Smatch - スマッチ！

以前銀行さんから会社のほうでお金を借りて、個人で自由に運用してくださいと、無茶苦茶な事を言われて、しかたなく数ヶ月ぶりに競売物件を物色してみた。

安いと思い現地調査してみたら回りはラブホーだらけや、
わけのわからないことを主張している占有者のいる物件などさまざまだ。

私も年に何十という物件を物色し、年に2〜3件程度は落札し、裁判所をうまく利用したり、自分の人間力で解決してきている実績がある。なので、だいたい買っていい物件かどうかはわかるようになってきているのだが、誰が見ても綺麗な物件は素人さんが参入するので、値段があわなくなってしまう。

きつい条件の中で誰も買わないようなところをうまいこと物色し、運用現金化していくと、だいたい１５％〜２０％の利回りで回る。
失敗ももちろんあるが、結果としてマイナスにはならないし、最悪手段と方法を選ばなければ、方法はいくらでもある。そういう世界だ。

今も不人気の占有者ありの物件で安いところをいくつかあたっている。
普通に家賃を払っている所は、収益利回りで値段がきまるので
単純に家賃１２ヶ月分×７年前後という値段で落ちることが多い。

もちろん上記の普通の収益物件も狙うが、私が狙うのは基本的にマンションの場合には、使用借権や、不当に安い家賃、債権回収物だ。
これだと、ややこしい人はほぼ１００％出てくるが、素人が手を出さないので、初期費用はかなり抑えられる。法律を使うか、人間力でいくか、その他の裏技を使うかはケースバイケース。

とにかくまったく同じパターンというのが存在しないので、状況を把握し、自分に取って一番都合の良い状況を作り上げる能力が要求される。
これが誰しも持ち合わさない、教科書の無い技術で、一番収益の可能性の高いパターンである。

まあ、こういう仕事もしているので、住民票の住所地に私は住んでないですけどね。

ちなみに、競売の調査会社に頼むときの注意点は、見込み落札金額を信用しないこと。調査して、入札代行してくれる会社はあるが、成果報酬を得るため、落札相場より高い金額で、入札するように進められ、確実に成果報酬を得ようとしてくるところがある。
入札金額はマンションの場合は、過去の落札事例と現在の平均販売価格の間の値段を、土地建物の場合は、土地の地価公示金額を参考にすると正しい値段が見えてくる。

★さあ、どう料理しようか！？　＠競売物件


落札物件をどう使うか、、、

実は今回は好き勝手に使ってみたいと思っていたりします。

例えば、ネット上の友達だけで自由に使える呑みスペースなんてのはどうでしょうか・・・

携帯電話で２階の個室の予約状況を確認できて、自由に予約できるとか・・・

普段は１階だけでひっそりと誰か一人アルバイト君を配置させて会員制で営業をしていて、

身内のVIP会員だけが上の個室を使える仕組み・・・

アルバイト君は、自分でブログやMIXIとかでお客さんを集めてきてしのぐとして・・・

儲けとかは考えていませんが、例えばVIP会員が１０名くらいいるとして、リフォーム代をみんなで分けて出すとして

１回１万円くらい（お酒の原価）で個室を使えるのが理想かな・・・

場所は難波から１駅の地下鉄御堂筋線大国町徒歩６分、JR新今宮から徒歩７分、JR今宮から徒歩４分の商業地のはずれ、目の前は公園で右隣が喫茶店、左隣が民家。公園の横の道は１２ｍ以上の大きな道なので車も路上駐車OKな場所です。

ちなみに、まだビフォーアフターの「ビフォー」の状態です。








アフターはこんな感じを想像しています♪

今回は少し趣向を変えて、、、投資物件という意味でお馬さんに対する投資のことなどもふまえて。。。

日本では競走馬に対する投資効率は、約０・７程度を言われています。
つまり、１００万円投資しても、７０万円しか戻らない計算です。

しかし、この数字自体はあくまでも平均的な数字ですので、中には儲かっている方もおられます。この儲けは直接的でも間接的でもどちらでもいいこととして考えます。

つまち、直接的効果と間接的効果の総和が1以上になればいいのです。

これは不動産でも同じ事で、表面上の利回りがあくまでもその物件の利回りとは限りません。

例えば、中古物件や競売物件を安く買って、ぴっかぴかにリフォームして、最新設備を整える場合、お客様の立場からすると、多少値段が高くても住みたいと思わせる事ができます。

またそれによりブランドイメージなどもついたり、サプライズによる口コミ効果もあったりします。

わりと中途半端な事をするよりは、ターゲットを絞ってピンポイントで勝負するほうが
相乗効果も大きく、さらに全体的な競争率が低くなり、結果として回収率は良くなります。

