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◆所得税節税効果の仕組み

新築ワンルームマンション投資の広告などでよく使われている「節税効果」は、家賃の所得（不動産所得といいます）と給与所得などの他の所得が損益通算できるために可能な手段です。つまり不動産投資を行う方は、家賃所得と給与所得などの合計が所得となり、そこに所得税がかかることになります。ここで家賃所得がマイナスであった場合、全体の所得が下がることになり、所得税も低くなることを「節税効果」と呼んでいるわけです。家賃所得の収入は家賃（賃料と共益費など）になります。支出として認められるのは、固定資産税などの税金、不動産会社に支払った手数料、軽微な修繕にかかった費用などと、建物・設備の減価償却費、建物・設備購入にかかる借入金の利子です。通常、新築ワンルームマンション投資は売買手数料や不動産取得税、登録免許税などの大きな支出がある初年度にある程度のマイナスとなり、確定申告によって所得税が還付されます。しかしながら、2年目以降はぐっとマイナスが小さくなり、やがてプラスに変わります。新築マンションで「節税効果」がある程度見込めるのは「表面利回り」で約4％未満の物件であり、現状の不動産市場ではやや低すぎます。不動産価格はすでに「節税効果」のレベルを超えて値下がりしたと考えていいでしょう。



◆不動産投資による相続税対策の仕組み

不動産投資による相続税対策は、不動産の実際価値と相続税評価額の差、不動産を賃貸していることによる相続税評価額の割引、平成15年度に導入された生前贈与制度などの活用によって行います。不動産の実際価値は、不動産鑑定士が収益還元法や近隣相場、再調達価格などを活用して鑑定する価格もありますが、所有者にとっては実際に売れる価格が問題でしょう。これは実感として大きな不動産相場の動きによって上下します。それに対して相続税のために決める相続税評価額は、土地評価額が一般に路線価から算出され（路線価以外には固定資産税評価額を基に算出される場合もあります）、建物評価額は固定資産税評価額から算出されます。路線価は、政府が不動産鑑定士に委託して公表している公示地価の80％を目安とすることになっています。公示地価は売買の目安とすることが想定された価格ですので、政府の考えどおりなら実際価値よりも相続税評価額のほうが価格は低くなります。また、建物価格についても、固定資産税評価額は一般に売買価格よりも低い価格になっています。さらに、相続の場合は不動産を人に貸していると減額されます（土地は借地率割合×借家率割合・建物は借家率割合）。これによって、不動産投資の場合は実際価値よりも相続税評価額がダウンし、相続対策になるというわけです。しかしながら、現状では都市商業地域で路線価よりも安い売買が少なくありません。相続対策をお考えの場合は必ず路線価を確認することが必要です。



◆不動産投資に関する主な平成16年税制改正

○不動産譲渡損失の損益通算の廃止
所有している不動産を売却したとき、計算上の損失があった場合に給与所得や事業所得など、 他の所得から損失額を差し引ける損益通算が、平成16年から特定の居住用不動産を除いてはできないこととなります。

○不動産譲渡損失の繰越の廃止
上記の損益通算で、不動産譲渡の損失が他の所得より大きく差し引ききれない場合、 残った損失を次の年へ持ち越すことができる繰越が、平成16年から特定の居住用不動産を除いてできないこととなります。

○長期譲渡所得特別控除の廃止
長期所有（5年超）の不動産を売却した場合、売却益から差し引くことのできた100万円特別控除が廃止されます。

○長期譲渡所得の税率引き下げ
長期所有（5年超）の不動産を売却した場合の売却益にかかる税率が、国税は20％から15％に、地方税は6％から5％に引き下げられます。

○短期譲渡所得の税率引き下げ
短期所有（5年以下）の不動産を売却した場合の売却益にかかる税率が、 国税は40％以上から30％に、地方税は12％以上から9％に引き下げられます。



◆不動産投資にかかる税金

■購入する時にかかる税金
種類 課税対象額 税率
印紙税 売買金額 2000円〜54万円
登録免許税 （移転） 固定資産税評価額 1000分の10
（保存） 固定資産税評価額 1000分の2
不動産取得税 （土地） 固定資産税評価額の1／2 3％
（建物） 固定資産税評価額 3％

■所有している間にかかる税金
種類 課税対象額 税率
固定資産税 固定資産税課税標準額 1.4％
都市計画税 固定資産税課税標準額 0.3％
所得税 不動産所得（賃貸利益） 所得税税率

■売却するときにかかる税金(平成16年改正）
種類 課税対象額 税率
譲渡所得税 （長期：所有期間5年超） 譲渡利益 20％
（短期：所有期間5年以下） 譲渡利益 39％




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