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現在、ご所有の不動産を自主管理で賃貸しているオーナー様、又、将来的に予定がある方。ぜひ１度、ご自身のみのお力で「不動産経営」をなさってください。家主としての充実感で充たされる反面、様々な困難、トラブルに悩まされるでしょう。不動産経営は、素人が全てを切り盛りするには、まだまだ敷居が高いのです。そこで、わからない部分、解決できないトラブル、家賃滞納等を、代行してプロに任せる。それが「不動産管理」なのです。
いずれも適切な管理によって可能にできることであり、賃貸経営を成功させるための必要条件といえます。管理の質は専門的な知識や経験によって大きく左右されるので、ノウハウやシステムを豊富に蓄えた不動産管理会社の力を借りると安心です。大切な資産である賃貸物件を守り、賃貸経営を効率的に進めるために、オーナー様は、管理業務の内容や管理システムの質をおさえ、不動産経営のパートナーともいえる不動産管理会社の正しい選び方を、知る必要があります。
賃貸経営を行う際に付き合う会社といえば、まず最初に仲介会社を思い浮かべる方が多いと思います。仲介会社とは、オーナーと入居希望者とを結ぶ会社のことです。オーナー様から依頼を受けて入居者募集を行い、入居希望者の審査や連帯保証人のチェックなどを経て、賃貸借契約をまとめます。しかし賃貸経営には、建物の日常的なメンテナンスや入居者からのクレーム処理のほか、退去時には敷金の精算、原状回復工事など、さまざまな仕事が生じてきます。これらを引き受けるのが、賃貸管理会社です。そして、ここでいう賃貸管理会社とは、単に清掃や建物設備の維持管理を請け負う業者ではなく、賃貸経営全般を通して、いかに収益が上がるかを提案する業者と定義付けられます。
賃貸管理会社が行う業務は、大きくは「建物管理」と「入居者管理」とに分けられます。
建物管理には、廊下や階段などの共用部分を日常的に清掃する、清掃業務があります。また建物や設備機器の保守・点検業務も、建物管理業務に分類されます。外壁の塗り替え、設備の取り替え、さらには建て替えなどについて長期的な計画を立て、資金計画についてもアドバイスをします。空室がある場合には、次の入居者が入るまで定期的に換気や清掃を行うのも、建物管理の仕事の一つとなっています。入居率を高めるためには日常的に建物をチェックし、プロのノウハウを駆使して計画的に建物を管理する事が必要になってきます。
入居者管理は、賃料や募集計画について検討し、入居者募集、賃貸借契約の締結などを行ないます。さらに家賃の徴収、メンテナンス費用となる共益費の管理、入居者や周辺住民からの騒音やゴミ処理などに関するクレーム対応、契約の更新手続き、退去時の立ち会いや敷金返還などをこなします。これらの業務をプロ集団に委託することにより、オーナー様は家賃の滞納や各種のクレームから回避され、トラブルの少ない賃貸経営が可能となるわけです。
不動産会社は、オーナー様から見て、大きく２つに分かれます。
1．仲介会社・・・・・・・・・入居者斡旋・賃貸借契約締結
2．不動産管理会社・・・仲介会社の業務＋建物管理＋入居者管理
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管理方法には3種類あります。
1．自主管理
2．管理代行
3．サブリース
実際の管理の仕方には、いくつかの方法があります。
すべての管理業務をオーナー様自らが行う「自主管理」も、一つの方法です。もっとも、コスト面では有利といえそうですが、賃貸経営はなかなか手間のかかるものです。賃貸経営の経験が豊富で、十分な知識をもち、時間的にも余裕のある人でなければ勤めるのは大変でしょう。また、周辺の賃料相場や借り主の動向に沿って長い期間の賃貸経営を舵取りして行くには、狭い認識では難しい局面も出てきます。サイドビジネスとして賃貸経営を行うオーナー様や、住まいと賃貸物件とが離れていたり、物件が大規模である場合などは、ほとんど不可能に近いといえるのではないでしょうか。
そこで多くのオーナーは、賃貸管理会社に管理業務を委託するようになってきました。委託する際の形態としては、建物ごと管理業者に賃貸する「サブリースシステム」と、希望に応じて管理業務の種類を委託する、「管理代行システム」の大きくは2つに分けられます。
弊社では、「サブリースシステム」は行っていません。といいますのも、「サブリースシステム」は、オーナー様・借主、双方にデメリットを多く生み出すシステムだからです。不動産屋のエゴと、家主業で長者番付に入る一部のオーナーが生み出した自己中心的なシステムであると考えています。
