◆政策金利と住宅ローン金利の乖離

　金融危機で韓銀は政策金利を年5.25％から年2％へと急速に引き下げた。その影響で銀行が住宅担保ローン（変動金利型）の基準としている3カ月物譲渡性預金（CD)金利が昨年10月の年6.03％から今月には年2.41％へと3.61％も低下した。しかし、CD金利に連動するはずの銀行の住宅担保ローン金利は現在年5％台で推移しており、昨年10月の年7.58％に比べ、2.3－2.5％低下したにとどまっている。

　韓銀が短期金利である政策金利を前例のない急ピッチで引き下げたにもかかわらず、長期金利である住宅担保ローン金利の低下ペースは鈍い。

　金融研究院によると、銀行の資金調達源のうち、CDは8％にすぎず、定期預金など預金が80％、銀行債が12％を占める。同院のチョン・チャンウ研究委員は「昨年5.65％に達した定期預金金利が今年末までに3％台まで完全に変更された段階で、住宅担保ローン金利が下がるのではないか」と指摘した。

◆不況でも住宅価格上昇

　最近、ソウル江南地区の再開発マンションを中心に住宅価格が上昇している。国民銀行によると、先週の全国のマンション売買価格上昇率は0.1％で、08年8月以来8カ月ぶりに上昇に転じた。江南区の再開発マンションの価格は3週間連続で1％台の上昇率を示すなど急騰している。

　しかし、国内最大手の国民銀行が住宅担保ローンの締め付けに乗り出すなど、金融支援の裏付けがない状況で、マンション価格だけが上昇しているのは特異な現象だ。国民銀は今月に入り、新規の家庭向け融資を地域営業本部の承認事項とし、融資目標を超過した場合には、支店長に説明を求めるなど、融資の締め付けを始めた。

　ある国策銀行トップは「短期浮動資金が集まるマネー・マーケット・ファンド（MMF）の利回りが年2％台に低下するなど、資金が行き場を失い、資金に余裕がある富裕層が相対的にリスクが低く、安定的な収益が期待できるマンションに資金をシフトさせている」と分析した。

方顕哲（パン・ヒョンチョル）記者