今日の経営会議
１１月６日
毎週金曜日の１０時から、マンション管理に関する経営会議を継続的に行っています。
出席メンバーは事務局スタッフ全員と経営知識や経験を持った管理士、総勢１０名前後です。
Ｋ君：ＬＣ（マンション管理システム開発担当）の進捗状況の報告
Ｔ君：ＬＣのマーケティングの報告
Ｙさん：担当する?Ｕマンションの大規模修繕コンサルタント受注?年間アドバイザー契約の管理組合運営のトラブル?月間顧問契約先の理事会への取組の報告と課題
Ｔさん：セミナー開催の進捗状況と課題
Ｙ君：建替え案件の報告、マンション保険のグレイドのダウン問題、マンション修繕業者．ＣＯＭの課題
Ｍさん：不動産鑑定士とマンション管理士のダブル資格を活かす方法
ＫＹさん：某管理組合の問題点の報告、セミナー後援申請の進捗
Ａさん：リプレース案件、管理組合法人の管理規約改正と教育業務の報告、滞納回収マニュアルの作成報告、その他
Ｍ税理士：ＬＣの増資問題
Ｑ太郎：総括
約２時間弱、討議します。
私たちは零細組織であり、ベンチャービジネスを目指しています。だから組織員全員が知識を共有する必要があります。
１週間に１度の経営に関する会議ですが、ワイワイガヤガヤとした中で素晴らしいアイディアが生まれてきます。
ところで、そろそろコメント（書き込み）を再開したいと思います。しかし不特定多数、かつ、無責任な放言を避けるため、事前に許可した有識者のみに限定します。
希望する方は事務局（info@kinki-mankan.com）まで申込んでください。
毎週金曜日の１０時から、マンション管理に関する経営会議を継続的に行っています。
出席メンバーは事務局スタッフ全員と経営知識や経験を持った管理士、総勢１０名前後です。
Ｋ君：ＬＣ（マンション管理システム開発担当）の進捗状況の報告
Ｔ君：ＬＣのマーケティングの報告
Ｙさん：担当する?Ｕマンションの大規模修繕コンサルタント受注?年間アドバイザー契約の管理組合運営のトラブル?月間顧問契約先の理事会への取組の報告と課題
Ｔさん：セミナー開催の進捗状況と課題
Ｙ君：建替え案件の報告、マンション保険のグレイドのダウン問題、マンション修繕業者．ＣＯＭの課題
Ｍさん：不動産鑑定士とマンション管理士のダブル資格を活かす方法
ＫＹさん：某管理組合の問題点の報告、セミナー後援申請の進捗
Ａさん：リプレース案件、管理組合法人の管理規約改正と教育業務の報告、滞納回収マニュアルの作成報告、その他
Ｍ税理士：ＬＣの増資問題
Ｑ太郎：総括
約２時間弱、討議します。
私たちは零細組織であり、ベンチャービジネスを目指しています。だから組織員全員が知識を共有する必要があります。
１週間に１度の経営に関する会議ですが、ワイワイガヤガヤとした中で素晴らしいアイディアが生まれてきます。
ところで、そろそろコメント（書き込み）を再開したいと思います。しかし不特定多数、かつ、無責任な放言を避けるため、事前に許可した有識者のみに限定します。
希望する方は事務局（info@kinki-mankan.com）まで申込んでください。
最近の相談の傾向
１１月５日
すっかりと秋めいてきました。
六甲山の裏側に位置する三田市は大阪市内と５度の温度差があります。だからこの季節の通勤は日に日に変化する紅葉を鑑賞しながら駅へ向かいます。
近隣に三田屋（やすらぎの里）の本店があり、同店の店員は礼儀正しく、また、毎朝掃き清められた店は良い印象を与え、少なからず三田市の誇りの一つです。
しかし、困ったことに、毎朝の出勤時に高齢者が枯葉をエアーダクトで吹き飛ばしているのですが、彼らが道路を大きくはみ出して作業しているのです。
車を運転していると、彼らのエアーダクトが車体に当たって彼らが跳ね飛ばされないか、と心配する毎日です。
三田の６月は命の息吹を感じる私の一番好きな季節ですが、厳しい寒さ前の晩秋の光景は何か人生の物悲しさを感じさせます。
さて、最近の相談は多岐に渡りますが、とりわけ、管理会社のリプレース問題、後任の役員の教育などが目立ちます。
今日の相談は、古くて新しい生活騒音問題でした。
騒音問題は管理会社はもちろんのこと管理組合でも敬遠されます。
果たしてそれでよいのでしょうか。
騒音の被害者も加害者も冷静な話し合いができないのであれば、第３者が入るべきではないでしょうか。
その役割を担うのはマンション管理士が適任だと思いますが、何故か彼らは「金にならない」「解決が難しい」などから関与を渋ります。
私はＮＰＯの社会的使命、マンション管理士の存在意義の点から積極的に取り組むよう会員に求めます。
そして私たちの範疇を超えていれば、けやき法律事務所（折田弁護士）に後を託します。今回の件もそうなりそうな内容でした。
すっかりと秋めいてきました。
六甲山の裏側に位置する三田市は大阪市内と５度の温度差があります。だからこの季節の通勤は日に日に変化する紅葉を鑑賞しながら駅へ向かいます。
近隣に三田屋（やすらぎの里）の本店があり、同店の店員は礼儀正しく、また、毎朝掃き清められた店は良い印象を与え、少なからず三田市の誇りの一つです。
しかし、困ったことに、毎朝の出勤時に高齢者が枯葉をエアーダクトで吹き飛ばしているのですが、彼らが道路を大きくはみ出して作業しているのです。
車を運転していると、彼らのエアーダクトが車体に当たって彼らが跳ね飛ばされないか、と心配する毎日です。
三田の６月は命の息吹を感じる私の一番好きな季節ですが、厳しい寒さ前の晩秋の光景は何か人生の物悲しさを感じさせます。
さて、最近の相談は多岐に渡りますが、とりわけ、管理会社のリプレース問題、後任の役員の教育などが目立ちます。
今日の相談は、古くて新しい生活騒音問題でした。
騒音問題は管理会社はもちろんのこと管理組合でも敬遠されます。
果たしてそれでよいのでしょうか。
騒音の被害者も加害者も冷静な話し合いができないのであれば、第３者が入るべきではないでしょうか。
その役割を担うのはマンション管理士が適任だと思いますが、何故か彼らは「金にならない」「解決が難しい」などから関与を渋ります。
私はＮＰＯの社会的使命、マンション管理士の存在意義の点から積極的に取り組むよう会員に求めます。
そして私たちの範疇を超えていれば、けやき法律事務所（折田弁護士）に後を託します。今回の件もそうなりそうな内容でした。
アラ還コンサート
１１月４日
大阪厚生年金会館のオールナイトニッポンコンサート「あの素晴らしい歌をもう一度」に昨日行きました。
出演は渡辺真知子、上田正樹＆有山じゅんじ、ビリーバンバン、山本潤子（元ハイファイセット）、クミコ、小椋桂でしたが、出演は年齢順だそうです。どちらが若いか？想像にお任せします。
歌そのものは想像以上に素晴らしかったの一言ですが、それは彼らの若々しい歌声と溌剌とした歌い方が観客に感動と懐かしさを与えました。
印象に残った曲を挙げますと
渡辺真知子：カモメが飛んだ
上田正樹：大阪で生まれた女
ビリーバンバン：白いブランコ
山本潤子：中央フリーウエイ、卒業写真
クミコ：悲しくてやりきれない、イムジン河（両曲とも亡くなった加藤和彦ナンバー）
小椋桂：シクラメンのかほり、愛燦々（美空ひばり）
でした。
出演者のほとんどがアラ還世代ですが観客も同じ世代です。
私同様、夫婦連れが大半です。それが２時間４０分、嬉しさに笑い、悔しさに泣いた時の流れに浸っていました。
だけど出演者も観客も還暦前後になるとトイレが近くなるのですね。
若いシンガーのコンサートと違い、観客はしばしば演奏中にトイレに立ちあがります。出演者も３〜４曲が限度のようでした。
そう言えばアラ還世代が管理組合の役員になり、相談に来訪することも多くなりました。今日も２組の来訪相談がありましたが、前者は７０歳前の女性（次期理事長候補とのことでした）、後者は６５歳の男性理事長でした。
この世代が本当に目覚めれば「マンション管理」の世界もぐっ〜と変わる筈ですことを期待しています。
大阪厚生年金会館のオールナイトニッポンコンサート「あの素晴らしい歌をもう一度」に昨日行きました。
出演は渡辺真知子、上田正樹＆有山じゅんじ、ビリーバンバン、山本潤子（元ハイファイセット）、クミコ、小椋桂でしたが、出演は年齢順だそうです。どちらが若いか？想像にお任せします。
歌そのものは想像以上に素晴らしかったの一言ですが、それは彼らの若々しい歌声と溌剌とした歌い方が観客に感動と懐かしさを与えました。
印象に残った曲を挙げますと
渡辺真知子：カモメが飛んだ
上田正樹：大阪で生まれた女
ビリーバンバン：白いブランコ
山本潤子：中央フリーウエイ、卒業写真
クミコ：悲しくてやりきれない、イムジン河（両曲とも亡くなった加藤和彦ナンバー）
小椋桂：シクラメンのかほり、愛燦々（美空ひばり）
でした。
出演者のほとんどがアラ還世代ですが観客も同じ世代です。
私同様、夫婦連れが大半です。それが２時間４０分、嬉しさに笑い、悔しさに泣いた時の流れに浸っていました。
だけど出演者も観客も還暦前後になるとトイレが近くなるのですね。
若いシンガーのコンサートと違い、観客はしばしば演奏中にトイレに立ちあがります。出演者も３〜４曲が限度のようでした。
