ヤン教授：
担保価値を評価する方法にも問題があります。第1金融機関は不動産の資産価値を正確に評価していますが、第2金融機関となると何も保証できません。例えば、3億ウォン以上の住宅を持っている場合、通常のLTV基準を超えて、80〜90％以上を貸し出してくれるところも多いのが現状です。担保の価値を4億ウォン以上と見なし、貸し出し金額を増やしてくれるのです。
韓国にしかない制度もよく見てみる必要があります。世界で唯一、「伝貰（チョンセ）」（保証金だけで家賃を払わないで家を借りられる制度）を持っている韓国の場合、伝貰の保証金が統計に入りません。しかし、これも実は金融費用に当たります。伝貰資金ローンの規模を考えると、ローンの焦げつきがもっと大きくなる可能性があります。小規模オフィス、在宅勤務向けのSOHOローンも問題です。LTV制限があるがために専業主婦が事業登録をし、SOHOローンを利用するケースも多々あります。銀行の住宅ローン延滞率は0.5％に過ぎませんが、SOHOローンまで考えると延滞率は1％に達し、2％を超える金融機関も一部にはあります。
テーマ3．政府対策の問題点と未分譲マンションをなくす方法は
コ社長：
今まで政府が打ち出してきた対策は、実行も遅くて効果もない無用なものだったと言えます。不動産バブルの時に施された規制は撤廃すべきです。家を2つ以上所有している人を対象にした重課、分譲価格の上限などをなくし、江南3区を「投機地域」と見なしている規制もなくす必要があります。
また、政策をパッケージの形で発表し、追加対策が出るかもしれないという期待感を国民に持たせるのもやめるべきです。市場参加者が未来を予測できるようにし、信頼度を上げなければなりません。未分譲マンションをなくすためには、未分譲ファンドの資金を大幅に拡大すべきです。地方は、賃貸住宅事業を活性化させるために、税制優遇も増やす必要があります。未分譲が増え、建設会社の倒産が相次ぐと、最悪の場合、公的資金を投入する事態に至る可能性もあります。救済できる企業は早い段階から手を打った方がいいです。
ヤン教授：
成績の悪い建設会社を救済する必要はないと思います。最大の問題は、建設会社は何も自己再生努力をしないのに、国が代わりに解決しようとしていることです。これはモラルハザードを促す行為です。建設会社が自分から解決策をつくるように誘導すべきです。プロジェクトファイナンシング（PF）に入っている資金だけでも100兆ウォンを超えるので、政府が未分譲の実態を細かく調査し、需要が起きるように税制など規制をなくすべきです。
宅地供給体系も問題です。現在は土地公社が独占しているので、建設会社が収益を上げにくい構造になっています。これを民間企業と競争させるか、すべてを民間企業に任せて建設会社の負担を軽減させる必要があります。