥協もできません。

あなたが私のように「副業大家さん」になるとすれば、ここは一番こだわっていただきたいところです。大家さん稼業は利益が出てナンボ、それでこそ意味があります。また、必要経費（税金や修繕費等）を考慮した上でも、これが完璧な安全値、すなわちセーフティーゾーンと言えます。だから、あなたも家賃収入の半分以上は自分の手元に残るようにしてください。そうすることで、きっと満足できる副収入が得られます。

さて、ここまでを簡単にまとめると…

• 資金は全額銀行から調達。だから自己資金不要。
• 毎月の返済は家賃収入から。半分以上は手元に残す。

となります。

どうです？小松流の大家さん稼業は、あなたにとって負担になりますか？少なくとも金銭面のみなら、ここまでの説明で不安が解消されたのではないかと思います。資金の出所は全額銀行から、返済金の出所はそこに住んでいる住民からです。いずれも、「あなたの財布から…」ではありません。

さて、次もあなたのモチベーションが上がる、面白い話をしていきましょう。きっと、「なぜ私が副業で大家さんをやっているのか？」「なぜ物件を増やし続けているのか？」がお分かりいただけると思います！

お金もない、地位もない、時間もない…そんな私が「大家さんをやってみよう！」と思った切っ掛けは多々あるのですが、その中の一つとして「すぐにまとまった現金が必要だったから」というものがあります。

当時、私は「今を生きることで精一杯」でした。収入は少なかったですし、自由にできる時間もほとんどありませんでした。もちろん、将来に対しても不安はありましたが、そんなことよりも「明日どうするか…？」です。「明日がなければ、その先なんてない！」といつも思っていました。

そんな私が目指したものが「家賃収入」でした。これなら、少なくとも時間のない私にも実践することができますし、資金の問題さえクリアできれば、すぐにでも今の生活から抜け出せると思ったからです。

その時、友人・知人数名に「家賃収入って良いよね。俺もやってみようかと思うんだよ」と相談したら、「そもそもお前貧乏人じゃん！」と全員に鼻で笑われたことを今でも鮮明に覚えています。 それでも「夢の家賃収入」を得ることが諦めきれなかった私は、ある物件の資料を持って銀行に行ってみたのです。

そしたらどうでしょう。なんと真剣に話を聞いてくれるじゃないですか！その時は最終的に融資を受けませんでしたが、「物件が良ければたぶん大丈夫だ！」と感じたのがすべての始まりです。

ちなみに、私は今現在も中古物件にしか興味がありません。その理由は「すぐにまとまった現金が発生する」からです。新築の場合は、入居者の募集から始めなければいけないですし、どの程度の収入が見込めるかは定かではありません。つまり、やってみなければ何とも言えません。

ところが、中古は違います。すでに入居者は入っていますし、どのくらいの家賃収入があって、必要経費がどのくらいかも容易に計算できます。つまり、シミュレーションが簡単なのです。

また、中古の場合は建物自体の評価も下がっていますから、良い場所に建っている物件も安く手に入れることができます。これについては、すでに多くの著名人が述べていることですが、日本の場合、築年数が長ければ長いほど、あり得ないくらい建物の評価が下がるんですよね。これはある意味、抜け穴であり、盲点なんですが、この話は、あちこちで説かれていることなので、ここでは割愛しますね。

話が少し逸れましたが、中古のマンションやアパートの場合、銀行の決済が下りてから、最長でも１か月以内に現金収入があります。これは「最長」ですよ？つまり、１ヵ月以内に、まとまったお金が入ってくるのです。タイミングによっては、銀行決済が下りたその日に、日割り分の家賃収入が発生します。中古の場合は、すでに入居者がいますからね…（笑）

この日割り分は、前の大家さんからもらいます。その際、敷金なども一緒にもらいます。ここが大家さん稼業の面白いところです。あなたもご存じでしょうが、賃貸マンションやアパートの場合、「ほとんどが前家賃」です。そのため、すぐに現金が入ってくるのです。しかも、その後は毎月定期的に…！！

「今を生きることが精一杯」だった私にとって、これがどれほど魅力的で、価値があることなのか？それは、きっとあなたにも伝わると思います。すぐに利益が出て、その後、定期的に続くのが、中古物件による不動産投資の魅力のひとつですね。