そう言えばアラ還世代が管理組合の役員になり、相談に来訪することも多くなりました。今日も２組の来訪相談がありましたが、前者は７０歳前の女性（次期理事長候補とのことでした）、後者は６５歳の男性理事長でした。
この世代が本当に目覚めれば「マンション管理」の世界もぐっ〜と変わる筈ですことを期待しています。
馴染みの店
１１月２日
今年も残すところ２か月となりました。慌ただしさと人肌が恋しくなる季節です。
関西人は冬の味覚を「てっちり」と「カニ」をあげる筈です。それも馴染みの店でゆったりと呑む酒は、私にとっても至福のひと時です。
この間、会社の若い社員を連れて２０数年来の小料理屋に行きました。と言っても、１年に１回訪ねるかどうかですから、あまり上等の客ではありません。
もちろん居酒屋も安くて良いのですが、どうも落ち着いて呑む雰囲気ではないですね。
その馴染みの小料理は神戸三宮にあります。
管理士のＨ君が始めてシェルカキ（殻付きの牡蠣）を食べ、痛く感激したこともある店です。
私が足しげく通った頃は、店もオープンしたばかりでしたから店長も印象深かったかも知れませんが、私のことを覚えていました。
「お互いに歳取ったなぁ」
が第一声です。
そう言えば、１０月の２４日の卒業４０周年の同窓会は、ハゲとシワと下腹が目立った同級生が４０年前にタイムスリップしていました。
「あのホルモン焼きの（青葉）、今でも残っているのかい」
「いや〜もうないで〜」
「青葉は俺たちの栄養源だもんな」
「先輩から引き継いだ歴代の商船大生の馴染みの店だよ」
「懐かしいよなぁ〜」
ビジネスの最前線に立っていると毎日が緊張感とストレスに苛まされます。
だから心の緊張を解す馴染みの店はビジネスマンのオアシスだと思います。
何故なら、そんな店に行くと、客の雰囲気、顔色などを観て、余計なことや注文をしなくても彼らは客の欲しているものを満たしてくれます。
これこそ、究極のサービスではないでしょうか。
今年も残すところ２か月となりました。慌ただしさと人肌が恋しくなる季節です。
関西人は冬の味覚を「てっちり」と「カニ」をあげる筈です。それも馴染みの店でゆったりと呑む酒は、私にとっても至福のひと時です。
この間、会社の若い社員を連れて２０数年来の小料理屋に行きました。と言っても、１年に１回訪ねるかどうかですから、あまり上等の客ではありません。
もちろん居酒屋も安くて良いのですが、どうも落ち着いて呑む雰囲気ではないですね。
その馴染みの小料理は神戸三宮にあります。
管理士のＨ君が始めてシェルカキ（殻付きの牡蠣）を食べ、痛く感激したこともある店です。
私が足しげく通った頃は、店もオープンしたばかりでしたから店長も印象深かったかも知れませんが、私のことを覚えていました。
「お互いに歳取ったなぁ」
が第一声です。
そう言えば、１０月の２４日の卒業４０周年の同窓会は、ハゲとシワと下腹が目立った同級生が４０年前にタイムスリップしていました。
「あのホルモン焼きの（青葉）、今でも残っているのかい」
「いや〜もうないで〜」
「青葉は俺たちの栄養源だもんな」
「先輩から引き継いだ歴代の商船大生の馴染みの店だよ」
「懐かしいよなぁ〜」
ビジネスの最前線に立っていると毎日が緊張感とストレスに苛まされます。
だから心の緊張を解す馴染みの店はビジネスマンのオアシスだと思います。
何故なら、そんな店に行くと、客の雰囲気、顔色などを観て、余計なことや注文をしなくても彼らは客の欲しているものを満たしてくれます。
これこそ、究極のサービスではないでしょうか。
理事長の選出方法（２）
１０月３０日
１０月は、日管連（日本マンション管理士会連合会）が全国のマンション管理士会に呼びかけて昨年から始まった「全国一斉マンション管理相談月間」です。しかしＮＰＯ近畿への相談件数はゼロでした。
同じような企画として、国土交通省への協力事業として行われている毎週水曜日の電話相談もＮＰＯ近畿の担当日はほとんどゼロ状態です。
この会場は谷町６丁目の大阪建築会館です。
しかし、ＮＰＯ近畿の事務局には来訪し、相談する管理組合は増えています。昨日は大規模マンションの管理組合法人からの相談でした。
今日は区分所有者から利権構造にまみれた管理組合運営問題と管理組合・管理会社の紛争に関する理事長からの２件の相談です。
最近は飛び込み相談が増え内心は困っています。
★昨日に引き続いて「理事長の選出方法」について考察します。
この際、思い切って立候補制の導入を考えれば如何でしょう。
組織はリーダーによって生きたり死んだりします。少なくとも「理事長になってやる」気迫をもった人を選ぶためにも、標準管理規約をそのまま持ってくるのではなく、立候補制を導入する管理組合もあって良いと思いませんか。
また標準管理規約の３５条２項では、現に住んでいる区分所有者を理事選出の対象に限定していますが、それはアナクロニズム的な考えです。この条項が生まれた背景は暴力団事務所対策だった筈です。しかし今やそのリスクより、理事の成り手が少ない、理事長候補がいないことの方が大きな社会問題となっています。
この問題も発想の転換を図り、リーダーシップを持った管理組合の関係者であれば自由に立候補を認めれば如何でしょう。区分所有法は管理者（理事長）を現に住んでいるとか、区分所有者に限定していません。その法の精神を生かすべきではないでしょうか。
また、複数の立候補者が立つならその時は選挙をすれば良いでしょう。その方が管理組合は活性化します。マンション管理や自分達が住んでいるマンションのビジョンの違いを訴えるくらい熱の入った演説を聞きたいものです。
ある意味、理事長は企業経営者的な存在です。だから在任中は後任の育成を図るべきです。何故なら、自分の持った理想は継続的に行われなければ決して達成できないからです。
１０月は、日管連（日本マンション管理士会連合会）が全国のマンション管理士会に呼びかけて昨年から始まった「全国一斉マンション管理相談月間」です。しかしＮＰＯ近畿への相談件数はゼロでした。
同じような企画として、国土交通省への協力事業として行われている毎週水曜日の電話相談もＮＰＯ近畿の担当日はほとんどゼロ状態です。
この会場は谷町６丁目の大阪建築会館です。
しかし、ＮＰＯ近畿の事務局には来訪し、相談する管理組合は増えています。昨日は大規模マンションの管理組合法人からの相談でした。
今日は区分所有者から利権構造にまみれた管理組合運営問題と管理組合・管理会社の紛争に関する理事長からの２件の相談です。
最近は飛び込み相談が増え内心は困っています。
★昨日に引き続いて「理事長の選出方法」について考察します。
この際、思い切って立候補制の導入を考えれば如何でしょう。
組織はリーダーによって生きたり死んだりします。少なくとも「理事長になってやる」気迫をもった人を選ぶためにも、標準管理規約をそのまま持ってくるのではなく、立候補制を導入する管理組合もあって良いと思いませんか。
また標準管理規約の３５条２項では、現に住んでいる区分所有者を理事選出の対象に限定していますが、それはアナクロニズム的な考えです。この条項が生まれた背景は暴力団事務所対策だった筈です。しかし今やそのリスクより、理事の成り手が少ない、理事長候補がいないことの方が大きな社会問題となっています。
この問題も発想の転換を図り、リーダーシップを持った管理組合の関係者であれば自由に立候補を認めれば如何でしょう。区分所有法は管理者（理事長）を現に住んでいるとか、区分所有者に限定していません。その法の精神を生かすべきではないでしょうか。
また、複数の立候補者が立つならその時は選挙をすれば良いでしょう。その方が管理組合は活性化します。マンション管理や自分達が住んでいるマンションのビジョンの違いを訴えるくらい熱の入った演説を聞きたいものです。
ある意味、理事長は企業経営者的な存在です。だから在任中は後任の育成を図るべきです。何故なら、自分の持った理想は継続的に行われなければ決して達成できないからです。
理事長の選出方法
１０月２９日
今朝、私を含め３名が一駅離れた生活協同組合の診療所で健康診断を受けてきました。本来ならＮＰＯの社員や会員が希望するなら全員に受診させたいのですが、まだまだＮＰＯの財政がそれを許すような状況ではありません。
ＮＰＯ近畿は亀の歩みのように確実に毎年少しずつ前に進んでいるようですが、私の頭の中は将来の不安で一杯です。
毎夜ベットに入ると明日の不安、目が覚めると今日無事に越せるだろうかと言う不安を克服する毎日です。そのストレスは私の心臓を蝕んでいるようです。
ところで、今日は「理事長の選出方法」について考えてみたいと思います。
理事長は理事の互選でなく、立候補制を採用すべきだと思いませんか？
管理組合は「権利能力なき社団法人」と言う、法律知識のない人には耳慣れない言葉の法人組織ですがマンションに住んでいる多くの居住者の生活の権利や共用の財産を守らなければならない義務を負っています。
法律上は区分所有者の全員の組織とは言え、現実は賃借人や区分所有者の縁故知人（この人たちを、法律的に占有者と呼んでいます）などマンションの居住者全体の責任者なのです。
したがって、その組織の長である理事長がヤル気のない、他人任せで職務を遂行するようであれば、マンションのスラム化は進展するばかりです。
