お住まいのご購入には、物件の価格に加えて税金などさまざまな費用がかかります。それら諸費用の合計は、売買価格の6〜8％が目安です。したがって、2,000万円の物件を購入する場合、必要な資金は2,120〜2,160万円程度となるわけです。
諸費用は、売買契約から引渡しまでの流れのなかで、その都度支払う費用です。諸費用の内訳は以下のようになっています。
| 印紙代 |
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売買契約書やローン契約書に貼付する印紙代です。 |
| ローン諸費用 |
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ローン事務手数料・ローン保証料などの諸費用です。 |
| 保険料 |
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火災保険料などです。 |
| 登記費用 |
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| 登録免許税 |
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登記に伴う税金です。不動産購入時（所有権移転登記）には固定資産税評価額の1％、ローンを組んだ時（抵当権設定登記）には借入金額の0.4％がそれぞれ必要となります。 |
| 登記手数料 |
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登記手続きの際の司法書士への報酬です。 |
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固定資産税
（日割り精算） |
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固定資産税課税標準額の1.4％が1年分となります。 |
都市計画税
（日割り精算） |
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都市計画税課税標準額の0.3％です。 |
| 仲介手数料 |
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仲介物件については、成約の際に規定の仲介手数料（消費税および地方消費税含む）を申し受けます。 |
| 不動産取得税 |
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住宅の場合、固定資産税評価額の3％です。 |
| その他 |
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引っ越し費用などです |
いくらの物件が購入できるかを割り出すには、まず、月々およびボーナス時に返済できる金額から、住宅ローンの借入金額を算出します。月々の返済金額には、毎月の積み立て貯金額、賃貸住宅にお住まいなら現在の家賃などが目安となります。住宅ローンの借入金額に自己資金を加えた金額が、物件の売買価格と諸費用の合計となります。
【購入可能価格算出式】
住宅ローン借入額＋自己資金＝物件価格＋諸費用
したがって、住宅ローン借入金額と自己資金の合計から諸費用を差し引いた金額が、購入可能な物件の価格です。住宅ローンのシミュレーションは、財団法人住宅保証機構が提供する住宅ローンシミュレーションを是非ご利用下さい。住宅ローンをご利用になる場合の返済額を試算します。
各銀行のローンシミュレーションもご利用下さい。
また弊社では豊富な経験とネットワークを活かし、お客様に合わせた有利なローンをご紹介しております。是非ご相談下さい。
自宅をローンで購入された場合、所得税が還付される「住宅ローン控除」が受けられる場合があります。住宅ローン控除とは、住宅の新築もしくは取得または増改築をして、居住の用に供した場合において、一定の要件（後述参照）を満たすときは、その居住年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を所得税額から控除できる制度です。平成20年12月31日までに住宅を取得し、入居した場合に適用されます。単にこの期間内に住宅を取得すればいいのではなく、入居の条件を満たしていることが必要です。新築マンション・建売住宅などでは引渡し・入居が間に合うかどうか確認しておくことが必要です。
主な適用条件（平成16年12月31日までの入居の場合）
- ローン残高が、5,000万円以内であること。
- ローンの対象が、住宅とその敷地に対するローンであること。
- 取得資産の床面積（登記簿面積）が50平方メートル以上（上限なし）で、かつ床面積の50％以上は居住用であること。
- 取得資産の築年数が、築20年以内（耐火建築物の場合は築25年以内）であること。