完全に建物ごと賃貸してしまう「サブリース」に対して、管理業務のみを委託するのが「管理代行」です。入居者の募集のみを委託するという場合には「募集業務委託」という形で仲介会社に依頼します。複数の会社に依頼することもできます（媒介）が、入居者審査や契約の手続きまでを一任する場合は、安心して任せられる一社のみに委託する方がいいでしょう。（専任媒介）この方法を選んだ場合、募集以外の業務はすべてオーナー様自身が行うことになる（業者によっては、退出手続きも行います）ので、賃貸経営の経験や知識、さらには専門的に取り組む労力が必要となります。それが困難なオーナー様には、「一般管理業務委託」や「清掃・建物メンテ管理委託」という選択肢があります。入居者募集に加え、家賃の徴収や改定、修繕業務など、希望するものを選んで委託するという方法です。例えば、募集業務に加え、家賃の徴収を依頼することも可能です。家賃徴収を請け負う賃貸管理会社のなかには、入居者が賃料を滞納した場合に一定額を保証する「滞納保証型」という制度を取り入れている会社も少なくありません。このタイプなら、オーナー様の手間が省けるだけでなく、ある程度の安心感を得ることもできます。さらに清掃や建物管理を含む、すべての管理業務を委託する場合には、「一括管理委託」という形式になります。賃貸事業運営や税務に関するコンサルティング業務までを含めて依頼するもので、「総合管理委託」とも呼ばれています。オーナー様はほとんど労力を使わず、賃貸経営を行うことができます。いつリフォームを行えばよいか、どのくらいの賃料が高すぎず安すぎず効率的か、賃貸経営を長期的な展望で見て、プロとしてのアドバイスが期待できる、そんな管理会社も誕生しています。
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入居者管理では家賃の徴収やクレーム対応などの方法や実績などを、管理会社選びのポイントにするといいでしょう。特に家賃の更新や解約時の敷金の返還金については、入居者とトラブルが起きることも多いので、未然に防ぐための対策やトラブル発生時の対応などはとくに重点的にチェックしましょう。入居者との賃貸借契約書がカギを握ることもあるので、管理会社が使用している契約書を見せてもらい、原状回復費やリフォーム費の分担などがどの程度、明確に記述されているかを確認しましょう。
また入居率をアップさせるためにどんな工夫がなされているかも重要なチェックポイントの一つです。集客に力をいれている会社は店頭をみればよく分かります。お部屋を探すお客様が“入ってみたい”と思うような工夫があるはずです。地域の看板や広告・情報誌への掲載だけでなく、最近ではインターネットでの情報公開も欠かせないものになりつつあります。建物管理では、長期的には建物や設備の点検、保守、補修システムに関するノウハウ、日常的には、水漏れなど急を要するトラブルへの対応などをチェックしましょう。
賃貸経営は25〜30年という長期での採算を考えねばなりません。そのための適切な投資が成功と失敗の分かれ目です。貸管理会社は賃貸経営のパートナーともいえるもの。慎重にチェックして、信頼できる会社を選びましょう。
管理システムを選択する際には、委託手数料についても確認しておきましょう。サブリースシステムでは家賃が保証され安定する分、収入はやや低めになります。会社によって異なりますが、査定賃料の80〜85％程度を一応の目安として考えましょう。委託管理の場合には、委託する業務の内容によって手数料が異なります。たとえば入居者募集から賃料の集金代行を委託する場合で賃料の5〜7％程度。滞納時に賃料を立て替える保証をつけてもらうと賃料の7〜8％などの例があります。委託する部分が多くなれば、その分、費用は増えますが、適切な家賃設定のおかげで高い入居率を維持できたり、建物の劣化を抑えることで事業が効率化され、逆にコストダウンにつながることの方が大切です。あとは物件の条件や、オーナーがどれだけ管理業務に関われるかによって、適切なシステムを選べば良いでしょう。物件が小規模で、住まいと賃貸物件が近い場合、なおかつオーナーに知識や経験があるなら、「自主管理」でもいいでしょう。「空室が出た場合にも安定した賃料収入を得たい」というならサブリースシステム、「手数料を安く抑えたいが、管理全般を任せたい」というなら一括管理委託など、オーナーに合った管理システムを探ってみてください。
業者選びで大切なのは、地元に根ざして、どこまで真剣に賃貸業務に打ち込んでいるかです。大手不動産会社の支店よりも、代表者自らが経営している不動産管理会社の方が、一般には責任を果たす能力が高いといえるでしょう。
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先程、オーナー様の視点で考える不動産管理会社のシステムの違いを説明しました。次に説明するのは「空室」「値下がり」「修繕費用」「滞納」といったやっかいな問題を乗り切るために、自分に役立つ不動産会社と上手に付き合う方法です。
特に賃貸に力を入れている不動産会社の業務は、「仲介業務」と「管理業務」の２つに分けることができます。
仲介・・・オーナー様から預かった物件を入居希望者に紹介し、賃貸借契約にまで導く業務。
管理・・・家賃集金や苦情処理、建物設備のメンテナンスなど、賃貸経営に必要なことをオーナーに代わって行ったりアドバイスしたりする業務。