標準管理規約はその３５条３項で理事長の理事の互選が規定されていますので、ほとんどの管理組合で使用している管理規約も同様だと思います。
互選が意味するものは、区分所有者の総意を代表する理事を総会の選挙で選び、彼らがお互いに選挙で理事長や副理事長、会計理事などの役員を選びだすことです。そこには２回の選挙を経ることがより相応しいリーダーを選ぶこと、換言すれば国政選挙で当選した国会議員が総理大臣を選ぶ日本の民主主義のルールと酷似しています。
しかし、現実は互選と言う制度を導入した結果、管理組合では理事長や会計理事の押し付け合いや理事そのものになることへの抵抗が生まれました。理想とは程遠い状態です。
今朝、私を含め３名が一駅離れた生活協同組合の診療所で健康診断を受けてきました。本来ならＮＰＯの社員や会員が希望するなら全員に受診させたいのですが、まだまだＮＰＯの財政がそれを許すような状況ではありません。
ＮＰＯ近畿は亀の歩みのように確実に毎年少しずつ前に進んでいるようですが、私の頭の中は将来の不安で一杯です。
毎夜ベットに入ると明日の不安、目が覚めると今日無事に越せるだろうかと言う不安を克服する毎日です。そのストレスは私の心臓を蝕んでいるようです。
ところで、今日は「理事長の選出方法」について考えてみたいと思います。
理事長は理事の互選でなく、立候補制を採用すべきだと思いませんか？
管理組合は「権利能力なき社団法人」と言う、法律知識のない人には耳慣れない言葉の法人組織ですがマンションに住んでいる多くの居住者の生活の権利や共用の財産を守らなければならない義務を負っています。
法律上は区分所有者の全員の組織とは言え、現実は賃借人や区分所有者の縁故知人（この人たちを、法律的に占有者と呼んでいます）などマンションの居住者全体の責任者なのです。
したがって、その組織の長である理事長がヤル気のない、他人任せで職務を遂行するようであれば、マンションのスラム化は進展するばかりです。
標準管理規約はその３５条３項で理事長の理事の互選が規定されていますので、ほとんどの管理組合で使用している管理規約も同様だと思います。
互選が意味するものは、区分所有者の総意を代表する理事を総会の選挙で選び、彼らがお互いに選挙で理事長や副理事長、会計理事などの役員を選びだすことです。そこには２回の選挙を経ることがより相応しいリーダーを選ぶこと、換言すれば国政選挙で当選した国会議員が総理大臣を選ぶ日本の民主主義のルールと酷似しています。
しかし、現実は互選と言う制度を導入した結果、管理組合では理事長や会計理事の押し付け合いや理事そのものになることへの抵抗が生まれました。理想とは程遠い状態です。
ブログを書き続ける理由（わけ）
１０月２８日
ブログ「Ｑ太郎奮戦記」を書き始めてから５年になります。
しばしば管理士仲間に「良く続きますね」とか「目的は？」と訊かれることがあります。
書き始めたきっかけは、私の頭にあるモヤモヤとしたマンション管理の断片的な知識と経験を整理することからでした。
私は外からマンション管理業界に飛び込みましたから、建物・設備や管理会社の仕組みなどさっぱり解っていませんでした。唯一、理事長や諮問委員を務めたお陰で全体は把握していましたから、それを有機的に結び付けるためのツールがブログだったのです。
そんな理由から始めたものですから、ブログのアクセス数に一喜一憂する気持ちが理解できません。
文章を公表する以上、論旨が明確、読み易い、文法上の間違いがないことを心掛けていますが、読み手に迎合しようとは思いません。
そう言う意味で、私の外貌と違って固い内容だと思います。
軟弱で軽佻浮薄なブログが持て囃されていますが、Ｑ太郎奮戦記のような専門家受けする内容もあって良いと思っています。
そう言う点で苦言を一つ。
非常識な管理組合が目立ちます。
業者にニンジンをぶら下げてさんざん振り回した挙句、お礼の一つも言わずに「ほんならもうええわ」はないでしょう。
確かに「消費者は神様」かも知れませんがモラルは無くして欲しくはありません。
ブログ「Ｑ太郎奮戦記」を書き始めてから５年になります。
しばしば管理士仲間に「良く続きますね」とか「目的は？」と訊かれることがあります。
書き始めたきっかけは、私の頭にあるモヤモヤとしたマンション管理の断片的な知識と経験を整理することからでした。
私は外からマンション管理業界に飛び込みましたから、建物・設備や管理会社の仕組みなどさっぱり解っていませんでした。唯一、理事長や諮問委員を務めたお陰で全体は把握していましたから、それを有機的に結び付けるためのツールがブログだったのです。
そんな理由から始めたものですから、ブログのアクセス数に一喜一憂する気持ちが理解できません。
文章を公表する以上、論旨が明確、読み易い、文法上の間違いがないことを心掛けていますが、読み手に迎合しようとは思いません。
そう言う意味で、私の外貌と違って固い内容だと思います。
軟弱で軽佻浮薄なブログが持て囃されていますが、Ｑ太郎奮戦記のような専門家受けする内容もあって良いと思っています。
そう言う点で苦言を一つ。
非常識な管理組合が目立ちます。
業者にニンジンをぶら下げてさんざん振り回した挙句、お礼の一つも言わずに「ほんならもうええわ」はないでしょう。
確かに「消費者は神様」かも知れませんがモラルは無くして欲しくはありません。
私の履歴書
１０月２７日
日経新聞の「私の履歴書」を愛読している人は多いと思います。実は私もその一人です。過去数十年間いろいろと面白いもののありましたが、その中の一つが「宅配便の考案者・故小倉昌男」さんでした。
その他、私が共感を覚える人に共通するのは、順風満帆に人生を送るより逆境に耐えた方が多いようです。
ところで先日の新聞に「好感度を上げる自己紹介」が載っていました。
それによると、聞き手は本人の恵まれない境遇に涙し、それにもめげずに前向きに生きていく姿に感動し、ビジョン達成に向かっていく人を応援したくなるそうです。だから単純に「名前や年齢、出身や卒業大学、自らの性格」などを淡々と語るより、自分の人生をストリーに見立てて話す方が、より効果的です。
そう言えば、管理組合員に私も無意識にその手法を使っているようです。
そして、まさに愛読者の興味を引く「私の履歴書」がその自己紹介法セオリー通りなのです。
今月は「日本政策金融公庫総裁（旧テイジン社長）の安居祥策」さんですが、恵まれない境遇、同期で一番出世が遅かった非主流派のサラリーマン人生、テイジンを再生させるミッションを持っている点で、愛読者の記憶に残る経営者の一人になりそうです。
２６日の私の履歴書にこのような言葉が載っていました。
「経営者は、情報量が３割しかない段階で決断しなければならない。５割になるのを待っていたら遅い。」
まさに出来る人間と出来ない人間との差がここにあります。
「もう少し情報を訊いてみないと・・・」
「この辺の情報が不足している」
は、言い訳しながら意思決定を避ける人の共通する言い訳です。
それではコンサルタントはどのような役割を担っているのでしょう。
コンサルタントは経営者が判断する材料・資料・情報を適切に提供することが求められます。したがって３割の情報の質が問われるのです。
マンション管理士が企業コンサルタントと違った難しさは、まさにここにあります。マンション管理をマネジメントで括れば、意思決定者が定かではない組織に決断を迫るわけですから「５割をおろか、１００％以上の情報量を提供しても」彼らは意思決定のリスクを取りません。
換言すれば、マネジメント（意思決定）のリスクを他に用意しなければならないのです。
ある総会の場で新し管理会社変更を求める議案説明を理事長に対し、反対派の区分所有者が野次を飛ばします。
「新しい管理会社が悪かったら誰が責任取るんじゃい」
「そうやそうや」
いまや管理組合の総会は株主総会よりも質が悪いと言えます。
日経新聞の「私の履歴書」を愛読している人は多いと思います。実は私もその一人です。過去数十年間いろいろと面白いもののありましたが、その中の一つが「宅配便の考案者・故小倉昌男」さんでした。
その他、私が共感を覚える人に共通するのは、順風満帆に人生を送るより逆境に耐えた方が多いようです。
ところで先日の新聞に「好感度を上げる自己紹介」が載っていました。
それによると、聞き手は本人の恵まれない境遇に涙し、それにもめげずに前向きに生きていく姿に感動し、ビジョン達成に向かっていく人を応援したくなるそうです。だから単純に「名前や年齢、出身や卒業大学、自らの性格」などを淡々と語るより、自分の人生をストリーに見立てて話す方が、より効果的です。
そう言えば、管理組合員に私も無意識にその手法を使っているようです。
そして、まさに愛読者の興味を引く「私の履歴書」がその自己紹介法セオリー通りなのです。
今月は「日本政策金融公庫総裁（旧テイジン社長）の安居祥策」さんですが、恵まれない境遇、同期で一番出世が遅かった非主流派のサラリーマン人生、テイジンを再生させるミッションを持っている点で、愛読者の記憶に残る経営者の一人になりそうです。
２６日の私の履歴書にこのような言葉が載っていました。
「経営者は、情報量が３割しかない段階で決断しなければならない。５割になるのを待っていたら遅い。」
