区分登記しなくても二世帯認定の優遇措置は受けられます
April 14 [Mon], 2008, 23:04
二世帯住宅を建てる人はそれぞれに理由があって、そのための創意工夫がされます。
インターネットで二世帯住宅を建てる場合のアドバイスとして区分登記を勧めるものを多く見ますが、それが最良とは限りません。
実際に自分の家を二世帯住宅で建てる人と仕事上で知識として知っている人との違いで結論が違ってくることがあります。HMの営業マンでさえ、その知識に明るい人は多くありません。（ちなみに私は、HMや会計事務所の担当者が「こうするのが一般的」と言われる方法を採用しませんでした。）
ここでは、私のような条件で二世帯住宅を建てようとしている方のヒントになればと思い、記しておきます。
まず、市役所が二世帯住宅と認定してくれる条件が揃っていれば、税金を低く抑えることが出来ます。
どのような税金が軽減できるかと言えば、
（１）不動産取得税の軽減
床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下に該当する場合、税率３％をかける前に、住宅の価格から1200万円を差し引くことができます。これが二世帯分（1200×2)の枠になります。
（２）土地の固定資産税の軽減
住宅の敷地で住宅1戸について200㎡までの部分については小規模住宅用地として取り扱われ、固定資産税は課税標準が6分の1に、都市計画税は課税標準の3分の1に軽減されます。二世帯住宅となれば、2戸扱いになります。
（３）新築住宅の建物部分に対する3年間の軽減
各世帯ごとに120㎡までの居住部分に相当する固定資産税額が2分の1になります。
いかがです？単に大きい家を建てるよりも土地の広さや延べ床面積を設計段階から考慮に入れておくと上記の3点の軽減措置が2戸分ずつ受けられるのです。
それでは、二世帯住宅と認定（市及び県）をしてもらうには何が必要でしょうか。
「課税上の二世帯住宅とは、構造上と利用上それぞれ各世帯が独立的に区画されているもの。」
「構造上の独立性とは、仕切り壁、建具、床、天井で遮断されていること。」
「利用上の独立性とは、各世帯が生活できるよう、それぞれに玄関、台所、トイレを有し、区画された部分が居住用に利用できること。」
つまり、世帯別に玄関・台所・トイレ（風呂は関係なし）を作ることができれば、二世帯住宅です。
構造上の独立性としての仕切り壁については、相当調べました。二世帯住宅の場合、玄関は別でも中で人が行き交いできるようにすることが少なくありません。折角、構造上は雨に濡れない同じ屋根の下になるので介護や世帯間のコミュニケーションのためにも何とかしたいものです。
不動産取得税は県が、固定資産税は市が担当すると言うことでそれぞれに尋ねに何回か行きました。1回で済ませなかったのは、具体的に書面になって明文化されている部分は限られていて、その時の対応した人や時期によって判断・解釈が変わることを防ぐためです。
結論としては、「世帯を仕切る壁の一部がドアであってもかまわない。但し、独立していることの証にカギが付いている事」でした。ドアの素材は具体的な制約はなく、ガラス窓がなければ問題ないと言われました。カギについても「カギが掛けられる」以外の条件はなく、２重ロックにまでする必要もありませんでした。
子世帯のリビングからみた親世帯に続く扉です。
ノブの上にあるのがカギです。一条で建てた人ならわかりますよね、あの扉のカギと同じ形状です。（笑）
親世帯から見た扉です。向かって右手が雪見障子がある8畳の仏間です。つまりこのカギのついた扉は、広縁の一方にあたります。広縁のもう一方にはカギのついていない扉があって親世帯のダイニングに続きます。
間取りのイメージが伝わりますか？両世帯の生活の場の間に広縁と和室を持ってきてお互いの生活音をカットしているのです。
あの扉のカギとは若干違いますよね、ロックしてあるかどうか確認する窓がありませんね。（笑）
わが家は、女性が多いので水周り（風呂も含めて）を分けました。当然、資金的にはかなりかかってしまいます。が、いまのところ精神安定上良かったと思います。
区分登記は、世帯のそれぞれで光熱費や税金を分けて払っていく場合、または先々の遺産相続のことを考えて分けておきたい場合にはおこなうといいと思います。ただ、司法書士等には2戸分の費用が発生します。（登記簿も当然2冊です。）
わが家は区分登記しませんでした。光熱費や税金の類は、私が払っていくので区分登記には意味がなく、上記の軽減措置が受けられれば十分でした。（登記簿は1冊です。）