これらの業務の、どちらを主体にしているかによって「賃貸仲介会社」と「賃貸管理会社」と、呼び名を分けて、話をすすめたいと思います。結論から言えば、オーナー様に役立つ不動産会社とは「賃貸管理会社」であるべきなのです。
ではスタンスの違い、つまり、どのような立場で仕事をするか、ということですが、「仲介を主体とする会社（以下、仲介会社）」は、オーナー様と借主さんの真ん中という立場にいます。利害が対立しやすい両者の間にいて調整する、といったところです。「管理を主体とする会社(以下、管理会社)」は、100％、オーナー様側の立場です。「オーナー様の賃貸経営における収益向上」が目的だからです。
※わかりやすく説明している為、上記が必ずしも当てはまるわけではありません。
ちなみに、弊社を分類しますと、オーナー様と借主様の調整をする「不動産管理会社」となります。つまり、双方（仲介会社と管理会社）の業務をこなすわけです。
※「収益の向上」とは、単に家賃収入を増やすとか、経費を節約するのが目的ではありません。
「家賃収入」−「経費」＝「収益」の計算式の通り、収入と経費の差額を最大にするのが目的です。必要であれば経費を増やしても、結果として収入が確保できれば収益を増やすことができます。
立場がオーナー様側と言っても、借主さんに敵対する、というわけではありません。むしろ借主に快適に暮らしてもらう事が、オーナー様の収益を向上させるためには不可欠です。商売の基本は顧客（借主）の満足が第一だからです。ですから、オーナー様の利益のために、徹底して借主の満足を追求するのです。
このとき大切なポイントは、管理会社はオーナー様に対して「イエスマン」ではならない、ということです。目的は「オーナー様の収益向上」ですから、そのために必要であれば、必要経費をかけるとか、賃貸条件を緩和するとかの提言を行います。オーナー様の要望を、すべて素直に聞いて行動しても、収益を減らす結果では管理会社は失格なのです。
さて、この不動産会社のスタンスの違いが、オーナー様にどのように影響するのでしょうか。
仲介会社の売上は、多くを仲介手数料が占めていますから、空室がないと、その手数料が稼げません。だから、原則的に、空室の発生は歓迎です。極端な話ですが、オーナーから預かっている物件から、1年間に一件も空室が出なかったら、仲介会社としては売上のメドが立ちません。
管理会社がオーナーに対して一番に気にするのが「入居率」です。入居率の高さが、オーナーへの貢献度のバロメーターとなります。したがって、空室の発生は歓迎しません。空室の発生は、「賃料の低下」「修繕費の増大」「空き室の長期化」につながる危険性が、最近では増加している状況です。歓迎しない空室発生が起これば、管理会社は当然のように入居に向けて最大の努力をします。特に、同業の不動産会社に、募集条件をすぐにオープンにします。国が定めている、不動産業者同士が閲覧できるデータベースに登録したり、費用をかけて、業者間にチラシを配布したりします。とにかく、仲介手数料収入よりも、空室を埋めることを優先します。
仲介会社の中には、空室発生の直後はできるだけ自社で決めようとして、同業者へ空室情報を公表しないところもあります。あるオーナーが長期の空室にしびれを切らし、別の業者にも募集を頼もうと訪問したときの話です。
「私の所有する○○マンションを募集してもらいたいんだが･･」
「○○マンションならよく存じてます。でも、募集を任せていらっしゃるＡ社さんから、空室の情報は来てませんね」
「そんなことないハズだが･･」
オーナー様の前で、Ａ社に確認電話を入れてみると、「いま空室はありません」という返事。いぶかったオーナーが、今度はお客さんに扮して電話してもらうと、今度は「空いています」という返事が返ってきました。Ａ社では、自社で決めて手数料を得たいために、周りの業者には一切、情報を回していなかったらしい、ということが分かりました。これは明らかに、オーナーに対する利益相反行為となります。
仲介会社は、しつこいようですが、仲介手数料があがって初めて利益が出ますから、入居審査は甘くなりがちです。反面、管理会社は、入居審査を厳格に行います。「滞納」は「空室」と同じだからです。たちの悪い借主を入居させると、空いてるときよりも被害が大きくなることさえあります。滞納は収益向上の最大の敵なのです。
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「管理会社」と「仲介会社」の違いを説明してきました。少し極端な比較になった感はありますが、オーナー様が頼りにできる不動産会社はどちらでしょうか。賃貸住宅の経営が難しい時代になりました。難しい、と言うよりは、顧客志向の経営と、貸し手中心の経営では、大きな差がでる時代になったと言えるでしょう。そんな時代を乗り切るためには、「オーナーの収益向上に尽くす」ことを目的とし、そのために必要な専門的ノウハウを積み上げた、賃貸管理会社をパートナーとしてください。
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