まさに出来る人間と出来ない人間との差がここにあります。
「もう少し情報を訊いてみないと・・・」
「この辺の情報が不足している」
は、言い訳しながら意思決定を避ける人の共通する言い訳です。
それではコンサルタントはどのような役割を担っているのでしょう。
コンサルタントは経営者が判断する材料・資料・情報を適切に提供することが求められます。したがって３割の情報の質が問われるのです。
マンション管理士が企業コンサルタントと違った難しさは、まさにここにあります。マンション管理をマネジメントで括れば、意思決定者が定かではない組織に決断を迫るわけですから「５割をおろか、１００％以上の情報量を提供しても」彼らは意思決定のリスクを取りません。
換言すれば、マネジメント（意思決定）のリスクを他に用意しなければならないのです。
ある総会の場で新し管理会社変更を求める議案説明を理事長に対し、反対派の区分所有者が野次を飛ばします。
「新しい管理会社が悪かったら誰が責任取るんじゃい」
「そうやそうや」
いまや管理組合の総会は株主総会よりも質が悪いと言えます。
理事長の資質（２）
１０月２６日
土曜日に卒業４０周年と題した同窓会を、大学の構内に停泊している練習船内で行いました。練習船と言っても４５０トンの、主に短期間の実習を行う船です。
最初の戸惑いは自分が寝る場所のメーキングです。マリーン用語でこれをボンクメークと呼びます。２段ベットにマットレスにシーツ、掛け毛布にもシーツと枕カバーを掛けて終わりですが、４０数年振りなので悪戦苦闘しました。
私たちの大学は小さくて総勢８０名です。それが全員、学生寮で２４時間寝食を共にしますので、必然的に仲間意識が強くなります。
全員（それでも２０名程度ですが・・）が集合し、暫くすると４０年前にタイムスリップしました。そんな濃厚な土日を過ごして、今日は少し怠惰な気持ちです。
金曜日の続きです。
また、マネジメントの遂行は理念（コンセプト）や概念、知識を持っていることだけが条件ではありません。どんな困難があろうとも目標を達成する、何が何でもやり遂げる強いリーダーの意志が必要となります。管理組合を引っ張る能力が問われます。たとえば、理事長の業務の役割分担と権限委譲は表裏一体の関係がありますので、彼は最終責任を取る覚悟が必要です。したがって強いリーダーシップを持った人が求められるのです。
管理組合が上手く運営されていないマンションは、リーダーシップがない理事長が多いことを私は経験上知っています。そんな理事長は明確なビジョンを持っていないばかりではなく、顕在化した問題を解決する気力がありません。このような問題先送り体質が染み込んだマンションは、長年の膿が貯まりどうしよもない状態になってしまっています。
挙句の果てに行きつく処は、管理会社への丸投げです。管理会社の社員はしんどいことをしません。なるべく楽な方を選択します。このような雰囲気が蔓延して、自分達のマンションが自分達で守る気構えがないと、分譲マンションは管理会社が管理する賃貸マンションと化してしまいます。
だから管理会社への丸投げは管理組合の活力を奪ってしまうのです。
土曜日に卒業４０周年と題した同窓会を、大学の構内に停泊している練習船内で行いました。練習船と言っても４５０トンの、主に短期間の実習を行う船です。
最初の戸惑いは自分が寝る場所のメーキングです。マリーン用語でこれをボンクメークと呼びます。２段ベットにマットレスにシーツ、掛け毛布にもシーツと枕カバーを掛けて終わりですが、４０数年振りなので悪戦苦闘しました。
私たちの大学は小さくて総勢８０名です。それが全員、学生寮で２４時間寝食を共にしますので、必然的に仲間意識が強くなります。
全員（それでも２０名程度ですが・・）が集合し、暫くすると４０年前にタイムスリップしました。そんな濃厚な土日を過ごして、今日は少し怠惰な気持ちです。
金曜日の続きです。
また、マネジメントの遂行は理念（コンセプト）や概念、知識を持っていることだけが条件ではありません。どんな困難があろうとも目標を達成する、何が何でもやり遂げる強いリーダーの意志が必要となります。管理組合を引っ張る能力が問われます。たとえば、理事長の業務の役割分担と権限委譲は表裏一体の関係がありますので、彼は最終責任を取る覚悟が必要です。したがって強いリーダーシップを持った人が求められるのです。
管理組合が上手く運営されていないマンションは、リーダーシップがない理事長が多いことを私は経験上知っています。そんな理事長は明確なビジョンを持っていないばかりではなく、顕在化した問題を解決する気力がありません。このような問題先送り体質が染み込んだマンションは、長年の膿が貯まりどうしよもない状態になってしまっています。
挙句の果てに行きつく処は、管理会社への丸投げです。管理会社の社員はしんどいことをしません。なるべく楽な方を選択します。このような雰囲気が蔓延して、自分達のマンションが自分達で守る気構えがないと、分譲マンションは管理会社が管理する賃貸マンションと化してしまいます。
だから管理会社への丸投げは管理組合の活力を奪ってしまうのです。
理事長の資質
１０月２３日
今晩は卒業４０周年の同窓会の前夜祭が阪急石橋駅のビジネスホテル石橋（同級生の経営するホテル）で開かれます。
明日は本チャンで、神戸商船大学に係留されている練習船内で宴会をしますが、宿泊も練習船の実習生が寝る２段ベッドを使用します。
学校の性格上沖縄や鹿児島出身も多く、彼らが前泊することから同窓会の幹事が付き合うことから前夜祭が生まれました。
さて、マンション管理に関する提言です。
★理事長を選ぶ基準は仁徳者よりリーダーシップを持った人を選ぶべきです。
★理由
管理組合は居住者の良好なコミュニティの形成とそれを支える財政基盤の強化の両面を備えて始めて正常な運営を行うことができます。
後者の財政基盤の強化を狭義のマンション管理（マネジメント）と呼びます。 従来は、得てしてコミュニティが強調されていた傾向がありますが、良好なコミュニティを形成するには強固な財政基盤の確立が必要です。
換言すれば、潤沢な資金がなくては、マンションはギスギスした関係の共同生活の場になります。
そして快適なマンションライフを営むためには、理事長は?理事の長所や短所を見極め、それぞれに合った役割を分担させること?管理組合の収入と支出のバランスとメリハリの利いた予算を配分すること?管理サービスを提供する管理会社に最大限の能力を発揮させることを心掛けなければなりません。
これをマネジメント的に表現しますと、管理組合が持っているヒト（理事や業務能力のある区分所有者など）やモノ（マンションの建物・設備、管理会社や設備保守業者など）、カネ（管理費や修繕積立金など）を最適に配分して、管理組合のビジョンを達成することが理事長の職務と言えます。
今晩は卒業４０周年の同窓会の前夜祭が阪急石橋駅のビジネスホテル石橋（同級生の経営するホテル）で開かれます。
明日は本チャンで、神戸商船大学に係留されている練習船内で宴会をしますが、宿泊も練習船の実習生が寝る２段ベッドを使用します。
学校の性格上沖縄や鹿児島出身も多く、彼らが前泊することから同窓会の幹事が付き合うことから前夜祭が生まれました。
さて、マンション管理に関する提言です。
★理事長を選ぶ基準は仁徳者よりリーダーシップを持った人を選ぶべきです。
★理由
管理組合は居住者の良好なコミュニティの形成とそれを支える財政基盤の強化の両面を備えて始めて正常な運営を行うことができます。
後者の財政基盤の強化を狭義のマンション管理（マネジメント）と呼びます。 従来は、得てしてコミュニティが強調されていた傾向がありますが、良好なコミュニティを形成するには強固な財政基盤の確立が必要です。
換言すれば、潤沢な資金がなくては、マンションはギスギスした関係の共同生活の場になります。
そして快適なマンションライフを営むためには、理事長は?理事の長所や短所を見極め、それぞれに合った役割を分担させること?管理組合の収入と支出のバランスとメリハリの利いた予算を配分すること?管理サービスを提供する管理会社に最大限の能力を発揮させることを心掛けなければなりません。
これをマネジメント的に表現しますと、管理組合が持っているヒト（理事や業務能力のある区分所有者など）やモノ（マンションの建物・設備、管理会社や設備保守業者など）、カネ（管理費や修繕積立金など）を最適に配分して、管理組合のビジョンを達成することが理事長の職務と言えます。
双曲割引
１０月２２日
日本人は一人だとおとなしく親切心に富んでいるのに、集団になると何故あのような無定見な行動を取るのでしょう。
（日中戦争の南京大虐殺は典型的な日本人の集団気質を現しています。クリント・イーストウッド作品の硫黄島は、日本人の高潔な精神と群集心理を余すことなく描いています）
管理組合でも一人の区分所有者が管理組合の一員に変わると豹変します。理事会や総会を観るとそれが良く解ります。
１０月１７日の日経土曜版に面白い記事が載っていました。
（問１）
Ａ：今すぐに千ドルもらえる
Ｂ：１週間後に千１００ドルもらえる
（問２）
Ｃ：１年後に千ドルもらえる
Ｄ：１年と１週間後に千１００ドルもらえる