- その年の合計所得が3,000万円以下（給与の場合3,336万円以下）であること。
- 取得・増改築後6ヶ月以内に入居し、かつ入居後引き続き住んでいること。
- 以下の金融機関・団体からの償還期間が10年以上の借入金であること。
- 銀行
- 信用金庫・信用組合・農協
- 住宅金融公庫・年金資金運用基金
- 地方公共団体
- 各種公務員共済組合
- 勤務先（年利1％以上のもの
控除額（税額控除限度額）は、その年の12月31日の時点でのローン残高に対する一定の割合（控除率）となります。控除率は、平成16年12月31日までの入居の場合、一律1％となっています。
但し、平成17年以降入居の場合、「控除期間10年」は維持しつつも、「年末ローン残高」「適用年・税額控除率」「最大控除額」が下表のように減額される予定となっています。その他の条件は上述と同様になります。
| 居住年 |
控除期間 |
年末ローン残高 |
適用年・税額控除率 |
最大控除額 |
| 平成17年 |
10年間 |
4000万円以下の部分 |
1〜8年目まで借入残高の1%
9・10年目は借入残高の0.5% |
360万円 |
| 平成18年 |
10年間 |
3000万円以下の部分 |
1〜7年目まで借入残高の1%
8〜10年目は借入残高の0.5% |
255万円 |
| 平成19年 |
10年間 |
2500万円以下の部分 |
1〜6年目まで借入残高の1%
7〜10年目は借入残高の0.5% |
200万円 |
| 平成20年 |
10年間 |
2000万円以下の部分 |
1〜6年目まで借入残高の1%
7〜10年目は借入残高の0.5% |
160万円 |
その年の前後各2年間、合計5年間に前の自宅で3,000万円特別控除や買替特例を受けていると、この控除は受けられません。ただし譲渡損失繰越控除とは併用が可能です。その場合、譲渡の年と翌年以降3年間は譲渡損失の繰越控除を優先し、適用期間の残りの年に住宅ローン控除を適用することになります。
また住宅を購入するための資金について親から援助を受ける場合、贈与税が課税されない（または軽減される）特例措置があります。これは住宅取得資金を一度に贈与しても、5年間に分割して贈与したものと同様に税額を求めることで税負担を軽減しようとするものです。この特例は550万円まで であれば非課税、1,500万円でも95万円の贈与税で済むというものです。特例計算は1,500万円までについて適用されます。なお、本特例は平成17 年12月31日までの適用となります。本特例の特徴としては贈与税と相続税が切り離され原則として贈与財産の相続時の取り込みがない点となります（但し、相続開始前3年以内の贈与は相続財産に取り込まれます。）
この特例を受けるには、以下の条件を満たしていなければなりません。
- 直系の父母、祖父母からの贈与であること。（配偶者の親から贈与されたものは対象になりません）
- 自己の住宅の購入資金に充てるための金銭の贈与であること。
- 贈与の翌年3月15日までに住宅を購入し、自宅として使用しているか、使用する見込みがついていること。
- 受贈者のその年の合計所得が1,200万円以下（給与の場合は約1,442万円以下）であること。
- 過去にこの特例を受けていないこと。
- この贈与を受けた日の前5年間に、本人や配偶者所有の自宅に住んだことがないこと、又は住宅取得資金を贈与により取得した日前5年以内に居住していたその者またはその者の配偶者の所有する住宅を、当該贈与の日の属する年の翌年12月31日までに売却すること。
- 新築住宅の場合は
- 床面積（登記簿面積）が50ｍ2以上。
- 店舗併用住宅は2分の1以上が住宅部分であること。
- 住宅の場合は
- 床面積（登記簿面積）が50ｍ2以上。
- マンションは25年以内、木造は20年以内に建築されたもの。
- 建築後、住宅として使用されたもの。
- 店舗併用住宅は2分の1以上が住宅部分であること。
- 税金が生じなくても申告をしなければなりません。
贈与税は、1年間の贈与合計額が合計110万円を越える場合にかかります。しかしこの特例では、1度に贈与されたものを5年間に分割して贈与されたとしますので、1年間の贈与税額は以下のようになります。
贈与税額＝[（贈与額） × 1/5 - 110万円] × 税率
したがって、550万円までは非課税となります。
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物件購入における情報収集方法と、仲介業者を選ぶ際のポイントをご説明いたします。 |
