東京の高級住宅街、住むならどこがベスト？

■地価が高い住宅地＝理想の高級住宅街？

　明治・大正時代からオールドリッチが多く住み、そして今も日本を支えるエスタブリッシュメント（社会的権威を持つ階層）に門戸が開かれた街、東京の超高級住宅街。タワーマンションの建設や湾岸エリアの開発など、新興高級住宅街は続々と東京周辺に誕生していますが、やはり自邸を購入するなら由緒正しい街を選びたいものです。では高級住宅街とはどのような基準で決まり、そして自分にとって理想的な街とはどこで判断すればよいのでしょうか？

　高級住宅街かどうかの判断基準の1つとして、地価の高さではなく、そこに住む人の平均年収と納税額があげられるといいます。地価が高い街は都内には多くありますが、その中には商業施設が集積するところも含まれます。また地価は高いけれど住宅用地が少ないという地区もあるため、住宅街の地価ランキング上位にある場所が、必ずしも住環境が優れているとは限りません。





■高額納税者が多い東京の高級住宅街トップ5

　一方、年収が多い富裕層は当然質の高い住環境を選ぶことができるため、平均年収と納税額を調べることで、富裕層にとって住みやすい住宅街がどこかがはっきりとわかります。

　最後に公示された2004年度の高額納税者番付から区・町ごとの人数を集計すると、高額納税者数が多い地区は1位が港区南麻布、2位が大田区田園調布、3位が渋谷区広尾、4位が世田谷区成城、5位が港区元麻布という結果でした。地価で見るよりもずっと明確に、本物の富裕層が多い地域がランキングに反映されています。



　また『東京土地のグランプリ』（講談社）によれば、平均年収・高額納税者数・坪あたりの価格など様々な要素を勘案した結果、高級住宅街のベスト5として以下の街があげられるとしています。1位：大田区田園調布3丁目、2位：渋谷区松涛1丁目、3位：港区南麻布4丁目・世田谷区成城6丁目、5位：文京区本駒込6丁目。

　国税調査を基にした都内の世帯平均年収調査でも、平均年収が900万円近い田園調布をはじめ、松涛、南麻布、成城など誰もが知る高級住宅街が毎年上位に入ります。ではこれら上位の街には、それぞれどのような特徴があるのでしょうか？

■日本一のブランド力を誇る「田園調布」

　日本で最も有名な高級住宅街と言えば、西の芦屋と並び称される大田区田園調布です。大正時代の実業家・渋沢栄一が、イギリス郊外の田園都市やフランス・パリの都市構造に着想を得て開発しました。田園調布は、当初は中流サラリーマンを対象とした住宅街でした。しかし関東大震災後から富裕層が次々に移り住むようになり、また昭和50年代に東京周辺の地価が一気に高騰したこともあり、今日のような日本屈指の高級住宅街へと成長していきました。長嶋茂雄巨人軍名誉監督や石原慎太郎都知事、有名歌手から政治家、大企業社長まで、誰もが知る著名人が住むことで有名です。

　田園調布の街は、駅と噴水を中心にして、放射状に美しく広がる並木道が特徴です。これは、パリ凱旋門のエトワール式道路をモデルに造られたとされます。田園調布で最も持ち家比率が高く、特に大豪邸が立ち並ぶのは、田園調布3丁目。100坪以上、中には200坪や300坪という敷地を持つ、戦前からの大邸宅が今でも多く残っています。

　田園調布には、社団法人田園調布会が定める田園調布憲章や、家を建てる際の厳しい規則があります。家を新築する際の地盤の高さ、建物の高さから、土地分割の際は分割後の各土地の面積が165平米を下回らないこと、塀は設けず生垣とすることなど、多くのクリアすべき項目があります。また建築に際しては近隣住民の許可も必要です。新参者には入りにくい住宅街ではありますが、住環境の良さと安全性、自然の美しさ、そしてそのブランド価値は別格。少し都心から離れて、優雅にゆったりと暮らしたい人にはぴったりの街だと言えます。

■渋谷の雑踏の先に突如現れる異世界「松涛」

　全国的な知名度は低いものの、麻布や広尾より格上とも言われる渋谷区松涛。紀州徳川家の下屋敷跡を、明治初期に佐賀藩鍋島家が買い取り、茶園を開いたことが始まりです。後に茶園から住宅街に開発され、今では東京屈指の高級住宅街となりました。政治家や社会的影響力の強い富裕層が居を構え、また松涛の隣の神山町には麻生首相の自宅があることでも知られます。