貴方はどちらを選ぶか？と言う問題で、両方とも１週間後に１００ドル多く手に入る設定問題です。
多くの人はＡとＣを選ぶそうです。
「人間は将来の大きな利益よりも、確実に手に入る目先の利益を優先する傾向がある」この行動を双曲割引（行動経済学）は呼ばれています。
私の経験では、大きな器の経営者は双曲割引に縁が遠く、小人は目先の利益を追うことが多いようです。
某管理組合の会話。
「管理会社も変えたし、あとは何も問題ないんとちゃう」
「そやねん、だから管理士さんのアドバイザー料、無駄と思えへん」
「そうそう、管理会社の人が全部やってくれるからなぁ」
確かに月額支払っている費用を削れば、見た目は節約しているように感じます。しかし、マンションのライフサイクルコスト、マンション管理のイノベーションの点では問題がありそうです。
管理組合の双曲割引の例です。
そして、こんな発想の人は関東より関西、とりわけ大阪・京都に多いでんなぁ。
日本人は一人だとおとなしく親切心に富んでいるのに、集団になると何故あのような無定見な行動を取るのでしょう。
（日中戦争の南京大虐殺は典型的な日本人の集団気質を現しています。クリント・イーストウッド作品の硫黄島は、日本人の高潔な精神と群集心理を余すことなく描いています）
管理組合でも一人の区分所有者が管理組合の一員に変わると豹変します。理事会や総会を観るとそれが良く解ります。
１０月１７日の日経土曜版に面白い記事が載っていました。
（問１）
Ａ：今すぐに千ドルもらえる
Ｂ：１週間後に千１００ドルもらえる
（問２）
Ｃ：１年後に千ドルもらえる
Ｄ：１年と１週間後に千１００ドルもらえる
貴方はどちらを選ぶか？と言う問題で、両方とも１週間後に１００ドル多く手に入る設定問題です。
多くの人はＡとＣを選ぶそうです。
「人間は将来の大きな利益よりも、確実に手に入る目先の利益を優先する傾向がある」この行動を双曲割引（行動経済学）は呼ばれています。
私の経験では、大きな器の経営者は双曲割引に縁が遠く、小人は目先の利益を追うことが多いようです。
某管理組合の会話。
「管理会社も変えたし、あとは何も問題ないんとちゃう」
「そやねん、だから管理士さんのアドバイザー料、無駄と思えへん」
「そうそう、管理会社の人が全部やってくれるからなぁ」
確かに月額支払っている費用を削れば、見た目は節約しているように感じます。しかし、マンションのライフサイクルコスト、マンション管理のイノベーションの点では問題がありそうです。
管理組合の双曲割引の例です。
そして、こんな発想の人は関東より関西、とりわけ大阪・京都に多いでんなぁ。
ウイン・ウインの関係の構築（２）
１０月２１日
実はこの兆候は既に起こりつつあるのです。その底流にあるのは数次取得の区分所有者の存在です。とりわけ高齢者の都心への回帰や、戸建てを手放してバリアフリー化や進化したセキュリティシステムなど住み易いマンションに引っ越してきた彼らがマンション管理の学習効果を得ていることが不満を増幅します。
数次取得者は管理会社を適切に監理（監視）しないとサービスの低下を招くことを体験的に知っています。先に引用したマンション総合調査は、管理会社に遠慮しているのか？管理会社への不満の分析が甘いのですが、唯一、管理事務を管理業者に委託する意向調査で全体の80％近くが「マンション管理業者に任せても良いが、その方針は出来る限り管理組合で決めるべきだ」と回答しています。
本来、管理会社は管理委託契約書で善管注意義務をもって管理することになっていますが、実態は管理会社の利益を確保するフロントの予算が厳しく、フロントに善管注意義務を求めるのは絵にかいた餅に過ぎません。
マンション管理における利益相反行為とは、マンション管理の知識が乏しい管理組合が、マンション管理の専門業者にその業務を有償で委託した場合、管理組合の利益を優先的に取り組まなくてはならないにも関わらず、自社や大規模修繕業者や取引業者の利益を図る行為を指します。
これを管理会社の団体である高層住宅管理業協会では、民法108条の自己契約及び双方代理（同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることができない。但し債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為についてはこの限りではない）の但書を適用し、大規模修繕工事の双方代理を総会で承認してもらえれば利益相反行為は違反しないと指導しています。
要するに、大規模修繕工事のコンサルタント契約を総会で承認させ、合わせて施工業者選定の代理権の承認も取れば、管理会社は施工業者の元請ができることになります。
冷静に眺めれば、発注者の代理権と受注者が同一であれば、工事は発注者に不利な契約になり、受注者に有利になることは誰でも理解できますが、総会では委任状で事実上決まりますので、理事会はよほどしっかりしないと駄目です。
このような悪どい管理会社は少ないと思いますが、管理会社は善管注意義務を持って管理組合とウイン・ウインの関係を構築すべきです。
もちろん、マンション管理士は管理組合の立場に立ったコンサルタントですから、契約内容の点検や業務・会計監査を行う義務を負いますので、３者のウイン・ウイン・ウインの関係は大事です。
参考文献：七つの習慣 スティーブン・Ｒ・コヴィー著 キング・ベアー出版
実はこの兆候は既に起こりつつあるのです。その底流にあるのは数次取得の区分所有者の存在です。とりわけ高齢者の都心への回帰や、戸建てを手放してバリアフリー化や進化したセキュリティシステムなど住み易いマンションに引っ越してきた彼らがマンション管理の学習効果を得ていることが不満を増幅します。
数次取得者は管理会社を適切に監理（監視）しないとサービスの低下を招くことを体験的に知っています。先に引用したマンション総合調査は、管理会社に遠慮しているのか？管理会社への不満の分析が甘いのですが、唯一、管理事務を管理業者に委託する意向調査で全体の80％近くが「マンション管理業者に任せても良いが、その方針は出来る限り管理組合で決めるべきだ」と回答しています。
本来、管理会社は管理委託契約書で善管注意義務をもって管理することになっていますが、実態は管理会社の利益を確保するフロントの予算が厳しく、フロントに善管注意義務を求めるのは絵にかいた餅に過ぎません。
マンション管理における利益相反行為とは、マンション管理の知識が乏しい管理組合が、マンション管理の専門業者にその業務を有償で委託した場合、管理組合の利益を優先的に取り組まなくてはならないにも関わらず、自社や大規模修繕業者や取引業者の利益を図る行為を指します。
これを管理会社の団体である高層住宅管理業協会では、民法108条の自己契約及び双方代理（同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることができない。但し債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為についてはこの限りではない）の但書を適用し、大規模修繕工事の双方代理を総会で承認してもらえれば利益相反行為は違反しないと指導しています。
要するに、大規模修繕工事のコンサルタント契約を総会で承認させ、合わせて施工業者選定の代理権の承認も取れば、管理会社は施工業者の元請ができることになります。
冷静に眺めれば、発注者の代理権と受注者が同一であれば、工事は発注者に不利な契約になり、受注者に有利になることは誰でも理解できますが、総会では委任状で事実上決まりますので、理事会はよほどしっかりしないと駄目です。
このような悪どい管理会社は少ないと思いますが、管理会社は善管注意義務を持って管理組合とウイン・ウインの関係を構築すべきです。
もちろん、マンション管理士は管理組合の立場に立ったコンサルタントですから、契約内容の点検や業務・会計監査を行う義務を負いますので、３者のウイン・ウイン・ウインの関係は大事です。
参考文献：七つの習慣 スティーブン・Ｒ・コヴィー著 キング・ベアー出版
ウイン・ウインの関係の構築
１０月２０日
マンションは居住者の生活の場であり、区分所有者の資産を形成する手段の一つでもあります。一方、管理会社は居住者や区分所有者のニーズに適切に対応することにより収入を得るサービス業です。
その点から両者は運命共同体の関係にあり、ウイン・ウインの関係を構築する必要があります。
しかるに現実は、サービスを受ける管理組合側と提供する管理会社側に信頼関係が築かれていません。その理由はいろいろと考えられますが、管理組合や区分所有者が管理会社に持つ不満と管理会社が管理組合や区分所有者に対する不満に分けて分析してみたいと思います。
管理組合側の不満は次に代表されます。
（註）「マンション管理 選択の時代（公正取引委員会事務総局編）」より抜粋
?７割近くの管理組合が、現在、何らかの業務を管理業者に委託しているが、全部委託から一部委託や自主管理への見直しなど、管理費の縮減に向けた取組を行っている管理組合が４割を超えている。
?分譲時においては、ほぼすべてのマンションにおいて分譲会社が管理業者を指定しているが、その後、約半数の管理組合が、管理業者の変更を検討している。
