毎週金曜日のWall Street Journal紙に、有名人の不動産売買紹介の名物コラムがあります。そのコラムに、中田英寿氏のマンハッタン投資物件値下げの話が紹介されていました。
http://online.wsj.com/article/SB123570510242090561.html
「さすが！」とおもったのは、WSJ紙に「アジアでもっとも有名な元サッカー選手」と紹介されていたことですね。とはいっても、記事の内容は、昨年は2200万ドルで売りに出されていた物件が、1500万ドルに値下げ、という内容です。
事のいきさつは以下のとおりです。
- 中田氏は43 Crosby Associates LLCという会社を通じ、2005年4月に$750万ドルで購入。
- 不動産のロケーションは、43 Crosby StでマンハッタンのSOHOの一等地。広さは11,520 SQF.
- 有名建築家の安藤忠雄氏を起用し、内装を仕上げた（下記のリンクでから写真をみてください）。
http://www.43crosby.com/
- フロアプランは（添付の写真を参照ください）：
** 一階（2500 SQF)と地下は小売用スペース（2500 SQF)
** 2階、3階、4階は各フロア（2200 SQF)丸ごとアパート
** 5/6階はペントハウスで6階にはルーフデッキ＋ルーフガーデンあり（3000 SQF+アウトドアスペース）
- 43 Crosby Associates LLCは各フロアをコンド（日本でいう区分所有マンション）にする許可を市に申請中。
- 2008年に2200万ドルで売りにだしたが、食いつきが悪かったようで1500万ドルに値下げ。
http://www.prudentialelliman.com/939915
う〜ん、微妙な価格帯ですね、、、、、昨日、書き込んだように、マンハッタンの高級物件不動産はかなりの価格調整が今入ってますからね、、、
「マンハッタン不動産の昨今の状況のついて」
http://blogs.yahoo.co.jp/sfscottiedog/58789511.html
独断と偏見で、コンドとして売却した場合で計算を下記の通りしてみました。1500万ドルで購入すれば、それなりの利益が出る感じなんでしょうね。でも、今の高級コンドの相場が20%下落したら利益は一切でませんね。価格下落リスクと売却時の売り手のライアビリティなども考慮するとちょっと割があわないかな？コンドにする許可もまだ取れてませんしね。
Floor sqf $/SQF Price
1st + Basemt 4,750 1,250 $5,937,500
2nd Fl 2,250 1,500 $3,375,000
3rd Fl 2,250 1,500 $3,375,000
4th Fl 2,250 1,500 $3,375,000
5/6th Fl PH 3,000 2,000 $6,000,000
TOTAL 14,500 1,522 $22,062,500
収益物件として保有した場合の分析をしてみましょう。
Floor sqf $/SQF Price
1st + Basemt 4,750 50 237,500
2nd Fl 2,250 60 135,000
3rd Fl 2,250 60 135,000
4th Fl 2,250 60 135,000
5/6th Fl PH 3,000 60 180,000
TOTAL 14,500 57 822,500
このように年間$822,500の賃貸収入が見込まれるので、税金、管理、メンテもろもろの経理率を35%とすると純収益(NOI - Net Operating Income)が$575,750となり、1500万ドルでこうにゅうすると、キャップレートが3.84%になります。一等地、歴史のあるビル、安藤忠雄が内装、中田ヒデが全オーナー、などの典型的な見せびらかし用のTrophee物件なんで、一昔前なら余裕で売れて売れていたでしょうね。でも、今では、この手の空家物件には融資がつかないので、収益物件での売却もちょっときびしそうですね。満室状態でも600万ドルの融資が限度だとおもいます。おまけに、商業物件も高級賃貸も賃料がかなり下降していますからね。
と、考えると2200万ドルの価格は、バブル価格でしたね。2007年中ごろだったら、この価格でも売れていた可能性が十分にありましたが、今では、1500万ドルでも、リスクを考えると、ちょっと考えてしまいますね。
果たして、中田氏はこの物件の売買で儲けをだせるんでしょうか？もともと750万ドルで購入して、修繕やリモデルに300-400万ドル（1 SQFあたり$275-$350で計算）使っていると思います。売買の経費を考えると、あまり良い投資ではなかったかも知れませんね。
しかしながら、この手のプロっぽいプロジェクトを手がけたところが、中田氏らしいですね。周りにしっかりとしたブレーンがいるんでしょうね。この物件の売買といくらくらいで売れるのかは非常に興味があるところですね！
では、Happy Investing!!!!
| 
トラックバック（2）
「団塊の旅人」です、本日より「トルコ旅」を開始しました。日本を留守にしている間に日米共に下落していますが、週明け予想も書き込みましたので、よければ参考にして下さい。
2009/2/28(土) 午後 6:03 [ 団塊の旅人 ]
あ！これ。どうなったか気になっていたんでしたよ〜。
やっぱね〜。自分でちゃんと計算していたんでしょうかね？中田さん。
2009/2/28(土) 午後 6:04
Cheeさん、狙いは良かったと思いますよ。2007年の中旬までに終わらせることができたら、2年間で相当儲かったとおもいますよ。今はタイミングがね、、、、
2009/2/28(土) 午後 7:52 [ Gen ]