もう一度言います、区分登記しなくても単独登記や共有登記でもそこの行政の解釈のしかたさえ理解していれば、二世帯住宅の認定は市役所の資産税課の人がやってくれます。（よっぽどのことがない限り、県は市の情報をもとに決めます。）私は、市役所に年度が切り替わる前後に間取りを持って行ってそのときどきの担当官の見解を確認してきましたのでよくわかりましたよ。
余談ですが、確認しに行ったことがメモとして引き継がれていました。
インターネットで二世帯住宅を建てる場合のアドバイスとして区分登記を勧めるものを多く見ますが、それが最良とは限りません。
実際に自分の家を二世帯住宅で建てる人と仕事上で知識として知っている人との違いで結論が違ってくることがあります。HMの営業マンでさえ、その知識に明るい人は多くありません。（ちなみに私は、HMや会計事務所の担当者が「こうするのが一般的」と言われる方法を採用しませんでした。）
ここでは、私のような条件で二世帯住宅を建てようとしている方のヒントになればと思い、記しておきます。
まず、市役所が二世帯住宅と認定してくれる条件が揃っていれば、税金を低く抑えることが出来ます。
どのような税金が軽減できるかと言えば、
（１）不動産取得税の軽減
床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下に該当する場合、税率３％をかける前に、住宅の価格から1200万円を差し引くことができます。これが二世帯分（1200×2)の枠になります。
（２）土地の固定資産税の軽減
住宅の敷地で住宅1戸について200㎡までの部分については小規模住宅用地として取り扱われ、固定資産税は課税標準が6分の1に、都市計画税は課税標準の3分の1に軽減されます。二世帯住宅となれば、2戸扱いになります。
（３）新築住宅の建物部分に対する3年間の軽減
各世帯ごとに120㎡までの居住部分に相当する固定資産税額が2分の1になります。
いかがです？単に大きい家を建てるよりも土地の広さや延べ床面積を設計段階から考慮に入れておくと上記の3点の軽減措置が2戸分ずつ受けられるのです。
それでは、二世帯住宅と認定（市及び県）をしてもらうには何が必要でしょうか。
「課税上の二世帯住宅とは、構造上と利用上それぞれ各世帯が独立的に区画されているもの。」
「構造上の独立性とは、仕切り壁、建具、床、天井で遮断されていること。」
「利用上の独立性とは、各世帯が生活できるよう、それぞれに玄関、台所、トイレを有し、区画された部分が居住用に利用できること。」
つまり、世帯別に玄関・台所・トイレ（風呂は関係なし）を作ることができれば、二世帯住宅です。
構造上の独立性としての仕切り壁については、相当調べました。二世帯住宅の場合、玄関は別でも中で人が行き交いできるようにすることが少なくありません。折角、構造上は雨に濡れない同じ屋根の下になるので介護や世帯間のコミュニケーションのためにも何とかしたいものです。
不動産取得税は県が、固定資産税は市が担当すると言うことでそれぞれに尋ねに何回か行きました。1回で済ませなかったのは、具体的に書面になって明文化されている部分は限られていて、その時の対応した人や時期によって判断・解釈が変わることを防ぐためです。
結論としては、「世帯を仕切る壁の一部がドアであってもかまわない。但し、独立していることの証にカギが付いている事」でした。ドアの素材は具体的な制約はなく、ガラス窓がなければ問題ないと言われました。カギについても「カギが掛けられる」以外の条件はなく、２重ロックにまでする必要もありませんでした。
間取りのイメージが伝わりますか？両世帯の生活の場の間に広縁と和室を持ってきてお互いの生活音をカットしているのです。
わが家は、女性が多いので水周り（風呂も含めて）を分けました。当然、資金的にはかなりかかってしまいます。が、いまのところ精神安定上良かったと思います。
区分登記は、世帯のそれぞれで光熱費や税金を分けて払っていく場合、または先々の遺産相続のことを考えて分けておきたい場合にはおこなうといいと思います。ただ、司法書士等には2戸分の費用が発生します。（登記簿も当然2冊です。）
わが家は区分登記しませんでした。光熱費や税金の類は、私が払っていくので区分登記には意味がなく、上記の軽減措置が受けられれば十分でした。（登記簿は1冊です。）
もう一度言います、区分登記しなくても単独登記や共有登記でもそこの行政の解釈のしかたさえ理解していれば、二世帯住宅の認定は市役所の資産税課の人がやってくれます。（よっぽどのことがない限り、県は市の情報をもとに決めます。）私は、市役所に年度が切り替わる前後に間取りを持って行ってそのときどきの担当官の見解を確認してきましたのでよくわかりましたよ。
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