?その他、売買契約時にマンション管理、特に管理費などの費用に関する説明がない。管理委託契約書が管理組合に不利な内容が多い。管理業者の変更を検討すると誹謗中傷などの妨害を行うなどがあります。
（註）平成20年度マンション総合調査によれば、管理状況に満足していない原因に?管理業者が良くない24.2％?管理員が良くない12.4％?管理費が高い15.5％が挙げられています。
一方、管理会社側から管理組合へ向けての不満の調査はありませんが、口コミ情報として?自分のマンションなのに総会出席率が悪い?夜中や休日でも呼びつけられる?頭ごなしに言いつけられるなど３Ｋ職扱いの憤懣が挙げられていました。
こられの不満は感情的な内容と対立が多いことから考えると、両者のコミュニケーション不足に原因がありそうです。
しかし、中でも最も両者の関係を損なうと思われるのが「利益相反行為」です。利益相反行為が行われますと、両者のウイン・ウインの関係が崩れ片方の片方からの利益収奪に陥ります。そして、この関係が長く続きますと一種の改革が芽生え、産業構造が変革します。
マンションは居住者の生活の場であり、区分所有者の資産を形成する手段の一つでもあります。一方、管理会社は居住者や区分所有者のニーズに適切に対応することにより収入を得るサービス業です。
その点から両者は運命共同体の関係にあり、ウイン・ウインの関係を構築する必要があります。
しかるに現実は、サービスを受ける管理組合側と提供する管理会社側に信頼関係が築かれていません。その理由はいろいろと考えられますが、管理組合や区分所有者が管理会社に持つ不満と管理会社が管理組合や区分所有者に対する不満に分けて分析してみたいと思います。
管理組合側の不満は次に代表されます。
（註）「マンション管理 選択の時代（公正取引委員会事務総局編）」より抜粋
?７割近くの管理組合が、現在、何らかの業務を管理業者に委託しているが、全部委託から一部委託や自主管理への見直しなど、管理費の縮減に向けた取組を行っている管理組合が４割を超えている。
?分譲時においては、ほぼすべてのマンションにおいて分譲会社が管理業者を指定しているが、その後、約半数の管理組合が、管理業者の変更を検討している。
?その他、売買契約時にマンション管理、特に管理費などの費用に関する説明がない。管理委託契約書が管理組合に不利な内容が多い。管理業者の変更を検討すると誹謗中傷などの妨害を行うなどがあります。
（註）平成20年度マンション総合調査によれば、管理状況に満足していない原因に?管理業者が良くない24.2％?管理員が良くない12.4％?管理費が高い15.5％が挙げられています。
一方、管理会社側から管理組合へ向けての不満の調査はありませんが、口コミ情報として?自分のマンションなのに総会出席率が悪い?夜中や休日でも呼びつけられる?頭ごなしに言いつけられるなど３Ｋ職扱いの憤懣が挙げられていました。
こられの不満は感情的な内容と対立が多いことから考えると、両者のコミュニケーション不足に原因がありそうです。
しかし、中でも最も両者の関係を損なうと思われるのが「利益相反行為」です。利益相反行為が行われますと、両者のウイン・ウインの関係が崩れ片方の片方からの利益収奪に陥ります。そして、この関係が長く続きますと一種の改革が芽生え、産業構造が変革します。
無智の弊害
１０月１９日
無知と無智は違います。無知は（知識がないこと）無智は（知恵のないこと）や（おろかな）と広辞苑に書かれています。
理事や諮問委員に無智な人が就くと管理組合活動は停滞します。
管理組合運営は（コミュニティ）と管理（マネジメント）の２面があります。コミュニティの基本は民主主義なので知識のない人もある人も１票の権利がありますが、マネジマンは知恵のない人が役職に就くと、管理組合運営は間違った方向に進みかねません。
知識がない人でも知恵があれば、その人は自分が持っていない知識を教えてもらいますから謙虚に耳を傾けます。
しかし、知恵のない人は自分の考えに固守する頑迷なタイプです。
無智な区分所有者が理事や諮問委員になると、彼らは感情や好嫌で物事や人の意見を判断しますから、管理組合がぶれる原因にもなります。
某マンションの諮問委員会です。
その管理組合では諮問委員の資格審査をしていませんから、無知な人も無智な人も委員になれます。
諮問委員会で大規模修繕工事の責任施行方式と設計監理方式の説明をします。過去、そのマンションで施工された工事が責任施工方式の失敗例や設計監理方式でコンサルタント選びの失敗例も紹介されます。
「そんな難しいこと言われても私ら解れへん。もっと簡単にゆっくり喋ってよ」
「だけど、これは前回の続きですよ。もう少し事前に渡した資料に目を通して委員会に出席してください」
「だけど諮問委員会になって・・・と言われたから私はなったんよ。そんなんだったら私は委員会を辞めるわ・・・」
無智な人が諮問委員に選ばれた典型的な悪例です。
始末の悪いことに、こういう人に限って「自分が無智だ」と言うことを自覚していません。
マンション管理士も無智には弱いものです。
まして私のように短気でこらえ性ない人間には、辛い、人生修業の道場のようです。
無知と無智は違います。無知は（知識がないこと）無智は（知恵のないこと）や（おろかな）と広辞苑に書かれています。
理事や諮問委員に無智な人が就くと管理組合活動は停滞します。
管理組合運営は（コミュニティ）と管理（マネジメント）の２面があります。コミュニティの基本は民主主義なので知識のない人もある人も１票の権利がありますが、マネジマンは知恵のない人が役職に就くと、管理組合運営は間違った方向に進みかねません。
知識がない人でも知恵があれば、その人は自分が持っていない知識を教えてもらいますから謙虚に耳を傾けます。
しかし、知恵のない人は自分の考えに固守する頑迷なタイプです。
無智な区分所有者が理事や諮問委員になると、彼らは感情や好嫌で物事や人の意見を判断しますから、管理組合がぶれる原因にもなります。
某マンションの諮問委員会です。
その管理組合では諮問委員の資格審査をしていませんから、無知な人も無智な人も委員になれます。
諮問委員会で大規模修繕工事の責任施行方式と設計監理方式の説明をします。過去、そのマンションで施工された工事が責任施工方式の失敗例や設計監理方式でコンサルタント選びの失敗例も紹介されます。
「そんな難しいこと言われても私ら解れへん。もっと簡単にゆっくり喋ってよ」
「だけど、これは前回の続きですよ。もう少し事前に渡した資料に目を通して委員会に出席してください」
「だけど諮問委員会になって・・・と言われたから私はなったんよ。そんなんだったら私は委員会を辞めるわ・・・」
無智な人が諮問委員に選ばれた典型的な悪例です。
始末の悪いことに、こういう人に限って「自分が無智だ」と言うことを自覚していません。
マンション管理士も無智には弱いものです。
まして私のように短気でこらえ性ない人間には、辛い、人生修業の道場のようです。
マンション管理（マネジメント）
１０月１８日
管理士の（管理）は（マネジメント）指してることを、私は何度も何度も言い続けています。もちろん管理組合にはコミュニティの面もあることも充分知っていますが、民主主義は誰に教わるのではなく自らが失敗・挫折を重ねて身に付けて行くものです。
これに関する小論は、（財）マン管センター発行・センター通信９月号の折田弁護士の寄稿文を読んでください。
管理士は大岡越前ではありません。区分所有法や管理規約を振りかざし、紛争をジャッジすることを期待する管理士が多いことは知っていますが、それは間違いです。なにしろ我が国は民主主義が導入されたのは終戦後ですから、まだまだそれは６０数余年にしか過ぎません。まして日本は民主主義は自らが勝ち取ったものでなく、天（アメリカ）から与えられたものです。
管理士が管理士として管理組合から認められる要因はマネジメントです。しかし、これが私の足元（ＮＰＯ近畿会員）も胆識（陽明学）していないことに最近気付きました。
某管理組合では永年の間、管理費滞納問題を放擲されてきました。巷間言われる滞納対策は、私から言わせるとママゴトにしか過ぎません。
私の考える滞納管理（マネジメント）をこうです。
１：滞納問題の重大さを管理組合で共有する。
２：管理規約を改正。滞納者の訴訟手続き、訴訟費用負担、延滞利息、水道料金の支払い責任などを明記する。
３：フロントに滞納者との交渉を依頼する。その交渉内容の報告を求める。
４：「滞納を何年で解消するのか」を理事会で決める。その際、理事会は情実で滞納者対応に差をつけないこと確認する。
５：内規（将来は使用細則に織り込む）
●滞納３カ月超（延滞利息を加算）
●滞納６か月（支払い督促請求）
●滞納１年（給料などの差し押さえ請求）
過去の延滞者に対しては次の対応する。
●滞納額の解消に応じる区分所有者には（文書による念書）、延滞利息を加算しないメリットを与える。
●滞納は３年で解消の原則を基に、多額の滞納額者は３６カ月で割る。たとえば１５０万円の場合、毎月の管理費などに約４万２千円を加算する。
●上記に応じない場合は提訴する。
このようにマネジマンとは（目標設定）（達成計画）（実績と計画の差異分析）（計画の修正）です。