中古物件による不動産投資の魅力は、「すぐに現金収入が発生し、以後それが定期的に続く」ということもありますが、もうひとつ大きな魅力があります。

第五幕にて、入ってきた家賃収入の５割以上を自分の手元に残し、残りをローンの返済に充てると言いましたが、結局はいずれも自分の利益になるということに気づきましたか？

先ほどのような言い方をすると、自分の手元に残すお金以外は、あたかも全て銀行に取られているようなイメージを持つでしょうが、最終的にはそれも自分の利益になるんですよね。

なぜなら、返済が終われば、正真正銘その物件は自分の所有物になるからです。確かに、金利を払っていますので、ローンの全額が自分の利益とは言えませんが、逆に考えれば、すべて銀行に取られているわけではないということです。 また、返済が終わっていなくても、それを現金に換えたければ、売却すればいいだけです。売却したお金は、当然ですが自分に入ってきます。銀行ではありません。つまり、「大家さんとして家賃収入を得ながら、同時に資産まで手に入れることができる！」ということなんです。考えようによっては、銀行への返済は「定期預金」と考えることもできますね。

さて、もう一度ここまでの話をまとめてみましょう…

• 資金は全額銀行から調達。だから自己資金不要。
• 毎月の返済は家賃収入から。半分以上は自分の利益になる。
• 中古物件なら、購入後１ヵ月以内に現金収入が発生。
• 以後、家賃収入として毎月定期的に収入が発生する。
• 物件は自分の資産になる。だから、返済も自分の利益に繋がる。

こんな感じですね。分からない人は、第一幕からもう一度も読み返してみてください。要は、毎月手元に残すお金も、銀行に支払う返済も、すべては自分の利益になるということです。これって凄くないですか！？

これこそ、私が物件を増やし続けている理由です。増やせば増やすほど、毎月の家賃収入が増えていきますし、同時に資産も増えていきます。また、物件を購入するための資金は全額銀行に出してもらっていますし、その返済は私のアパートやマンションの住民に払ってもらっています。ですから、物件を増やすことは、そんなに負担になりません。もちろん、だからといって闇雲に物件を増やせば良いということではありませんが（笑）

ちょっと余談になりますが、私は資産家になった今でも新しい物件を購入するときは銀行に融資してもらっています。理由は、キャッシュフローが第一だと考えているということと、そもそも「物件の資金は銀行が出してくれるもの」ということが、私の中ですでに当たり前になっているからです。なんで銀行が出してくれるのに、わざわざ自分で出さなきゃいけないんだ・・・と（笑）

ちょっと話が脱線しましたが、家賃収入を獲得すると同時に資産までも手に入れているということが、凄いところなのです。まさに、一石二鳥ですね！

資金調達から返済計画、利益や資産の獲得方法など、私が実践している大家さんノウハウの大まかな流れはご理解いただけたかと思います。また、それは普通のサラリーマンやＯＬであっても、貯金がなくても、収入が低くても十分可能であることがお分かりいただけたでしょう。

しかし、初めて大家さんにチャレンジしてみようと思っている方には、まだまだ不安点がたくさんありますよね？たとえば、「不動産の知識なんてまるでないのに大家さんが務まるのか？」とか「そもそも毎日仕事で忙しくて副業なんてやる暇がない」など…。そこで、ここでは主な大家さんの仕事について説明していきたいと思います。

…と、その前に、まずは逆にお伺いしてみたいと思います。あなたは、大家さんの仕事って何があると思いますか？何でも良いです。ちょっと考えてみてください。

どうです？なかなか思いつかないでしょう（笑）

それもそのはず。大家さんの仕事ってホントにコレといってないんですよね（笑）現役大家さんの私が言うのだから間違いありません。だからこそ、多くの人が家賃収入に憧れるのでしょう。

強いて挙げるとすれば、「物件の掃除」だったり「修繕する場合は業者の手配」、あとは「立ち会い」くらいでしょうか。それに掃除は別としても、修繕や立ち会いなんて頻繁にあることではないので、びっくりするほど手間は掛かりません。

物件の掃除だってしたくなければしなくても良いと思います。私の場合は、もともと掃除が好きなのと、自分の物件が愛おしいと思うので、何かと理由をつけて現地に行きますが、そういうのは人それぞれであり、それこそ大家さんの考え方次第でしょう。いずれにしても、誰かに強制されることはありません。