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所在地や沿線・駅、間取り、価格などのすべての面で満足できる物件は、すぐには見つからないのが普通。お住まい探しにあたっては、できるだけ多くの情報を 集めることが重要です。新聞の不動産広告や折り込みチラシ、住宅情報誌、そしてこのホームページをはじめとするインターネット情報も、上手に活用しましょう。ただし、情報を集めることに熱中しすぎると、優良物件にめぐりあっても「もっといい物件があるはずだ」と、せっかくのチャンスを逃してしまいかねません。そうした事態を防ぐには、あなたのご希望条件に優先順位をつけておくことをおすすめします。
「情報」は、物件についてだけとは限りません。とくにお住まいの購入は、高額な取引であり、専門知識も多く要求されますから、間違いのないように売買されなければなりません。信頼できる仲介業者を選ぶためには、以下のポイントを確認します。
◆宅地建物取引業免許
不動産売買の仲介業には、宅地建物取引業の免許が必要です。また事務所には、免許証番号や有効期限を記載した「宅建業者票」の表示が義務づけられています。
◆沿革・業績・店舗状況
業者免許が国土交通大臣免許の場合は国土交通省総合政策局不動産業課で、都道府県知事免許の場合は各都道府県の宅地建物取引業の担当局部で、それぞれ業者名簿を閲覧することができます。名簿には、代表者の経歴、事業の沿革、過去3年間の実績、業者団体への加盟状況、過去に業務停止処分を受けたかどうかなどが記載されています。
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物件を実際に見学することで、物件の状態や周辺の環境を知ることができます。 |
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収集した情報を検討して、気になる物件があったら積極的に現地見学に行きましょう。物件情報だけではわからない建物の具体的な状態や、周辺のさまざまな環境を知るには、現地を見学するのが一番です。
現地で物件をご覧になるときは、まず第一に、チラシや広告などの情報通りかどうかということを確認しましょう。さらに汚れなどの状態や、日当たり、風通しなど図面ではわからないことをよく確認します。また、家族それぞれの立場からチェックすることも重要です。
- 敷地状況
- 車庫・駐車場、駐輪場
- 内装・外装の材質、汚れ、ひびなどの状態
- 冷暖房設備設置状況
- 部屋数、間取りごとの使いやすさ
- 増改築・リフォームの必要性
- 各部屋の向き、日当たり、風通し
- 収納スペースの状況
などを重点的にチェックするのが良いでしょう。
周辺環境のチェックはとても重要です。最寄りの駅への所要時間、学校・公園・病院・商店街などの施設状況は必ず確認しておきたいもの。また平日と日曜とでは、道路の混みぐあいや騒音などの状況が大きく変わる場合もありますので注意しましょう。
- 交通機関の状況
（駅までの所要時間、始発・最終時間、混雑状況など）
- 公共施設（病院・公園・図書館など）
- 周辺道路の状況（交通量、混雑状況など）
- その他の周辺施設（商店街、スーパー、コンビニ、飲食店など）
- 教育施設（学校、学区など）
- その他の環境（騒音など）
を重点的にチェックしましょう。 |
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不動産の購入お申し込みから契約について説明いたします。 |
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ご購入希望の物件が決まったら、仲介業者に購入を申し込みます。その際、購入申込書を提出します。これを受けて仲介業者は、代金の支払方法や物件の引渡し 時期、付帯設備の確認など契約のための条件を調整します。そして条件が整ったら、重要事項説明を経て、不動産売買契約を結びます。
重要事項説明とは、売買契約の締結に先立って、物件にかかわる文字通り重要な事項を説明するものです。これは宅地建物取引主任者の資格をもつ仲介業者が、「重要事項説明書」によって説明を行います。重要事項説明書には、登記簿記載の権利関係や、物件の概要、代金の授受の方法、万が一の契約解除の場合の規定などが記載されています。不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。
不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。売買契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の成立を目的とするものです。売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払って契約が成立します。不動産売買契約を締結したら、以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。
お住まいのご購入に際して不動産売買契約を結ぶときは、以下のものが必要です。