逆に中間層が競争率が高く不安定要素が多いという事になります。

特にこれからはそういった流れが顕著になりますので、上か下かの目線は必要です。

もちろんここでは下のほうに目線を合わせておりますから、アイデアと根気でちりも積もれば山となるというのを実践してまいります♪

世の中では競争に勝つための情報が氾濫しておりますが、大切なことは負けない事。

つまり、商売の極意は、、、、「競争しない事」　＝「競争率を下げる事」　

これは競争から逃げるという意味ではなく、競争をしなくていいポジションにつねに居るという事。

つまり、競争して勝つ事のワンランク上を目指そうという事です。

競争するのは簡単ですが、競争を避けて能力を磨けばのちに大きな差が生まれます。

これは競売でもどんなビジネスでも同じことなんです。

★お年よりの方が住んでいた物件

競売物件の中で特に難しいのが、お金の無いお年よりの方が住まれている場合。

京阪沿線で駅から近い割に安い物件があって、長屋の1区画で一応一戸立て。

ちょうど３年くらい前に買った物件です。

そこには７０歳前後の男性が住まれていて、仕事も無く年金生活を送っておられるような感じだったのですが、

自宅を競売にかけられ引越しをしようにも引っ越すお金すら無かったようで八方塞りの状態でした。

駅から近い割に、こういった事情があったため殆どスタート価格の１６０万円程度で落札できました。


さて、お金の無いところからお金は取れませんし、出て行っていただくのもお気の毒です。

どうしますか？

私は一度お役所に相談いただくようにご提案いたしました。

どんな方でも今まで税金を国に対して支払っております。

所得税やガソリン税、酒税、タバコ、そして消費税。

何らかの税金を国家に支払っているわけですから、国民は健康で文化的な最低限度の生活が保証されております。

ここではその権利の行使、つまり、生活保護という制度をご利用いただきました。


もちろん国民の皆様方の税金ですから無駄遣いは絶対にいけませんが、事情があって生活基盤を失い

住むところも失おうとしていたわけですから、すでに貰う権利はありますので手続きのほうも割とすんなり決まりました。


といっても月額4万円という家賃分の保護だけです。周辺水準程度の家賃よりほんのわずかに安いかな〜という金額ですが、

そのまま今まで住んでいた家に住みつづけて頂くわけですから、リフォーム代はかかりませんし、ランニングも必要最小限で済みます。


１６０万円で購入し、月額４万円のお家賃を頂いておりますから、利回り３０％で、現在ではほぼ全て回収しまるまる利益（権利収入）になっております。

2件目と3件目に買った物件の話。

大学時代に住んでいた場所の近所に競売で連棟式の戸建てが2軒ほどあったので、

学生さんが借りてくれる事を期待して買いました。

私の学生時代は地方から出てきた田舎ものだったので、不動産屋のいいなりで、1DKロフト付で5万5千円程度払っていた事があって

家賃が4万円前後であれば競争力があると踏んでいました。

1軒はボロボロだったので、購入額が８０万円程度。しかし、リフォームが２００万円

もう１軒がわりとマシで２００万円程度。リフォームはそれなりで１００万円程度

結局リフォーム代を加算するとどちらの物件も３００万円ずつかかりました。

計６００万円の投資ですから、2件で家賃が月8万円取れれば利回り１６％という所です。

この物件を取得した際に某裏家業の方と接点がございました。その時、私のほうはまだ初心者で右も左もわかりませんでした。

裏家業の方はなぜか物件の鍵を持ったおられましたので、もめるのもいけないと思い、2軒で計１５万円程度の立ち退き料を支払いました。

今考えると不要なお金だったのかもしれません。今はそういう人がいても気にせずに鍵を変えてしまったりしております(^_^;)