このようなことをコミュニティの観点から捉えると「かわいそうだから」「気の毒だから」の情が前面に出てしまいます。これが問題の解決を遅らせます。
司馬遼太郎が愛する日本人の共通項は「マネジメント」だそうです。最近再読している「峠」は河井継之助は天性のマネージャーでした。
管理士の（管理）は（マネジメント）指してることを、私は何度も何度も言い続けています。もちろん管理組合にはコミュニティの面もあることも充分知っていますが、民主主義は誰に教わるのではなく自らが失敗・挫折を重ねて身に付けて行くものです。
これに関する小論は、（財）マン管センター発行・センター通信９月号の折田弁護士の寄稿文を読んでください。
管理士は大岡越前ではありません。区分所有法や管理規約を振りかざし、紛争をジャッジすることを期待する管理士が多いことは知っていますが、それは間違いです。なにしろ我が国は民主主義が導入されたのは終戦後ですから、まだまだそれは６０数余年にしか過ぎません。まして日本は民主主義は自らが勝ち取ったものでなく、天（アメリカ）から与えられたものです。
管理士が管理士として管理組合から認められる要因はマネジメントです。しかし、これが私の足元（ＮＰＯ近畿会員）も胆識（陽明学）していないことに最近気付きました。
某管理組合では永年の間、管理費滞納問題を放擲されてきました。巷間言われる滞納対策は、私から言わせるとママゴトにしか過ぎません。
私の考える滞納管理（マネジメント）をこうです。
１：滞納問題の重大さを管理組合で共有する。
２：管理規約を改正。滞納者の訴訟手続き、訴訟費用負担、延滞利息、水道料金の支払い責任などを明記する。
３：フロントに滞納者との交渉を依頼する。その交渉内容の報告を求める。
４：「滞納を何年で解消するのか」を理事会で決める。その際、理事会は情実で滞納者対応に差をつけないこと確認する。
５：内規（将来は使用細則に織り込む）
●滞納３カ月超（延滞利息を加算）
●滞納６か月（支払い督促請求）
●滞納１年（給料などの差し押さえ請求）
過去の延滞者に対しては次の対応する。
●滞納額の解消に応じる区分所有者には（文書による念書）、延滞利息を加算しないメリットを与える。
●滞納は３年で解消の原則を基に、多額の滞納額者は３６カ月で割る。たとえば１５０万円の場合、毎月の管理費などに約４万２千円を加算する。
●上記に応じない場合は提訴する。
このようにマネジマンとは（目標設定）（達成計画）（実績と計画の差異分析）（計画の修正）です。
このようなことをコミュニティの観点から捉えると「かわいそうだから」「気の毒だから」の情が前面に出てしまいます。これが問題の解決を遅らせます。
司馬遼太郎が愛する日本人の共通項は「マネジメント」だそうです。最近再読している「峠」は河井継之助は天性のマネージャーでした。
本を書くという事
１０月１７日
先週は３日連続で休みをもらったので、今週の土日は出番です。
「休んだ」と言っても原稿の手直しをしていましたから、仕事はしていました。
「本を書く」ことは凄いエネルギーの消耗を伴います。天才的な文章力のある人なら別ですが、私のような誤字脱字の多い、また、言い回しの下手な人間は同じ文書を何度も何度も書き直します。言い回しがくどくないか？同じような言葉を多用していないか、牛の反すうのように見直します。
インターネットで調べたら「長編小説は４００字詰原稿用紙が３００〜３５０枚以上」「短編は２００枚以下」だそうです。
私が書き上げたものは、小説ではありませんから単純な比較はできないにしても、４６，６８０字ですから原稿用紙１１６枚、短編小説並です。もっともそれに図表を入れていますが、それでも長編小説には届きません。
だから京極夏彦などの作家は、どんなスピードで書くのでしょう。
長編小説家といえば「司馬遼太郎」を外せません。
「翔ぶが如く」１０巻：幕末の薩摩藩（西郷・大久保）を中心にした物語
「竜馬がゆく」８巻：これで坂本竜馬が広く日本で愛されるようになった小説
「世に棲む日日」４巻：長州（吉田松陰・高杉新作）の幕末物
そしてＮＨＫスペシャルドラマとして「坂の上の雲（８巻）」が１１/２９日から３年間（全１３回）放送されます。
（実はいま「峠３巻」を読みなおしているところです。峠の主人公は越後長岡藩の家老・河井継之助の幕末物です）
司馬遼太郎（私たちは愛称を込めて司馬遼：しばりょうと呼びます）の作品は、経営書のバイブルです。
私はこれらの他に、中国の１８史略を題材にした「項羽と劉邦」も好きで何度も読み返します。
「本を読む」と言う事は、頭の思考回路を造ります。
そして「文章を書く」と言う事は、詰め込んだ知識などをすっきり整理することになります。
私のような悪筆家でもワープロを利用することで、原稿に向かう苦痛から解放されました。その分、文書を書き加えたり、修正したりすることが楽になりました。
理事長や役員は「理事会便り」など、自分の言葉で管理組合に伝える努力をしてください。
先週は３日連続で休みをもらったので、今週の土日は出番です。
「休んだ」と言っても原稿の手直しをしていましたから、仕事はしていました。
「本を書く」ことは凄いエネルギーの消耗を伴います。天才的な文章力のある人なら別ですが、私のような誤字脱字の多い、また、言い回しの下手な人間は同じ文書を何度も何度も書き直します。言い回しがくどくないか？同じような言葉を多用していないか、牛の反すうのように見直します。
インターネットで調べたら「長編小説は４００字詰原稿用紙が３００〜３５０枚以上」「短編は２００枚以下」だそうです。
私が書き上げたものは、小説ではありませんから単純な比較はできないにしても、４６，６８０字ですから原稿用紙１１６枚、短編小説並です。もっともそれに図表を入れていますが、それでも長編小説には届きません。
だから京極夏彦などの作家は、どんなスピードで書くのでしょう。
長編小説家といえば「司馬遼太郎」を外せません。
「翔ぶが如く」１０巻：幕末の薩摩藩（西郷・大久保）を中心にした物語
「竜馬がゆく」８巻：これで坂本竜馬が広く日本で愛されるようになった小説
「世に棲む日日」４巻：長州（吉田松陰・高杉新作）の幕末物
そしてＮＨＫスペシャルドラマとして「坂の上の雲（８巻）」が１１/２９日から３年間（全１３回）放送されます。
（実はいま「峠３巻」を読みなおしているところです。峠の主人公は越後長岡藩の家老・河井継之助の幕末物です）
司馬遼太郎（私たちは愛称を込めて司馬遼：しばりょうと呼びます）の作品は、経営書のバイブルです。
私はこれらの他に、中国の１８史略を題材にした「項羽と劉邦」も好きで何度も読み返します。
「本を読む」と言う事は、頭の思考回路を造ります。
そして「文章を書く」と言う事は、詰め込んだ知識などをすっきり整理することになります。
私のような悪筆家でもワープロを利用することで、原稿に向かう苦痛から解放されました。その分、文書を書き加えたり、修正したりすることが楽になりました。
理事長や役員は「理事会便り」など、自分の言葉で管理組合に伝える努力をしてください。
撤退
１０月１６日
年賀状を申込の時期になりました。
そういえば数日前にはお歳暮の資料も事務局に宅配されました。
今春、大阪市がＮＰＯを支援するという名目で、東淀川区の阪急京都線・宗禅寺駅にある「もと飛鳥人権文化センター」にＮＰＯ支援ブースを設けました。大阪市の本音は、評判の悪い「飛鳥人権文化センター」を遊ばせるより、多少でも賃料が入れば良い程度の考えだったと思いますが、これが遣りっ放しで何の役にも立ちません。
ＮＰＯ近畿としても「財政難の大阪市の助けになれば」との思いからブースを借りましたが、使い勝手の悪いこと悪いこと。その上「人権文化センター」が同和問題のドロドロしたイメージを与えていたものですから、同文化センターを利用する我々が同和問題に関係している団体と間違われる始末です。
マンション管理のミニセミナー開催用に、毎月、会議室を借用していましたが「ＮＰＯ近畿って同和に関係あるらしいから・・・」の噂が出て困りました。
結局、今年一杯で同センターから撤退することにしました。
イメージは怖いものです。
年賀状を申込の時期になりました。
そういえば数日前にはお歳暮の資料も事務局に宅配されました。
今春、大阪市がＮＰＯを支援するという名目で、東淀川区の阪急京都線・宗禅寺駅にある「もと飛鳥人権文化センター」にＮＰＯ支援ブースを設けました。大阪市の本音は、評判の悪い「飛鳥人権文化センター」を遊ばせるより、多少でも賃料が入れば良い程度の考えだったと思いますが、これが遣りっ放しで何の役にも立ちません。
ＮＰＯ近畿としても「財政難の大阪市の助けになれば」との思いからブースを借りましたが、使い勝手の悪いこと悪いこと。その上「人権文化センター」が同和問題のドロドロしたイメージを与えていたものですから、同文化センターを利用する我々が同和問題に関係している団体と間違われる始末です。
マンション管理のミニセミナー開催用に、毎月、会議室を借用していましたが「ＮＰＯ近畿って同和に関係あるらしいから・・・」の噂が出て困りました。
結局、今年一杯で同センターから撤退することにしました。