以上のように、特にこれと言って必要な仕事はありませんから、大家さんは私のような普通のサラリーマンでも務まります。

また、「本当に何にもしたくない！稀に発生する修繕の手配も立ち会いもやりたくない！」というなら、専門の管理会社に委託してしまうのも一つの手です。その場合は、利益が若干減りますが（委託料が発生するため）、本当に何にもやることがありません。正真正銘、３６５日ほったらかしで大丈夫です。嘘ではありません。誇大でもありません。もし信じられなければ、ご自身でも調べてみてください。そういった管理会社はたくさんあります。私もいくつかの物件は管理会社にお任せしている状態です。

また、最近では「家賃収入を保証」してくれる管理会社もあります。どういうことなのかというと、たとえ空室が出ても、一定の家賃収入を保証してくれるというサービスです。

次に詳しく説明しますが、大家さん稼業にとって最大のリスクは空室です。なぜなら、空室が出ると、その分の家賃収入が減ってしまうからです。家賃収入が減れば、利益も減ります。下手すれば、赤字にもなり得ます。ところが、そんなリスクを保証してくれるサービスもあるのです。管理をすべて代行してくれて、なおかつ空室のリスクまでを保証してくれるのですから、多少利益率が下がってしまうとしても、利用してみて損はないでしょう。

もともと大してやることがないのに、最近ではそんな便利なサービスもどんどん誕生しています。だからこそ、不動産に対する知識のない人でも、毎日忙しいサラリーマンやＯＬの方でも、気軽に大家さん稼業が務まるのです。

先ほども少し触れましたが、大家さんの最大のリスクが空室です。空室が出てしまうと、その分の家賃収入が見込めません。大家さん稼業は入居者がいてナンボの世界です。ですから、空室が多いとこのモデル自体が成り立たなくなります。

ただ、逆を言えば、空室がなければ何も問題がないということです。当り前ですよね。家賃収入が満額入ってくるのですから。もし、満室でも利益が出ないのなら、その物件はどうやっても利益がでません・・・。今すぐ手放すべきです。もちろん、賃上げができるなら別ですが、現実的にそれはなかなか難しいでしょう（笑）

と、そんなレベルの低い話は抜きにして、ここでは私のノウハウで空室のリスクが回避できるのか？をお伝えします。答えは「Ｙｅｓ」です。空室のリスクは、やり方さえ知っていれば回避できます。

とはいえ、退室者をゼロにすることは不可能です。マイホームを買って引っ越される方もいますし、結婚するから出ていくという人もいます。また、転勤される方や実家（故郷）に戻る方、中には「この地域は飽きたから…」という理由で出ていかれる方もいます。それを１００％阻止することは不可能です。

ところが、私は現在８件のマンションやアパートを所有していて、全部で９９部屋ありますが、空室はわずかに１室です（２００９年２月２７日現在）。つまり、入居率９９％、空室率１％です。もし、あなたが現役の大家さん、あるいは過去に大家さんを経験したことがある人なら、これがどれだけ凄いことなのかご理解いただけるかと思います。

先日、ある雑誌の取材を受けた時に聞いたのですが、空室率１％というのは、三菱地所くらいしかないそうです。 また、三菱地所はブランドもあり、立地もすべて良い条件のところしかないので、私のような個人大家でこの数字はあり得ないとずいぶん驚かれていました。 確かに、一般的に空室率は２０％前後だと言われています。一方、私の物件の空室率は１％ですから、それと比較すると「かなり優秀な数字」だと言えるでしょう。 しかも、私は本業ではなく、副業で大家さんをやっているので、なおさらかと思います。

※2009年2月27日現在

では、私がどのような対策を打っていると思いますか？当然ですが、先ほど述べたように退室者をゼロにすることはできません。そこで、私がやっていることは「退去者が出た場合、すぐに入居者が現れるような仕掛けを作る」ことです。もちろん、退室者が出ないように努力もしますが、１００％防げない以上、入居率を上げていくしかありません。つまり、入居率を上げることが、大家さんの最大のリスクを回避する方法になるのです。

私が大家さんとしてここまで成功できたのも、このリスク回避法を生み出せたのが理由の一つです。

さて、「小松健治の成功大家さん劇場」もいよいよ大詰めです。ここで、ある種の結論に辿り着きます。そして、それは恐らくここまでお付き合いいただいた全ての皆さまが感じていることだと思います。

そうです。結局は、物件選びに長けていなければ、何もかも実現しないのではないか？ということです。これにはもう気づいていただけましたよね？だから、私は再三にわたり「物件選びが成功すればすべてがうまくいく」と述べてきたのです。これについて、まだ理解できていない人がおられると困るので、念のため、ここで要点をまとめておきましょう。