肝心の運用のほうは、1軒はすぐに借り手が見つかり現在では2人目の住人の方が平和に暮らされております。

もう1軒のほうは、かなり客付が悪く、ちょっと危なそうな新聞販売員の方を入れましたが、半年もたずに飛んでしまいました。

その後も数ヶ月空白期間があったため、取得1年程度で３００万円で売却いたしました。少しもらった家賃は税金と相殺され

失敗しても最悪原価回収はなんとかできるという感じです。

売ったほうの物件自体はもう一方より広かったのですが、水周りなどをしっかりとリフォームしていたほうの今ある物件のほうが

結局最後まで残っております。

ある程度ケチらずにしっかりとリフォームした物件はしっかりと運用できていますので、中途半端が一番良くないという事なのかもしれません。

★特売物件

新大阪の三国にある大阪地方裁判所の3階の執行官室のある物件閲覧所

そこに行くと、現在競売に出されている物件の競売ファイルが誰でも閲覧できます。

ファイルの中には物件明細書、現況調査報告書、不動産評価書という3点セットが入っています。

現況調査報告書には、、、って説明するのも面倒なので、興味がある方がいれば実際に見てみてください。

現在ではインターネットで誰でもダウンロードできるようにもなっています。
http://bit.sikkou.jp/

ただし、ネットでダウンロードできる物には個人情報は消されております。

また、物件の検索自体はこちらのほうが若干便利です。

http://www.athome.co.jp/kankou/index.html

競売以外でも公売やその他の売却物件も検索が可能です。


そんなこんなで、最初に私の目にとまったのが特別売却の物件です。

これは競売で誰も値段がつかなかった物件が売れ残りとして、最低価格で売られるものでございます。

だいたいどういう物件かはお解りいただけると思いますが、基本的にプロの方が誰も値段を付けなかった物件や、賃借権関連がややこしそうだったり、

家の建てられない土地、持分だけの売却で権利関係のややこしいもの、人が住み着いていて住んでいる人が不思議な事を言っているパターンなど、色々存在します。


安いけど何かあるかもしれないのが通常の競売物件だとすると、特売物件は、確実に何かある物件でさらに売れていない

持っていくところの無い物件が売れ残っているわけです。


そんな特別売却物件をわけもわからずいきなり見ていた自分がそこにいました。

その物件について細かい事はプライバシーの問題があるので、詳しくかけませんが

債務者の身内の方が住んでおられた物件で、今現在も住んでおられます。

結果としては、住んでいた方にそのまま住んでいただき、その対価としてお家賃を頂くという

一番投資としてはスムーズなパターンでございます。


私はその物件を５年前に２４０万円程度で買って、今でも毎月４万円のお家賃を頂いております。

単純利回りは、年間４８万円の家賃収入ですから、２０％になり、現在では投資額を全額回収している計算です。

厳密には毎年２万円程度の固定資産税はかかっておりますが、一軒家ですので、管理費などもかかりませんので、ロスは微々たるものになります。


競売物件ではこのようにおかしくなった状態を正しい権利関係に復元するという作業を行う事により収益を得る事が可能なパターンが多々ございます。

その間には裁判をするようなケースもございますが、基本的に物件を買った側は

簡単な書類手続きとわずかの費用だけで強制執行ができますので、弁護士さんを使った事もございません。


割と少額で始められる投資であって資産形成の可能な競売物件の成功例、失敗例をこれからも暇を見つけては書いてまいります。

私の実家は福井の若狭高浜というところにあります。

高校まで福井にいて、大学から大阪に出てきました。

ちょうど１０年ちょっと前の話です。



世の中が阪神大震災で大変な時期に大阪まで受験に来ておりました。

大阪の大学になんとか合格し、初めての一人暮らしを始め、何処にでもいる田舎ものとして大学に通っておりました。

通っていたといっても、入学から2週間くらいで大学に対してなんとなく違和感を感じ初めて
それからというもの、、、イベントサークルで遊んでばっかりいました。(^_^;)


話すと長くなるのですが、いつの間にかイベントサークルを自分で運営しだしておりまして、、、

気が付いたら当時安室ちゃんが出来ちゃった結婚をした半年ほど後に、私もなぜか後を追うように出来ちゃった結婚をしておりました。

今ではその時出来た子も今年もう8歳になります・・・

私が商売を始めたのがその子が2歳のころだったと思います。

当時はまだサラリーマンをしていたのですが、一応はそれなりに責任感があったというか、もし自分が病気したり大怪我をしたときに

嫁と子供がメシを食っていく事が出来るのだろうかという、漠然とした不安感は抱いておりました。

おそらくこういう純粋なきっかけというか、家賃を払う側ではなく貰う側の立場に立ってみたいという興味も若干あったのですが、

寝ていても収入が入ってくる家賃という仕組みに魅力を感じておりました。


そういう動機もあって、今の本業のパソコン屋のほうがある程度軌道に乗ってきた5年くらい前、初めて不動産競売というものに挑戦する事になりました。


軌道に乗ったといっても、自己資金は当時３００万円程度でしたので、買える物件はかなり限られた物だったと思います。


当時の競売に対するイメージは不動産が安く買える、ややこしい物件だけどきっとチャンスがあるはず

ってなように自分に都合のいいように考えておりました。


そして、インターネットで情報を収集しながら、大阪では新大阪にある裁判所のほうで競売物件情報の閲覧が出来るという事がわかりましたので、、、

おそるおそる裁判所に脚を運ぶ事になりました。

そしてそして・・・・今では考えられない行動に出た私がおりました♪