イメージは怖いものです。
機械式駐車場の件
１０月１５日
昨日、連休中（１０〜１２日）に仕上げた原稿を出版社に持って行く予定が、管理組合のゴタゴタに巻き込まれ、事務局を出たのが１９時頃になりました。結局、出版社には今朝持参しましたが、予想通り、いま大阪には編集部を置いている出版社がなく、同社も東京へ移転したそうです。
事務局から東京へ電話をし、ＥＸＰＡＣ５００を利用して郵送することになりました。
今朝のワイドショー（関テレ）の星占いによると、ふたご座は最悪（１２番中１２番）だという事でしたが、敢えて送りました。
さて、皆さんは機械式駐車場について不安を覚えませんか。
実は東京に国交省の外郭団体（（財）駐車場整備推進機構）があるのです。
そこは各種調査を行っていますが「マンションの機械式駐車装置 維持管理と更新 ２００８」は大変役に立つ資料ですから、電話なりして入手することをお薦めします。
連絡先は０３−５２７６−５７７１ www.parking.or.jp/ です。
来年２月に第１７回マンション管理セミナーを開催しますが、会員のＴさんに準備方をお願いしています。会場は梅田のマルビル、開催日は１４日（日）です。
今回もマンションライフサイクルの点から大規模修繕の有り方、管理費削減方法などを取り上げます。パネルディスカッション形式で、管理会社代表としてダイワハウスグループのダイワサービス、有識者代表は折田マンション学会会長、ＮＰＯ近畿から司会者とパネラーを出して発熱した内容を期待しています。
その時に、同機構の担当者を東京から招いて「分譲マンションの機械式駐車場の問題点」のスピーカーを依頼しています。多少の費用は負担する予定です。
もちろん、その程度の時間で機械式駐車場問題が解消されるわけはありませんから、翌３月の７日に「機械式駐車場特集」と名付けたセミナーを大々的に開催する予定です。もちろん、同機構の担当者もベッタリついて徹底的な討議を行います。
３/７はその他のマンションの設備、ＥＶ、消防設備、給排水管、貯水槽などを取り上げる企画を立てています。
昨日、連休中（１０〜１２日）に仕上げた原稿を出版社に持って行く予定が、管理組合のゴタゴタに巻き込まれ、事務局を出たのが１９時頃になりました。結局、出版社には今朝持参しましたが、予想通り、いま大阪には編集部を置いている出版社がなく、同社も東京へ移転したそうです。
事務局から東京へ電話をし、ＥＸＰＡＣ５００を利用して郵送することになりました。
今朝のワイドショー（関テレ）の星占いによると、ふたご座は最悪（１２番中１２番）だという事でしたが、敢えて送りました。
さて、皆さんは機械式駐車場について不安を覚えませんか。
実は東京に国交省の外郭団体（（財）駐車場整備推進機構）があるのです。
そこは各種調査を行っていますが「マンションの機械式駐車装置 維持管理と更新 ２００８」は大変役に立つ資料ですから、電話なりして入手することをお薦めします。
連絡先は０３−５２７６−５７７１ www.parking.or.jp/ です。
来年２月に第１７回マンション管理セミナーを開催しますが、会員のＴさんに準備方をお願いしています。会場は梅田のマルビル、開催日は１４日（日）です。
今回もマンションライフサイクルの点から大規模修繕の有り方、管理費削減方法などを取り上げます。パネルディスカッション形式で、管理会社代表としてダイワハウスグループのダイワサービス、有識者代表は折田マンション学会会長、ＮＰＯ近畿から司会者とパネラーを出して発熱した内容を期待しています。
その時に、同機構の担当者を東京から招いて「分譲マンションの機械式駐車場の問題点」のスピーカーを依頼しています。多少の費用は負担する予定です。
もちろん、その程度の時間で機械式駐車場問題が解消されるわけはありませんから、翌３月の７日に「機械式駐車場特集」と名付けたセミナーを大々的に開催する予定です。もちろん、同機構の担当者もベッタリついて徹底的な討議を行います。
３/７はその他のマンションの設備、ＥＶ、消防設備、給排水管、貯水槽などを取り上げる企画を立てています。
情けなくなる
１０月１４日
マンション管理士を永年やっていると、管理組合のやり方に情けなくなることがしばしばあります。
約束は守らない。
平気で嘘は吐く。
支払うべき費用を払わない。
誹謗中傷を平気で言う。
身勝手。
言いだせばキリがないほど腹立たしいことがあります。
そんなことがあれば「折田先生は偉いなぁ」と改めて感じます。
私なんか凡人ですから嫌なことがあると「ええぃ、もう辞めた」と一種自暴自棄になりますが、３０数年以上に渡ってマンション管理に携わっている折田弁護士は常に沈着冷静です。
平成１４年の第１回管理士試験に合格し、数えきれないくらいマンションを訪問し、相談を受けてきました。後味の悪い管理組合は私たちにダメージを与えます。
もっとも管理士も非常識な人が多く、いわゆるコモンセンスに乏しいことを感じることも多いから、どっちもどっちですか。
あぁ〜むしゃくしゃする・・・・・
マンション管理士を永年やっていると、管理組合のやり方に情けなくなることがしばしばあります。
約束は守らない。
平気で嘘は吐く。
支払うべき費用を払わない。
誹謗中傷を平気で言う。
身勝手。
言いだせばキリがないほど腹立たしいことがあります。
そんなことがあれば「折田先生は偉いなぁ」と改めて感じます。
私なんか凡人ですから嫌なことがあると「ええぃ、もう辞めた」と一種自暴自棄になりますが、３０数年以上に渡ってマンション管理に携わっている折田弁護士は常に沈着冷静です。
平成１４年の第１回管理士試験に合格し、数えきれないくらいマンションを訪問し、相談を受けてきました。後味の悪い管理組合は私たちにダメージを与えます。
もっとも管理士も非常識な人が多く、いわゆるコモンセンスに乏しいことを感じることも多いから、どっちもどっちですか。
あぁ〜むしゃくしゃする・・・・・
諮問委員会の有り方
１０月１３日
昨今、修繕委員会や規約改正委員会などの諮問委員会を設けている管理組合が多くなりました。
しかし、予算委員会を設置している管理組合を見たことがありません。
管理組合会計の特有な原則として「予算準拠性の原則」があります。
マンション管理士の受験のバイブル「マンション管理の知識」は予算準拠性の原則を次のようにまとめています。
（１）管理組合会計は財産保全等について最小限の費用で最大の効果を得ることを目的にしていることから、予算が非常に重要な役割を果たすことになる
（２）予算と決算との差異分析を行うことで、執行内容とその結果が評価でき、次期の予算編成の参考に活かすことができる。
（３）差異分析により管理費などの合理化を図ることができる。
（４）予算の執行状況が勘定科目毎に把握でき、無駄のない効率的な管理ができる。
このように、管理組合が予算を立てることは非常に重要なことだと思えますが、ご存じなように実態は管理会社が前年度と同じ予算額を挙げているに過ぎません。
管理組合もこの当りが無頓着です。
１０年一日の如く、管理組合運営が行われていますが、マンションは１０年ですごく変貌していなければおかしいです。
先日、某管理組合から、理事会活動をサポートする諮問委員会（サポート委員会）が設立されたと聞きました。私はこのサポート委員会が長期・中期の財政計画を樹立し、それに基づいた各年の予算案を理事会に答申できるようになれば良いなぁと思います。
これができれば、多分、日本のモデル管理組合になるのではないか、と密かに期待しています。
、
昨今、修繕委員会や規約改正委員会などの諮問委員会を設けている管理組合が多くなりました。
しかし、予算委員会を設置している管理組合を見たことがありません。
管理組合会計の特有な原則として「予算準拠性の原則」があります。
マンション管理士の受験のバイブル「マンション管理の知識」は予算準拠性の原則を次のようにまとめています。
（１）管理組合会計は財産保全等について最小限の費用で最大の効果を得ることを目的にしていることから、予算が非常に重要な役割を果たすことになる
（２）予算と決算との差異分析を行うことで、執行内容とその結果が評価でき、次期の予算編成の参考に活かすことができる。
（３）差異分析により管理費などの合理化を図ることができる。
（４）予算の執行状況が勘定科目毎に把握でき、無駄のない効率的な管理ができる。
このように、管理組合が予算を立てることは非常に重要なことだと思えますが、ご存じなように実態は管理会社が前年度と同じ予算額を挙げているに過ぎません。
管理組合もこの当りが無頓着です。
１０年一日の如く、管理組合運営が行われていますが、マンションは１０年ですごく変貌していなければおかしいです。
先日、某管理組合から、理事会活動をサポートする諮問委員会（サポート委員会）が設立されたと聞きました。私はこのサポート委員会が長期・中期の財政計画を樹立し、それに基づいた各年の予算案を理事会に答申できるようになれば良いなぁと思います。
これができれば、多分、日本のモデル管理組合になるのではないか、と密かに期待しています。
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