- 印鑑（ローンご利用の場合は実印となります）
- 手付金（現金か預金小切手かを事前に確認しておきます）
- 印紙代（売買金額によって異なります）
- 仲介手数料の半額（別途消費税および地方消費税額が必要です）
※ローンご利用の場合は、ローン申し込み用書類も必要です。
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住宅ローンの種類、お申し込み方法について説明します。 |
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住宅ローンは、大きく分けて「公的融資」と「民間融資」の2つに分けられます。どちらを利用するかは、利用者の資格条件や取得する物件によって決まります。
◆公的融資
住宅金融公庫融資
住宅金融公庫融資 |
購入する住宅が所在する都道府県内の「住宅金融公庫業務取扱店」と表示された金融機関で手続きをします。抵当権設定時の登録免許税が免除になるなど利点が多いのですが、金利に保険料が含まれない、つなぎ融資が必要な場合があるなど不利な点もあります。 |
| 財形住宅融資 |
勤務先で財形貯蓄をしている人を対象とした住宅ローンです。 |
◆民間融資
銀行、信用金庫、生命保険会社、住宅金融専門会社、信販会社などの民間金融機関が、それぞれの規定に基づいて行う住宅ローンです。したがって、金利や融資限度額、返済方法なども各金融機関によって異なりますが、融資条件は一般的に公的融資よりもゆるやかです。
住宅ローンのお申し込みには、以下のものが必要です。
- 住民税決定通知書
- 不動産売買契約書の写し
- 収入証明書（または所得証明書）
- 融資の申込書類一式（融資機関ごとに異なります）
- 実印と印鑑証明
- 印紙代など
- 重要事項説明書
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契約する物件の最終確認ポイント、残代金支払い時の流れについてご説明します。 |
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入居後のトラブルを未然に防ぐため、売主・買主双方で、物件の状態についての最終確認を行います。
- 付帯設備表の内容との一致の確認
- 物件状況報告書の記載内容との一致の確認
（雨漏り・シロアリの害／建物構造上主要な部位の木部腐食／給排水設備などの故障）
- 隣地との境界の明示
- 電気・ガス・水道の使用方法、故障時の連絡先の引き継ぎ
◆残金支払時の流れ
| 1．登記申請書類の確認 |
所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。 |
| 2．残代金の支払い |
手付金と内金を差し引いた売買代金の残額を支払います。 |
| 3．固定資産税などの精算 |
登記費用を支払い、固定資産税などを精算します。 |
| 4．関係書類の受け取り |
管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書などを受け取ります。 |
| 5．カギの引渡し |
お住まいのカギを受け取り、その確認として「不動産引渡確認証」を発行します。 |
| 6．諸費用の支払い |
仲介手数料などの諸費用を支払います。 |
◆残金支払時に用意するもの
- 残代金
- 住民票
- 仲介手数料の残額
- 印鑑（実印）
- 登記費用（登録免許税および司法書士への報酬です）
- 印鑑証明書（抵当権設定時のみ必要となります）
- 固定資産税/都市計画税、管理費などの精算金
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物件購入後のお引越しの準備と、リハウスの住み替えサポートサービスをご紹介します。 |
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お引越しでは、住民票の移動届や学校への転校届をはじめ、電気・ガス・水道・電話の移転手続き、金融機関・保険会社への住所変更届、さらに荷物の整理・梱 包、粗大ゴミの処分、冷蔵庫内の食品の処分、近所へのあいさつなど、やらなければならないことがあまりにも多くあります。どこで何をしなければいかない か、誰に何をしなければいけないかなど、あらかじめ計画を立てて準備しておきましょう。
「登記」とは一定の事項を広く公示するために、公開された帳簿に記載することを意味します。その目的は取引の安全を保護することですが、不動産取引においては、登記の手続きは司法書士に依頼します。司法書士は、必要書類を預かって登記の申請書を作成し、法務局に提出します。登記済みの権利書などを司法書士から受け取ったら、紛失や破損などがないよう注意して保管してください。（登記済権利書の再発行はできません） |