どうですか？アパートやマンションの大家さんになって家賃収入を得ていくためには、自己資金が問題ではなく、身分が問題なのでもなく、はたまた時間を掛けられるかどうかが問題でもなく、不動産に対する専門知識が必要なのではなく、全ては「物件選びの技術だけ」だということがお分かりいただけたかと思います。

でも、これって私たち一般人にとっては凄いことなのです。なぜなら、大家さんになって家賃収入を得るための条件が「自己資金」なら、このご時世、大半の人が諦めなければならないからです。条件が「地位」や「身分」であっても同じです。また、「時間」や「労力」を求められるなら、そもそもサラリーマンやＯＬには絶対に無理でしょう。「不動産に対する専門知識」の場合も、賢い人じゃないと難しいという結論になってしまいます。

ところが、その条件が「物件選びのみ」だとすると、多くの人に成功するチャンスが生まれます。なぜなら、その場合はちょっとしたコツと、手順さえ覚えてしまえば、出来てしまうからです。そして、そのノウハウこそが、私が月収７００万円に辿り着くことができた肝となるノウハウなのです。

多くの人はインカムゲインを目的にした不動産投資の本質が見抜けていません。大半の人が「不動産投資は、お金持ちがやるもの」「大家さん稼業は、お金を貯めて、年を取ってからやるもの」「地位や身分の低い若い人間が手を出すものではない」と思っています。ですが、それは大きな間違いです。大家さんになって夢の家賃収入が実現できるかどうかは、すべて「物件の目利き」にかかっているのです。

さて、「小松健治の成功大家さん劇場・本編」では、物件選びが最も重要との結論を出しましたが、このアンコール編では、少なくとも私の全物件、そして友人・知人にアドバイスした全物件が、どうして成功しているのかという秘密についてお話します。

たとえ、自己資金ゼロでアパートやマンションが手にできるとしても、タダで手に入るわけではないですから、どんなに物件選びに自信があったとしても不安は拭えません。それは、私の経験やノウハウを持ったとしても同じです。

ところが、私が購入した８軒はもちろんのこと、友人・知人にアドバイスした物件も全て利益が出ています。つまり、実績だけでいえば成功率100％なのです。 当然、未来のことは誰にも分からないので、あくまでも過去の数字でしか言えませんが、それにしても何故こんなにもうまくいっているのでしょうか？未来の話は抜きにして考えてみてください。

「たまたま上手くいっただけだろう…」

確かにそうかもしれません。なぜなら、「今後もずっと成功率１００％なのか？」と問われれば、「そうです！」とは言い切れないからです。たとえ私に自信や確信があったとしても、未来が分かるわけではありません。もちろん、そんなことはあなたも分かっているとは思いますが・・・。

ただ、一つだけ言えることは、私は物件を購入する前に、ある裏付けを必ず取っており、そこで条件を満たさない場合は、どんなに自信がある物件でも絶対に手を出さないようにしているということです。これこそ、今まで一度も失敗していない要因だと思っています。

その裏付けとは、誰もが知っているプロの調査機関に徹底的に調べさせるというものです。不動産や金融関係のプロ中のプロに…です。探偵とか不動産業者とか、個人でやっているアドバイザー等の小さな機関ではなく、もっと責任のあるプロの調査機関に調べさせるのです。しかも、私は無料で利用しています。そこに一切お金は掛けていません。 恐らく、そこに物件を持ちかけて、普通に「この物件を調べてくれ」と言うだけでは、相手にもされないのがオチでしょう。ところが、ある手順を踏むと、その重い腰を上げ、プロの調査機関が血眼になって調査してくれるのです。購入を考えている物件の何から何までを調べ上げてくれます。長期間利益が出せるかどうか間接的に教えてくれます。

私は、その裏付けがない限り、物件を購入しないようにしています。友人・知人にアドバイスする時も、最終段階でこれを利用させ、必ず裏付けを取らせるようにしています。

過去のこととはいえ、少なくとも今までの成功率が１００％である理由は、この最後の詰めが大きく影響しているのではないかと思っています。ここで詳しくお伝えできないのが非常に残念なのですが、私が成功している要因を挙げるとすれば、これは絶対に外せないところです。

このテスト結果から、あなたの大家さんとしての適性度が判断できます。たとえば、あなたが今の状態でアパートやマンションの大家になったとして、本当に成功することができるのか？大家さんとして成功するための知識や考え方を兼ね揃えているのか？実際に家賃収入で利益が得られるのか？など、大家さんとしての資質が分かります。

