更新料判決―「不合理な慣行」への警鐘

　地域ごとに複雑な慣行が残る不動産取引をめぐっても、消費者の意識は確実に高まっている。そんな流れを反映した司法の判断が出た。

　賃貸住宅の契約を更新するときには更新料がかかり、退去時には敷引（しきびき）として保証金から一定額を差し引かれる。そんな契約慣行について、京都地裁は「借り主に負担させる合理的な理由はなく無効だ」として、全額を借り主に返すよう家主に命じた。

　敷引特約を無効とする判決は、すでに各地で続いているが、首都圏や京都などでみられる更新料について、０１年施行の消費者契約法に基づいて無効とした判決は初めてだ。

　この法律は「消費者の利益を一方的に害する契約条項は無効」と定めており、その趣旨に沿った判決といえる。賃料以外にも、さまざまな理由をつけた支払いを求められることの多い借り主にとっては朗報だ。

　訴えていたのは、３年あまり前に京都市内で家賃が月５万８千円のマンションに入居した男性だ。

　保証金が３５万円で、そのうち３０万円を敷引として負担する。２年ごとの更新時には賃料２カ月分の更新料を支払うという契約だった。その通りに１１万６千円を払って更新したが、２カ月後に解約して引っ越した。

　裁判で男性側は「借り主には賃料の支払い義務しかない」と訴えた。

　家主側は、更新料には家賃の補充、家主が更新を拒絶する権利を放棄することへの対価といった性格があると反論した。敷引特約についても、同じような主張だった。

　判決は家主側の言い分をひとつずつ「合理的な理由はない」と退け、「敷引や更新料は高額で、借り主の負担が大きい」と男性側の主張を認めた。

　ふつうに住んでいる限り、契約書にあるからといって理屈の立たない支払いを求められることはない。そんなメッセージを感じさせる判決だ。一般の人の感覚にも合っているだろう。

　家主や仲介業者の中には「契約書に借り主もハンコをついた」と反発する人もいるに違いない。だが判決は、契約書にあるだけでは不十分で、貸主は賃料以外の負担についても具体的に説明し、借り主にきちんと理解させなければならない、と指摘した。

　更新料をめぐっては、これまで京都地裁の別の訴訟や大津、東京地裁などで借り主側が敗訴していた。「更新料は賃料の補充や前払いといえる」などという理由からだ。

　今回の判決によって、地裁レベルの判断が割れたことになる。上級審で早く統一した判断を示してほしい。

　「不合理な慣行」はもうやめる時期ではないか。この機会に、賃貸住宅の契約と支払いの仕組みをより分かりやすいものに整理してはどうだろう。

サイバー攻撃―電子時代に身を守るには

　米国や韓国の政府系ウェブサイトなどが先日、大規模なサイバー攻撃の標的になった。日本では被害は報告されなかったが、対岸の火事だと高をくくってはいられない。

　攻撃はＤＤｏＳ（分散型サービス妨害）と呼ばれるものだ。何者かが韓国を中心とする２万台のパソコンにウイルスを感染させた結果、各パソコンがいっせいに標的のサイトに自動アクセスしてパンクさせた。

　北朝鮮の関与を疑う声もあるが、介在するものが多数になると足跡が消され、首謀者にたどり着くのは難しい。

　ＤＤｏＳはサイバー攻撃としては古典的なものだ。国内外でさまざまな事例がある。政治的な問題をきっかけにした嫌がらせもあれば、攻撃を脅しに企業などに金銭を要求するという悪質な例も起きているようだ。

　内閣官房情報セキュリティセンター（ＮＩＳＣ）は「ＤＤｏＳを完全になくすのは難しい」という。今回の被害は、狙われたサイトへの接続が難しくなる程度ですんだが、重要な役割を担うサーバーが機能不全に陥ってしまうと、深刻な実害につながりかねない。しっかり対策を講じておきたい。

　すぐにでもできるのは、サイバー攻撃の「共犯者」にならないよう、パソコンを持つ一人ひとりが基本動作を怠らないことである。

　政府の推計では、類似のウイルスに感染しているパソコンが国内の家庭やオフィスに３０万台もあるという。ウイルス対策ソフトでこまめに点検したり、基本ソフトを最新版に更新したりして、発見や予防に努めたい。

　サイトをもつ官公庁や企業の防衛策は、さらに重要になる。

　あらかじめサーバーを複数の場所に分散させる。サーバーの心臓部であるＣＰＵ（中央演算処理装置）を複数にしておく。こうした防衛策でリスクを減らす必要がある。

　悩ましいのは、そういう守りを厳重にするほどコストがかかることだ。攻撃の際に予想される被害の深刻さや復旧の難しさとの兼ね合いから、どの程度の防衛策が必要かを冷静に検討しておかなければならない。

　地震や新型インフルエンザなどを想定し、業務被害や復旧を考える事業継続計画（ＢＣＰ）をつくる動きが官公庁や企業に広がっている。そこではサイバー攻撃も想定しておくべきだ。

　いまや私たちの生活は、ネットなしには立ちゆかない。

　今後も政府は「ｉ（アイ）―Ｊａｐａｎ戦略２０１５」で、行政や医療、教育など幅広い分野でデジタル技術の活用を図っていくという。自宅からいつでも役所の証明書や年金記録などを入手できるようにするものだ。

　だからこそ、万が一の時の打撃が計り知れないことを肝に銘じたい。

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