　松涛周辺には東急文化村、戸栗美術館、能楽堂などの芸術文化施設が多くあります。若者が行き交う賑やかな渋谷の雑踏を抜けると、突然目の前に広がる、静かで威厳あふれる邸宅街。異空間に飛び込んだかのようなその違いに驚かされます。

　松涛でも特に格が高いのが、高級官僚や大企業経営者、外国人が多く邸宅を構える松涛1丁目。高い塀に守られた、セキュリティが非常に厳しい大邸宅が整然とならび、警官の姿をよく見かけます。外部の者をシャットアウトするかのような閉鎖的雰囲気と重厚感は、他の高級住宅街より数段上です。松涛には大規模なマンションや商業施設はほとんどなく、店と言えば一軒家の高級フレンチレストラン「シェ松尾　松涛レストラン」くらい。新規販売物件やマンションも少ないため、住みたいと思っても物件を見つけることは至難の業だと言えます。
　
　一方、高級住宅街は公共交通機関の駅から遠くアクセスが悪いことが多いですが、松涛はすぐに渋谷の街に出ることができ、利便性には優れています。静かさと便利さの両方を追求するなら、松涛という街は理想的かもしれません。

■子育てに適した、異国情緒あふれる街「南麻布」

　江戸時代には旗本屋敷や大名の下屋敷が多くあり、現在も高級マンションや邸宅が立ち並ぶ住宅街、南麻布。芸能人や著名人が多く住むことで知られます。またフランスやドイツなど20カ国以上の大使館が集まり、外国人エグゼクティブも多く住んでいます。田園調布や松涛と異なるのは、人々の流入が盛んで異国情緒があふれ、かつ最先端の文化に常に接する街だということ。賃貸物件も多いので、他の高級住宅街よりは新しい住民が入りやすく、馴染みやすい雰囲気です。

　また慶應義塾幼稚舎や麻布中学、若葉幼稚園など有名私立校に徒歩で通うことができるため、南麻布は子育てにも適した地域。「セレブ産院御三家」の1つとされる愛育病院や、自然豊かな有栖川公園もあります。子供を有名私立校に通わせるなど教育面を重視するなら、都心ながら住環境にも優れた南麻布はおすすめです。

■成城学園を中心に発達した学園都市「成城」

　昭和初期に小田急線の成城学園前駅ができてから、成城学園を中心に発達してきた高級住宅街が、世田谷区成城です。成城大学に続く通りには街のシンボルであるイチョウ並木が続き、美しい景観を作り出しています。成城学園の西に広がる整然と区画された地域は、生垣や植栽に囲まれた大邸宅が並ぶお屋敷街。

　成城3丁目には芸能人など新しい住民も多いですが、4丁目から8丁目は開校当時の最初の住宅地で、一戸建てが多いのが特徴です。中でも成城6丁目は最も格上とされ、昔から住む富裕層は6丁目に住んでいます。
　
　洗練された学園都市で学生が多いものの喧騒はなく、子育ての安心度が高いためファミリー層に人気。新宿から急行で15分という距離にも関わらず、四季折々の自然をしっかり感じながら落ち着いて暮らせるのがメリットです。

■自分に合った高級住宅街を見分けるには？

　高級住宅街を比較してみると、いくつか共通点があることがわかってきます。道路がきれいに整備されていること、景観に落ち着いた統一感があること、街並みに雑多な建築物が混在しないこと、各敷地が細分化されずに広大であること。知名度やブランド力ばかりがメディアには取り上げられますが、真の高級住宅街はどこもこれらの条件を満たす、最高レベルの住環境が保障された場所です。

　さらに街独自の価値として、郊外で緑が豊か、都心なのに閑静、異国情緒がある、子育てに適しているなどの要素が加わります。自分にとってどの高級住宅街がベストなのかは、家族構成やライフスタイルによって左右されるため、何を優先したいのかをまず明確にすることが必要です。

　またその街の歴史を知り、過去どのような富裕層が暮らしたかを知ることも、自分の肌に合う街かどうかを判断する一要素です。高級住宅街には時代ごとの富裕層の栄枯盛衰が刻まれていて、そこに新たに名を刻むことは最上級のステイタス。高級住宅街ならではの排他性もありますが、暗黙のルールを知り、自分の格に見合う街に住めば、自然にそのコミュニティの一員として認められます。

　生活の基盤となり、また未来の子孫に受け継がれる財産ともなる高級住宅街。あなたはどの基準から街を選びますか？


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