いくら貯金ゼロで大家さんになれるとしても、物件を購入する以上、リスクはゼロではありません。また、大家さんに向いている人、向いていない人がいるのも事実です。そこで、ここではあなたが大家さんに適しているのかどうかを判断します。

現在、地価が安くなっていることは、あなたもご存知のことかと思います。ここ数年と比較すれば、まさに「大特価」と言えるような価格です。しかし、それでもあなたを悩ますとすれば「本当に今が買い時なのか？」「もしかしたら更に下がるのではないか？」ということではないですか？もちろん、未来のことは誰にも分かりません（当然、私にも…）。そこで、ここでは事実だけを述べていきたいと思います。

（１）多くの人が買い時だと思うと市場はどう変化するのか？

右記のニュースは２００９年２月１２日に、住友不動産・大京・東急不動産・東京建物・藤和不動産・野村不動産・三井不動産レジデンシャル・三菱地所の８社による新築マンションポータルサイトメジャーセブンが発表した市場調査結果です。 画像をクリックしていただければ分かりますが、この記事では「金利が安いから」「土地や建物の価格が安くなっているから」という理由で買い時と感じる人が増えているということが書かれています。

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金利や土地が安いことは、誰もが承知の事実ですから、今が買い時だと思う人が多いのも当然のことでしょう。また、これだけの大手企業の合同アンケート結果ですから、この調査結果に偽りがあるとも考えられません。つまり、市場心理として「買い時感」が強まっているのは「紛れもない事実」なのです。

では、多くの人が買い時だと感じ行動に出た場合、市場はどのように変化するのでしょうか？当然ですが、その場合は土地の価格が上がり、金利も上がります。需要が増えるのですから、ごくごく自然なことです。

そして、今の市場は「買い時感」が強まっている状況にあります。また、これらの理由がアンケート結果で完全に上位になってからでは遅すぎかもしれませんが、今は上昇途中にあります。今後これがどのように変化していくか楽しみですね。

（２）超有名トレーダーの不動産購入。その意味は一体？

では、もうひとつだけ事実をお伝えしておきましょう。昨年末、ジェイコム男として知られる超有名トレーダーのＢＮＦ氏が、資産２００億円の半分を使って秋葉原駅前のビルを購入したことが話題になりました。 右記の記事には、ＢＮＦ氏のコメントとして次のようなコメントが書かれています。 「でも、自分の資産が増えていくときは市況がよかったから不動産も上がっていて、買う局面がなかった。分散目的だから高い値段では買いたくなかった。で、ようやく不動産が下がってきたので、そろそろいいかなと」

週刊SPA！2008年12月9日号（扶桑社）より抜粋 クリックで拡大表示します

これが９０億円ものビルを購入した理由らしいです。やはり、価格が安いのが大きな理由になっていますね。

もちろん、本音はＢＮＦ氏ご本人にしか分からないことですが、「よやく不動産が下がってきた」というのは恐らく本音でしょう。というか事実です。なぜなら、そうでなければ不動産に手を出すことなんてしないと思うからです。

また、今まで通り株で大きく儲けられるとしたら、不動産なんて購入せず、資産を全額そっちに回した方がいいと思いませんか？でも、彼は資産の半分を使ってこのビルを購入しました。これは一体何を意味するのでしょう。あなたも是非考えてみてください。

（３）これらの事例から考えられること。そして実現への近道とは？

こういった事例を挙げれば、それこそキリがないので、ここでは２つの事実だけをご紹介しました。いずれにしても「一般の人たちも投資のプロも今がチャンス」だと感じているのは事実だと思います。

しかし、多くの自己資金を持っていない人にとって、これらの事実はどうでも良いことかもしれません。なぜなら、たとえ「今がチャンス」だとしても不動産に投じる資金がないのですから…。

それは不動産に限らず、株や為替といった場合も同じでしょう。仮に、世間が「今が底値だ！」なんて騒いでいたとしても、株や為替に投じる資金がなければ参加したくても出来ません。また、とはいえ資金調達も、株や為替ではラクではありません。銀行に行ったところで、誰も取り合ってくれないのが現実です。

ところが、不動産の場合は違います。銀行から資金調達もしやすいですし、私のノウハウがあれば、それこそ貯金がなくても参加できてしまいます。もし、本当に今が不動産の底値だとすれば、キャピタルゲインとインカムゲインが同時に手に出来てしまいます。未来のことは誰にも分からないとはいえ「可能性であればこれに優るものはない」と、私は思っています。